臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第5133號原 告 劉國志被 告 劉大中訴訟代理人 吳于安律師
施宥宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣士林地方法院於民國114年7月9日以114年度訴字第1128號裁定移送前來，本院於民國115年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：原告經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介，於民國111年9月17日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路000號24樓之13房屋（下稱系爭房屋，與坐落土地持分合稱系爭房地），約定買價價金為新臺幣（下同）1500萬元。詎交屋後，原告始發現系爭房屋公共設施（包括KTV、2樓餐廳、1樓大廳及頂樓游泳池等）有違法二次施工，於108年4月1日經臺北市政府都市發展局發函具有公共設施未經審查許可擅自進行室內裝修而屬違建，日後恐遭拆除之情（下合稱系爭瑕疵），系爭房屋所屬社區管理委員會即台北晶麒管理委員會（下稱台北晶麒管委會）於108年至111年間均有就系爭瑕疵召開區分所有權人會議討論，然被告於標的物現況說明書上「標的物是否有增建、違建之情況？」欄位中勾選無，並於其上簽名。被告刻意隱匿系爭瑕疵，依國泰不動產估價師聯合事務所鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭瑕疵造成系爭房屋污名價值減損價額為102萬6716元，原告自得請求被告減少價金，並於價值減損範圍內，返還無法律上原因受領之價金。爰依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告102萬6716元，並自起訴狀繕本送達翌日起止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋確有遭主管機關限令恢復原用途使用、被取締及罰款之風險，惟該風險均已記載於系爭契約之特約條款第11條中，且被告全權委任信義房屋賣屋，系爭房屋屋況交由仲介調查，應以系爭契約特約條款及信義房屋提供書面資料為準，信義房屋仲介即證人陳怡靜也有在看屋時帶看部分公設並告知狀況，則原告自應已知悉系爭瑕疵，依民法第355條規定，被告不負相關瑕疵擔保責任。且原告是看屋當天就簽約，原告有重大過失而不知系爭瑕疵存在。系爭房屋之售價因原告係年輕夫妻當時已降價，系爭鑑定報告系爭房屋存有系爭瑕疵之鑑定價格1639萬6716元，高於正常交易價格1537萬元，也高於實際買賣價格1500萬元，可見原告實際上並無任何損失等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第94-95頁，併酌予文字修正）：
㈠臺北市政府都市發展局於108年4月1日以北市都建字第108318
0582號函通知台北晶麒管委會，主旨載有「有關本市○○區○○路000號1樓至2樓建築物牆面及康定路103號地下7樓至地下1樓建築物梯廳牆面未經審查許可擅自進行室內裝修，請於文到次日起15日內陳述意見，逾期未依說明事項辦理者依同法裁處，請查照」（見本院卷第61頁）。
㈡台北晶麒管委會於108年10月6日召集北晶麒社區第3屆第2次
臨時區分所有權人會議，議題一記載為「臺北市政府都發局來函依市民舉報1.2樓及地下1至地下7樓梯廳未申請室內裝修乙案，是否同意授權由管理委員會與建商釐清責任歸屬及協商後續改善工程事宜」，並決議做成同意授權由管理委員會與建商釐清責任歸屬及協商後續改善工程事宜（見臺灣士林地方法院113年度湖簡字第1768號卷第15-29頁，下稱湖簡卷，與湖簡卷第31-45頁相同）。
㈢上開㈡提出議題一/附件一：熱心市民（住戶）舉報檢表中，
系爭房屋公共建設於如下時間接獲舉報（見湖簡卷第23頁，與湖簡卷第39頁相同）：
1.106年12月11日「（106）建管處北市都建寓字第10634581100號函有關梯廳、排煙室、樓梯間等處疑似無裝修許可」。
2.107年1月26日「（107）建管處北市都建寓字第10734057200號函有關KTV、餐廳、一樓大廳、健身房等處疑似二次施工」。
3.107年3月20日「（107）建管處北市都建寓字第10734124400號函有關公設部分（走廊、梯廳、排煙室及梯廳等處）之牆面未經審查許可擅自室內裝修乙案」。
4.107年9月11日「（107）建管處北市都建字第10761140762號函有關民眾反映103.105號室內裝修疑義…」。
5.107年12月20日「（107）建管處北市都建字第1076050567號函有關市民檢舉103.105號等建築物地下室牆面未經許可擅自室內裝修」。
6.108年4月1日「市民陳情105號1F.2F及103號B1F-B7F建築物牆面未經許可擅自室內裝修」。
㈣兩造於111年9月17日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約，
見臺灣士林地方法院114年度訴字第1128號卷第35-65頁，下稱士院卷），向被告購買位於臺北市○○區○○路000號24樓之13房屋（即系爭房屋），約定買價價金為1500萬元。
四、本院之判斷：㈠買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條分別定有明文。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，為全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院104年度台上字第1877號判決意旨參照）。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。
㈡原告主張被告刻意隱匿系爭瑕疵，系爭房屋受有價值減損102
萬6716元，依民法第359條、第179條規定向被告請求，被告則以前揭情詞置辯，經查：
1.系爭契約第11條特約條款約定「十一、本社區依預售合約書內載明：地上一樓梯廳、防災中心；地上一、二樓B棟一般零售業甲組（不含便利商店）、地上二樓管委會使用空間及門廳空間；屋突層梯廳及機電設備空間；地下一層用途為防空避難室兼停車空間等規劃為接待區、監控中心、宅配室、管理櫃檯、展藝大廳、信箱區、閱讀區、餐飲區、LOUNGEBA
R、KTV、廚房、家庭劇院、健身房、多功能遊戲區及麻將室等設施變更規劃，若此變更使用未依法辦理用途變更，則日後有遭主管機關限令恢復原用途使用、被取締及罰款之風險。」（見士林卷第51頁）。
2.被告於標的物現況說明書上「標的物是否有增建、違建之情況？」欄位中勾選無，並於其上簽名（見湖簡卷第13頁）。
3.訴外人即建商興富發建設股份有限公司於預售階段與全體購屋者均簽立如下之個別磋商條款「二、第十一條：『分管契約』第一項，經雙方個別磋商同意增加約定如下：㈠本大樓原執照核准之地上一樓梯廳、防災中心、甲方（即買受人，下同）同意使用執照取得後委由乙方（即出賣人興富發建設股份有限公司，下同）規劃作為接待區、監控中心、宅配室等設施【如附圖三-1所示範圍】。㈡本大樓原執照核准之地上
一、二樓B棟一般零售業甲組（不含便利商店）、地上二樓管委會使用空間及門廳空間，甲方同意使用執照取得後委由乙方規劃作為管理櫃檯、展藝大廳、信箱區、閱讀區、餐飲區、LOUNGEBAR、KTV、廚房、家庭劇院等設施【如附圖三-1、四-1所示範圍】。㈢本大樓原執照核准之屋突層梯廳及機電設備空間，甲方同意使用執照取得後由乙方規劃作為接待門廳、瑜珈室及BAR等設施【如附圖五-1所示範圍】。㈣本大樓原執照核准之地下一層用途為防空避難室兼停車空間，甲方同意使用執照取得後委由乙方規劃作為健身房、多功能遊戲區及麻將室等設施【如附圖八-1所示範圍】。㈤甲方同意本條項各款個別磋商之約定日後增列於本契約【附件六】住戶規約第二條內，作為日後全體區分所有權人住戶規約定內容，並同意日後不得透過區分所有權人會議之決意變更使用方式。㈥上開所列各項均為二次施工，均為甲方充分明瞭並同意委由乙方規劃施作，其規劃用途與使用執照圖所載不同，不符現行相關法令規定，已為甲方明確知悉，施工中或日後如有主管機關行政裁處或要求拆除回復原狀之情形，概由甲方自行處理，乙方不負回復原狀或損害賠償責任，甲方及管委會不得就此事由向乙方為任何請求或主張」（見本院112年度訴字第376號卷第71-78頁）。
4.證人即信義房屋仲介陳怡靜於本院審理時證稱：我是原告方的仲介，系爭房屋房子是空屋，賞屋過程有經過大廳，一樓有交誼廳就直接搭電梯上去，公設當時有在使用，有交誼廳、健身房、餐廳，我忘記有沒有帶原告跑1次，標的物現況說明書是被告委託時簽的，特約條款是公司事先針對台北晶麒的條款，兩者都是不動產說明書，都會附在買賣契約，第11條是因為地下1樓本來是放籃球機，後來我進信義帶看變成停車場，所以公司就會放這些文字，當時我理解地下1樓已經改回本來使用用途，不會有被拆除的風險，當時帶看有跟原告提到這1條即第11條，後來原告搬進社區後，發現頂樓游泳池也有被拆除的疑慮，這是我們當時不知道的。沒有辦理變更使用會有被取締或罰款的風險，我當初沒有特別說明這個，如果原告沒有特別問，不會特別去解釋。之後發生爭議公司有賠錢，我記得是退仲介費等語（見本院卷第82-85頁）。
5.遍觀原告所提系爭契約內容（見士院卷第35-73頁），包括不動產買賣契約書（按即系爭契約）、不動產說明書及標的物現況說明書等，而特約條款有第9條到第22條，緊接在系爭契約第8條後，且兩造就該特約條款均簽名於其上，堪認為系爭契約係兩造買賣關係最重要之部分，並為磋商後之結果。依證人陳怡靜前開證述可知，標的物現況說明書是被告委任仲介時所提出，作為系爭契約附件，僅為單純勾選，特約條款是信義房屋事先就台北晶麒社區特殊情況擬定之條款並納入契約本文，為具體詳細約定。再以簽約過程來說，標的物現況說明書是屋主即被告初始委託時提出，特約條款是信義房屋仲介時經調查台北晶麒現況後所提出，並納入系爭契約條款中，則於兩者有衝突時，應以已納入系爭契約本文之特約條款之效力為優先。被告於標的物現況說明書上「標的物是否有增建、違建之情況？」欄位中勾選無，固有可議，然原告對系爭契約第11條明確記載之文字（見上述1.）亦難推說不知，或以被告曾為上開勾選，即主張被告應負瑕疵擔保責任。就此本院認原告之主張，礙難准許。
6.至原告主張信義房屋因被告出賣系爭房屋存有系爭瑕疵有退仲介費等情，並提出協議書等為憑（見本院卷第59頁），查：然該協議書載明「然臺北市政府都市發展局以108年4月1日以北市都建字第1083180582號函，認定本物件所屬社區有未經審查許可擅自進行室內裝修之情事（參附件）。為處理本次事件之相關事宜，甲乙（按即甲方原告及乙方信義房屋，下同）雙方誠意溝通後，達成協議如下：一、乙方基於服務之熱忱，同意給付130,000元予甲方，作為甲方就本次事件之補貼」等語，僅為中立敘述，並未就被告部分為任何法律或價值判斷，況系爭契約特約條款已就臺北市政府都市發展局前揭108年4月1日函所載變更使用未依法辦理用途變更之地上一、二樓、地下一樓為載明，業經論述如前，該協議書之簽署及退還仲介費或為信義房屋慮及企業信譽所為決定，無法逾越系爭契約特約條款文義據此反證被告有隱匿瑕疵之情。
7.至原告主張系爭房屋公共設施頂樓游泳池等有違法二次施工等節，查：證人陳怡靜證稱原告搬入後頂樓游泳池有被拆除之疑慮等語，與前開【如附圖五-1所示範圍】部分，頂樓游泳池並未納入「二工範圍」有所出入，且臺北市政府都市發展局108年4月1日以北市都建字第1083180582號函（見上開不爭執事項㈠），亦未將游泳池部分納入，則游泳池部分公設，是否確有無法辦理用途變更之情形尚屬不明，依原告所舉，區分所有權人會議亦未就此為討論，則是否存有原告所主張違法二工有遭拆除之瑕疵即非無疑，系爭鑑定報告亦僅拍攝頂樓游泳池照片並載明「勘估標的室內」，並未就頂樓游泳池是否為公設違建或違章建築為認定或說明，就此難認原告已盡其舉證責任，亦無法為有利於原告之認定。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告應給付原告102萬6716元，並自起訴狀繕本送達翌日起止，按週年利率5%計算之利息為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 楊淯琳