臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第5354號原 告 林代鈞訴訟代理人 周冠宇律師被 告 陳振上訴訟代理人 鐘烱錺律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國115年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬貳仟玖佰叁拾叁元，及其中新臺幣壹佰捌拾萬元自民國一百一十四年七月十九日起、其餘新臺幣叁拾伍萬貳仟玖佰叁拾叁元自民國一百一十五年九月四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾伍萬貳仟玖佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）180萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷第11頁）。嗣於115年8月21日原告以民事擴張聲明狀，變更聲明為：被告應給付原告215萬2,933元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（見本院卷第248頁），被告雖於115年9月3日言詞辯論期日陳述程序上不同意原告變更聲明等語（見本院卷第272、273頁），惟核原告所為，屬擴張應受判決事項之聲明，又均係主張被告應就本件系爭房屋負瑕疵擔保責任等同一基礎事實，揆諸前揭規定，於法均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告向被告購買臺北市○○區○○街0巷00弄00號2樓房屋（下稱
系爭房屋），進行看屋時，被告及房仲訴外人楊詠鈞均告知原告系爭房屋除滲漏水及陽台外推等情形外，無任何瑕疵，且因木作封板之故，原告及其配偶以正常目測之方式察看系爭房屋之屋況時，不易發見其他瑕疵，被告並在不動產委託銷售標的現況說明書之「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其他修繕情形?」之欄位勾選「否」，原告遂決定以1,800萬元購買系爭房屋並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎原告於114年2月24日進行系爭房屋之滲漏水修繕作業，將木作封板拆除時竟發現系爭房屋之客廳、所有房間、浴室及廚房及牆面均有嚴重的火燒痕跡及煙燻、火燒後所留下的斑駁、龜裂，木作封板係用以修繕及遮蓋火災痕跡，經原告等向系爭房屋之鄰居詢問後，確認系爭房屋確實發生過火災，系爭房屋缺少被告所保證未曾發生過火災之品質，原告於114年4月30日正式寄發存證信函予被告通知其應負擔瑕疵擔保責任，並希望被告於函到5日內回應及出面處理，被告卻至114年5月14日始委任律師寄發存證信函稱兩造點交時未發現瑕疵，其使用期間未發生火災，並非故意隱瞞等語，惟被告雖辯稱不知火災情事，然物之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，不以出賣人知悉瑕疵為必要，且現況交屋僅以被告於現況說明書所保證之情況為準，不及於因木作遮蔽而無從發現之火災瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任。
㈡依新北市建築師公會鑑定結果（下稱系爭鑑定報告），系爭
房屋修繕費用及污名、交易價值減損合計211萬6,933元，加計鑑定所需木作封板拆除費1萬6,000元及垃圾清運費2萬元，均屬修復費用之一部，共215萬2,933元，為此，爰依民法第359條減少價金，並依第179條請求被告返還上開款項及法定遲延利息等語。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告215萬2,933元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係64年間建造之老舊公寓，被告父親於78年5月購入
時，前手即已完成屋內裝潢，被告於108年7月繼承系爭房屋，自92年12月至114年1月交屋前已居住逾21年，被告及家人居住期間從未發生火災，歷經地震、颱風等亦無異常，臺北市政府消防局114年7月29日北市消調字第1143015202號函並載明系爭房屋自95年迄今間無火災發生紀錄。原告於113年8月底及9月初在房仲陪同下兩度看屋，被告已告知屋內係其父購入時即有之裝潢，被告及家人未再重新裝潢，同年9月14日簽約時，並依不動產現況說明書就「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其他修繕情形」勾選「否」，係依其長期實際居住情形所為之說明，並無故意隱匿火災情事，系爭房屋是在113年11月26日權利過戶，114年1月19日交屋，依民法第373條規定，系爭房屋之利益及危險於交付時就由買受人負擔，交屋時以舊裝潢之房屋現況點交，原告拆了後說有牆壁燻黑情形，不應該歸責於被告，兩造契約並約定按簽約時之「現況」出售、交屋，是原告於簽約前已兩度實際查看房屋，系爭房屋之屋齡、裝潢及現況均為原告所知，而系爭房屋出售時屋齡約49年至50年，經原告議價後以1,800萬元成交，每坪約51.55萬元，明顯低於當時附近約每坪56.63萬元至88.13萬元之交易行情，原告簽約後亦曾稱該區行情每坪約70萬元。
㈡縱認系爭房屋存在原告所稱火災痕跡，該痕跡亦可能因房屋
老舊所致，該等痕跡原均為木作封板所遮蔽，被告長期居住亦無從以目視或手摸方式發現，難認有故意隱瞞，對系爭房屋結構安全尚屬有限影響，亦無證據證明已減少通常效用或契約預定效用，原告不得僅因發現火災痕跡即請求鉅額減少價金。新北市建築師公會及訴外人立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）不具火災鑑定能力，且系爭鑑定報告未經兩造及本院同意轉交立鋼公司鑑定，程序容有瑕疵，立鋼公司之混凝土抗壓、燒失量等試驗結果，至多反應混凝土現況強度、材料曾受高溫或其他物理、化學變化，不能直接證明曾發生火災，更無從證明其發生時間及與目前裂縫、強度、中性化深度等現象間具有直接因果關係，混凝土裂縫、抗壓強度降低、中性化深度增加等情形，亦可能係長期自然風化、熱脹冷縮、地震、滲水、材料老化或施工等因素所致，燒失量試驗結果異常升高，亦不足單獨推論其原因必為火災，且系爭鑑定報告未以多重試驗、消防調查等資料綜合確認火災原因及發生時間，卻逕認系爭房屋曾發生火災，與臺北市政府消防局查無火災紀錄之資料亦不一致，欠缺客觀性及充分證明力，不足證明系爭房屋確曾發生火災。系爭鑑定報告所載平頂、樑及牆面燻黑、混凝土保護層及粉刷層脫落、鋼筋外露、部分線路插座燻黑燒灼等現象，非均只能由火災造成，例如牆面、天花板燻黑可能來自日常油煙、電器過熱、潮濕黴菌、蠟燭或香柱燃燒等；混凝土保護層脫落及鋼筋外露可能源於建築老化、長期滲水、鋼筋鏽蝕、施工或地震等；插座燻黑、燒灼則可能因接觸不良、電氣超載、積污導電或短路造成。況被告及原告看屋時均無法直接看見該等情形，尚難據此反推被告於締約時已知悉，又原告過了好幾個月才告訴被告發現有燻黑的情形。
㈢系爭房屋為約50年之老公寓，系爭鑑定報告亦認整體建築結
構安全，卻將舊屋之結構安全修復、管路重換、廢料清理及運費等全部歸由被告負擔，未區分屋齡老化、既有設備更新與所稱火災間之因果關係，系爭鑑定報告中「房屋損害修復費用鑑估表」所列廢料清理及運費共4萬9,882元，而原告另主張木作封板拆除費1萬6,000元及拆除後垃圾清運費2萬元，共3萬6,000元，除有重複計算疑義外，鑑估金額亦較實際支出高1萬3,882元，總體估算之修護費用67萬1,162元應有高估情形。又系爭鑑定報告以收益法估算，惟原告購買系爭房屋係供自住，與收益法主要評估未來租金收益或經濟效益減少之目的並不相符，系爭鑑定報告未具體評估使用比較法及成本法亦未說明僅採收益法之理由。又非所有瑕疵均必然產生污名價值減損，仍應先確認所稱瑕疵與市場價值減損間具有因果關係，系爭房屋即使修復後，亦未證明結構安全受到不可回復之影響，與海砂屋、輻射屋等情形不同，建築師之專業主要在建築物設計及監造，火災原因鑑定及不動產污名價值減損估價亦非當然屬其專業範圍，故系爭鑑定報告所列144萬5,771元污名價值減損，欠缺足夠可信度。系爭鑑定報告無法明確認定火災發生之時間、原因，亦不能證明各項修復費用及交易價值減損均係所稱火災所致，程序及結果均有瑕疵而不可採。又38年之火災痕跡或損害，經折舊殘值已接近零，而系爭房屋結構安全無虞，其污名對目前房價影響幾乎近於零，且建物價值殘值為零，何來污名價值減損等語，資為抗辯。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及擴張後之訴均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告以1,800萬元向被告購買系爭房屋，被告並在不動產委託銷售標的現況說明書之「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其他修繕情形?」之欄位勾選「否」，系爭房屋已於114年1月19日交付原告等情，有系爭買賣契約、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）在卷可稽（見本院卷第23至25、29至35頁），並為兩造所不爭執，此部分事實堪予認定。
四、原告主張之上開事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第373條、第359條、第360條規定甚明。又按民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院100年度台上字第1188號判決、102年度台上字第2161號判決參照）。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
㈡原告主張系爭房屋於交屋前曾發生火災等情，雖為被告否認
，而臺北市消防局115年1月23日北市消調字第1153011982號回覆本院：「查本市○○區○○街0巷00弄00號2樓，自95年迄今未有火災發生紀錄」（見本院卷第186），惟查：
⒈本院委請新北市建築師公會鑑定，鑑定結果依系爭鑑定報告記載如下：
⑴鑑定事項之分析與研判記載：
①系爭房屋是否曾發生火災？若有，受損之範圍及程度為何？
本會為了解系爭房屋是否曾發生火災，先於114年12月29日以新北市建師鑑字第471號函請大院協助函詢消防主管機關，有關本案是否有發生火災等相關紀錄，115年1月29日大院函示查詢事項：系爭房屋自95年迄今未有火災發生紀錄，為探究系爭房屋是否曾發生火災，採下列鑑定方法進行：
⓵構材損壞調查及評估：甲、裂紋數量與分析：由構材表面之
裂紋數量與分佈可略知其受火燒之情況，更可知構材力學行為之臨界斷面是否受嚴重損壞；版之底面、牆之立面、方柱之四個立面，圓柱之圓周面、梁之面與兩側面。梁斷面中有裂紋存在時，表示其斷面開裂，斷面積減少會影響其強度，梁斷面上裂紋之寬度及深度對梁之強度有極大之影響。乙、混凝土剝落部位與範圍：混凝土構材受火燒時由於熱力之作用會發生剝落現象，會使鋼筋保護層減少，使鋼筋外露，甚至深入內層減少構材斷面，以致降低構材強度與耐久性。依據混凝土剝落之位置及範圍，對構材強度之減損，加以評估，其評估之標準如下：A.若構件上雖有裂紋，但深度及寬度均甚小，則評為損害輕微。B.若構件上之裂紋橫向切入構材之深度及寬度均甚大，對構材之強度減損有安全顧慮者，則評為損壞極度嚴重，須拆除。
⓶構材試驗：甲、混凝土之鑽心取樣及試驗：混凝土鑽心取樣
是依CNS1238規範，在硬固結構物上以鑽機鑽取圓柱試體，主要用於評估實際抗壓強度、品質異常檢測（如蜂窩、強度不足）及結構安全確認。乙、混凝土燒失量試驗：混凝土受火燒後，由於受高温作用，水泥膠結物將發生不等程度的化學變化，混凝上的物理性質及力學性質亦將發生不等程度的影響，由文獻研究得知推測混凝土曾遭受燒最高温度的方法很多，但以燒失量試驗的適用範圍較廣泛；其重量損失與火燒温度高低有相當明確之關係，依此，燒失量試驗可相當準確推估混凝土火災時會遭到火燒之最高温度。因此，本鑑定採用混凝土燒失量試驗來推估梁柱構件火災時曾遭到之火燒最高温度。
⓷構材試驗結果（附件七）：
系爭房屋115年3月6日辦理現場會勘，委請具有TFT（Taiwan
Accreditation Foundation）財團法人全國認證基金會認證資格之立鋼公司-中和實驗室專業技術人員，擇定結構梁部位4處，施作硬固混凝土鑽孔取樣。
⓸綜上結論，研判系爭房屋曾發生火災，受損之範圍為現場部
分平頂、梁及牆面有燻黑及混凝土保護層或粉刷層脫落現象，平頂一鋼筋外漏，受損程度詳現場構材損壞調查及評估結果表及構材試驗結果。
②該火災是否系爭房屋有結構安全之疑慮？如有，有無修復必
要及修復費用（含工項）各為多少？⓵本案混凝土經燒失量試驗分析結果顯示，其正規化燒失量約
介於81.3%至88.0%之間，推估受熱溫度約為120℃至187℃。依相關研究顯示，屬輕度熱影響範圍，研判此溫度區間仍可能對材料性質產生微幅變化，尚未對混凝土結構性強度造成顯著劣化影響。
⓶另混凝土抗壓強度檢測值略低於設計強度標準（詳混凝土抗
壓強度含量情形數值彙整表），另經檢視主要承重構件，尚未發現顯著裂縫、變形或鋼筋外露等影響結構安全之情形，整體結構受力行為尚屬穩定；本次火災影響主要集中於表層材料與裝修層，尚未對主要結構體造成明顯深層損害，故其結構性能仍具一定程度之保留，研判對整體結構安全影響尚屬有限範圍。
⓷依鋼筋混凝土設計規範規定，結構體鋼筋外應有一定厚度之
保護層，一般梁設計為4cm。由試驗結果得知，取樣試體之混凝土中性化深度介於5.2~9.6cm之間（詳中性化深度試驗結果彙整表），試體中性化深度大於規範規定保護層厚度。混凝土原為鹼性，PH值大於7，中性化係混凝土之PH值等於7，或更小，當中性化到鋼筋時，鋼筋則失去混凝土鹼性保護而有生鏽疑慮。系爭房屋經現場目視檢測，有一處平頂鋼筋外露。
⓸依混凝土燒失量試驗結果顯示，本件有曾發生火災情形，經
現場勘查，部分構件表面呈現煙燻、燒灼痕跡，局部混凝土表層有剝落或劣化情形，有修復之必要性，鑑估其修復費用計約55萬8,005元（詳附件八），修復單價依據市場訪價及參酌「臺北市建築物工施工損害鄰房鑑定手冊」編列。
③系爭房屋因該火災有無管路燒毀情形？如有，有無修復必要及修復費用（含工項）各為多少：
系爭房屋有部分線路插座燻黑燒灼污損痕跡，就現場會勘所見，舊有插座及部分線路有燻黑燒灼態樣，有修復必要，鑑估其修復費用（含工項）計約1萬6,146元。
④系爭房屋是否因該火災而產生除結構與管線外之其他損害（
如牆面須重新油漆、泥作需修補等）？如有，有無修復必要及修復費用（含工項）各為多少？⓵系爭房屋部分平頂、牆面及牆面磁磚有煙燻燒灼污損現象，
是系爭房屋有因該火災而產生除結構與管線外之其他損害。⓶鑑估其修復費用計約9萬7,011元，修復單價依據市場訪價及參酌「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」編列。
⑤系爭房屋是否因該火災而於113年9月間有市場交易價值減少
？如有減少，減少之金額為何？⓵系爭房屋之瑕疵會客觀交易價值減損，依社會通念及交易習
慣，已構成其交易價值上之減損，此減損並非僅是建物單方面的減損，也包括土地交易價值的減損，因為建物係坐落該土地上，建物及土地各互有貢獻形成整體不動產的價值，整體交易價值之減損應反應在鑑定標的物的土地及建物整體上。
⓶一般有瑕疵房屋交易價值減損公式如下：瑕疵損害前之價值－
瑕疵損害後之價值＝瑕疵價值減損。瑕疵損害前之價值＝瑕疵損害之價值＋瑕疵價值減損＝瑕疵損害後之價值＋修復原本＋污名價值減損＝瑕疵損害後修復完成之價值＋污名價值減損。故瑕疵價值減損＝修復原本＋污名價值減損。
⓷為求合理、較客觀之交易價格減損金額，爰採不動產估價技
術規則—收益法估算不動產價值，另參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報瑕疵不動產污名價值減損估價指引，又本案因情況特殊，致使不能採取二種以上方法估價，合先敘明。
⓸估價所運用之方法與其估算過程：
甲、計估正常情況價值，正常情況價值係將勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後，加總推算勘估標的價值。系爭房屋依本件不動產買賣契約書特別約定事項，雙方約定月租金為27,000元，押1個月，押金利率依臺灣銀行定期儲蓄存款固定利率
1.725%計算，113及114年繳地價稅為4,304元，113年114年繳房屋稅分別為808元，預估租賃空置損失1個月閒置率，租金、地價稅、房屋稅與其他支出費等預期每年上漲1%。
Ａ、蒐集總收入、總費用：
(A)租金收入：以原告提供之不動產買賣契約書為計算依據。
(B)地價稅：以原告提供之地價稅單為計算依據。
(C)房屋稅：以原告提供之房屋稅單為計算依據。
(D)保險費：保險費以火險、地震險為基本保險需求，以建物成本價格0.05%計算為124,000×34.92×0.0005＝2,165（元）。
(E)管理費：本案雖為傳統公寓，未設置管理委會，但考量仍有零星支出，故提列管理費以年總收入0.5%計算，為2,7000×12×0.005＝1,620元。
(F)維修費：每年建物維修費以營造施工費0.1%計算，為124,000×34.92×0.001＝4,330元。
(G)重置提撥費：以營造施工費0.5%為計算原則。124,000×34.92×0.005＝21,650元。
(H)折舊提存費：以成本法評估之建物成本價格，再依建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率計算每年折舊提存費為8萬2,272元。
乙、評估瑕疵情況價值，係以不動產正常情況之淨收益，扣除瑕疵情況下之損失費用，並推估期末價值，再考量瑕疵問題所造成的風險溢酬，以適當之折現率折現後，加總推算勘估標的價值。
丙、瑕疵價值減損，即正常情況下價值扣除瑕疵情況價值後之差額，亦等於修復費用與污名價值減損之加總。即瑕疵價值減損為P1－P2＝18,000,000－18,883,067＝2,116,933＝修復成本＋污名價值減損＝671,162（修復成本金額）＋1,445,771（污名價值減損金額）＝3.73%（修復成本比例）＋8.03%（污名價值減損比例）＝價值減損比例約為1
1.76%。⓹研判爭房屋因該火災而於113年9月間有市場交易價值減少金額約計為211萬6,933元。
⑤系爭房屋倘曾發生火災，是否可確認係於何時發生（113年9
月14日之前，或113年9月14日至113年12月13日之間，或113年12月13日至114年1月19日之間，或114年1月19日之後發生）？系爭房屋現場部分平頂、梁及牆面有燻黑及混凝土保護層或粉刷層脫落現象，平頂一處鋼筋外露，部分線路插座燻黑燒灼污損痕跡，該損害態樣於室內裝修包覆隱蔽範圍內，研判系爭房屋曾發生火災，可確認於113年9月14日之前。⑥倘系爭房屋曾發生火災，該火災是否會減少或滅失系爭房屋
通常效用，或減少或滅失兩造於113年9月間成立之買賣契約之預定效用？倘不動產曾遭受火災，除造成房屋實體損害外，尚可能產生市場對其安全性及心理層面之疑慮，進而影響其效用及價值。為釐清火災對不動產價值之影響，試分析如下：
⓵通常效用之影響：係指市場一般使用人對不動產依性質所為
之正常使用價值。甲、物理性減損：火災可能造成結構受損（梁、柱、樓板）、裝修及設備毀損，致使建物使用功能降低或需修復始得使用，造成房屋通常效用下降。乙、心理（污名）減損：即使完成修復，市場仍可能因對安全之疑慮、對事故之負面觀感，降低購買意願與接受度，形成所謂「污名價值減損」，房屋通常效用會低於一般不動產。丙、火災將使不動產之通常效用於物理及心理層面均產生減損。
⓶預定效用之影響：係指特定使用人依其使用計畫所預期之效
用。甲、可能不受影響：投資人（低價購入、整修轉售）、特殊用途使用者，預定效用未減甚至增加。乙、可能降低：一般自住買方、對事故敏感之使用人，因心理抗拒或安全疑慮，造成預定效用下降；預定效用之影響具個別性，應視特定使用人而定。
⓷故火災將使不動產之通常效用因物理及心理因素而降低，並
一步影響其市場價值；至於預定效用則因使用人不同而具差異性。一般於估價及交易實際上，以通常效用作為判斷基礎及適用相關瑕疵擔保責任。
⓸系爭標的房屋曾發生火災，雖經修復，惟市場對於該類事件
不動產，通常仍存有安全性疑慮及心理抗拒，已對其通常效用產生實質影響（包含物理損害及心理污名減損），進而反映於市場價值之下降，致其交易價格相較一般正常不動產為低。經綜合考量下列因素：火災影響範圍及損害程度、結構安全性、修復完成程度、標的用途及市場接受度、區域市場行情等因素，該減損屬市場心理因素之反映，尚難以工程修復完全消除，研判該火災會減少或滅失系爭房屋通常效用，或減少或滅失兩造於113年9月間成立之買賣契約之預定效用。
⑵鑑定結果：
①系爭房屋有曾發生火災之情事，受損之範圍為平頂、梁及部
分牆有燻黑及混凝土保護層、粉刷層脫落現象，平頂有一處鋼筋外露，部分線路插座燻黑燒灼污損痕跡。
②鑑估其修復費用約67萬1,162元，修復單價依市場訪價及參
酌「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」編列，污名價值減損金額約144萬5,771元。研判系爭房屋因該火災而於113年9月間有市場交易價值減少，金額約211萬6,933元。
③系爭房屋曾發生火災，可確認於113年9月14日之前；該火災
會減少或滅失系爭房屋通常效用，或減少或滅失兩造於113年9月間成立之買賣契約之預定效用。
④綜上結論，鑑定人秉持誠實公正之立場，運用專業之實務與
學理，並依本鑑定事項之相關事實等據以分析、推論、研判。有關前揭各項檢測、過程與結果，前開「九、鑑定事項之分析與研判」已分別論述研判綦詳不再贅述。
⒉承上，由系爭鑑定報告鑑定結果可知，系爭房屋應於113年9
月系爭買賣契約成立前即有發生火災，而本院觀之原告所提出之系爭房屋照片（見本院卷第38至51頁、系爭鑑定報告附件四—五第3頁），系爭房屋客廳、房間、廁所、廚房之牆面或天花板均有整面或大面積燻黑現象，插座亦有燻黑痕跡，顯與滲漏水或房屋老舊產生之壁癌等現象不同，且位置並非僅在廚房，足見亦非係因日常使用原因造成，鑑定報告認系爭房屋確曾有發生火災，應屬可信，被告於本件言詞論辯終結後亦於115年9月29日具狀陳述：於臺灣臺北地方檢察署115年度偵續字第174號115年9月21日偵訊時，檢察官已提示臺北市消防局函覆「系爭房屋於75年曾發生火災」，兩造當庭表示無意見等語（見本院卷第311頁），則原告主張系爭房屋於交屋前有發生火災等語，應屬可信。
㈢按物之瑕疵價值減損可分成使用價值的減損及交換價值的減
損，使用價值的減損僅包含「修復費用」，交換價值的減損則包含「修復費用」及「污名價值減損」。可以透過現代科學技術修復，並且以其修復費用作為減損之價額，為「技術性貶值」（效用瑕疵）；受瑕疵損害的不動產經過修復後，仍受到瑕疵損害的殘餘效果影響，而產生的市場價值減損現象，即為「交易性貶值」（價值瑕疵）。承上，系爭房屋於113年9月系爭買賣契約成立前即有發生火災，且依系爭鑑定報告鑑定結果可知，該火災亦因此造成市場交易價值減少，應已減少其通常效用無疑，依上開說明，被告就此應負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，原告就系爭買賣契約依民法第359條規定對被告請求減少價金後，並依第179條規定對被告請求返還不當得利，應屬有據。又系爭鑑定報告認系爭房屋火災所致之市場客觀交易價值減損之金額為211萬6,933元（包含污名價值減損金額144萬5,771元、修復費用67萬1,162元），另原告於鑑定過程中有支出木板拆除費用1萬6,000元及垃圾清運費用2萬元，合計3萬6,000元，亦據原告提出統一發票二紙影本為證（見本院卷第254、256頁），此部分亦屬修復必要費用，則原告請求被告返還不當得利為211萬6,933元、3萬6,000元，合計215萬2,933，洵屬有理由。至於被告雖抗辯其不知系爭房屋曾發生火災，並無欺騙或隱瞞，系爭買賣契約已約定以現況交屋語，惟如前述，被告應負物之瑕疵擔保責任，係不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任，被告當無從以其對火災不知情而免除其應負之出賣人物之瑕疵擔保責任。另所謂現況交屋，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內（最高法院107年度台上字第2072號判決可參照），本件爭議之火災因系爭房屋當時有木作裝潢故於原告看房或點交時顯無法以目視、手摸方式確認，被告自無因約定現況交屋而免除出賣人物之瑕疵擔保責任。綜上，被告上開抗辯，並不可採。
㈣被告另抗辯新北市建築師公會未具鑑定火災能力，又依系爭
鑑定報告第10頁㈡1「尚未對混凝土結構強度造成顯著的劣化影響」，顯見系爭房屋結構安全，歷經50年在自然風化作用及折舊老屋，原屬合理現象，系爭房屋未減少其通常效用或預定效用，系爭鑑定報告將結構安全修復、管路修復、廢棄物清理及運費等費用全部轉價被告，顯屬矛盾及不合理，且原告清除費用重複請求，房屋損害修復費用鑑估表廢料清理及運什費較實際費用高估了1萬3,882元，顯見房屋損害修復費用鑑估表的其他損害也同樣高估，鑑定費用修復費合計67萬1,162元明顯高估。另38年之火災痕跡或損害，經折舊殘值已接近零。又不動產污名價值減損可採用傳統三大估價途徑，除收益法外，尚有比較法及成本法，系爭鑑定報告未評估計算此兩種方式做比較，徒以因情況等殊致使不能採取兩種以上方法估價，其理由為何付之闕如，且收益法主要是評估未來租金收益減少，顯與原告自住目的相違背，而系爭房屋結構安全無虞，其污名對目前房價影響幾乎近於零，且建物價值殘值為零，何來污名價值減損等語，惟查：
⒈新北市建築師公會成員為建築師，其組織包含鑑定委員會從
事鑑定業務，而建築師須經建築師考試及格始得充任之，火災安全屬建築設計的核心一環，如建築技術規則第三章建築物之防火、第四章防火避難設施及消防設備均有對建築環境、建築構造與防火材料詳為規定，自難認建築師公會對本件本院委請鑑定事項即關於火災有無發生及是否造成市場交易價值減損暨金額為何等未具鑑定專業能力。
⒉又觀之系爭鑑定報告附件㈧系爭房屋修復費用鑑估表，系爭房
屋修復項目包含結構安全修復、管路修復及其他必要費用，而結構安全修復係指：平頂及梁保護層剝落修補整修、水泥粉刷整修、鋼筋防銹處理、平頂裂縫EPOXY灌注、EPOXY砂漿填封、平頂強化碳纖維貼附補強、室內鋼管鷹架 (含安全維護)、全室清潔、廢料清理及運什費、其他、利潤、稅損及管理費等項目；管路修復係指：插座電線換新、開孔煙燻燒灼污損清潔、廢料清理及運什費、其他、利潤、稅捐及管理費；其他必要費用係指：磁磚煙燻燒灼污損處理、牆面煙燻燒灼污損處理、廢料清理及運什費、其他、利潤、稅損及管理費等，系爭鑑定報告書已說明火災已造成系爭房屋部分平頂、梁及牆面、牆面磁磚有燻黑燒灼污損，混凝土保護層或粉刷層脫落現象，平頂一處鋼筋外露，有生鏽疑慮，另有部分線路插座燻黑燒灼污損，則系爭鑑定報告所列上開修復費用及原告拆除木板及清運垃圾費用自均屬系爭房屋因火災造成損壞之必要修復費用。
⒊另綜觀系爭鑑定報告所指之廢料清理及運什費係結構安全修
復、管路修復及污損處理部分之廢料清理及運費，與原告主張之拆除木板之垃圾清運費係屬不同項目，並無重覆計價或系爭鑑定報告廢料清理及運什費估價過高之情節，原告就所稱修復費用金額估價過高之情並未舉證證明，自難採信。
⒋系爭鑑定報告雖認為：該火災尚未對混凝土結構性強度造成
顯著劣化影響，且檢視主要承重構件尚未發現顯著裂縫、變形或鋼筋外露等影響結構安全之情形，整體結構受力行為尚屬穩定，本次火災影響主要集中於表層材料與裝修層，尚未對主要結構體造成明顯深層損害，故其結構性能仍具一定程度之保留，研判對整體結構安全影響尚屬有限範圍等情，惟系爭房屋之修復費用屬物理上技術貶值之效用瑕疵，並不及於交易性貶值，不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）已要求敘明「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」，即係因火災之瑕疵並有修補情形，恐影響標的價格與購買者意願，本院觀之系爭房屋因火災影響之面積甚大，幾乎客廳、房間、廚房、廁所均有煙燻燒灼痕跡，且依系爭鑑定報告記載有一處平頂鋼筋外露，有銹蝕疑慮，局部表層混凝土有剝落及劣化等情形，則依系爭火災之範圍及產生之損害，縱使修復後，一般人於購入時確會產生安全性及心理層面之疑慮，降低購買意願或僅願以較低價格購買，而系爭鑑定報告亦認定系爭標的房屋曾發生火災，雖經修復，惟市場對於該類事件不動產，通常仍存有安全性疑慮及心理抗拒，已對其通常效用產生實質影響（包含物理損害及心理污名減損），進而反映於市場價值之下降，致其交易價格相較一般正常不動產為低，並依收益法認定系爭房屋污名價值減損金額為144萬5,771元（見系爭鑑定報告第12至18頁），本院審酌房屋實際上與土地不能分離，除地上建物得隨時拆除改建之情形，可能估定土地及房屋之價值外，房屋存在於土地之期間，坐落之基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格為常態，系爭買賣契約第3條亦係約定買賣價款總金額，並未區分系爭房屋及坐落土地應有部分之價金（見本院卷第31頁），自無從以被告所辯系爭房屋老舊殘值為零，而認系爭房屋因火災無污名價值減損。又不動產估價技術規則第14條規定：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限」，則該條文本規定於例外情況下，可不採取2 種方法估價，而收益法係不動產估價方法之一，不因不動產係供自用或收益而有不同，兩造所簽立買賣價金履約保證申請書特別約定事項六亦記載：「買賣雙方合意，於點交後賣方得回租，並以四個月為限，雙方約定每月租金為27000元，押金1個月，雙方確認無誤」之出租內容，系爭房屋有無因火災此市場上較少發生之特別情形造成原告有修復成本及污名價值減少之瑕疵價值損失，本即無從採用以重建成本或重置成本扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之成本法來估算系爭房屋因火災損害後之價值及污名價值減損，鑑定機關亦敘明本件情況特殊，致使不能採取二種以上方法為交易價格減損之估價等語，自難以系爭鑑定報告僅採用收益法估價，即認系爭鑑定報告就污名價值減少之鑑定內容不可採信。是以，被告上開抗辯，均非可採。
五、綜上所述，系爭房屋因火災受交易價值減損之金額為215萬2,933元，從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付215萬2,933元，及其中180萬元自起訴狀繕本送達翌日即114年7月19日（見本院卷第76頁）起、其中35萬2,933元自115年9月4日（見本院卷第272頁）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 22 日
民事第五庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 22 日
書記官 鄭汶晏