臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第6022號原 告 林秀鳳訴訟代理人 古乾樹律師被 告 薛文忠訴訟代理人 錢裕國律師複 代 理人 蘇育民律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告主張其於民國101年間向被告購買坐落於新北市○○區○○路000號四層公寓（下稱系爭公寓）之3樓房屋及土地，惟該房屋配比之土地持分僅有12分之1，而非合理比例之4分之1，屬嚴重影響房產價值之重大資訊，對交易價格與未來轉手產生重大影響，被告明知該情，於為本件買賣交易時卻未告知原告，致原告受有財產損害，爰依民法第359條、第227條規定，一部請求被告給付新臺幣（下同）300萬元本息。嗣於民國114年11月17日言詞辯論期日以言詞追加民法第184條第1項前段、第179條規定等請求權基礎（見本院卷第281頁），被告雖不同意該訴之追加，惟原告據以追加請求之基礎事實相同，故其所為訴之追加，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告前於101年2月7日曾將其所有坐落於新北市○○區○○段000○00000地號土地（權利範圍：各12分之1，下合稱系爭土地）及其上同段第1812建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000號3樓、權利範圍：全部，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地）委託訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）銷售，因系爭房屋配比之系爭土地持分僅12分之1，與同棟其他戶之正常持分4分之1，存有3倍差距之異常，遭信義房屋註記「不可售」。被告明知上情，改委託訴外人台灣房屋銷售；兩造於101年2月21日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告以遠高於當時實價登錄價格（即每坪成交價約33至40萬元）之總價1,750萬元（即每坪成交價約49.39萬元）出售予原告時，竟未為任何說明或揭露，故意不告知系爭房屋配比之土地持分比例異常，違反民法第799條第4項規定，將嚴重影響房屋價值、市場流通，及遭其他共有人求償風險，而有價值及通常效用顯著減少之瑕疵，並致原告所受給付與契約目的顯不相符，受有系爭房地現值大幅低於成交價、市場上無人願意承購，資產猶如受凍，難以處分之明顯財產損害；且被告未揭露重大瑕疵，收受過高價金，亦享有不當利益。原告於買受時不知瑕疵，且無重大過失，迨於114年4月間委託訴外人永慶房屋及信義房屋出售系爭房地時，方知上情，爰擇一依民法第359條、第227條第1項、第184條第1項前段、第179條規定，一部請求被告給付300萬元等語，並聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係於66年完成第一次登記，無98年修正後之民法第799條第4項規定適用，依當時時空背景下，土地持分無受管制，非必然為4分之1。又被告於81年12月10日購買系爭房地時，土地持分即僅為12分之1，被告出售系爭房地當下，土地及建物謄本亦已載明系爭土地之權利範圍僅有12分之1，並無故意不告知系爭土地持分僅有12分之1之情。
雙方係就系爭土地持分12分之1達成買賣合意，根本不存在價值、效用、品質不具備等物之瑕疵。況系爭公寓之4樓房屋之土地持分亦為12分之1，被告不知悉土地持分有何異常，無任何可歸責事由可言，自不具不完全給付之情。縱系爭土地僅持分12分之1屬物之瑕疵，簽訂系爭買賣契約時，地政士已向原告詳細說明系爭土地權利僅12分之1，原告應可從速檢查發見瑕疵，原告未當場表示異議，已違反民法第356條規定之從速檢查告知義務，應視為原告承認所受領之物；且原告係於101年2月21日向被告購買系爭房地，於101年3月22日移轉所有權登記，交屋迄今已13年之久，瑕疵擔保請求權已罹於民法第365條所定5年除斥期間而消滅等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅少或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第354條第1項本文、第365條定有明文。民法第365條係於88年4月21日修正公布，其立法意旨略為「出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或請求權，不受前項關於通知後六個月期間之限制。惟如自物交付時起經過五年而未行使，仍為消滅。爰修正第二項。」故即令出賣人有故意背於交易之誠實及信用，不告知物之瑕疵情形，買受人之瑕疵擔保請求權，仍自物交付時起經過5年未行使而消滅。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項亦有明文。是以，不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。再按因故意過失，不法他人之權利者，負損害賠償責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條亦有明定。
㈡原告主張兩造於101年2月21日簽立系爭買賣契約，原告以總
價1,750萬元向被告購買系爭房地，以及系爭公寓係四層建物，系爭房屋所配分之系爭土地持分比例僅12分之1，而非系爭公寓樓層之平均數即4分之1等情，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第一類謄本等件為證（見本院卷一第19-55頁），被告亦無爭執，堪認屬實。惟原告主張系爭房地土地持分比例異常，被告經由台灣房屋居間出售予原告之前，曾委託信義房屋出售，並經信義房屋註記「不可售」，卻故意不為告知，應負瑕疵擔保、不完全給付債務不履行、侵權行為損害賠償責任，或返還其所享有過高價金之不當利益等語，則為被告否認，並執上詞置辯。經查：
⒈系爭買賣契約第一條不動產標示及買賣權利範圍，其中土地
部分明確記載：「新北市○○區○○段000地號、面積114.8平方公尺、權利範圍1/12」、「新北市○○區○○段00000地號、面積3.23平方公尺、權利範圍1/12」；台灣房屋居間仲介系爭房地買賣時，該公司製作並提供予原告之不動產說明書所附土地登記第二類謄本亦記載土地權利範圍為12分之1，此有系爭買賣契約及不動產說明書在卷可稽（見本院卷第21、39-41頁），並經證人高全隆於本院結證：系爭買賣契約記明買賣標的之系爭土地為1/12，當時地政士都會複誦一次給雙方當事人聽，唸土地1/12等語在案（見本院卷第317-318頁），足認兩造交易時即已明確約定出售之系爭土地權利範圍僅有12分之1，被告自始至終並無何隱瞞。又被告最後交付及移轉所有權予原告之系爭土地權利範圍亦為12分之1，此有原告提出之土地登記第一類謄本可參（見本院卷49-55頁），核亦符合系爭買賣契約前揭約定，難認被告所為之給付有何瑕疵，或不符系爭買賣契約所定債之本旨，或被告有何因故意或過失，不法侵害原告權利之情形；被告受領原告之價金給付係基於系爭買賣契約約定，亦非無法律上原因，故原告依上開規定而為請求，難認有據。
⒉原告雖另執上詞而為主張，然：
⑴按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分
，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法第799條第4項固有明文。惟本條係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行；其立法理由為：「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於第4項明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」可知現行民法第799條第4項本文僅為原則性之任意規定，修法前原係委諸私法自治，當事人間如何約定基地配賦比例原不受限。復依民法物權編施行法第1條規定「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」茲民法物權編施行法既未特別規定修正前已登記之區分所有建物亦適用修正後民法第799條第4項規定，則於民法第799條第4項施行前已登記之區分所有建物尚無該條之適用。而查，系爭房屋係於66年9月1日完成建築物所有權第一次登記，此有原告提出之人工作業登記簿可查（見本院卷第165頁），顯係在民法第799條第4項規定修正公布並施行前已完成登記之區分所有建物，依前揭說明，尚無上開規定之適用。因此，即令系爭房屋配比之系爭土地持分僅12分之1，而未按系爭公寓之樓層數（即4層）平均配比（即4分之1），亦難謂有何違反98年1月23日修正公布之民法第799條第4項規定，而構成物之瑕疵。因此，原告主張系爭土地持分比例非按系爭公寓樓層數平均配比，違反民法第799條第4項規定，應屬瑕疵等語，並無可採。⑵系爭房地經由台灣房屋居間出售予原告之前，被告曾委託信
義房屋出售，並經信義房屋判定「不可售」等節，此有原告提出之信義房屋網頁資料可證（見本院卷第205頁），並經信義房屋於115年2月9日以115年客法字第1150209002號函復「一、函詢標的物本公司雖曾委託，但因故判定不可售，未有進一步之行銷行為...。二、來函檢附之附件係本公司網頁歷史資料。」等語在案（見本院卷第349頁），被告否認上情，固無可採信。惟在不動產交易市場上，不僅房屋土地配比適當且一併出售之物件可以銷售，即令完全不配比之物件（例如於民法第799條修正公布並施行前，房屋及基地已分屬不同一人，而只有房屋沒有基地權利，或只有基地沒有房屋權利），或類如本件雖一併出售但房地配比不平均之物件，非不得在不動產交易市場上流通銷售；從事居間交易之仲介服務公司，對於完全不配比物件，或類如本件房地配比不平均物件，是否願意接受委託代為銷售，屬於各公司之商業判斷，非他人所得干預。因此，尚難徒以信義房屋曾經判定系爭房地「不可售」，遽謂被告所交付之買賣標的物存有瑕疵而不能銷售，或被告所為之給付不符系爭買賣契約之約定，而有不符債之本旨之情形。
⑶原告雖又以系爭土地持分異常，被告未誠實說明原因與影響
，而以高於實價登錄價格出售，已該當於民法第355條第2項但書之「故意不告知瑕疵」，應負瑕疵擔保責任等語。然兩造交易時即已明確約定出售之系爭土地權利範圍僅有12分之1，被告自始至終並無何隱瞞，已如前述，難認有何故意不告知瑕疵之情形。縱令原告主張其當時若知系爭房屋之土地配比僅12分之1而非4分之1，將不願與被告成立系爭買賣契約等語可採，亦僅是原告得否依民法第88條第1項規定撤銷其因錯誤而為之意思表示而已。茲原告既未於民法第90條所定法定期間內撤銷與被告成立之系爭買賣契約意思表示，系爭買賣契約自仍有效成立，雙方應依契約約定履行。再退步言之，即令原告主張被告應依民法第355條第2項但書規定負瑕疵擔保責任等語可採，系爭買賣契約係於101年2月21日成立，並於101年3月22日完成所有權移轉登記，有前述登記謄本在卷可稽；系爭房地實際交付時間約為101年3月間，復已據原告陳明在案（見本院卷第283頁），距原告於114年7月18日提起本件訴訟日，亦已逾5年以上，原告之瑕疵擔保請求權已罹於民法第365條所定之5年期間，原告無從再依民法第359條規定請求減少價金。
⑷關於成交價格部分，查每一不動產均不相同，即令同一棟樓
，因樓層、面向、內部裝修及維護程度不同，價格本即未必相同；最後交易價格之決定，更涉及個人議價時之談判能力、賣方出售意願高低及個人財力狀況，無法一概而論；且原告是否願意承買，願意以多少價格買受，本即聽憑原告個人之交易判斷。是原告徒以系爭房地每坪成交單價49.39萬元，遠高於當時實價登錄相同地段、類似產品之每坪成交單價33至40萬元，遽謂被告構成侵權行為，或享有高於實價登錄價格之價金給付係無法律上原因之不當得利等語，均難認可取。
㈢從而，本件原告請求被告給付300萬元，核屬無據，不應准許。
四、綜合上述，原告依民法第359條、第227條第1項、第184條第1項前段、第179條規定．一部請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
民事第六庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
書記官 翁鏡瑄