臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第6186號原 告 劉陳雪清訴訟代理人 余敏長律師被 告 江沛林上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之21房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣228,120元，及其中新臺幣58,000元自民國114年7月1日起，暨其中新臺幣170,120元自民國114年9月13日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國114年7月2日起至騰空遷讓返還本判決第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣44,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔91％，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣880,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,640,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣76,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣228,120元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第3項到期部分，於原告每期以新臺幣14,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告每期如以新臺幣44,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之21房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）228,120元，及自民國114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自114年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告66,920元。㈣願供擔保，請准宣告假執行，嗣將聲明第3項減縮為：被告應自114年7月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告66,920元（見本院卷第77至78頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告於113年8月間向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年8月31日起至114年7月1日止，兩造間簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告依約應於每月5日以前給付租金22,000元。原告已於系爭租約所定租賃期間屆滿前，向被告為期滿不續租之意思表示，系爭租約即因前揭期間屆滿而消滅，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，詎被告未依約給付租金，尚積欠原告如附表所示共計102,000元之租金，經原告將被告交付之押租金44,000元為抵充後，仍餘58,000元未為給付；且被告依系爭租約約定應給付每月920元之管理費，竟於113年8月至114年6月間未為給付，致原告為其支出共計10,120元【計算式：920元×11月＝10,120元】之管理費，被告自應返還之。又被告迄未將系爭房屋返還予原告，已違反系爭租約第8條約定，除無法律上原因，致原告受有不能使用系爭房屋而無法收取租金之損害外，更因此受有免除管理費繳納之利益，故原告得請求被告自租期屆滿翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付：㈠22,000元之相當於租金不當得利。㈡920元之管理費。㈢約定租金2倍計算之44,000元違約金，是原告本件併請求被告按月給付原告66,920元，於法有據。抑且，因被告上開違約情事，致原告支出律師費160,000元，被告依約亦應賠償之。爰依民法第179條、第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段規定、系爭租約第4條、第7條、第8條（原告誤載為第15條，逕予更正）、第15條約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告228,120元，及自114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自114年7月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告66,920元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、第767條第1項前段分別定有明文。
⒉原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造間簽立系爭租約，租
賃期間自113年8月31日起至114年7月1日止，被告依約應於每月5日以前給付租金22,000元，且其已向被告為期滿不續租之意思表示，故系爭租約已於114年7月2日因租期屆滿而消滅等情，業據其提出系爭房屋建物所有權狀、系爭租約為憑（見本院卷第17至25頁），復有系爭房屋建物登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第53頁），且被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告主張之上開事實為真。
⒊又被告為系爭房屋之現占有人，此有臺北市政府警察局中山
分局114年10月13日北市警中分刑字第1143080230號函在卷可稽（見本院卷第65至67頁），則系爭租約既已消滅，被告已無繼續占有使用系爭房屋之權利，是原告依上開規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。㈡按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，兩造於系爭租約第3條、第4條已明文約定租金額度，及各期租金之給付日期，被告未依約給付，尚積欠原告如附表所示共計102,000元之租金，而被告就原告主張之事實視同自認，已如前述，依上說明，原告以被告所交付之押租金抵充被告積欠之租金，核屬有據。又將被告交付予原告之押租金44,000元為抵充後，被告尚積欠原告58,000元之租金，是原告依民法第439條前段規定、系爭租約第4條約定請求被告給付租金58,000元，亦為有據。
㈢再查，系爭租約第7條、第15條分別約定：「交付房屋日起，
房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即被告）負擔」；「乙方若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第22至23頁），可知兩造已約定租賃期間內之系爭房屋管理費由被告繳納，且被告如有違約情事，應賠償原告因涉訟而繳納之律師費。原告再主張其為被告繳納系爭房屋於113年8月至114年6月間共計10,120元之管理費，且因被告積欠租金、逾期未返還系爭房屋予其，致其為進行公示催告、公示送達程序、本件訴訟程序及後續強制執行程序，因而支出160,000元律師費等情，有原告提出之收據、親親大廈管理委員會公共管理費用分攤收繳單為佐（見本院卷第31、73頁），被告就上情視同自認，亦堪信為真實，是原告依系爭租約第7條、第15條約定，請求被告給付共計170,120元【計算式：10,120元＋160,000元＝170,120元】之管理費、律師費，應屬有憑。
㈣原告請求按月給付22,000元相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉經查，系爭租約已於114年7月2日因租期屆滿而消滅，業如前
述，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。本院參酌兩造間過往約定被告承租系爭房屋之每月租金為22,000元，認原告請求以系爭租約之月租金數額作為計算不當得利數額之標準，尚屬合理。從而，原告請求被告給付自114年7月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告22,000元，自屬有憑。
㈤原告請求被告按月給付管理費920元，並無理由：
原告雖主張：被告因無法律上原因而受有免除管理費繳納之利益，故原告得依民法第179條規定，按月請求被告給付920元之管理費等語，然查，被告係因系爭租約第7條規定而負給付系爭房屋管理費之義務，經本院說明如前，則被告於系爭租約屆滿後，自無給付管理費之義務，則其既無此義務存在，即未因原告繳納管理費而受有何免除管理費繳納之利益可言，是原告依民法第179條規定，請求被告按月給付920元之管理費，即非有據。
㈥原告請求被告按月給付違約金22,000元，為有理由，逾此範圍，為無理由：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。又按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒉查，系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，
除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止……」（見本院卷第22頁），可知該款所定違約金，係為強制租賃物返還債務之履行為目的所約定，足認兩造已約定被告於系爭租約終止後未返還系爭房屋之違約金性質為懲罰性違約金，則揆諸上開說明，本院依據卷內現存事證，審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，除受有不能使用系爭房屋之損害，尚須支出提起本件訴訟所費之勞力、時間、費用，以及被告違約情節、本院業已判命被告按月給付22,000元相當於租金不當得利等一切情狀，應認兩造所約定按原定房租2倍計算之違約金，尚屬過高，應酌減至按原定房租1倍計算即22,000元之違約金為宜，是原告依系爭租約第8條約定，請求被告自114年7月2日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付依租金1倍計算之懲罰性違約金22,000元，核屬有據，逾此範圍，則非有據。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。茲就原告本件請求律師費、積欠租金、管理費之利息起算日，分述如下：
⒈積欠租金58,000元部分：
本件原告主張被告應於按月於每月5日以前給付租金乙情，業據其提出系爭租約為佐（見本院卷第21頁），堪認兩造間業已約定每月5日為每月租金之清償日，然兩造未就該租金債權約定利息，是原告就積欠58,000元租金部分，併請求自114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為屬有據。
⒉律師費160,000元、管理費10,120元部分：
⑴原告主張被告給付之律師費、管理費債權，核屬未定給付期
限，且以支付金錢為標的之債，兩造復未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任。查，原告雖曾以長瀛法律事務所114年6月12日長律字第1140612號函（下稱系爭律師函）催告被告給付管理費、依約應給付之費用，然系爭律師函業經郵務機關以原址查無其人為由退回一節，有系爭律師函、信封封面影本為憑（見本院卷第27至29頁），難認系爭律師函已合法送達予被告，原告雖再聲請本院將系爭律師函公示送達予被告，然被告現居住在系爭房屋，此經本院認定如前，自無所在不明之情，是其以公示送達之方式送達系爭律師函，亦難認合法送達該函文予被告，是原告並未以系爭律師函合法催告被告給付管理費及相關費用，堪以認定。
⑵從而，原告就上述律師費160,000元、管理費10,120元，併請
求自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年9月13日起（見本院卷第43頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，逾此範圍，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第179條、第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段規定、系爭租約第4條、第7條、第8條、第15條約定，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
民事第六庭 法 官 余沛潔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
書記官 李云馨附表：
欠租期間（民國） 積欠租金（新臺幣） 113年8月31日至113年9月30日 原告未主張有積欠租金。 113年10月1日至113年10月31日 原告未主張有積欠租金。 113年11月1日至113年11月30日 原告未主張有積欠租金。 113年12月1日至113年12月31日 2,000元 114年1月1日至114年1月31日 22,000元 114年2月1日至114年2月28日 22,000元 114年3月1日至114年3月31日 12,000元 114年4月1日至114年4月30日 22,000元 114年5月1日至114年5月31日 22,000元 114年6月1日至114年6月30日 原告未主張有積欠租金。 114年7月1日 原告未主張有積欠租金。 總計 102,000元