臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第909號原 告 蘇憲偉訴訟代理人 彭若鈞律師被 告 陳玉春訴訟代理人 吳宜臻律師
楊哲岡律師上列當事人間請求確認違約金債權不存在等事件，本院於民國114年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告關於兩造於民國一百一十三年七月二十七日簽立之不動產買賣契約書第十條第二項第二款約定之違約金債權於新臺幣壹佰柒拾伍萬元範圍內不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年7月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）3,500萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路000號2樓房屋暨坐落基地（下稱系爭房地），伊已依約給付350萬元至信託專戶。詎被告因伊未依系爭契約第4條第3項約定，於113年9月27日前給付完稅款1,400萬元，依系爭契約第10條第2項第2款約定（下稱系爭約定），於113年11月20日以臺北金南郵局第243號存證信函主張解除系爭契約，並沒收350萬元作為違約金。
然伊係因中央銀行113年9月19日房貸政策再次緊縮，無法貸得預定之借款金額，方未能依系爭契約第4條第3項約定所定時程給付價金，且伊已提出改由伊胞姊向被告買受系爭房地之替代方案，被告拒不接受，又被告因伊未依約給付價金所受之損害僅為依法定利率計算之遲延利息15萬5,395元，是系爭約定所定之違約金數額過高，應予酌減。爰依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告對原告關於系爭約定之350萬元違約金債權不存在。
二、被告則以：原告自承未依約於113年9月27日前給付完稅款1,400萬元，則伊依系爭約定解除系爭契約並沒收已付價金，應無爭議，原告提起本件訴訟並無確認利益。又伊因原告違約受有依系爭契約第10條第2項第1款計算之遲延損害109萬6,000元，及系爭房地價格下跌1,383萬2,000元、應給付予訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）簽約費1,000元、謄本費40元、撤回土地增值稅、契稅費6,000元及按原告給付違約金50％計算之仲介費等損害，系爭約定所定之違約金數額並無過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第372至373頁）㈠兩造於113年7月27日簽立系爭契約，約定由被告以總價3,500
萬元出售系爭房地予原告，價金按簽約時350萬元、完稅時（113年9月27日）1,400 萬元及交屋時1,750 萬元分3期給付，並約定交屋期限為113年10月31日，原告至遲應於113年10月30日內辦理銀行撥款（代償）或將尾款存入玉山銀行之信託專戶。（見本院卷第19至83頁）㈡系爭契約第10條第2項第2款約定買方違約且可歸責時，經賣
方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除系爭契約並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，所定沒收已繳價款為違約金之約定。
㈢原告除已依系爭契約約定支付350萬元價金存入玉山銀行之信
託專戶，其餘價金未依約給付，經被告以113年11月8日台北金南郵局第232號存證信函催告原告於5日內給付，原告於113年11月11日收受該存證信函後仍未給付價金，被告嗣依系爭約定，以113年11月20日台北金南郵局第243號存證信函解除系爭契約並主張沒收原告已繳納之350萬元價金，經原告於113年11月21日收受該存證信函。（見本院卷第217至238頁）㈣原告係因可歸責於己之事由違反系爭契約第4條約定。
四、本院之判斷：原告主張系爭約定所定違約金數額過高應予酌減等情，為被告所否認，並以前詞置辯。本件應審酌者厥為：㈠本件訴訟有無確認利益？㈡系爭約定所定之違約金數額是否過高而應予酌減？茲分述如下：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查本件被告主張得依系爭約定沒收原告已給付之價金350萬作為違約金，此為原告所爭執，是被告對原告是否有前揭違約金債權存在乙節並不明確，即影響原告法律上地位，而上開不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，故原告提起本件確認之訴自有確認利益。被告雖辯稱原告已自承因可歸責於己之事由違反系爭契約第4條約定，就本件訴訟應無確認利益等語，然查原告對於被告所得請求之違約金數額既有爭執，被告之違約金債權範圍即不明確，本件訴訟仍有確認利益，被告此部分辯詞，要無可採。
㈡再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。而約定違約金額是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為酌定標準，損害賠償總額預定性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀。查系爭約定為：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款項作為違約之賠償」等語（見本院卷第26頁），未經明示約定為懲罰性違約金，文字並已敘明作為違約之賠償，且亦無其他有關解約後損害賠償責任之約定，堪認系爭約定應為損害賠償總額預定性之違約金，是關於系爭約定所定之違約金數額是否過高，應以被告所受損害為主要準據，並依一般客觀事實、社會經濟狀況等情以為酌定。本院審酌被告因系爭契約解除，除需負擔簽約費1,000元、謄本費40元、撤回土地增值稅、契稅申報之撤件費6,000元，此有信義房屋114年4月8日114年客法字第1140408001號函存卷可考（見本院卷第429至430頁），尚應依與信義房屋間簽立之買賣仲介一般委託書第9條第3項第2款約定支付報酬，且喪失取得其餘買賣價金自由運用之利益。而衡以原告本應於113年9月27日以前給付1,400萬元、於113年10月30日以前給付1,750萬元，自前揭給付期限末日起算至系爭契約解除之日（即113年11月21日）止，按法定利率年息5％計算之利息合計為15萬7,787元（計算式：1,400萬元×55日÷366日×5％＋1,750萬元×22日÷366日×5％＝15萬7,787元，四捨五入至整數位）。此外，被告為締約、履約所花費之勞力、時間等均化為烏有，然兩造於113年7月27日簽立系爭契約至系爭契約於113年11月21日解除間，歷時約4個月，期間尚非過長，系爭房地亦尚未過戶，亦未交屋等情，認違約金350萬元核屬過高，應酌減為175萬元，始為適當。
㈢至被告辯稱其受有系爭房地價格下跌之損失1,383萬2,000元
及依系爭契約第10條第2項第1款約定計算之遲延損害109萬6,000元等語。查被告於111年9月委託信義房屋出售系爭房地之價格為4,760萬元乙節，有信義房屋買賣仲介一般委託書在卷可憑（見本院卷第203頁），兩造最終議定之買賣價金雖較上開價格減少1,260萬元，然此乃兩造依契約自由磋商議定之結果，況4,760萬元亦僅為被告主觀提出之價格，並非保證系爭房地必定得以該價格出售，尚無從認定前揭價差屬被告因系爭契約解除所受之損害。被告另提出之房價指數頁面，固顯示臺北市114年第1季之房價指數較113年第4季下降（見本院卷第471至475頁），然此結果係以臺北市整體為統計，並未呈現個別行政區域房價之變化，尚難以此逕認系爭房地市價已下跌123萬2,000元。至系爭契約第10條第2項第1款雖約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。」（見本院卷第26頁），然參酌系爭契約第10條第2項之規範體系，再對照上開約定明定「至完成給付日止」等語，系爭約定則以「解除買賣契約」為內容，可見此2約定之所以各寓以不同之法律效果，實係著眼於系爭契約第10條第2項第1款約定所規範之情形乃係契約仍屬有效而得繼續履行，而系爭約定所規範之狀況則係契約已無從繼續履約，因而給予不同處遇。是契約之效力既應明確，而不容反覆，則於適用上開條款時，自不得同時兼顧「契約有效」及「契約失效」之不同個案狀況而允許同時請求賠付。準此，被告既已依系爭約定解除系爭契約，即僅得依該約定取得違約金，要無從再依系爭契約第10條第2項第1款約定主張遲延賠償，並執以作為因系爭契約解除所受之損害。
㈣是以，被告得依系爭契約沒收之違約金數額為175萬元，原告
請求確認被告對其關於系爭約定之違約金債權於175萬元（計算式：350萬元－175萬元＝175萬元）之範圍內不存在，自屬有據，逾此範圍之請求，則為無理由。
五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，訴請確認被告對原告關於系爭約定違約金債權，於175萬元之範圍內不存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第八庭 法 官 蕭如儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
書記官 林泊欣