臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第191號原 告 林國維訴訟代理人 陳柏顥律師被 告 陳林慈玲上列當事人間請求給付分割共有物事件，經臺灣新北地方法院裁定（113年度重調字第70號）移送前來，本院於民國114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示不動產，應予變價分割，所得價金由兩造各依附表二所示應有部分比例分配。
原告假執行之聲請駁回。
訴訟費用由兩造各依附表二所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第830條第2項、第824條第2項規定，提起共有物分割之請求，核屬因不動產分割涉訟，而原告請求分割如附表一所示之不動產（下稱系爭不動產）位處臺北市新店區，為本院管轄區域，依首揭規定，本事件乃專屬本院管轄。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)系爭不動產為兩造共同出資購買，應有部分各為1/2，原告於民國113年間向被告表示欲對系爭不動產為分割，然被告雖欲繼續保有系爭不動產，卻僅願以102年建商交屋時之合建價格向原告購買，致雙方無法以合意方式進行分割。系爭不動產依其使用目的並無不能分割之情事，兩造亦無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法，則原告依民法第823條第1項請求分割系爭不動產，自無不合。又系爭不動產屬區分所有建築物，依民法第799條第5項規定，自不得分離而為移轉或設定負擔；系爭1410建號建物亦僅有一門牌號碼（即新北市○○區○○路0段00號15樓之3）及出入口，顯然無法原物分割為兩部分；再者，如將系爭不動產變賣，以所得價金分配予共有人，經由市場行情決定系爭不動產之價值，不僅可避免兩造對系爭不動產目前客觀市價之疑慮，保持系爭不動產之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭不動產時，若兩造對系爭不動產已作使用規劃或有特殊感情，非不得與其他共有人磋商買受，或於強制執行程序行使優先承買權。是以，將兩造共有之系爭不動產予以變價分割，應屬最妥適之分割方法，爰依民法第823條第1項、第824條之規定訴請准予變價分割系爭不動產。
(二)對被告抗辯之陳述：兩造於97年10月26日向兩造父親即訴外人林世芳購買臺北縣新店市（現改制為新北市○○區○○○段000○000○000地號土地，嗣以其中451地號、458地號土地與建商簽立合建契約書並取得系爭不動產及兩個停車位。蓋因除兩造外之其餘兄弟均獲有先父分配之房地，先父及其他兄弟遂承諾未來將贊助兩造購屋款，是以給付系爭不動產購屋尾款時，係以兩造各自給付新臺幣（下同）198萬元、200萬元，剩餘款項則以被告管理先父存款78萬7490元，及各房兄弟平均分攤各8萬元支付，被告所辯多支付之房款實為先父及各房兄弟分攤部分，兩造購買系爭不動產之出資比例實為相當。況倘兩造約定以出資比例登記應有部分，何以自103年間交屋迄今，被告未曾向原告主張返還，系爭不動產之管理費、稅負等亦均由兩造平均分擔等語。
(三)並聲明：⒈被告與原告共有系爭不動產准予變價分割，所得價金由兩造各按其應有部分比例分配。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造係共同出資購屋，被告支付310萬7547元，較原告支付之246萬餘元多出104萬餘元，惟建商未依斯時被告給付之購屋款比例為登記持分，逕以1/2登記。實則，原告因故退訂原簽約之房屋，並與被告約定俟建商過戶後將回售予被告，被告遂多付購屋款，詎原告取得權狀後，屢經被告催討，皆未履行回售之約定，原告應返還被告多繳付之房款，或按照購屋時之價值比例換算，歸還房地3.00000000坪、車位持分增加0.1611坪。又被告支付逾1/2之房款應可取得優先承買權，且被告願以1540萬元購買原告之應有部分等語。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利之之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第78頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
(一)被告與原告共有如附表所示之系爭不動產。
(二)兩造於97年10月26日向兩造父親即訴外人林世芳購買臺北縣新店市(現改制為新北市○○區0○○段000○000○000地號土地。
(三)兩造以臺北縣○○市○○段000○000地號土地與建商即訴外人萬盟開發股份有限公司(下稱萬盟公司)簽訂合建契約書，支付萬盟公司517萬3395元(包含找補款518萬8000元、過戶費用9萬6029元、預收6個月管理費3萬9366元，扣除萬盟公司補貼土地增值稅15萬元)而取得系爭不動產(含2個停車位)。
四、本院得心證之理由：經兩造合意本件爭點整理(見本院卷第78頁，並依判決格式修正或刪減文句)為：(一)原告得否訴請裁判分割系爭不動產？(二)系爭不動產應以何方式分割為宜？茲判斷析述如下：
(一)原告得訴請裁判分割系爭不動產：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。經查，系爭不動產為兩造所共有，應有部分如附表二所示，系爭不動產並無因使用目的而不能分割之情，共有人間亦未訂有不分割之期限，兩造復不爭執迄今未能達成分割系爭不動產之協議等情，有系爭不動產土地建物查詢資料（第一類謄本）、新北市新店地政事務所建物所有權狀、土地登記申請書、本院114年3月25日言詞辯論筆錄等存卷可參（見臺灣新北地方法院113年度重調字第70號卷第19、29至35頁、本院卷第79頁、限閱卷），自堪信為真實。故原告依上開規定，請求分割系爭不動產，自無不合。
(二)系爭不動產應以變價方式為分割：⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1、2項定有明文。又按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的而予以分割之形成訴訟，裁判上如何定分割之方法，法院有自由裁量權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院74年度台上字第2236號判決、84年度台上字第1756號判決意旨參照）。是以，法院應斟酌共有物使用之具體情形、共有物之性質及價值、各共有人之利害關係、當事人之意見等，本於公平經濟原則，並考量社會利益，依民法第824條命為適當之分配。
⒉經查，本件如附表一所示門牌號碼新北市○○區○○路0段00號15
樓之3之鋼筋混凝土造20層建物，坐落在如附表一所示新北市○○區○○段000地號土地上，則系爭土地及建物之不動產應併同分割，始符合經濟效益。原告主張應變價分割，被告雖爭執應按購屋時之價值比例換算，然對分割方法僅稱「依法處理」，並主張優先承買權（見本院卷第80頁），故依當事人意願以變價分配為宜。又系爭不動產若採原物分割為兩造各有，顯無獨立對外出入口供各別共有人使用，則出入口動線、建築管線均需重新配置，必有維修施工之花費，且各共有人按應有部分比例可分得之使用面積狹小，除將破壞系爭不動產完整性，造成日後使用上困難及減損居住品質外，分配系爭不動產之方式、位置及其價值，難期完全公平，是原物分割不僅有害系爭不動產經濟效用，亦徒增法律關係之複雜化，不合於全體共有人之利益。從而，綜上建築物本具難以細分特性，及採原物分割顯然減損系爭不動產經濟效用及價值等節，堪認原告主張系爭不動產以變價分割，屬最妥適分割方法等語，應值憑採。
⒊再查，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相
同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項亦有明文，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，採變價分割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，倘認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分割之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。且如透過市場自由競爭之方式變價，應足使系爭不動產之市場價值極大化，當可兼顧系爭不動產之經濟價值，並保障共有人間優先承買權利，而不致損及各共有人之利益。是以，本院認本件以變賣系爭不動產分配所得價金之分割方式，應屬公允適當。至被告尚抗辯原告應按出資比例返還房款云云，惟分割共有物之訴乃法院裁判共有物得否分割及如何分割，是被告所辯與本件無涉，併此敘明。
五、綜上所述，原告起訴請求分割系爭不動產，應予准許，且審酌系爭不動產之使用情形、經濟效益、當事人之意見等節，認應予變價分割，並將變價後所得價金依兩造按附表二應有部分之比例分配，爰判決如主文第1項所示。
六、按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限。而分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定後，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利，與給付之訴中，原告請求給付之權利已得認定存在之事實不同。本件判決主文第1項准予變價分割部分，核其性質不適於假執行，是原告假執行之聲請，容有誤會，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效用，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告提起本件分割共有物之訴雖有理由，惟關於訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，仍應由兩造按原應有部分比例負擔，始為公允，爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
民事第三庭 法 官 楊承翰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
書記官 馮姿蓉附表一：土地標示 土地坐落 面積(㎡) 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 新北市 新店區 文山段 0000-0000 1603.47 1392/100000 (內含車位基地持分40/100000) 建物標示 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 權利範圍 建物層次（面積）（㎡） 附屬建物（面積） （㎡） 1410 新北市○○區○○路 0段00號15樓之3 臺北市○○區○○段0000 00000地號 鋼筋混凝 土造20層 15層 145.03 陽台、雨遮 16.91、2.57 全部 （林國維1/2、 陳林慈玲1/2） 共有部分： 同段1432建號建物(面積：1440.90平方公尺、權利範圍：100000之1483) 同段1433建號建物(面積：421.37平方公尺、權利範圍：100000之1368) 同段1434建號建物(面積：4704平方公尺、權利範圍：100000之1762) （含停車位編號30號、31號）
附表二：編號 共有人 應有部分比例及 訴訟費用負擔比例 1 林國維 2分之1 2 陳林慈玲 2分之1