臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第1107號原 告 許似櫻訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 徐正青訴訟代理人 江佩蓁律師
褚仁傑律師上 一 人複 代理人 劉光桓律師上列當事人間請求給付報酬事件，經臺灣高雄地方法院以113年度重訴字第329號裁定移送前來，本院於民國115年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告與訴外人徐美麗及周嘉志（下稱徐美麗等二人）共有高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），權利範圍各3分之1。又原告為仲介業者，受徐美麗等二人委託出售系爭土地，並約定成交時給付原告成交價1％之服務費，經原告多方努力結果，於民國112年10月23日媒介訴外人楊振宗與徐美麗等二人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定楊振宗以總價新臺幣（下同）24億8,453萬1,000元購買系爭土地，徐美麗等二人並同時與原告簽訂授權書（下稱系爭授權書），載明授權事項為委託代理銷售系爭土地，服務費1％、成交價每坪258萬元，惟因被告為系爭土地之共有人，徐美麗等二人乃於當日委託律師寄發存證信函通知被告限期回覆是否行使優先承購權，經被告表明行使優先承購權後，徐美麗等二人並於113年7月10日將渠等所有系爭土地應有部分各3分之1，以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告。是被告既主張行使優先承購權，並已完成買賣程序，即應以同一條件承受系爭買賣契約包括買賣價金及仲介費用之全部約定，故被告須依系爭買賣契約第十三條第二項約定（下稱系爭仲介費約定），給付仲介費用予原告。而依系爭仲介費約定，買賣雙方應給付原告之仲介費用均為買賣總價1％，賣方部分之仲介費用並應自買賣價金中扣除後支付予原告，惟因系爭土地應有部分3分之1本為被告所有，此部分不生買賣問題，故原告得向買、賣雙方請求之仲介費用，應以系爭買賣契約所約定系爭土地買賣總價按徐美麗等二人應有部分比例合計3分之2計算，其金額各為1,656萬3,540元（計算式：24億8,453萬1,000元×2/3×1％＝1,656萬3,540元），且被告於給付買賣價金予徐美麗等二人時，亦將徐美麗等二人應支付原告之仲介費用1,656萬3,540元先行扣除，並約定由被告將該筆仲介費用逕行給付予原告，益徵被告確已承認系爭仲介費約定，則其應給付原告之仲介費用為買方部分1,656萬3,540元、賣方部分1,656萬3,540元，金額合計3,312萬7,080元。爰依系爭仲介費約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告3,312萬7,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約完全未約定原買方楊振宗應支付仲介費用予原告，則被告因行使優先承購權而繼受楊振宗原買方之法律地位，自無支付仲介費用予原告之義務，詎該契約竟單方片面以系爭仲介費約定要求共有人即被告應於完成買賣程序後支付仲介費用，明顯違反優先承購權之法律規定，故系爭仲介費約定應屬無效。又兩造間自始未有任何居間服務關係存在，更不曾訂立或合意任何居間契約或報酬約定，被告亦未接受原告所提供之任何仲介服務，僅因行使共有人之優先承購權而繼受系爭買賣契約，惟該契約嗣因付款糾紛，由徐美麗等二人提起解除契約之民事訴訟後，業經本院以113年度重訴字第1174號判決解除而溯及失效，系爭土地買賣程序自始未完成，是依系爭仲介費約定，被告即毋須為自己或以部分買賣價金代徐美麗等二人支付任何仲介費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告及徐美麗等二人為系爭土地之共有人，應有部
分各3分之1，徐美麗等二人委託原告出售系爭土地，嗣經談妥由楊振宗以24億8,453萬1,000元購買系爭土地，徐美麗等二人並於112年10月23日與楊振宗簽訂系爭買賣契約，另與原告簽訂系爭授權書，徐美麗等二人復委託律師寄發存證信函通知被告限期回覆是否依土地法第34條之1規定行使優先承購權，經被告表明行使優先承購權後，徐美麗等二人並於113年7月10日以買賣為原因，將渠等所有系爭土地應有部分各3分之1移轉登記予被告等情，業據原告提出系爭買賣契約、系爭授權書、新興郵局存證號碼003144號存證信函暨回執、土地登記第一類謄本為證（見臺灣高雄地方法院113年度審重訴字第168號卷宗【下稱審重訴字卷】第15至31頁），且為被告所不爭執，固堪信為真實。
㈡惟原告另主張被告應依系爭仲介費約定，給付原告賣方及買
方仲介費合計3,312萬7,080元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又按該條項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受（最高法院112年度台上字第1493號判決意旨參照）。查原告雖主張被告依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，應承受系爭仲介費約定，給付仲介費予原告。惟觀諸系爭仲介費約定，其內容為：「若共有人之一徐正青主張行使優先承買權，則由共有人徐正青完成買賣程序，須支付本件買賣之仲介費用，其仲介費用為本買賣總價1％計算。賣方之仲介費用由買賣價金中扣除支付受託人許似櫻。」（見審重訴字卷第19頁），按其字面文意，僅提及賣方仲介費用由買賣價金中扣除支付原告，全然未見要求買方楊振宗應負擔仲介費用之字句，系爭買賣契約全文及系爭授權書亦均無買方楊振宗應給付仲介費用予原告之約定，有系爭買賣契約及系爭授權書附卷可稽（見審重訴字卷第15至21頁），則買方應給付仲介費用乙節，難認係屬系爭買賣契約買賣雙方所合意或買方所承諾之條件之一，故被告行使優先承購權所須接受原買方即楊振宗就系爭買賣契約所承諾之同一條件，自無所謂買方應給付仲介費用部分。至系爭仲介費約定固另記載被告行使優先承購權時須給付仲介費用，然此乃徐美麗等二人與楊振宗間之約定，未經被告同意，且係對被告附加原買方即楊振宗所無須負擔之給付仲介費用義務，自非行使優先承購權之被告依土地法第34條之1第4項規定所應接受之同一條件，甚至有不當妨礙被告行使優先承購權之嫌，故該等約定對被告應不生效力，原告不得據此請求被告給付所謂買方仲介費用1,656萬3,540元。
⒉又按第三人利益契約，必當事人之一方與他方約定，由他方
向第三人為給付，而第三人亦因此對於債務人取得直接請求給付之權利者，始足當之，是第三人若未取得直接請求他方給付之權利，即令當事人約定向第三人為一定之給付，亦僅係當事人間之指示給付之約定，尚非民法第269條所定之第三人利益契約（最高法院100年度台上字第674號判決要旨參照）。查系爭仲介費約定後段雖載明：「賣方之仲介費由買賣價金中扣除支付受託人許似櫻」，然該等約定僅係就買方付款方式言明自買賣價金中扣除賣方應負擔之仲介費用，由買方將該部分給付予仲介即原告，並未表明仲介即原告得直接向買方請求給付仲介費用，未使原告取得對買方之直接請求權，即非屬民法第269條規定之第三人利益契約，是賣方即徐美麗等二人對仲介即原告之給付居間報酬義務不因上開約定而改變，上開約定僅為買賣雙方間指示給付之約定，買方僅係依賣方即徐美麗等二人指示代為清償，其給付關係分別存在於指示人即賣方徐美麗等二人與被指示人即買方、及指示人與領取人即原告間，至被指示人與領取人間，則僅發生履行關係，並無給付關係存在，是倘買方未依上開約定給付賣方仲介費用予原告，原告仍僅能向賣方徐美麗等二人主張權利，非得逕向買方請求給付此部分仲介費用，故被告於行使優先承購權而承受買方就系爭買賣契約之一切條件時，縱被告未依上開約定將徐美麗等二人應負擔之賣方仲介費用向原告為給付，亦僅係被告有無對徐美麗等二人履行其給付買賣價金義務之問題，原告不得據此逕向被告請求給付賣方仲介費用1,656萬3,540元，原告仍應依其與徐美麗等二人間關於系爭仲介費約定及系爭授權書約定之法律關係，向徐美麗等二人請求給付之，是原告主張其得依上開約定，請求被告給付賣方仲介費用，自屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭仲介費約定，請求被告給付買方及賣方仲介費用共3,312萬7,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 4 日
書記官 黃俊霖