臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第1109號原 告 林香蘭
高正浩高潔如共同訴訟代理人 胡惟翔律師
翁翊華律師被 告 連安裕
高武順
高家興
高志榮
高珮瑜共同訴訟代理人 魏平政律師複 代 理 人 李鑫律師上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國一一五年九月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、七款定有明文。
一、原告原起訴請求：㈠先位聲明：確認被告間於民國一一三年十一月二十八日就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地（下稱本件土地）、權利範圍共○○○○○○○分之六０九九四九（下稱本件基地持分），及其上建號同段第五一一號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號建物全部（下稱本件房屋，與本件基地持分合稱本件不動產）之買賣契約無效；㈡備位聲明：確認原告對於被告間於一一三年十一月二十八日就本件不動產所訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），有優先承購權存在；㈢次備位聲明：被告高武順、高家興、高志榮、高珮瑜應連帶給付原告三人各新臺幣（下同）四百三十四萬三千三百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見補字卷第八頁）。
二、原告於一一五年三月五日首次言詞辯論期日變更先位聲明為：確認連安裕對原告三人就本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍之所有權移轉登記請求權不存在（見重訴卷第一八八頁書狀）；原告此節變更，固使訴訟由先位之訴及備位之訴均以全體被告為被告、僅次備位之訴方僅以其中四人為被告、不影響全體被告地位安定性之預備之訴，更易為先位之訴僅連安裕一人為被告、備位之訴方以全體被告為被告之預備之訴，對連安裕以外其餘四名被告地位安定性非無影響，並經被告表示不同意，惟原告原聲明既已在先位之訴、備位之訴均以全體被告為對象，全體被告亦已委請訴訟代理人為相當應訴之準備與答辯，連安裕以外四名被告訴訟地位之安定性非無保障，且變更前後先位之訴主張之基礎事實同一（即系爭買賣契約，因高志榮、高珮瑜取得本件不動產持分之行為屬脫法行為無效，而不符土地法第三十四條之一之規定、對原告不生效力），證據資料並得援用，復係於首次言詞辯論期日即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合，應予准許。
三、原告於一一五年六月三日變更先位聲明為：確認連安裕對原告三人就本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之所有權移轉登記請求權不存在（見重訴卷第二七八頁書狀）；原告此次變更，僅係更正原聲明記載錯誤之土地權利範圍比例，無礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告當庭表示無意見（見重訴卷第二八三頁筆錄），於法亦無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：１先位聲明：確認被告連安裕對原告就本件房屋所有權權利
範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之所有權移轉登記請求權不存在。
２備位聲明：確認原告對於被告間系爭買賣契約（即於一一
三年十一月二十八日就本件不動產所訂買賣契約）有優先承購權存在。
３次備位聲明：
①被告高武順、高家興、高志榮、高珮瑜應連帶給付原告各
四百三十四萬三千三百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１本件不動產（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地、
權利範圍共○○○○○○○分之六０九九四九，及其上建號同段第五一一號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號建物全部）自一一二年十一月十七日原告繼承時起，共有人即為原告三人與高武順、高家興共五人，其中原告就本件土地之所有權權利範圍合計○○○○○○○分之二三七五一０（約占本件基地持分百分之三九）、就本件房屋所有權權利範圍合計十八分之三（即六分之一），高武順、高家興就本件土地所有權權利範圍合計○○○○○○○分之三七二四三九（約占本件基地持分之百分之六一）、就本件房屋所有權權利範圍合計十八分之十五（即六分之五），是高武順、高家興就本件不動產其中本件房屋部分之持分雖逾三分之二，但本件土地部分之持分未達三分之二，且共有人人數亦未過半，不能依土地法第三十四條之一第一項之規定處分本件不動產全部。詎高武順、高家興先於一一三年二月五日以總價三千三百四十一萬元將本件不動產出售予連安裕，嗣發覺不合土地法第三十四條之一規定、未能辦理所有權移轉登記後，竟於同年十月十五日各將名下本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一，分別贈與高志榮、高珮瑜，於同年十一月七日、六日完成所有權移轉登記，使本件不動產之共有人增加二人達七人，再由高武順、高家興、高志榮、高珮瑜四人於同年十一月二十八日以相同條件與連安裕訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）、依土地法第三十四條之一第一項規定將本件不動產出售移轉予連安裕。
２高武順、高家興既於一一三年二月五日即將本件不動產出
售予連安裕，足見高武順、高家興實際並無贈與及移轉本件不動產持分予高志榮、高珮瑜之真意，前述贈與及所有權移轉登記行為目的在虛增共有人人數，屬脫法行為而無效，高志榮、高珮瑜並未取得本件不動產持分，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜與連安裕間系爭買賣契約（即於一一三年十一月二十八日就本件不動產所訂買賣契約），不符土地法第三十四條之一之規定，連安裕應無從依系爭買賣契約請求原告辦理所有權移轉登記，爰先位聲明請求確認連安裕對原告就本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之所有權移轉登記請求權不存在；如鈞院認高武順、高家興與高志榮、高珮瑜間於一一三年十月十五日就本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之贈與契約及同年十一月七、六日之所有權移轉登記為有效，被告間系爭買賣契約合於土地法第三十四條之一之規定，被告於同年十二月三日寄送予原告之存證信函未揭露被告間系爭買賣契約關於本件基地持分及本件房屋之價款數額各為若干，欠缺實質內容，不合土地法第三十四條之一第二項通知之要件，被告既未合法通知原告行使承購權，原告對於系爭買賣契約之優先承購權仍存在，爰備位請求確認原告就系爭買賣契約之優先承購權存在。又如鈞院認被告業已合法為優先承購之通知，原告之優先承購權已經喪失，本件房屋屋齡已達五十年，甚為老舊而無價值，價格應以零元計算，亦即系爭買賣契約買賣總價三千三百四十一萬元均為本件基地持分之對價，則原告依各自就本件基地持分所有權比例應各分得價金四百三十四萬三千三百元，爰依土地法第三十四條之一第三項規定，次備位請求高武順、高家興、高志榮、高珮瑜連帶如數給付，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分：
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告固不否認原告、高武順、高家興、高志榮、高珮瑜為本件不動產之共有人，就本件不動產之所有權權利範圍如附表所示，高武順、高家興曾於一一三年二月五日將本件不動產出售移轉予連安裕，於同年十月十五日各將名下本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一分別贈與高志榮、高珮瑜，於同年十一月七日、六日完成所有權移轉登記，及高武順、高家興、高志榮、高珮瑜四人於同年十一月二十八日依土地法第三十四條之一第一項規定與連安裕訂立系爭買賣契約、以相同條件將本件不動產出售移轉予連安裕等情，但否認高武順、高家興與高志榮、高珮瑜間贈與及所有權移轉登記為脫法行為，以高武順為高志榮之父、高家興為高珮瑜之父，高武順、高家興將財產贈與、移轉予子女高志榮、高珮瑜，為父母子女間合法財務規劃及節稅行為，並非脫法行為；被告間於一一三年十一月二十八日就本件不動產所訂系爭買賣契約合於土地法第三十四條之一第一項之規定，並已於同年十二月三日以臺北永吉郵局第二六四號存證信函檢附系爭買賣契約書面通知原告於文到十五日內行使優先承購權，原告逾期仍未行使，視為放棄優先承購權；連安裕乃續依約履行，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜委請代書通知原告領取應分配之買賣價金未獲置理，被告（由高家興代表）業於一一四年六月二十四日將原告各應獲分配之價金各三百一十一萬四千元提存，已生清償效力；關於價金之分配計算方式，系爭買賣契約第十五條已定明，係因本件不動產原為高武順、高家興及原告之被繼承人高仁德三人共有，而本件基地持分折合面積約八十‧六六平方公尺、約二四‧四坪，本件房屋面積八四‧五一平方公尺、約二五‧五六坪，高家興就本件房屋之持分比例較高，高武順就本件基地持分之持分比例較高，故高武順、高家興、高仁德曾議定，將來如出售移轉本件不動產，高家興名下本件土地持分共約五‧四坪，與高武順及高仁德名下本件土地持分其中各約一‧三五坪面積之比例，合計八‧一坪均不計算、分配價金，剩餘（十六‧三坪）土地以每坪七十萬元計價，價格為一千一百四十一萬元，其餘價金二千二百萬元則計入建物價款，依共有人持分比例分配，是依此方式計算原告所得分配之價金各三百一十二萬四千元，另以總價計算，系爭買賣契約本件不動產每坪價格近一百三十一萬元，亦非低於市價；原告提起本件訴訟、阻礙本件不動產所有權移轉登記，致連安裕支付全額價款、負擔高額利息迄未能取得本件不動產之所有權，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜則承擔債務不履行損害賠償風險，而原告僅係爭執價金或分配之價額過低，屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原告主張本件不動產自一一二年十一月十七日原告繼承時起，共有人即為原告三人與被告高武順、高家興共五人，其中原告就本件土地之所有權權利範圍合計○○○○○○○分之二三七五一０（約占本件基地持分百分之三九）、就本件房屋所有權權利範圍合計十八分之三（即六分之一），高武順、高家興就本件土地所有權權利範圍合計○○○○○○○分之三七二四三九（約占本件基地持分之百分之六一）、就本件房屋所有權權利範圍合計十八分之十五（即六分之五），高武順、高家興先於一一三年二月五日將本件不動產出售予連安裕，嗣發覺不合土地法第三十四條之一規定、未能辦理所有權移轉登記後，於同年十月十五日各將名下本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一，分別贈與被告高志榮、高珮瑜，於同年十一月七日、六日完成所有權移轉登記，使本件不動產之共有人增加二人達七人，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜四人於同年十一月二十八日以相同條件與連安裕訂立系爭買賣契約）依土地法第三十四條之一第一項規定以總價三千三百四十一萬元將本件不動產出售予連安裕之事實，業據提出臺北永吉郵局第九一號存證信函、不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、臺北永吉郵局第二六四號存證信函暨不動產買賣契約書為證（見補字卷第二九至八九頁），核屬相符；關於高武順、高家興於一一三年十月十五日各將名下本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一，分別贈與高志榮、高珮瑜，於同年十一月七日、六日完成所有權移轉登記，本件不動產現所有權詳如附表㈡所示一節，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料、異動索引可稽（見重訴卷第九至一一五頁）；前開事實並為被告所不爭執，應堪信為真實。
但原告主張高武順、高家興與高志榮、高珮瑜間就本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一，於一一三年十月十五日之贈與契約及同年十一月七日、六日之所有權移轉登記為脫法行為無效，及系爭買賣契約不符土地法第三十四條之一規定，被告並未合法通知原告行使優先承購權，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜應分配予原告之本件不動產買賣價金應各為四百三十四萬三千三百元部分，則為被告否認，辯稱：高武順、高家興與高志榮、高珮瑜間贈與及移轉契約為合法財務規劃及節稅行為，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜已合法通知原告行使優先承購權，原告之優先承購權業因逾期未行使視為放棄，關於價金分配之計算業在系爭買賣契約中記載，且合於高武順、高家興與原告之被繼承人高仁德間約定，並未低於市價，原告本件訴訟為權利濫用等語。
四、茲分述如下：
（一）確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項規定甚明。又民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在；法律關係之存否雖不明確，而原告在私法上之地位並不因此而有受侵害之危險者，不得謂原告有即受確認判決之法律上利益；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院二十七年上字第三一六號、二十九年上字第四七三號、四十二年台上字第一０三一號、五十二年台上字第一二四０號著有裁判可資參照。
１原告先位之訴請求確認被告連安裕對原告就本件房屋所有
權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之所有權移轉登記請求權不存在，係主張原告與被告高武順、高家興、高志榮、高珮瑜為本件不動產之共有人（權利範圍詳如附表所示），高武順、高家興、高志榮、高珮瑜四人於一一三年十一月二十八日與連安裕訂立系爭買賣契約，將本件不動產以總價三千三百四十一萬元出售予連安裕，但高武順、高家興與高志榮、高珮瑜間就本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一之贈與契約及所有權移轉契約為脫法行為無效，本件不動產之共有人應僅有原告與高武順、高家興五人，系爭買賣契約不符土地法第三十四條之一之規定，連安裕不得據以對原告行使權利為論據。然查：
①土地法第三十四條之一第一、二、四項係規定：「共有土
地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」；土地法第三十四條之一執行要點第十二點第一項亦規定：「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買」，第十三點第一、二款規定：「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。㈡他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制」。前開規定中所謂「他共有人」係對應「共有人數過半及其應有部分合計過半，或應有部分合計逾三分之二，且同意就共有不動產全部為處分、變更、設定地上權等用益物權之部分共有人」（下稱多數共有人），而指「未同意就全部不動產為處分、變更、設定地上權等用益物權之少數共有人」。
②土地法第三十四條之一第四項、土地法第三十四條之一執
行要點第十二點第一項既明定未同意就全部不動產為處分、變更、設定地上權等用益物權之「他共有人」（少數共有人），在多數共有人出賣共有物全部時，得以同一價格共同或單獨優先承購，足見土地法第三十四條之一第一項之法律效果僅係賦予多數共有人有權處分（含變更、設定用益物權）共有不動產之全部，並非在擬制未同意處分之「他共有人」（少數共有人）為物權處分（含變更、設定用益物權）行為之行為人，尤非擬制未同意處分之「他共有人」（少數共有人）為買賣等債權契約之當事人，蓋土地法第三十四條之一如係擬制未同意處分之「他共有人」（少數共有人）為買賣等債權契約之當事人，該未同意處分之「他共有人」（少數共有人）即成為出賣人之一，如何行使優先承購權、取代原買受人之地位？是無論系爭買賣契約是否符合土地法第三十四條之一之規定，原告依法均非系爭買賣契約之當事人、不負系爭買賣契約出賣人之義務。
③參諸迄至本件言詞辯論終結時止，連安裕從未主張原告為
系爭買賣契約之當事人（出賣人），從未基於系爭買賣契約對原告主張買受人之權利、從未基於系爭買賣契約請求原告移轉本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０，此為原告所不爭執，則本件原告先位之訴欠缺即受確認判決之法律上利益，難認有據。
④又所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂
迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，最高法院八十年度台上字第一四一二號、八十七年度台上字第二八三四號、八十九年度台上字第一一一九號、九十四年度台上字第三六二號著有裁判闡釋甚明。法律並無禁止不動產共有人將不動產應有部分之一部贈與移轉予子女之強制規定，是項行為自難謂係脫法行為，至共有人將部分共有財產贈與子女係出於財務規劃、節稅甚或增加共有人數以符合土地法第三十四條之一規定、利於後續共有不動產之出售移轉，僅係行為之動機，均無礙行為之效力。高武順、高家興分別為高志榮、高珮瑜之父，高武順、高家興於一一三年十月十五日各將名下本件土地所有權權利範圍○○○○○○○分之一０００及本件房屋所有權權利範圍十八分之一，分別贈與高志榮、高珮瑜，於同年十一月七日、六日完成所有權移轉登記，於法自屬無違，非脫法行為而為有效，併此敘明。
２原告備位之訴請求確認原告對於被告間系爭買賣契約（即
於一一三年十一月二十八日就本件不動產所訂買賣契約）有優先承購權存在，兩造就原告之優先承購權是否已視為放棄存有爭議，而原告就系爭買賣契約之優先承購權如仍存在，系爭買賣契約之買受人仍可能因原告後續行使優先承購權而更易，原告有即受確認判決之法律上利益甚明。
（二）原告備位之訴請求確認原告對於被告間系爭買賣契約（即於一一三年十一月二十八日就本件不動產所訂買賣契約）有優先承購權存在，無非以被告於一一三年十二月三日寄送予原告之存證信函未揭露被告間系爭買賣契約關於本件基地持分及本件房屋之價款數額各為若干、欠缺實質內容，不合土地法第三十四條之一第二項通知之要件為論據。
惟查：
１高武順、高家興、高志榮、高珮瑜於一一三年十二月三日
委託代書呂榮進寄發予原告（住址均為新北市○○區○○○街○○○巷○號五樓戶籍址）之存證信函，除檢附系爭買賣契約完整內容即不動產買賣契約書全文外，內略載：「‧‧‧台端與吾共有臺北市○○區○○段○○段○○○地號、林香蘭、高正浩、高潔如土地持分各３０１６０／○○○○○○○及基隆路一段３５巷１１弄１號房屋、所有權持分各１／１８，為使該房地充分有效利用及正當行使權利目的，吾等依土地法第三十四條之一各項規定處分（出售）上述之房地‧‧‧特依同法第二項、第三項、第四項規定將處分方式及內容通知台端，並檢附買賣契約書影本一份‧‧‧台端等倘主張優先購買權，請於文到十五日內以書面為意思表示，若台端於文到十五日內（即主張購買期限屆滿時）不（未）主張優先購買‧‧‧吾等即依台端等之受領遲延價款依法提存之」（見補字卷第七九至八九頁），經原告收受，此經原告自承不諱。高武順、高家興、高志榮、高珮瑜（由呂榮進代）既檢附系爭買賣契約完整書面即不動產買賣契約書寄送至原告戶籍址，並敘明依土地法第三十四條之一規定處分本件不動產，及請原告於文到十五日內確認是否行使優先承購權之意旨，業合於土地法第三十四條之一第二項及土地法第三十四條之一執行要點第八點第一款、第二款前段「本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：㈠部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人；㈡書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址」之規定，依同要點第十三點第一款前段「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄」規定，原告收受前述存證信函後，並未於十五日內表示按系爭買賣契約同一條件共同或單獨優先承購本件不動產，此為原告所不爭執，原告逾期未表示共同或單獨優先承購，應視為放棄優先承購權。
２原告雖指高武順、高家興、高志榮、高珮瑜（由呂榮進代
）所寄發之存證信函未揭露被告間系爭買賣契約關於本件基地持分及本件房屋之價款數額各為若干、欠缺實質內容，但高武順、高家興、高志榮、高珮瑜業將與連安裕間所訂系爭買賣契約之書面即不動產買賣契約書全文檢附予原告，而該不動產買賣契約書已載明契約當事人、買賣標的物、總價、履約保證、付款方式及期間、產權移轉及貸款作業程序、瑕疵擔保責任、稅費負擔、點交程序、違約責任等，第十五條「其他約定事項」並以手寫記載：「本案依土地法３４條之１處理‧‧‧本標的之地號雅祥段一小段１３２地號分配高武順土地９．５坪分割１．３５坪供房屋使用，餘８．１５坪以每坪新臺幣柒拾萬元出售共伍佰柒拾萬伍仟元正，另加房屋款應得部分叁佰陸拾陸萬柒仟元正，全部共玖佰叁拾柒萬貳仟正。林香蘭、高正浩、高潔如三人繼承分配同高武順條件‧‧‧」（見補字卷第八二至八九頁）；而遍觀我國民事法律，買賣契約之成立要件為買賣標的物及價金（參民法第三百四十五條第二項），並無任何不動產房屋及基地持分之買賣契約，除總價外，尚須分列房屋及基地持分個別價格之規定，系爭買賣契約未分列其中本件房屋及本件基地持分之價額，已無礙系爭買賣契約之合法成立生效；且由系爭買賣契約第十五條手寫約款內容，可見買賣標的本件不動產其中本件基地持分之價款，需扣除部分面積不計入，計入部分以每坪七十萬元計算，但其中本件房屋之價款，以高武順應有部分比例（六分之一）獲分配之數額（三百六十六萬七千元）反推，可得知為二千二百萬二千元（計算式：「高武順就本件房屋獲分配價款」三百六十六萬七千元，除以「高武順就本件房屋之應有部分比例」六分之一），本件基地持分之價款亦可得知為一千一百四十萬八千元（計算式：「本件不動產買賣總價」三千三百四十一萬元，減「本件房屋之價款」二千二百萬二千元），難謂欠缺原告所指之實質內容（即本件房屋、本件基地持分價額各為若干），原告此節所指，委無可採。
３原告收受高武順、高家興、高志榮、高珮瑜（由呂榮進代
）所寄發、檢附系爭買賣契約之書面即不動產買賣契約書全文，並敘明依土地法第三十四條之一規定處分本件不動產，及請原告於文到十五日內確認是否行使優先承購權意旨，形式及內容均合於土地法第三十四條之一第二項、土地法第三十四條之一執行要點第八點第一款、第二款前段規定之存證信函書面通知後，既逾十五日仍未表示共同或單獨優先承購本件不動產，依土地法第三十四條之一執行要點第十三點第一款前段規定，視為放棄優先承購權。原告既已視為放棄優先承購權，原告備位請求確認就系爭買賣契約之優先承購權存在，難認有據。
（三）原告次備位之訴請求高武順、高家興、高志榮、高珮瑜連帶給付原告三人各四百三十四萬三千三百元本息，係以本件房屋屋齡已達五十年，甚為老舊而無價值，價格應以零元計算，系爭買賣契約總價三千三百四十一萬元均為本件基地持分之對價，則原告依各自就本件基地持分所有權比例應各分得價金四百三十四萬三千三百元為論據。但查：１系爭買賣契約係由連安裕與高武順、高家興、高志榮、高
珮瑜議定後簽立，迭已敘及，是關於本件不動產買賣價金之結構，除有顯然違背事理常情或誠實信用原則情事外，應以被告之解釋、說明為準，而被告業詳為說明買賣價金其中本件房屋及本件基地持分之計算方式（即因本件不動產原為高武順、高家興及原告之被繼承人高仁德三人共有，而本件基地持分折合面積約八十‧六六平方公尺、約二四‧四坪，本件房屋面積八四‧五一平方公尺、約二五‧五六坪，高家興就本件房屋之持分比例較高，高武順就本件基地持分之持分比例較高，故高武順、高家興、高仁德曾議定，將來如出售移轉本件不動產，高家興名下本件土地持分共約五‧四坪，與高武順及高仁德名下本件土地持分其中各約一‧三五坪面積之比例，合計八‧一坪均不計算、分配價金，剩餘十六‧三坪土地以每坪七十萬元計價，價格為一千一百四十一萬元，其餘價金二千二百萬元則計入建物價款），是項計算並未悖於事理常情或誠實信用原則，蓋在我國不動產市場，土地固利於保值甚至增值，建物則多隨時間經過折舊而貶損價額，但在土地上存有合法建物情形下，僅有土地持分而無地上建物之所有權者，因該等土地持分欠缺土地利用利益，有意買受該等土地持分者可能將僅限於該土地上合法建物之所有權人（合法地上建物所有人因所配賦之基地持分不足而買受取得基地持分），該等土地持分價額將顯低於併有地上建物所有權者之土地持分價額，此為週知之事實；本件土地地上至少有四十八棟合法建物，此觀卷附土地建物查詢資料即明（見重訴卷第十九頁），是本件土地已經經充分占有利用，徒有土地而無地上合法建物所有權者，不唯難以利用土地、享有土地利用利益，且得以出賣之機會、對象與價額，亦顯然有別於合併地上建物所有權之情形；易言之，本件基地持分共有人即原告與高武順、高家興、高志榮、高珮瑜七人，得實質享有本件基地持分之使用收益利益，係同時基於本件房屋所有權而生，如無本件房屋，僅本件基地持分尚難謂得以高達三千三百四十一萬元之總價出售，原告指系爭買賣契約總價應全部計入本件基地持分之價格計算、分配，顯非有據。
２況系爭買賣契約第十五條「其他約定事項」業以手寫記載
價額之計算方法，以高武順應有部分比例（六分之一）獲分配之數額（三百六十六萬七千元）反推，可得知本件房屋價額為二千二百萬二千元，本件基地持分之價款亦可得知為一千一百四十萬八千元，業經載明如前，以此方式計算，原告三人各可獲分配之價款，本件基地持分部分，為一百四十八萬零七百三十三元【小數點以下四捨五入】(計算式：「本件基地持分價額」一千一百四十萬八千元，乘以「原告三人各自本件基地持分比例」六０九九四九分之七九一七０），本件房屋部分，為一百二十二萬二千三百三十三元【小數點以下四捨五入】（計算式：「本件房屋價額」二千二百萬二千元，乘以「原告三人各自本件房屋持分比例」十八分之一），合計原告三人每人可獲分配價款數額為二百七十萬三千零六十六元，亦即原告依土地法第三十四條之一第三項各得請求高武順、高家興、高志榮、高珮瑜連帶給付之對價，為二百七十萬三千零六十六元。
３債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，
清償人得將其給付物，為債權人提存之；第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任；於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明；依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：㈠提存人應為本法條第一項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存；清償提存事件，由民法第三百十四條所定清償地之法院提存所辦理之；提存書應記載下列事項：㈠提存人為自然人者，其姓名、住所或居所及國民身分證號碼；㈢提存物為金錢者，其金額；㈣提存之原因事實；㈤清償提存者，應記載提存物受取權人之姓名、名稱及住、居所或公務所、事務所、營業所；㈦提存所之名稱；㈧聲請提存之日期；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，民法第三百二十六條、土地法第三十四條之一第三項前段、中段、土地法第三十四條之一執行要點第十一點第一款、提存法第四條第一項、第九條第一項第一、三至五、七、八款、第二十二條亦有明定。高武順、高家興、高志榮、高珮瑜於一一四年六月十三日委託代書呂榮進寄發存證信函予原告，通知原告三日內領取分配之價金（見重訴卷第一五三至一六一頁），未獲置理，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜乃由高家興（委任呂榮進）於一一四年六月二十四日檢附不動產謄本、存證信函及郵件回執等文件，在原告住所地法院即臺灣新北地方法院（下稱新北地院）提存所辦理現金各三百一十一萬四千元之清償提存，經新北地院提存所以一一四年度存字第九三
五、九三六、九三七號提存事件受理並准予提存，前述提存書上受取權人分別記載高正浩、高潔如、林香蘭三人之姓名、國民身分證統一編號、戶籍址，提存原因及事實記載「依土地法第３４條之１規定，處分下列與受取權人共有物，其應受領之價金，經催告受取權人領取，因受取權人受領遲延，依法辦理提存。不動產標示：臺北市○○區○○段○○段○○○地號、建號５１１；處分權利範圍：土地：609949／0000000、建物全部；受取權人應有部分範圍：土地：30160／0000000、建物1/18；同意處分人數及應有部分均已過半」，有提存書可按（見重訴卷第一六三至一七三頁），高武順、高家興、高志榮、高珮瑜所為清償提存不唯合於前揭各該規定，且提存數額（三百一十一萬四千元）超逾原告各應分配之價金數額（二百七十萬三千零六十六元），自生清償效力，高武順、高家興、高志榮、高珮瑜對原告之價金分配債務業因上開清償提存而消滅，已足認定。４高武順、高家興、高志榮、高珮瑜對原告三人之價金分配
債務既因清償提存而消滅，原告次備位各請求高武順、高家興、高志榮、高珮瑜連帶給付四百三十四萬三千三百元本息，亦非有據。
五、綜上所述，原告先位之訴欠缺即受確認判決之法律上利益，原告就系爭買賣契約之優先承購權，業因受合法書面通知後逾十五日未行使而視為放棄，系爭買賣契約依第十五條手寫內容可推知，其中本件房屋之價額為二千二百萬二千元，本件基地持分之價額為一千一百四十萬八千元，依原告三人各自就本件基地持分及本件房屋持分比例計算，原告三人每人可獲分配價款數額為二百七十萬三千零六十六元（本件基地持分部分一百四十八萬零七百三十三元，本件房屋持分部分一百二十二萬二千三百三十三元），是項債務業經高家興於一一四年六月二十四日以清償提存方式清償消滅，從而，原告先位之訴請求確認連安裕對原告就本件房屋所有權權利範圍各十八分之一及本件土地所有權權利範圍各○○○○○○○分之七九一七０之所有權移轉登記請求權不存在，備位之訴請求確認原告就系爭買賣契約之優先承購權存在，次備位之訴依土地法第三十四條之一第三項規定，各請求高武順、高家興、高志榮、高珮瑜連帶給付四百三十四萬三千三百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許，爰予駁回，（關於次備位之訴部分）原告假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 5 日
民事第八庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 10 月 5 日
書記官 王緯騏附表：本件不動產所有權於民國113.11.06、07變更前後詳目日 期 不動產標示 所有權人 權利範圍 ㈠ 113.11.06前 坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地 高武順 （被告） 0000000分之 237510 高家興 （被告） 0000000分之 134929 林香蘭 （原告） 0000000分之 79170 高正浩 （原告） 0000000分之 79170 高潔如 （原告） 0000000分之 79170 建號臺北市○○區○○段○○段○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號建物 高武順 （被告） ３／１８ 高家興 （被告） １２／１８ 林香蘭 （原告） １／１８ 高正浩 （原告） １／１８ 高潔如 （原告） １／１８ ㈡ 113.11.07後 坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地 高武順 （被告） 0000000分之236510 高家興 （被告） 0000000分之133929 林香蘭 （原告） 0000000分之79170 高正浩 （原告） 0000000分之79170 高潔如 （原告） 0000000分之79170 高珮瑜 （被告） 0000000分之 1000 高志榮 （被告） 0000000分之1000 建號臺北市○○區○○段○○段○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號建物 高武順 （被告） ２／１８ 高家興 （被告） １１／１８ 林香蘭 （原告） １／１８ 高正浩 （原告） １／１８ 高潔如 （原告） １／１８ 高珮瑜 （被告） １／１８ 高志榮 （被告） １／１８