臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第1347號原 告 陳俊豪訴訟代理人 林士勛律師被 告 呂咨霖上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國115年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十樓房屋及地下四樓編號第三七五號停車位騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟壹佰元，及自民國一一五年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一一四年十二月十五日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元，及自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰肆拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰貳拾萬參仟伍佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就前段命被告給付原告新臺幣柒萬貳仟壹佰元部分，於原告以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬貳仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
另就第二項後段於原告按月以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造間簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○路000號10樓房屋及地下4樓編號第375號停車位（下合稱系爭不動產），租期自民國114年7月15日至116年7月14日，每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元，被告應於每月15日前給付租金，原告同意被告延長5日（即20日前）給付，逾期須給付2％違約金即700元。詎被告僅給付押金7萬元及首月租金3萬5,000元後，即未依約給付租金，並持續使用系爭不動產。被告欠繳租金達2個月時，經原告以存證信函定期催告而仍未給付，原告遂依民法、租賃住宅市場發展及管理條例終止系爭租約。系爭租約既已終止，被告應返還系爭不動產，並就所積欠租金14萬元、違約金2,800元扣除押金7萬元後，尚應給付7萬2,800元，及至返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金不當得利3萬5,000元。爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約第3條約定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空返還原告；㈡被告應給付原告7萬2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自114年12月15日起至依前項聲明返還房屋之日止，按月給付原告3萬5,000元，及自翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭不動產社區郵件通知系統被共用，被告會收到屋主信件通知，隱私被侵犯，形同破壞被告承租全包使用的意義，被告不知道為何要給付3萬5,000元的租金等語，資為答辯。
三、得心證之理由：查兩造簽立系爭租約，約定由被告向原告承租系爭不動產，租期自114年7月15日至116年7月14日止，每月租金3萬5,000元，被告應於每月15日前給付租金，原告同意被告延長5日即每月20日前給付，逾期須給付2％違約金；被告給付押租金7萬元及首月租金3萬5,000元後即未依約給付租金等情，有系爭租約（卷第15-33頁）為憑，復為兩造均無爭執，應堪認屬實。至原告主張被告應返還系爭不動產，並給付積欠租金、違約金及相當於租金之不當得利，則為被告所否認，茲論述如下：
㈠原告於114年11月13日合法終止系爭租約，原告依民法第455
條、第767條第1項前段請求被告騰空返還系爭不動產，為有理由：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳情形者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償；出租人依前項第1款至第3款及第5款規定提前終止租賃契約者，應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人，民法第767條第1項前段、第455條前段、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款分別定有明文。次按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第263條準用第258條第1項亦有明文。終止權又屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得相對人之同意（最高法院88年度臺上字第68號判決意旨參照）。又按終止契約係使契約嗣後歸於消滅之行為（最高法院97年度臺上字第428號判決意旨參照）。查系爭租約第3條第1項約定：承租人（即被告）每月租金為參萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月15日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人（即原告）於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。出租人同意承租人給付租金延長5天，一超過5天（20日）以違約金2％計算（卷第16-17頁）；系爭租約第19條約定：除本契約另有約定外，租賃雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準。如因地址變更未告知他方，致通知無法送達時，以第1次郵遞之日期推定為到達日（卷第21頁）。
⒉查原告前分別以存證信函向被告催告於文到5日內給付遲延之
2期租金暨違約金，嗣再向被告表示於文到翌日起30日後終止系爭租約之意思表示，有台北公館第142號存證信函（卷第35頁）、第151號存證信函（卷第41-42頁）為憑。該等存證信函雖因招領逾期而遭退回，有退件信封（卷第38、44頁）可參，惟原告係以系爭租約所載被告地址（新北市○○區○○路000巷00號）寄發存證信函，並分別於114年9月23日、114年10月14日經郵務機關第1次投遞，有國內快捷/掛號/包裹查詢（卷第40、46頁）為憑，依系爭租約第19條，應以114年10月14日為該存證信函合法送達之日期，則兩造間系爭租約於台北公館第151號存證信函送達之日翌日起30日即114年11月13日經原告合法終止而租賃關係消滅。系爭租約既經原告合法終止，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭不動產，為有理由，應予准許。
㈡原告依系爭租約第3條請求被告給付欠繳租金及違約金、依民
法第179條請求被告給付相當租金不當得利，及各該法定利息部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。查系爭租約第3條約定：承租人每月租金為3萬5,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月15日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。出租人同意承租人給付租金延長5天，一超過5天（20日）以違約金2％計算（卷第16-17頁）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參照）。
另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。系爭契約第4條第1項約定：押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為7萬元整（最高不得超過二個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人（卷第17頁）。
⒉查被告已繳納第1期租金3萬5,000元及押租金7萬元，有系爭
租約後附房租收付款明細（卷第32頁）為憑，而被告於其後迄未按期繳納租金，有兩造間通訊軟體LINE對話紀錄（卷第119頁）為憑，堪認被告自114年8月15日起即未繳納租金，原告自得依系爭契約第3條請求被告給付租金及以2％計算之違約金。是原告得請求自114年8月15日起至系爭租約終止日即114年11月13日止之租金（即114年8月15日至114年10月14日之2期租金、114年10月15日至114年11月13日之租金則按比例計算至終止日止），及系爭租約終止日前即114年8月至10月共3期違約金，扣除押租金7萬元後，共計3萬5,971元（計算式：3萬5,000×2＋3萬5,000×30/31＋3萬5,000×0.02×3－7萬＝3萬5,971元）。兩造間系爭租約既於114年11月13日終止，則原告請求被告自系爭租約終止後相當租金之不當得利，亦屬有據。是原告得請求被告給付自114年11月14日起至114年12月14日間相當租金之不當得利共計3萬6,129元（計算式：3萬5,000×1/31＋3萬5,000＝3萬6,129）。原告依系爭租約第3條及民法第179條，請求被告給付7萬2,100元（計算式：
3萬5,971＋3萬6,129＝7萬2,100），為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求（系爭租約於114年11月13日終止後即歸於消滅，原告自無從再依系爭租約請求遲付租金之違約金），則無理由，應予駁回。⒊按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。原告依系爭租約第3條及民法第179條請求被告給付7萬2,100元及自起訴狀繕本送達翌日即115年3月6日（卷第68之1頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。
㈢原告依民法第179條請求被告自114年12月15日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付3萬5,000元相當於租金之不當得利及法定利息部分：查系爭租約第3條約定每月租金3萬5,000元，而兩造間系爭租約於114年11月13日經原告合法終止已如前述，被告迄未遷讓返還系爭房屋，係無權占有系爭房屋，應返還相當租金之不當得利。從而，原告請求被告自114年12月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬5,000元，及自翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭不動產；依系爭租約第3條約定、民法第179條規定請求被告給付7萬2,100元，及自115年3月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自114年12月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬5,000元及自翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、按「以一訴主張數項標的」之情形，在法院「所命給付」之金額部分，實質上相同，是以，均應合併計算其金額或價額，以定其得否依職權宣告假執行（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號法律問題研討結果參照）。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，雖本判決主文第2項所命被告給付之金額均未逾50萬元，然合併計算主文第1項之價額已逾50萬元，揆諸前揭說明，爰就原告請求各項標的分別酌定相當之擔保金額准許之，並均依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
民事第八庭 法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 7 日
書記官 吳華瑋