臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第139號原 告 范光燮訴訟代理人 郭令立律師被 告 范光勳訴訟代理人 李采霓律師複代理人 強詠筑上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一、附表二所示之不動產應予變價分割，並將變價拍賣所得金額，按如附表三「價金分配」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造各按如附表三「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠如附表1、2所示之不動產（下分稱附表1、2房地，合稱系爭
房地），為兩造所共有，原告應有部分比例為3分之1、被告應有部分比例為3分之2，兩造間並無不分割之協議，亦無法令禁止分割，因兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求分割系爭房地。又附表1房地經鑑價為新臺幣(下同)3413萬5120元(減去1個不存在之停車位價值)，與被告持分依鑑價計算後之價值3628萬7968元相近，附表2房地訴訟前即長年為原告使用居住，且經鑑價為2029萬6980元，與原告持分計算之鑑定價值1814萬4132元相近，為減少鑑價誤差所致共有人間補償之不公平，應准將附表2房地分割給原告，附表1房地分割給被告，使兩造間應負擔之補償數額降至最低，並利於共有物之使用收益。反之，若將附表1房地分割予原告，原告將無力負擔高達1599萬988元之補償金，最終無法避免房地拍賣之發生，顯非公平，此時建請將系爭房地全部均變價分割，以維公平等語。
㈡並聲明：兩造共有之系爭房地應分割由原告取得附表2房地，
被告取得附表1房地；或應予變價分割，所得價金由兩造依應有部分比例分配。
二、被告答辯：被告為○○路000號2樓之所有權人，與附表2房地間設有內梯可以互通，被告對於2樓之進出，須由內梯下樓至附表2房地後，再經由1樓大門進出，若裁判分割由原告取得附表2房地，將導致被告無法為2樓房屋之使用收益，且造成日後1、2樓所有權人因內梯及進出問題而紛爭、訟爭不斷，有害於經濟上之利用價值，故被告願依鑑定價格補償原告應有部分3分之1之價值。請求分割方案應將附表1房地歸由原告所有，附表2房地歸由被告有等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭房地為兩造共有，有卷附土地、建物登記第三類謄本可稽（見店司補卷第11-17頁），而兩造就系爭房地並無不能分割之協議存在，且無法令限制或因物之使用目的而不能分割之情事，為兩造所不爭執，是原告請求分割，於法無違。
㈡又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。㈢查系爭房地目前均屬空屋狀態，未經兩造占有使用乙節，為
兩造不爭執(見本院卷第389頁)，經本院囑託展碁不動產估價師聯合事務所鑑定價格，參據該所於114年12月3日製作之不動產估價報告書記載（下稱估價報告，見本院卷第143-281頁、外放估價報告書），附表1、2房地之估價分別為3578萬5120元(含4個車位)、2029萬6980元，惟原告質疑估價報告將供住家使用之附表1房地估價為每坪價格75萬2000元，商業使用之附表2房地估價為每坪價格73萬7000元，且附表1房地於111年經法院拍賣時，每坪價格僅為附表2房地之67%，估價顯不合理。被告亦稱附表1房地之停車位編號雖有18號、29號、32號、35號，但現況停車位僅有3個，並無編號29號停車位，亦影響鑑定價格之正確性等語。嗣經展碁不動產估價師聯合事務所函覆稱「經查閱所附資料，該111年拍賣資訊為法院拍賣第三拍持分移轉價格(持分3分之1)，其111年當時所有權態樣、價格日期、估價目的及價格形成基礎等內容，與本案有別，兩者評價條件並不一致。」、「經查閱臺灣臺北地方法院民事執行處北院信民修114重訴139字第1140028816號函附表及建物登記謄本，均載明勘估標的1包含編號18、29、32、35共四個停車位。惟本案因無人領勘且未能進入室內實地查勘，故本次評估範圍係依前開函文附表所載內容為準。」等語(見本院卷第355-356頁)，足認兩造就估價報告所估價之系爭房地價格之正確性均有異議，而抱持不信任之態度。又系爭房地若採用現物分割方式，兩造均主張應分割取得附表2房地，原告所持理由若分割取得附表1房地時，為避免原告高額補償，及因高額補償無法負擔時衍生再行拍賣附表1房地之爭議；被告則以若裁判分割由原告取得附表2房地，將導致被告無法為2樓房屋之使用收益，且造成日後1、2樓所有權人因內梯及進出問題而紛爭、訟爭不斷等情，顯見兩造就現物分割方案之分配方式存在重大爭執，而無法協商解決。再者，本件若將系爭房地現物分配於兩造，未受分配者雖因不能按其應有部分受分配，而須依民法第824條第3項規定以金錢補償之，但兩造既均已質疑估價報告之正確性，而未曾取得金錢補償數額之共識，且受分配者未必有足額資力以金錢補償其他共有人，逕行以此方式進行分割，亦有困難。本院綜衡前情，併審酌系爭房地坐落於新北市新店區，周遭公共設施及生活機能良好，有一定巿場價值，系爭房地若採行變價分割，較有利於提升交換價值，而由兩造按應有部分比例分配價金，既能維護系爭房地完整性，亦可增加經濟效益，符合利用效益，對於兩造而言亦屬公平，系爭房地採用變價分割，核屬適當。
四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，且以將系爭房地變價分割為最適宜之分割方法，爰命將兩造共有之系爭房地予以變價分割，所得價金由兩造按各自應有部分比例分配之。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用負擔以參酌兩造就所得利益比例分擔較為公允。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第七庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 蔡斐雯附表一：
附表二：
附表三：附表一、二共有人應有部分編號 姓名 價金分配 訴訟費用負擔比例 1 范光燮 3分之1 3分之1 2 范光勳 3分之2 3分之2