臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第230號原 告 馬欣晨被 告 吳家豐
顏語純共 同訴訟代理人 繆璁律師
繆忠男律師上列當事人間確認解除契約不合法等事件，本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查原告起訴時聲明原為：「確認被告吳家豐、顏語純於民國114年1月14日以新店檳榔路郵局第8號存證信函共同為解除契約不合法」，嗣先變更、追加聲明為：「先位聲明：確認兩造間113年7月17日不動產買賣契約書關係存在。備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）196萬元，及自民事準備㈠暨訴之變更聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，再撤回先位聲明，並追加民法第114條、第113條、第179條、第266條第1項、第2項為請求權基礎。就追加部分，因原告追加前後主張之事實，仍以兩造113年7月17日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）為基礎，追加前後主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用，應認基礎事實同一，為使上開追加前後之請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決兩造間紛爭，揆諸前開規定，應許其上開訴之追加。至於撤回部分，經被告同意，此部分已非本件審理之範圍。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於113年7月17日向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號3樓房屋暨其坐落土地應有部分（下合稱系爭房地），兩造簽訂系爭契約，約定買賣總價金為1,960萬元，原告已依約於簽約時給付第一期款即簽約款196萬元，惟因系爭房地出售價格顯不合理，銷售系爭房地之仲介卻故意隱匿，致原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，被告就此明知或可得而知，原告已依民法第92條第1項後段規定撤銷締約之意思表示，得依民法第114條、第113條、第179條規定請求回復原狀或返還不當得利。倘認原告不得撤銷締約之意思表示，因兩造簽訂系爭契約後，政府陸續祭出限貸令等抑制房價政策，致原告申辦之貸款遲未經核准，協助辦理系爭房地過戶之代書即訴外人林耕弘（以下逕稱其名）乃於113年11月8日向主管機關撤回土地現值申報案，經新北市政府稅捐稽徵處於113年11月12日以新北稅店四字第1135466640號函准予撤回，則給付系爭房地之第三期款即完稅款196萬元之停止條件即尚未成就，原告無給付完稅款196萬元之義務，且原告未能順利貸得買賣總價金8成貸款，係因政府打房政策及被告炒作房價所致，不可歸責於原告，詎被告明知上情，竟以原告未依約給付完稅款為由，於114年1月14日以新店檳榔路郵局第8號存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元為懲罰性違約金，顯屬無據，原告得依民法第266條第1項、第2項、第179條規定請求被告返還已給付之第一期款196萬元。又縱認可歸責於原告，本件違約金亦過高，依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金至50萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告196萬元，及自民事準備㈠暨訴之變更聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告所舉實價登錄資料業於兩造簽訂系爭契約時，經兩造簽名確認，被告與仲介並無原告所指隱匿之行為，且原告主張撤銷已逾1年除斥期間。又兩造已於系爭契約明確約定第三期款即完稅款196萬元至遲於113年9月13日前完成，且依系爭契約內容可知第三期款係用以繳納稅捐，並非繳完稅捐後原告才需支付第三期款，是完稅並非給付第三期款之停止條件，因原告未依約給付第三期款，被告乃先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，因原告迄未給付，被告乃依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日以新店檳榔路郵局第8號存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元為懲罰性違約金，原告請求返還，顯無理由，且原告以無法貸款為由，請求酌減違約金為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第247頁，並依判決論述方式略行修正）：
㈠兩造於113年7月17日就被告所有系爭房地簽立系爭契約。
㈡原告迄今僅支付系爭契約約定之第一期款196萬元。
㈢原告未於113年9月13日給付系爭契約約定之第三期款196萬元。
四、本院之判斷：㈠原告依民法第92條第1項後段規定撤銷締約之意思表示，並依
民法第114條、第113條、第179條規定請求被告返還已給付之第一期款196萬元，為無理由：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
又按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第113條、第114條、第179條分別定有明文。
⒉原告主張系爭房地出售價格顯不合理，銷售系爭房地之仲介
故意隱匿上情，致原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，被告就此明知或可得而知等情，固據提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證（見本院卷第241頁）。然原告所提實價查詢資料即門牌「新店區中正路409巷50號6樓」、交易日期「113年4月11日」、單價「1坪62.94萬」、屋齡「8年」之交易資料（下稱113年4月11日交易資料)，原告於簽訂系爭契約時即已知悉，此由原告自行提出之系爭契約暨後附實價查詢資料上亦有113年4月11日交易資料，且其上的單價欄經畫圈註記，兩造並於113年7月17日於其上簽名確認等情即足證明（見本院卷第71頁），是原告至遲於113年7月17日兩造簽訂系爭契約時，即已知悉113年4月11日交易資料，自無所謂故意隱匿可言，難認原告有何受詐欺之情事。原告既未受詐欺，則其依民法第92條規定主張撤銷締約之意思表示，即屬無據。系爭契約之意思表示既未經合法撤銷，則原告依民法第114條、第113條、第179條規定請求被告返還已給付之第一期款196萬元，即無理由。
㈡系爭契約業經被告解除，被告依系爭契約第8條第2項約定得沒收原告已給付之第一期款196萬元：
⒈系爭契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務
或支付價金，每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張。經賣方書面通知期限催告（至少7日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金」（見本院卷第27頁）。
⒉觀諸系爭契約第3條兩造就買賣價金之給付約定，其中「第三
期款（完稅款）196萬元」旁加註有「至遲於113年9月13日完成」等文字，兩造並當庭陳明因兩造協議至遲於113年9月13日給付第三期款，因此將該約定記載於系爭契約上（見本院卷第173頁）。由此可見，兩造已約明第三期款至遲應於113年9月13日給付，原告以尚未繳稅為由，主張其無給付第三期款之義務云云，要無可採。
⒊原告未於113年9月13日給付第三期款196萬元，為兩造所不爭
執，被告因此先後於113年12月3日、113年12月31日寄發存證信函予原告，催告原告給付，此分別有113年12月3日新店檳榔路郵局存證號碼259號、113年12月31日新店郵局存證號碼1247號存證信函在卷可稽（見本院卷第199至201、207至209頁），由原告均分別以存證信函回覆（見本院卷第203至2
05、211至213頁），堪認原告確已收受被告上開存證信函無訛，然原告仍未給付，則被告依系爭契約第8條第2項約定，於114年1月14日以新店檳榔路郵局第8號存證信函解除系爭契約，並沒收原告已給付之第一期款196萬元，即屬有據。
㈢原告依民法第266條第1項、第2項、第179條規定請求被告返還已給付之第一期款196萬元，為無理由：
⒈按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能
者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第266條固定有明文。然按民法上所謂給付不能，係指依社會一般觀念其給付已屬不能而言。種類之債之標的物，並非特定物給付之債，社會上苟不失其存在，且無不能融通情事，不生給付不能之問題（最高法院111年度台上字第1196號判決意旨參照）。以金錢為給付標的之債務乃種類之債，並無給付不能之情形，如債務人因資力不足等原因致無法給付，按諸社會觀念，不能稱為給付不能。
⒉原告主張其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致
給付不能，應免除給付義務，且得請求返還已給付之第一期款196萬元云云。然兩造簽訂系爭契約，原告之給付義務為支付買賣價金，是原告所應給付者為種類（金錢）之債，依前開實務見解及說明，要不生給付不能之問題，則原告以其未能依約給付買賣價金，係因不可歸責之事由致給付不能，依民法第266條第1項、第2項、第179條規定請求被告返還已給付之第一期款196萬元，洵屬無據。
㈣原告依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金，為無理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，為
民法第250條第1項所明定。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高，在前者係以債權人所受之損害為主要準據；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。再按縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒉原告固以未能順利貸得買賣總價金8成款項，係因政府打房政
策及被告炒作房價所致，依系爭契約所附特別約定事項第6條約定，未能順利貸得款項不可歸責於原告，系爭房地之價值迄今無貶值，被告所受損害除被告以系爭房地貸款因此需支付共計25萬9,725元利息支出損害外，無其他損害等情，主張違約金過高，應予酌減等語。然查：
①系爭契約第8條第2項已約明若原告未依約給付買賣價金，經
被告催告後仍不履行，被告得解除契約，並沒收原告已給付之價款作為懲罰性違約金，是系爭契約第8條第2項所定違約金之性質為懲罰性違約金甚明。則本件違約金是否過高，非以被告所受損害為唯一審定標準，尚應參酌原告違約時之一切情狀。
②觀諸系爭契約第3條第2項於第三期款之繳款時間及說明欄載
明：「㈡若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入專戶」、第4條第2項約定：「……若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶」（見本院卷第21頁），由兩造約定倘原告要以系爭房地向銀行辦理貸款以支付尾款，則於核貸額度少於尾款時，原告應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入專戶乙節，可知兩造已約定，若原告有需要以系爭房地向銀行辦理貸款以支付價金之情形，應僅就尾款部分可以貸款支付，至於其餘款項，原告應以自有或其他資金預先準備充裕，蓋唯有如此，兩造始可能約定若核貸額度少於尾款，原告須先將貸款與尾款之差額匯入專戶。又兩造已約定第三期款至遲應於113年9月13日給付，業如前述，第三期款既非尾款，依上開約定，不論原告是否貸得款項，原告均應預先將資金準備充裕，要不得以未能順利貸得款項為由遲延給付，是原告以未能順利貸得款項以致未依約給付第三期款，顯屬無據。本件原告違約之情形，既與原告是否貸得款項無涉，則原告是否順利貸得款項以及何以未能貸得款項，即非所問，原告據此主張違約金過高，自無可採。
③又原告簽訂系爭契約前，本即得透過各種公開資訊評估買受
價格、自身經濟狀況及履約能力等，以決定是否購買以及系爭契約如何約定，且兩造並無經濟狀況或締約能力顯不相當之情，兩造既已就買賣價金之給付方式以及違約金等訂明於系爭契約，顯然兩造已經衡量經濟能力、履約意願、違約責任等全部因素，始決意簽訂系爭契約，至原告所指特別約定事項，既非系爭契約之約款，文件右上角並有「0000000」類似日期之註記，且未經兩造簽章（見本院卷第59頁），難認業經兩造合意，自無從為有利原告之認定。
④復審酌被告將系爭房地出售原告，本可預計取得買賣價金，
因原告違約而未能如期取得價金，於資金運用上難謂全未受損害，兼衡影響買賣交易價格之因素繁多，被告未來要非必能以較高或維持原本價格出售系爭房地予他人，何況，被告就系爭房地再為銷售，將生另覓買家之成本，是原告主張被告除以系爭房地貸款因此需支付共計25萬9,725元利息支出損害外，無其他損害，尚難認有據。併參以被告沒收原告已繳價款196萬元，為系爭房地總價款10%，未逾內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第3項所規定沒收之已付價款以不超過房地總價款15％之上限，亦與坊間常見之房屋買賣契約約定之違約金比例相當，難認有過高或顯失公平之情形。是本院綜合斟酌原告違約情節、被告所受損害等一切情狀後，認被告沒收違約金數額並無過高或顯失公平之情，原告請求酌減違約金，為無理由。
五、綜上所述，原告分別依民法第114條、第113條、第179條規定，以及民法第266條第1項、第2項、第179條規定，請求被告給付196萬元，及依民法第252條規定，請求酌減懲罰性違約金，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。至原告聲請訊問證人林耕弘，以證明原告係因限貸令而無法順利貸得買賣總價金8成款項，以及林耕弘撤回土地現值申報案之緣由係因限貸令所致等情，然本院既已認定本件原告違約之情形，與原告是否順利貸得款項無涉，則原告前開聲請調查之證據，即無調查之必要，併予指明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第九庭 審判長法 官 薛嘉珩
法 官 莊仁杰法 官 林詩瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
書記官 陳黎諭