臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第235號原 告 張秀珠訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 林沛彤律師被 告 張美香
張惠香共 同訴訟代理人 王瑩婷律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有之臺北市○○區○○段○○段00000地號土地(權利範圍:全部)，應予變價分割，所得價金由兩造依附表一所示之比例分配。
兩造共有之臺北市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍:全部)，應予變價分割，所得價金由兩造依附表一所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：兩造為附表二所示臺北市○○區○○段○○段00000地號、同段266地號土地(以下分別以258-5地號、266地號土地稱之，並合稱為系爭土地)之共有人(權利範圍:全部)，應有部分比例如附表一所示。兩造就系爭土地並無不得分割之約定，惟因兩造迄無法達成分割協議，考量系爭土地如以原物分割，將使土地變為零碎，顯不利於系爭土地之利用，無法發揮經濟價值，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求將系爭房地變價分割後，賣得價金依兩造應有部分比例分配之判決等語。並聲明：兩造共有之258-5地號土地准予變價分割，所得價金由兩造依附表一所示之比例分配。兩造共有之266地號土地准予變價分割，所得價金由兩造依附表一所示之比例分配。
二、被告辯解略以：
(一)系爭土地僅原告與被告張惠香及被告張美香共三人，並非共有人數眾多無法或難以協議分割之情事，然原告於起訴前並未與被告張惠香及被告張美香試圖先行協議分割，逕行提起本件共有物分割訴訟，不符合民法第824條第2項裁判分割共有物訴訟之要件。
(二)被告認以「原物分割」方法較符合共有人之最佳利益：系爭土地為台北市松山區敦化段土地，坐落台北市市區之黃金地段，且已有建商提出都更規劃案(被證1、2)。保留系爭土地為共有狀態或分割方法為「原物分割」(見本院卷第100頁)，對兩造即系爭土地之共有人之整體經濟利益應屬較有利。依原告所提變價分割之分割方案，第一拍拍賣金額為市價金額，第二拍拍賣金額則為市價之八折左右金額，而不動產拍賣是多數係於第二拍始進場競價購買，則如採取原告所提變價分割之方法明顯係賤賣系爭兩筆土地，以原告113年8月14日購入系爭266地號土地之實價登錄金額為每坪153.6萬元估算(被證3)，以第二拍之市價八折計算，系爭土地之拍賣金額即所受損害金額即拍賣差價總金額約為919萬7,658元。
(三)如原告願以目前系爭土地之「市價」購買被告之應有部分者，被告即可考慮出售應有部分予原告之意願。被告除本案系爭土地外，於鄰近土地同地段258-4地號土地亦有應有部分，本件如強行依照原告所提「變價分割」方法為系爭兩筆土地之分割，未來亦將造成被告喪失共有物合併分割取得土地所有權之機會等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由:
(一)按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項第1款、同條第4項分別訂有明文。次按法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定，不受共有人所主張分割方法之拘束。又裁判分割共有物，依民法第824條第2項之規定，固以共有人不能協議分割始得為之。本件被告固以原告未經與被告協議即逕行起訴，違反民法第824條第2項要件為辯。
查原告雖就起訴前究否與被告不能協議分割乙節，僅於起訴狀中稱「兩造迄今無法達成分割協議」等語(見北司補卷第9頁)，惟本件原告起訴後，兩造均已提出系爭土地分割方案，然迄言詞辯論終結前兩造始終互不同意對照所提出之方案，是參照最高法院29年上字第472號判決先例:「原判決雖謂共有物之分割，應依共有人協議之方法行之，上訴人不得遽向法院訴請分割。然被上訴人主張西南角之田八十畝、西北角之田三十畝均應歸伊所有，不願與上訴人分割，既為原判決所認定之事實。則兩造不能協定分割之方法，已甚明顯，上訴人依民法第八百二十四條第二項訴請分割，尚非法所不許。」之意旨，應認本件共有物之分割業經兩造協議，且未能達成協議，被告上開所辯，尚無可採，本件原告起訴並無何違法之情。
(二)再按共有人分割共有物之自由，於法令有所規定時會受到限制，如土地法第31條第1項，建築法第44條，農業發展條例第16條，及都市計畫法第85條授權制定之臺北市都市計畫施行自治條例第26條、臺北市土地使用分區管制自治條例第17條等，各該規定之規範意旨在防止土地細分，合理規劃使用土地，以發展都市計畫，促進城鎮均衡發展。故法院定土地之分割方法，除斟酌共有人意願、分配取得共有物之經濟價值外，尤應注意分割方法是否符合土地（耕地）最小分割面積、建築基地寬度及深度之規範，以免產生畸零地(最高法院112年度台上字第1772號民事判決意旨參照)。經查，系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，現況為空地，使用分區為第三種住宅區，且無使用目的上不能分割、或依法令禁止分割情事，共有人間亦無訂有不能分割之約定等情，除為兩造所未爭執(見本院卷第65、66頁)外，並有系爭土地謄本、臺北市都市發展局函、松山地政事務所函等件在卷足憑(見北司補卷第23至29頁、本院卷第80至85頁)，堪予憑採。再者，系爭土地之使用分區既為第三種住宅區（本院卷第80）。稽諸臺北市土地使用分區管制自治條例第17條規定，第三種住宅區內建築基地之平均寬度及平均深度不得小於8公尺、16公尺（即面積128平方公尺），最小寬度及最小深度不得小於4.8公尺、9.6公尺，建築基地面積1/2以上已符合平均寬深度者，得不受最小寬深度之限制。是本案若為原物分割，尚須斟酌前開法令限制。查系爭258-5、266地號土地面積僅分別為23、76平方公尺，如依被告所主張以原物分割方式分割系爭土地，各共有人分得之土地面積明顯過於狹小，無法符合前開法規之要求，勢將成為畸零地，甚對266地號土地造成袋地，可見依原物分割將導致系爭土地難以利用，顯著減損其價值。由上以觀，原物分割方式並無法達成系爭土地使用之最大經濟效用，更無從認係符合全體共有人之公平經濟之利益，故被告主張為原物分割，尚難認屬適當，系爭土地以原物分割方式分割顯有困難。至被告固提出邀請函、都更資料主張系爭土地以原物分割對全體共有人較有利等語，除未見系爭土地之合建契約，該土地究否進行都更尚屬不明，尚不宜逕行分割為畸零地外，縱共有人日後為都更或其他預期利益而有繼續保有系爭土地之意願，本可透過參與競標或行使共有人優先承買權等方式取得全部之土地參與規劃。另被告雖又表示願以「市價」經原告收購其等應有部分，惟原告始終表示希望採行變價分割以分配價金，並無對被告予以「市價」金錢補償意願，復未見系爭土地對於兩造於感情或生活上有何密不可分之依存關係存在，自亦不宜貿然採行將系爭土地以原物分給其中一造，再命以金錢補償未取得原物分配之他方之分割方式。
(三)準此，本件被告並未提出其他更為合宜妥適之分割方案，而變價分割可適當反應市場價格，若第三人願以高價購買，兩造亦同受其利，且買受人取得系爭土地完整所有權，可使物之使用關係單純化，進而促進其經濟價值，倘被告有繼續保有系爭土地之意願，亦可透過參與競標或行使共有人優先承買權等方式取得全部之土地，而兼顧被告繼續保有系爭土地之意願，並且得使系爭土地經合理有效之利用，應不失為本件消滅兩造就系爭土地共有關係之可行方式。本院衡諸上開各情，爰採行原告之主張，就兩造共有之系爭土地予以變價分割，將價金按兩造如附表一所示應有部分比例為分配。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭土地，為有理由。系爭土地之分割方式，應以變價分割即變賣系爭土地，將所得價金由兩造按附表一所示之比例分配取得為宜，爰判決如主文第1、2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而各共有人得隨時請求分割各有物，且裁判分割共有物乃形式之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以決定適當之分割方法，不受原告聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，故原告與被告之間實屬互蒙其利。是以，原告提起本件訴訟雖有理由，惟本院認關於訴訟費用之負擔，應依附表一所示之應有部分比例由兩造負擔，較屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
民事第三庭 法 官 蒲心智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 14 日
書記官 高宥恩附表一編號 共有人 應有部分比例(即訴訟費用分擔比例) 1 原告張秀珠 1/2 2 被告張美香 1/4 3 被告張惠香 1/4 合計 全部附表二