臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第343號原 告 王東足訴訟代理人 許俊明律師
王泓典律師被 告 謝琬如訴訟代理人 吳光禾律師
陳昱帆律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於○○市○○區○○段○○段000○000○000○000地號土地（權利範圍：10,000分之116）及其上同段3006建號建物即門牌號○○市○○區○○○路000○0號房屋（權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：被告為原告外甥女；基於信賴關係，原告將其於民國104年7月17日以新臺幣（下同）3,200萬元購得之坐落於○○市○○區○○段○○段000○000○000○000號土地（權利範圍：10,000分之116），及其上之同段3006號建物（即門牌號碼○○市○○區○○○路000○0號，權利範圍：全部）（下合稱系爭房地）借名登記於被告名下；惟實際上所有權人為原告，買賣價金、貸款、租金、水電費及稅賦，均由原告給付與收取。詎被告竟趁原告於113年間重病之際，將系爭房地改租予他人，藉此收取原告之租金，並取走系爭房地之所有權狀。原告於114年2月13日以臺北北門郵局第484號存證信函（下稱484號存證信函），通知被告終止借名登記契約，被告已於114年2月14日收受該函；若被告對此有所爭執，亦另以起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，故兩造間借名登記契約關係已依法終止，系爭房地登記為被告所有，即無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告等語，並聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記為原告所有。
二、被告則以：原告於104年7月17日與賣方簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後，兩造與賣方於104年8月14日簽署三方協議（下稱三方協議），由被告承接原告所簽署之系爭買賣契約之權利義務，並無借名登記契約或（冒名）貸款之情事。系爭房地之買賣價金雖有若干由原告或原告經營之○○企業股份有限公司（下稱○○公司）支出，及原告於107年12月5日以其女名義匯款1,850萬元之情形，惟均為親情、員工及股東關係所獲得之餽贈或分紅，大部分買賣價金、管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等均由被告支付，亦由被告全權處理出租事宜，租金亦由被告收取等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：㈠按借名登記契約屬無名（非典型）契約之一種，通常係指當
事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約。基於私法自治、契約自由原則，借名登記契約之約定內容尚有差異，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律效力，惟出名人與借名人就該約定內容，應有意思表示合致始能成立。又不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記契約者，應就該契約成立之事實負舉證責任，即應證明究於何時、何地、與何人、以何方式，成立該約定內容之借名登記契約（最高法院114年度台上字第393號判決意旨參照）。惟證明借名登記契約成立之證據資料，並不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約，是故倘主張借名契約存在者就此利己之待證事實，能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，自得以此推理證明借名登記契約。末按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號民事裁判先例參照）。㈡系爭房地於104年8月26日以買賣為原因，登記為被告所有乙
節，兩造並無爭執，並有土地、建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷一第311-319頁）。原告主張系爭房地係由其出資購買，借名登記於被告名下，原告已以484號存證信函或本件起訴狀繕本送達通知終止借名契約，被告至今仍登記為所有權人，係無法律上原因，爰依民法第179條規定，請求將之移轉登記予原告等語，則為被告否認，並執上詞置辯。是本件首應審究之爭點為：兩造就系爭房地登記是否存在借名登記契約關係?並應由原告就此事實，負舉證之責任。
㈢經查：
⒈首從系爭房地購入之過程觀之，證人即○○○○仲介人員○○○於本
院結證：我跟王東足介紹這個店面，一直到斡旋、談價、成交。物件是王東足自己去看，因為是店面。我沒有帶看過謝琬如，沒有與謝琬如討論過價金等語（見本院卷二第390頁）。參據○○○○居間系爭房地買賣交易期間，所提供予買方之「買方作業流程說明」、「不動產說明書」、「標的物現況說明書」、「價金履約保證申請書」、「房屋貸款撥款委託書」等文件，亦均是由原告以買方之身分簽名；面額2,560萬元之價金本票，由原告以自己名義簽發；服務費確認單亦由原告具名簽認（見本院卷一第、21、38、81-89、91、117頁）。此外，原告亦在系爭房地買賣契約之增補契約中簽名（見本院卷一第113頁）、系爭買賣契約之原本亦由原告持有中，此情復經原告提出原本至院供本院查核（見本院卷一第252頁），堪信證人○○○之證詞屬實。綜此，堪認原告所述系爭房地係其透過○○○○仲介人員○○○居間介紹、協助斡旋、議價並成交等語屬實，可以採信。反觀被告於此一購屋階段中，除配合簽署買賣契約，及於104年8月14日與原告、賣方簽署三方協議書（見本院卷一第169頁）外，並未參與系爭房地買賣交易前之任何相關事宜。系爭房地為一總價高達3,200萬元之物件，對一般自然人而言，此一交易可謂屬重大財產交易，但自覓屋、看屋、找仲介、下斡旋、議價、收受並閱讀不動產交易說明資料等不動產買賣相關之前階段重要過程，被告均未曾參與，顯然欠缺一般從事與此價值相當的不動交易行為者，通常會採取之行為，是被告抗辯系爭房地實係其所購入等語，誠屬有疑。⒉次從爭房地之價金給付過程觀之，系爭房地之簽約金320萬元
、用印款320萬元、貸款差額160萬、代書費10萬、仲介服務費32萬元，均是由原告支付外（相關支付過程及證據，詳如附表編號1至4、6所示），餘款2,400萬元係以被告名義向華南銀行申辦貸款2,400萬元支付。惟以被告名義向華南銀行申辦貸款前，王東足先於104年8月10日、21日分別自其臺灣企銀世貿分行帳戶（帳號詳如附表註2）匯款800萬元、300萬元至被告之臺灣企銀世貿分行帳戶（帳號詳如附表註3）後，再以上開帳戶存摺影本，作為被告向華南銀行申請貸款時，供該銀行審查被告債信之用，此亦有華南銀行世貿分行114年6月5日華世貿字第1140000075號函暨檢附之審核貸款資料可查（見本院卷二第3、103頁）。華南銀行審核完畢後，前揭匯入之300萬元中之100萬元，原告於104年8月24日將之匯入兆豐履約保證專戶，支付前述貸款差額160萬中之100萬元，餘款200萬元及另筆800萬元則分別於104年8月24日、28日匯回原告之臺灣企銀世貿分行帳戶（帳號詳如附表註3）。此後，貸款2,400萬元，除附表編號7之300萬元，非由原告以自有資金支付外，餘款均是由原告以自有資金或其子女存款匯款清償，至於其他各期期款之零星付款及保險費等，除原告此前已先後匯入22萬元、50萬元（見附表編號5、7）供扣款外，如有不足，則以房客匯入之租金或押租金抵付，亦有華南銀行前揭回函及附件交易明細可證（見本院卷第二第3-13頁）。基此計算，系爭房地購入之總成本約為3,242萬元（不含貸款利息，3,200萬元【價金】+32萬元【仲介費】+10萬元【代書費】），除其中300萬元是由被告（含○○○之匯入款）匯款清償外，餘款係原告以附表所示之自有資金或子女帳戶存款匯入，少數以租金抵扣。至於該筆300萬元雖非由原告直接支付，但貸款清償完畢時，被告之華南銀行還款帳戶內尚有先前匯款及房租共100萬餘元之存款餘額，至109年1月則已累計至160萬餘元；其後於同年2月7日匯100萬元予原告子女○○○（見前揭華南銀行回函之附件明細表）。綜此各情，堪信原告陳稱系爭房地之買賣資金大抵均係原告所支出，以及被告之華南銀行貸款還款帳戶亦係由原告所支配等語，並非子虛，可以採信。至於原告雖另稱上述由被告以自有資金匯入300萬元部分，其嗣已於同年底匯還等語，並提出○○公司之臺灣企銀世貿分行存摺為證（見本院卷三第151-153頁）。然上開存摺資料，充其量只能證明○○公司在103年12月19日曾轉帳300萬元至其他帳戶，但該存摺並未記載匯入帳戶之帳號，故尚無從佐證原告之前揭主張屬實。另被告雖抗辯原告之前揭付款均是贈與等語，然此情已為原告否認，而被告並未提出任何證據證明原告給付前述價金，係基於贈與之原因，空言抗辯，亦難憑採。
⒊再從系爭房地買入後之管理觀之，證人即○○○○仲介人員○○○於
本院結證：伊曾在111年11月22日或25日受王東足委託，居間仲介系爭房地之出租事宜，王東足告訴伊那是她的房子，所以由她來委託，但登記所有權人是謝琬如。另外，伊亦曾居間仲介其他登記在謝琬如名下房地即○○路○段000巷0號0樓出租事宜。系爭房屋之租金並未與謝琬如討論過，都是由王東足作主。伊與王東足認識最少有10年，協助她買房有好幾間，有一間是謝琬如的名字，有一間是王東足女兒的名字，一間王東足的名字，這三間都是買，都是○○路○段，都是在伊公司那排；伊發現有人賣，打電話給王東足，請王東足來看房。王東足公司有賺錢，謝琬如在王東足的公司，是王東足的姪女，處理王東足公司的業務，王東足剛開始時跟伊說她非常信任謝琬如，也非常謝謝謝琬如，伊當時感覺她們的感情非常好等語（見本院卷二第392-394頁）。佐以被告提出之公證書（含房屋租賃契約），之前的租約公證係由原告代理被告為之（見本院卷一第212-215頁）；之後改由證人○○○承租時，雖由被告與承租人公證（見本院卷一第223-229頁），但房地產標的現況說明書仍是由原告具名出具予○○○○，以及系爭房地自購入後開始出租他人之租金，截至113年6月21日前，均悉數匯入原告所支配之被告華南銀行貸款還款帳戶（即附表註5帳戶）內，此情亦有該說明書及前揭帳戶交易明細附卷可查（見本院卷一第211頁、卷二第5-13頁），堪信原告稱系爭房地購入後亦係由其處理管理、收益事宜，直至113年間因其重病後，被告方擅自將之轉租他人，並藉此自行收取租金等語，亦非全無所據。
⒋末從兩造間除本件由原告出資但以被告名義登記而發生爭議
之系爭房地外，兩造間尚有其他房地（即○○路0段000巷0號0樓，下稱○○路房地）有相同爭議，現由本院另案審理中（案列：114年度重訴字第334號），被告及證人○○○在該案亦均堅稱○○路房地係被告所購入等語。然依被告提出之上述他案證人○○○之證詞，○○路房地購入之前階段相關事宜，包括看屋、出價、付斡旋金及之後價金之支付、出租等，均由原告出面處理，僅於簽約時以被告名義為之，被告未曾出面處理過等語（見本院卷三第283-288頁），與本案之情形如出一轍。復參據證人○○○之證詞（見本院卷三第311-313頁），被告二專畢業後開始至原告經營之○○公司工作約20年，其月收入是從1萬元慢慢升至最後的6、7萬元，以被告之月收入情形，扣除其在○○市生活之日常支出，客觀上每月得節餘之金錢實屬有限；佐以被告00年次，截至購屋當時（即104年間），其工作年資至多15年，客觀上實難累積足以在此一短短時間內，先後購入系爭房地及○○路房地二處位於○○市中心之不動產之資金。被告在本案訴訟中雖以「贈與」抗辯，然此不唯沒有提出任何具體證據佐證其情，且以兩造間僅係姨甥關係，以及清償系爭房地貸款中之最大額款項（即附表編號7之1,850萬餘元）係來自原告的子女○○○之存款，亦非原告自有資金，衡之一般常情，原告在此短短期間內，先後將上述二處○○市中心價格不斐之不動產贈與被告，實屬難以想像，更與常情有違，難認可採。
⒌被告雖另抗辯原告在其與訴外人即其前配偶間之離婚訴訟（
案列：本院000年度○字第000號）中曾稱其名下僅有1房產等語，並提出該案之答辯狀及言詞辯論筆錄、和解筆錄等件為證（見本院卷三第23-71頁）。然即令原告在該案中確實曾有此一說，以被告提出之前述他案卷證資料可知，上揭訴訟案件除涉及離婚與否外，尚有夫妻剩餘財產分配爭議。因此，原告為了減少前配偶分潤其剩餘財產，而未為真實陳述，並非難以想像，故上述他案訴訟資料，尚無足為被告有利認定之依據。
⒍綜上事證，原告主張系爭房地實係由其出資購入，並為其所
有，而借名登記於被告名下等語，堪信為實。被告否認兩造間就系爭房地存有借名登記契約關係，則無可取。
㈣按借名登記契約，係以當事人間之信任關係為基礎，其性質
與委任關係類似，類推適用民法第549條第1項規定，可由當事人之任何一方隨時終止契約。故借名人於終止借名登記契約後，即得請求出名人返還借名登記之財產；出名人於借名登記契約終止而消滅後，拒絕返還而仍登記為受託登記不動產之所有權人，即屬無法律上原因受有利益，致借名人受有損害，借名人得依民法第179條規定，請求將受託登記不動產之所有權移轉登記予借名人。查，本件原告主張其業於114年2月13日以484號存證信函通知被告終止借名契約，被告已於同年月14日收受該函等節，業據提出484號信證信函及郵件收件回執為證（見本院卷一第133-143頁），堪認屬實，是兩造間之借名契約關係已合法終止。被告迄今未將系爭房地所有權移轉登記返還予原告，依前揭說明，原告依民法第179條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，當屬有據，應予准許。
四、綜合上述，原告依民法第179條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔任據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
民事第六庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
書記官 翁鏡瑄附表：單位：新臺幣/元編號 期別 金額 支付人 支付方式 證據 1 簽約款 320萬元 王東足 王東足支付現金20萬元及於104年7月20日以註1帳戶匯款300萬元 被告無爭執（見本院卷三第11頁） 2 用印款 320萬元 王東足 王東足於104年7月27日以註1帳戶匯入兆豐履約保證專戶 1、見本院卷三第139頁 2、被告無爭執（見本院卷三第11頁） 3 貸款差額160萬及代書費10萬 70萬元 王東足 王東足於104年8月17日以註1帳戶匯入兆豐履約保證專戶 1、見本院卷一第281頁、卷三第141頁 2、被告無爭執（見本院二第396頁、卷三第11頁） 4 100萬元 王東足 王東足於104年8月21日以註2帳戶先轉帳300萬元至被告註3帳戶，再由被告之註3帳戶轉帳100萬元至兆豐履約保證專戶 1、見本院卷一第285、289頁、卷三第143頁 2、被告無爭執（見本院卷二第395-396頁、卷三第11頁） 5 貸款前其他匯款 800萬元 王東足 王東足於104年8月10日以註1帳戶匯入被告之註3帳戶；被告於同年月28日自註3帳戶將同額轉回原告之註2帳戶 見本院卷一第281、285、289頁 22萬 王東足 於104年8月27日自王東足之註1帳戶轉帳至被告之註5華南貸款還款帳戶 見本院卷一第281、295頁、卷二第5頁 300萬元 王東足 於104年8月21日自王東足之註2帳戶轉帳至被告之註3帳戶，其中100萬轉入兆豐履約保證專戶 （詳如編號4所示） 6 仲介服務費 32萬元 如右述 1、其中20萬元由兆豐履約保證專戶於104年8月12日自王東足匯入款支付 2、餘款12萬元，以○○公司於104年8月27日開立之臺灣企銀世貿分行支票12萬支付 見本院卷一第115、117頁、卷二第377-379頁、兆豐銀行回函及附件 7 貸款2,400萬元 50萬 王東足 王東足於104年11月17日以其註1帳戶轉帳至被告之註5華南貸款還款帳戶 見本院卷卷一第295頁、卷二第5頁、卷三第149頁 300萬元 謝琬如 ○○○於105年3月7日以其註6帳戶匯200萬元入被告之註5帳戶，加上被告自有資金，清償華南貸款本金 見本院一第295頁、卷二第5、375頁 250萬 如右述 ○○公司於107年5月23日以註7帳戶轉帳200萬元入謝琬如之註5華南貸款還款帳戶，加上註5帳戶內原有存款50萬元，一次清償華南貸款本金250萬元 見本院卷一第303頁、卷二第9頁、卷三第155頁 1,850萬6,853元 王東足 王東足於107年12月5日自女兒○○○註4帳戶轉帳1,850萬6,853元至被告註5華南貸款還款帳戶，再清償剩餘貸款本金1,800萬元 1、見本院卷一第305、309頁、卷二第9頁。 2、被告無爭執（見本院卷三第11頁） 1、註1：王東足華南銀行世貿分行000-00-000000-0號帳戶 2、註2：王東足臺灣企銀世貿分行000-00-00000-0號帳戶 3、註3：謝琬如臺灣企銀世貿分行000-00-00000-0號帳戶 4、註4：曾子捷華南銀行世貿分行000-00-000000-0號帳戶 5、註5：謝琬如華南銀行世貿分行000-00-000000-0號帳戶 6、註6：○○○中華郵政股份有限公司局號0000000、帳號0000000號帳戶 7、註7：○○企業股份有限公司臺灣企銀世貿分行000-00-00000-0號帳戶