臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第557號原 告 陳霈華訴訟代理人 謝宏明律師
羅珮綺律師被 告 吳建岱訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，同區段1255建號建物(門牌號碼臺北市○○區○○路00號7樓)上方頂樓平臺，如附圖項次A所示、面積52.74平方公尺之增建物拆除，並將該部分頂樓平臺返還予原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項為：被告應將坐落臺北市○○區○○路00號房屋屋頂平臺上之增建物拆除，並將該部分頂樓平臺返還原告及其他共有人。嗣經本院囑託臺北市中山地政事務所測量並作成附圖即複丈日期民國114年8月4日之複丈成果圖，原告遂於114年11月3日更正聲明如後述原告聲明欄所示(見本院卷第269頁)，核原告所為係依測量結果，所為事實上補充、更正，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地，權利範圍8100分之187)及其上同區段2569建號房屋(建物門牌臺北市○○區○○路00號6樓之3，權利範圍全部，下稱系爭6樓之3房屋)所有權人。被告為系爭土地(權利範圍8100分之374)及其上同區段1255建號房屋(建物門牌臺北市○○區○○路00號7樓，權利範圍全部，下稱系爭7樓房屋)所有權人。系爭6樓之3房屋及系爭7樓房屋均位於立福大廈，被告未經其他區分所有權人同意，逕自於立福大廈頂樓公共區域興建如附圖所示項次A、面積52.74平方公尺增建物(下稱系爭增建物)並占有使用，影響其他區分所有權人使用頂樓公共空間之權益，並有違害消防逃生安全之虞，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條提起本件訴訟。
(二)對被告答辯則略以：立福大廈區分所有權人未曾同意於屋頂平臺加蓋系爭增建物，然因系爭增建物存在，導致管理費用之增加，故立福大廈全體區分所有權人決議於拆除違建之前，占用系爭增建物需負擔增加之管理費，區分所有權人過去雖無請求被告拆除之舉措，並無從推論默示分管契約存在，況被告多次主張其管理費高於其他住戶為違法超收，甚拒繳管理費、蓄意破壞電梯內磁扣主機，甚對收取管理費及處理公共事務之訴外人李昭賢及證人張勝林起訴請求返還溢繳之管理費(下稱系爭返還不當得利訴訟)，倘存在默示分管契約，被告何以有上開行為等語。
(三)並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地，系爭7樓房屋頂樓平臺上系爭增建物拆除，並將該部分頂樓平臺返還原告及其他共有人。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：立福大廈於65年12月24日興建完成，屬公寓大廈管理條例施行前已取得建照之公寓大廈，不受該條例第7條不得約定專用之限制，故頂樓平臺雖為共用部分，仍得由區分所有權人約定專用，而被告於107年5月11日向前手即訴外人蔡惠娟購買系爭7樓房屋，當時系爭增建物已存在，有107年5月11日之買賣契約書可稽，系爭增建物至少於81年前已存在，已逾30至40年之久，期間從未有任何住戶表示反對，臺北市○○區○○段00號7樓之1亦有頂樓增建，且立福大廈歷來收取管理費標準，並非單純以坪數計算，對於有頂樓加蓋之住戶額外加收管理費達33年之久，此觀系爭返還不當得利訴訟即本院113年北簡字第7337號判決可知悉，足見立福大廈全體住戶對於頂樓加蓋乙事默示同意，而非單純沉默，原告於購入系爭6樓之3房屋可輕易以外觀知悉系爭增建物之存在，原告明知此情，自應受分管契約之約束，況被告於購入系爭7樓房屋時，頂樓平臺、公共水塔均有漏水情形，被告遂與蔡惠娟協商修繕費用新臺幣(下同)140萬元，由被告自行修繕，蔡惠娟表示曾向證人張勝林詢問既收取管理費何以不修繕屋頂，證人張勝林答覆無管理費可修繕，足見立福大廈要求頂樓加蓋住戶加收管理費，復未使用管理費維護管理，更徵大樓住戶默示同意由系爭7樓房屋住戶專有使用，況依照附圖系爭增建物並未蓋滿頂樓平臺全部，未妨礙消防安全逃生通道，資為抗辯，並聲明：(一)原告之訴及假執行聲請均駁回。(二)願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第271頁，並依判決論述方式略為文字修正）：
(一)系爭土地(權利範圍8100分之187)及其上系爭6樓之3房屋為原告所有。
(二)系爭土地(權利範圍8100分之374)及其上系爭7樓房屋為被告所有。
(三)系爭6樓之3房屋及系爭7樓房屋位於立福大廈，立福大廈於64年間興建，並於65年12月24日取得使用執照，即公寓大廈管理條例84年6月30日施行前，已取得建造執照之公寓大廈。
(四)立福大廈頂樓平臺之系爭增建物為被告所有，現由被告占有使用。
(五)立福大廈並未設有管理委員會，亦未定有社區規約。
(六)系爭增建物已存在約三十至四十餘年。
(七)立福大廈因被告占有使用系爭增建物有加收管理費。
四、得心證之理由：原告主張系爭增建物為無權占有應予拆除，為被告否認並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條請求被告將系爭增建物拆除並將該部分頂樓平臺返還予原告及其他共有人，有無理由？茲分述如下：
(一)原告主張其與被告分別為坐落於系爭土地上系爭6樓之3房屋、系爭7樓房屋所有權人，系爭6樓之3房屋及系爭7樓房屋均位於立福大廈，被告占有使用系爭增建物等情，有土地建物查詢資料、不動產買賣契約書、不動產異動索引在卷可稽(見北司補卷第23至27頁、本院卷第25至32、73至77、87至93、95至105頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。
(二)按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第7條第3款及第55條第1項及第2項亦分別定有明文。另大樓屋頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有；共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利(最高法院84年度台上字第2683號、62年台上字第1803號判決意旨參照）。
(三)經查，立福大廈為64年間興建、65年12月24日取得使用執照之7層建物，係於84年6月30日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照並完成登記之公寓大廈，有臺北市建築管理工程處114年7月11日北市都建秘字第1146134066號回函立福大廈使用執照卷宗可參(見本院卷第117至169頁)，且為兩造所不爭執，而頂樓平臺位處立福大廈之屋頂，為房屋整體建築之一部，為維護立福大廈建物安全及外觀所必要之構造，性質上應屬全體區分所有權人所共有，係共用部分，雖不受公寓大廈管理條例第7條規定不得為約定專用部分之限制，得約定供區分所有權人中之特定人使用而為約定專用權之客體，然揆諸前揭說明，共有人如未經其他共有人同意、成立分管契約或有其他合法占有權源，逕行占有自屬無權占用，先予敘明。
(四)次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，即應就其占有權源之存在負舉證責任；意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院98年度台上字第863號、102年度台上字第682號判決意旨參照）。
(五)本件原告本於所有權請求被告拆除系爭增建物，被告抗辯立福大廈全體住戶就系爭增建物之占有成立默示分管契約，為原告所否認，自應由被告負舉證之責，被告固以系爭增建物已存在約三十至四十餘年，期間從未有住戶表示反對云云，惟被告未能提出書面之分管契約，且經證人張勝林即立福大廈2樓之1住戶到庭證稱略以：我應該是80幾年住進立福大廈，立福大廈沒有設管委會，沒有通過社區規約，如果有公共事務，由大樓住戶開會一起討論，立福大廈討論公共事務時我每次均有在場，我沒有聽過立福大廈區分所有權人就系爭增建物存在表示同意，沒有人對系爭增建物有評論，增建時沒有經過住戶共同討論等語(見本院卷第283至287頁)，可知系爭增建物興建時，並未事前取得立福大廈區分所有權人之同意，參以老舊公寓多未設有管理組織，住戶共有權利意識淡薄，對於鄰居從事修繕、增建予以容忍，共有人或基於敦親睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，未向主管機關舉報或訴請法院拆除系爭增建物之舉，至多僅係未加異議，乃單純沈默而未為制止，並無任何足以間接推知其效果意思之舉動或其他情事，自不生任何法律效果，難謂全體區分所有權人間就頂樓平臺由系爭增建物事實上處分權人占有使用部分區域乙事，有默示成立分管契約之意。
(六)被告雖抗辯立福大廈就系爭增建物加收管理費、未使用管理費修繕屋頂漏水，可徵區分所有權人間有默示分管契約云云，然基於使用者付費，被告占有使用超出其專有部分之範圍，為各區分所有權人支付管理費之公平性以衡平公共支出，由系爭增建物之占有使用人增付管理費，尚非顯不合理，亦與常情無違，尚無從以此遽論區分所有權人同意被告占有頂樓平臺，至被告如欲就共有部分之頂樓平臺進行修繕，自得依法律程序主張其權利，亦無從以其他共有人不願以管理費支付頂樓平臺修繕費用，推論其得合法占有屋頂平臺，被告前揭所辯，難認可採。基此，被告既未提出其他證據證明原告或其他區分所有權人有何舉措，足以間接推知有默示同意被告專用頂樓平臺部分區域，則系爭增建物即屬無權占有，原告請求被告將系爭增建物拆除，並將該部分頂樓平臺返還予原告及其他共有人，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將坐落系爭土地，系爭7樓房屋頂樓平臺上如系爭增建物拆除，並將該部分頂樓平臺返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 方祥鴻
法 官 劉娟呈
法 官 趙國婕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 程省翰附圖臺北市中山地政事務所複丈日期114年8月4日土地複丈成果圖。