臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第505號原 告 鄭雅心
鍾德煌鄭雅文鐘敏原上四人共同訴訟代理人 羅凱正律師
鄭人豪律師被 告 夜上海美容有限公司法定代理人 林楸梅訴訟代理人 王尊民律師複代理人 陳豐年律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓房屋騰空返還予原告鄭雅心、鍾德煌。
被告於返還前項房屋時，應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓與前項房屋間之内梯拆除，並修復兩房屋間之樓地板以回復原狀。
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋騰空返還予原告鄭雅文、鐘敏原。
被告應自民國一百一十四年二月二十一日起至騰空返還第一項屋予原告鄭雅心、鍾德煌之日止，於每月二十六日給付原告鄭雅心、鍾德煌新臺幣壹拾伍萬元及自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年二月二十一日起至騰空返還第三項房屋予原告鄭雅文、鐘敏原之日止，於每月二十六日給付原告鄭雅文、鐘敏原新臺幣壹拾萬元及自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告鄭雅心、鍾德煌新臺幣柒萬伍仟元及自民國一百一十四年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告鄭雅文、鐘敏原新臺幣柒萬伍仟元及自民國一百一十四年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告鄭雅心、鍾德煌以新臺幣玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣貳佰柒拾伍萬肆仟肆佰柒拾壹元為原告鄭雅心、鍾德煌預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告鄭雅心、鍾德煌以新臺幣壹拾伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣肆拾伍萬陸仟貳佰貳拾伍元為原告鄭雅心、鍾德煌預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告鄭雅文、鐘敏原以新臺幣玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣貳佰柒拾伍萬肆仟肆佰柒拾壹元為原告鄭雅文、鐘敏原預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於各期履行期屆至後，於原告鄭雅心、鍾德煌按月以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告就屆期部分各以新臺幣壹拾伍萬元為原告鄭雅心、鍾德煌預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於各期履行期屆至後，於原告鄭雅文、鐘敏原按月以新臺幣參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就屆期部分各以新臺幣壹拾萬元為原告鄭雅文、鐘敏原預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告鄭雅心、鍾德煌以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣柒萬伍仟元為原告鄭雅心、鍾德煌預供擔保後，得免為假執行。
本判決第七項於原告鄭雅文、鐘敏原以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣柒萬伍仟元為原告鄭雅文、鐘敏原預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告鄭雅心及鍾德煌為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號2樓
(下稱系爭2樓房屋)之所有權人，原告鄭雅文及鐘敏原則為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號3樓(下稱系爭3樓房屋，與系爭2樓房屋合稱系爭房屋)之所有權人，原告4人於民國111年2月21日與被告就系爭2樓、3樓房屋簽署租賃契約（合稱系爭租約，分稱系爭2樓房屋租約、系爭3樓房屋租約），約定系爭2樓房屋租金每月共新臺幣（下同）15萬元，系爭3樓房屋租金每月共10萬元，租賃期間均自111年2月21日至114年2月20日。系爭租約屆至前3個月，原告4人於113年11月20日共同以台北世貿郵局存證號碼第552號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告租期屆滿後將不再續租，請被告於租期屆滿前搬空並遷離系爭2樓、3樓房屋。詎被告屆期未按時遷離系爭2樓、3樓房屋，原告4人自得依系爭租約第6條約定、民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭2樓房屋予原告鄭雅心及鍾德煌、返還系爭3樓房屋予原告鄭雅文及鐘敏原。原告鄭雅心、鍾德煌並得依民法第431條第2項規定，請求被告返還2樓房屋時，將2樓房屋回復原狀，即拆除自行增建之內梯，並回復門牌號碼臺北市○○○路○段00號1樓房屋（下稱1樓房屋）與系爭2樓房屋間之樓地板。又被告自114年2月21日起即無占有系爭2樓、3樓房屋之正當權源，受有相當於租金之不當得利，原告4人得依民法第179條規定，分別請求被告自114年2月21日起至返還系爭2樓、3樓房屋止，按月給付原告鄭雅心、鍾德煌15萬元；按月給付原告鄭雅文、鐘敏原10萬元相當於租金之不當得利。另依系爭租約第12條約定，原告因被告違約涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償，原告因被告拒絕搬遷而委請訴訟代理人提起本件訴訟，因而支出律師費15萬元，由原告鄭雅心、鍾德煌分攤7萬5000元，原告鄭雅文、鐘敏原分攤7萬5000元，原告4人自得依上開約定請求被告給付等語。
㈡並聲明：⒈被告應將系爭2樓房屋騰空返還予原告鄭雅心、鍾德煌。
⒉被告於返還系爭2樓房屋時，應將1樓房屋與系爭2樓房屋間之内梯拆除，並修復兩房屋間之樓地板以回復原狀。
⒊被告應將系爭3樓房屋騰空返還予原告鄭雅文、鐘敏原。
⒋被告應自114年2月21日起至騰空返還系爭2樓房屋予原告鄭雅
心、鍾德煌之日止，於每月26日給付原告鄭雅心、鍾德煌15萬元及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒌被告應自114年2月21日起至騰空返還系爭3樓房屋予原告鄭雅
文、鐘敏原之日止，於每月26日給付原告鄭雅文、鐘敏原10萬元及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒍被告應給付原告鄭雅心、鍾德煌7萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒎被告應給付原告鄭雅文、鐘敏原7萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒏願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：1樓、系爭2樓、3樓房屋原為被告公司法定代理人之父林俊雄所有，後基於資金調度需求，林俊雄於96年間出售系爭2樓、3樓房屋予原告鄭雅心、鄭雅文2人之父鄭明東，並指定登記予原告4人，林俊雄與鄭明東協商洽定系爭2樓、3樓房屋之買賣交易模式為「售後回租」，以達將系爭2樓、3樓房屋出租給被告繼續經營視聽美容之契約目的，被告自96年與原告4人簽訂房屋租賃契約至今，時間長達17年，從未間斷，而該契約目的非有相當期限不能達成，故應認兩造間之租賃契約應屬於不定期限租賃。嗣至101年後，林俊雄為擴大營業規模及建築整體利用價值，在取得原告同意後，將1樓連接2樓室内貫通、在屋後從1樓向上到3樓進行增擴建後成一體利用，裝修整建費耗資多達2000多萬元，成為現狀後持續使用至今，原告不得請求被告將內梯拆除及修復樓地板之回復原狀義務。雙方雖然會定期續租換約，然此一作法僅是為以書面租約申報承租人公司營業費用及房東個人租金所得的報稅依據，不定期限租賃權之本質並未改變，被告並無違反不定期租賃關係之違約情事，原告4人以不正當方法阻止或促使系爭房屋售後回租之契約目的不能實現，有違誠實信用方法，依民法第110條、第148條應不生合法終止不定期租賃之效力。114年2月21日後被告仍依原租金按月繼續匯款支付系爭2樓房屋月租金15萬元、系爭3樓房屋月租金10萬元並未中斷，故被告並非無償占有使用，未受有占有使用之不當利益，原告請求相當租金不當得利於法不合。縱認原告合法終止不定期租賃或租期屆滿消滅，系爭2樓、3樓房屋增擴建增加使用面積及室内裝修之現存增價額，依民法第431條規定，原告應償還之，被告並主張抵銷。且如系爭租約已於114年2月20日屆期消滅，原告於租約消滅後始委任律師提起本件訴訟，自不得依效力已消滅之系爭租約約定請求償還律師費用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告4人依系爭租約第6條約定、民法第455條前段、第767條
第1項前段規定，請求被告返還系爭2樓房屋予原告鄭雅心及鍾德煌、返還系爭3樓房屋予原告鄭雅文及鐘敏原，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第2條約定租賃期限自111年2月21日起至114年2月
20日止，及第6條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告4人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語(見本院卷第37、39、45、47頁)，上揭第6條約定已約明續租應經原告4人同意，而原告4人於113年11月20日寄發系爭存證信函通知被告表示：114年2月20日租期屆滿後不再續約，請被告於租期屆滿前搬空遷移；另於113年12月13日以台北世貿560號存證信函，再次表達不同意被告續租之請求等語，有上開存證信函為證（見本院卷第63、73頁），足見系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。被告故抗辯兩造間就系爭2樓房屋、3樓房屋間之租賃關係為採「售後回租」之買賣交易模式，成立不定期租賃關係云云，惟與契約約定不符，且無其他證據以資佐證，自難憑採。從而，兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之合意，亦無合意續約，則系爭租約已於114年2月20日因租期屆滿而消滅，是原告主張依系爭租約第6條約定、民法第455條前段規定，請求被告騰空返還系爭2樓、3樓房屋予原告4人，當屬有據。又原告依系爭租約第6條約定、民法第455條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，既屬有據，則其另依民法第767條規定為請求部分，本院即毋庸審究。
㈡原告鄭雅心、鍾德煌併依民法第431條第2項規定，請求被告
返還系爭2樓房屋時，將系爭2樓房屋回復原狀，即拆除自興增建之內梯，並回復1樓房屋與系爭2樓房屋間之樓地板，有無理由？⒈按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租
賃物之原狀，為民法第431條第2項所明定。又按「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告4人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」、「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，亦為系爭租約第6條、第9條所約定(見本院卷第39、47頁)，可知被告如擬在系爭2樓、3樓房屋為裝設或加工，應先徵得出租人同意，並應由被告自行負擔費用，且不可損害房屋原有建築，於交還系爭房屋時，被告應負責回復原狀，可見兩造已約明系爭房屋之改裝、加工費用均由被告自行負擔，且被告於交還系爭房屋時，應將系爭房屋回復至承租當時之現狀，被告不得對原告為任何包括改裝、加工費用在內之請求甚明，被告自應依此特約辦理。
⒉被告雖辯以該內梯於兩造簽訂系爭租約前即已存在，被告毋
庸負將內梯拆除及修復樓地板之回復原狀契約義務云云。然該內梯為被告承租系爭2樓、3樓房期間內，就其經營美容業所需，於101年間增設用以連接1樓房屋和2樓房屋，此為被告不爭執，被告亦自承係自96年2月21日起就系爭2樓、3樓房屋簽訂租賃契約，歷經3次換約，持續至系爭租約租賃期限屆滿，有各期契約在卷可稽（見本院卷第37至49頁、第109至144頁第217至221頁），各定期契約均接續前份定期租賃契約，契約條款也都相同並未變更，均於第9條約定租賃期限屆滿時，被告負有將系爭2樓、3樓房屋回復原狀之義務，足見被告各期回復原狀義務因接續續約而持續，即被告於租賃期限屆滿時，有將系爭2樓、3樓房屋回復至96年2月21日簽約時之房屋原狀義務，是被告就其所增設之內梯，依約應於租約屆滿後自行拆除並回復出租時即96年2月21日之房屋原狀，始符合交還租賃物之本旨。被告抗辯其毋庸負回復原狀責任，即無可採。
㈢原告4人請求被告自114年2月21日起至返還系爭2樓、3樓房屋
之日止，按月給付原告鄭雅心、鍾德煌15萬元；按月給付原告鄭雅文、鐘敏原10萬元，有無理由？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查被告於系爭租約租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭2、3樓房屋，迄未遷讓返還原告，自屬無權占有系爭2樓、3樓房屋且獲有相當於租金之不當得利，並致原告鄭雅心、鍾德煌受有無法使用收益系爭2樓房屋；原告鄭雅文、鐘敏原受有無法使用收益系爭3樓房屋之損害。又系爭租約既約定系爭2樓房屋之租金為每月15萬元、系爭3樓房屋租金為每月10萬元，並於每月26日前繳納（見本院卷第37、45頁），則原告鄭雅心、鍾德煌請求系爭租約屆期後即114年2月21日起至被告返還系爭2樓房屋之日止，受有無法占有系爭2樓房屋之損害，比照系爭租約每月租金數額15萬元計算；原告鄭雅文、鐘敏原請求系爭租約屆期後即114年2月21日起至被告返還系爭3樓房屋之日止，受有無法占有系爭3樓房屋之損害，比照系爭租約每月租金數額10萬元計算，並請求於每月26日給付，均屬適當有理。至被告雖辯稱其於系爭租約期限屆滿後，仍按時給付租金，並無受有相當於租金之不當得利云云，惟系爭租約租賃期限已於114年2月20日屆期，兩造間租賃關係消滅，被告對原告即無給付租金之義務，被告誤為給付，自不發生清償租金債務之效力，且該等款項既係為給付租金而提存，亦不生清償返還不當得利債務之效力，是被告上開所辯，無足採納。
㈣原告4人依系爭租約第12條約定，請求被告分別賠償原告鄭雅
心、鍾德煌及原告鄭雅文、鐘敏原各7萬5000元律師費，有無理由？依系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告4人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等語（見本院卷第39、47頁）。原告4人因被告未於租期屆滿後依約搬離系爭2樓、3樓房屋，致原告4人受有無法使用系爭2樓、3樓房屋之損害，故委任律師提起本件訴訟，並支付15萬元律師費等情，有原告4人提出之桓達法律事務所之收據在卷可憑（見本院卷第61頁），前開委任費用核屬因被告違約涉訟所支出之律師費用，原告4人依系爭租約第12約定，請求被告按其等分擔比例即原告鄭雅心、鍾德煌分擔2分之1，原告鄭雅文、鐘敏原分擔2分之1，分別給付原告鄭雅心、鍾德煌7萬5000元，給付原告鄭雅文、鐘敏原7萬5000元，同屬有據。
㈤被告主張原告應償還系爭2樓、3樓房屋擴建增價額之有益費
用並為抵銷之抗辯，有無理由？⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。然上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照）。
⒉被告辯以：系爭2樓、3樓房屋增擴建及室內裝修為原告所同
意，因此添附所生之現存增價額，依民法第431條第1項規定，原告應償還其有益費用，爰請鑑定被告所為上開建設對系爭房屋現存之增價額，並以該等增價額對於原告之請求為抵銷云云。然兩造已於系爭租約第6條、第9條約明系爭房屋之改裝、加工費用均由被告自行負擔，且被告於交還系爭房屋時，應將系爭房屋回復至承租當時之現狀，被告不得對原告為任何包括改裝、加工費用在內之請求，可見兩造已特約排除民法第431條第1項之適用，被告自應依此特約辦理。況被告承租系爭2樓、3樓房屋係為經營視聽美容業之用，則其支出費用裝潢店面應其為其營業所需，原告既非美容業者，被告將原本裝潢逕予留下，亦可能使原告或下任承租者反而額外增加支出拆除費用，難認擴建及裝潢工程項目有益於原告，被告逕以支出時之金額作為認定有益費用之憑據，實難憑信。是以，系爭租約已明訂原告不願保有被告所自費裝修之利益，則被告主張其支出擴建、裝潢費用而增加系爭2樓、3樓房屋價值，依民法第431條第1項規定，應由原告返還並對原告之請求為抵銷等語，核屬無據。從而，被告聲請本院將其對系爭房屋所為改裝及加工，而今現存之增價額送請鑑定一節，依前揭說明，無鑑定之必要，併予敘明。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告就本件支付金錢之請求併主張遲延利息。經查，原告前述請求被告按月給付原告鄭雅心、鍾德煌相當於租金之不當得利15萬元，給付原告鄭雅文、鐘敏原相當於租金之不當得利10萬元，依系爭租約約定應於每月26日前支付，且係以支付金錢為標的，揆諸上開規定及說明，原告併請求被告給付自各期不當得利應給付之日之翌日起，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據。原告另請求被告給付原告鄭雅心、鍾德煌律師費7萬5000元，給付原告鄭雅文、鐘敏原律師費7萬5000元部分，則屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，是本件原告4人併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起即114年6月19日起（見本院卷第85頁）至清償日止，依週年利率5％計算之利息，即屬有理。
四、綜上所述，原告依系爭租約第6條、第12條約定、民法第455條前段及第179條等規定，請求被告：㈠將系爭2樓房屋騰空返還予原告鄭雅心、鍾德煌；㈡於返還系爭2樓房屋時，應將1樓房屋與系爭2樓房屋間之内梯拆除，並修復兩房屋間之樓地板以回復原狀；㈢將系爭3樓房屋騰空返還予原告鄭雅文、鐘敏原；㈣自114年2月21日起至騰空返還系爭2樓房屋予原告鄭雅心、鍾德煌之日止，於每月26日給付原告鄭雅心、鍾德煌15萬元及自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤自114年2月21日起至騰空返還系爭3樓房屋予原告鄭雅文、鐘敏原之日止，於每月26日給付原告鄭雅文、鐘敏原10萬元及自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈥給付原告鄭雅心、鍾德煌7萬5000元，及自114年6月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈦給付原告鄭雅文、鐘敏原7萬5000元，及自114年6月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
民事第七庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 29 日
書記官 蔡斐雯