臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第637號原 告 杜明德訴訟代理人 高毓謙律師被 告 杜信華訴訟代理人 邱啟鴻律師
王奕涵律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍2/30及同小段2147建號建物（下合稱系爭房地）為伊所有。伊長年在大陸經商，僅逢年過節時返台與家人相聚，故身分證、印鑑章等相關重要文件均放置在家人共同居住之臺北市○○街00巷00○0號房屋內。豈料伊某日返台時，經母親告知系爭房地業於民國99年5月19日移轉至被告即伊胞妹名下。被告明知伊無出售房地意願，擅以伊代理人身分將系爭房地所有權移轉登記至其名下，顯然違反民法第106條禁止自己代理之規定，依民法第71條規定，買賣債權行為及不動產所有權移轉之物權行為均屬無效，伊得依民法第767條規定請求返還。為此依上開法條規定，求為命被告將系爭房地所有權移轉登記予原告之判決。
二、被告則以：原告於98年12月14日與前配偶胡秀滿協議離婚，雙方已約明系爭房地移轉於雙方所生3名女兒。胡秀滿於離婚後有搬家及出售系爭房地需求，而伊當時婚後尚未買房，向母親表明有購買意願，乃由胡秀滿代理原告，與伊在王昌盛地政士事務所簽訂買賣契約，原告自始即同意胡秀滿代理出售房地。縱胡秀滿係無權代理，然原告將過戶應備文件交予胡秀滿，足使伊正當信賴原告授權胡秀滿出售房地，應成立民法第169條規定之表見代理，原告亦應負授權人責任；且原告已於112年12月22日於家族Line群組對於胡秀滿代理乙事予以承認，依民法第115條規定，對原告因而發生效力。又系爭房地之買賣移轉登記係委託王昌盛地政士事務所辦理，伊並未代理原告，不知何以代書在申辦文件上將伊填載為原告之代理人等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭房地原為原告所有，於99年5月19日以買賣為原因移轉於被告名下等情，為被告所不爭，且有臺北市建成地政事務所函附該所99年萬華字第068150號土地登記申請書原案影本可稽（本院卷第23至40頁），堪信為真實。惟原告主張被告代理原告將系爭房地出售予被告並辦理移轉登記，違反民法第106條禁止自己代理之規定，兩造間系爭房地之買賣債權行為及移轉登記之物權行為均屬無效等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭房地買賣債權行為無效部分：
⒈原告雖主張被告代理原告與自己成立系爭房地之買賣契約云
云。然查，被告抗辯系爭房地係由胡秀滿代理原告出售予被告等情，業據提出立約人賣方欄記載「Ａ０４（代理）胡秀滿」文字之買賣契約書為證（本院卷第59至71頁），經原告表明不爭執該契約書之形式真正（本院卷第254頁），並核與證人即原告前配偶胡秀滿到庭證稱：系爭房地之買賣契約書係伊親自簽名，是伊婆婆要求伊配合辦這件買賣等語一致（本院卷第255頁）。原告主張被告代理原告與自己成立買賣契約乙節，復未提出事證以實其說，此部分主張自無足採。
⒉按經承認之法律行為，如無特別訂定，溯及為法律行為時發生效力。為民法第115條所明定。原告否認授權胡秀滿代理出售房地乙節，固與證人胡秀滿證稱：在買賣過程中，伊並未獲得原告授權等語一致（本院卷第256頁）。然查：①證人胡秀滿證稱：買賣房子是前婆婆安排的，婆婆說前公公可以代理原告處理一切，買賣價格是小姑跟公公、婆婆講好的，簽立買賣契約所需原告印鑑是公公蓋用的，是公公請代書辦理，售屋款由前公公從原告帳戶轉入伊帳戶付新北市中和區房屋頭期款，以安頓3名未成年子女等情（本院卷第254至258、265頁），與原告於112年12月22日在家族Line群組表示「我房地產本子，我個人印鑑，印章，銀行本子，身份證放爸睡的這間最上面二個盒子裝起來」、「我回台灣才知道房子賣給信華了，…我問媽法律難道沒有規定一定要房契+印鑑+身份證+本人在場+本人簽宇，怎麼我人沒有在埸，能交易完成？媽回答：好像可以父親代簽」等語，尚屬一致（本院卷第311至313頁）。酌以原告亦稱：胡秀滿應係買賣契約之形式上人頭，而真正操盤買賣過程者係被告與兩造父母親等情（本院卷第346頁），證人胡秀滿證稱系爭房地買賣係由兩造父親參與完成等情，堪信非虛。②而據證人胡秀滿證稱：原告於100年即已知悉系爭房地移轉登記於被告乙事（本院卷第256頁）；證人即兩造姐妹杜麗琴證稱：在112年12月22日家族群組裡，伊有問原告，有一手交錢，一手交房，原告說沒拿到錢（本院卷第258頁）；證人即兩造姐妹杜美惠證稱：系爭房地賣掉後，原告有問為何不是伊買的，原告會自言自語說沒有想到是被告買他的房子等語（本院卷第261至262頁），及原告112年12月22日在家族Line群組表示「小孩子對我不跡解為什麼跟她媽（即胡秀滿）老死不相往來，我回答：把我房子偷偷賣掉，我一輩子不會原諒她，她竟然告訴孩子是阿嬤叫她賣給信華的」、「我啞巴吃黃蓮，如果賣給別人我一定堅持告到底，媽又把責任推紿爸，媽說秀滿來樓下約爸神神密密的出去，她什麼事都不知道，當下我夠委屈的，一個是爸爸，一個是妹妹，我能說什麼，我能去告嗎？後來我告訴信華這是我自己的命！」等情（本院卷第311至315頁），堪信原告早已知悉胡秀滿代理出售房地之事，惟因房地移轉登記經由家人即父親、被告處理，而無意予以追究。被告抗辯胡秀滿之無權代理行為，經原告事後承認，依民法第115條規定，對原告溯及發生效力等情，應足採信。
㈡原告主張系爭房地所有權移轉之物權行為無效部分：
⒈按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，
亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法第106條定有明文。另依民法第348條第1項規定，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，是申請該物所有權移轉登記行為，應屬出賣人專為履行債務之行為，依民法第106條但書規定，不在禁止自己代理之範疇內（最高法院90年度台上字第1946號判決意旨參照）。
⒉原告主張被告於土地登記申請書等移轉登記申請文件上簽署
自己為原告代理人，而向地政機關辦理系爭房地移轉登記予被告，乃違反民法第106條禁止自己代理之規定云云。然查，被告已否認有代理原告辦理房地移轉登記之行為，且胡秀滿代理原告出售系爭房地予被告，經原告事後承認而溯及於買賣契約成立時，即對原告發生效力，業如前述。依兩造間有效成立之買賣契約，原告負有移轉系爭房地所有權予被告之契約義務，向地政機關辦理房地所有權移轉登記之行為，屬出賣人專為履行債務之行為，依上規定及說明，縱被告確有代理原告辦理移轉登記，亦非屬民法第106條所定禁止自己代理之範疇，原告以被告代理原告辦理移轉登記為由，主張系爭房地所有權移轉之物權行為無效，亦非有據。
㈢綜上，原告以被告違反民法第106條禁止自己代理之規定為由
，主張系爭房地之買賣債權行為及所有權移轉之物權行為無效云云，並非可採。原告執此依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房地，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房地，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
民事第一庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
書記官 江慧君