臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第996號原 告即反訴被告 楊俊德訴訟代理人 黃世芳律師被 告即反訴原告 曾偉銘
曾偉立朱晏辰共 同訴訟代理人 黃子峻律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國114年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取其設於如附表所示之履約保證信託專戶內之款項新臺幣貳佰肆拾萬元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
四、反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取其設於如附表所示之履約保證信託專戶內之款項新臺幣柒佰貳拾萬元。
五、反訴被告應給付反訴原告自民國一百一十四年十月八日起至反訴被告同意反訴原告領取第四項款項之日止，依本金新臺幣柒佰貳拾萬元計算，按週年利率百分之五計算之利息。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項及第2項分別定有明文。查被告即反訴原告於本訴言詞辯論終結前，在本院對於原告即反訴被告提起反訴，而該反訴之標的，非專屬他法院管轄，亦得與本訴行同種之訴訟程序，且反訴與本訴請求內容均係基於兩造間所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）而生之糾紛，則反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，被告即反訴原告所提之反訴自應准許，合先敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）816萬元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第8頁）；嗣於訴狀送達後，最終變更其聲明為：被告應同意原告向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取如附表所示之履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）內之款項816萬元。」（見本院卷第274頁）。經核原告原聲明請求被告給付之816萬元乃原告匯入系爭履保專戶內之816萬元，嗣變更聲明請求被告同意原告逕向合泰建經公司領取之，則二者請求之基礎事實顯然同一，而變更後之聲明已無利息部分之請求，亦屬減縮應受判決事項之聲明，是揆諸前揭法條規定，原告所為上開訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國114年5月29日簽訂系爭買賣契約、增補契約（下稱系爭增補契約）及價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定原告以總價新臺幣4,800萬元向被告購買渠等所有門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號8樓建物（下稱系爭房屋）暨所坐落土地持分（下合稱系爭不動產），原告並已依約將簽約款及用印款合計960萬元匯入合泰建經公司開設之系爭履保專戶。嗣因原告合資人撤資及銀行貸款成數不如預期，原告無法繼續履約，被告遂於114年8月25日寄發存證信函予原告解除系爭買賣契約，且依系爭買賣契約第十二條第二項後段約定，沒收原告已匯入系爭履保專戶內全部買賣價款960萬元充作違約金，該存證信函並於翌（26）日送達原告。然上開金額占買賣總價高達20％，該違約金約定顯然過高，審酌系爭不動產買賣之仲介服務費170萬元全係由原告負擔，系爭買賣契約縱經解除，被告亦未受有仲介服務費之損失，故被告得沒收之違約金應以渠等若再行出售系爭不動產，可能須負擔買賣總價款3％之仲介服務費144萬元為據。是原告得依民法第252條規定，請求將本件違約金酌減至144萬元為適當，故被告沒收系爭履保專戶內逾此金額之款項816萬元（計算式：原告已匯入系爭履保專戶內之買賣價款960萬元－原告應給付被告之違約金144萬元＝816萬元），乃屬應返還原告之不當得利，即應同意原告逕向合泰建經公司自系爭履保專戶領取之。爰依民法第252條、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項816萬元。
二、被告則以：被告於兩造簽訂系爭買賣契約前，業經耗費鉅資整理系爭房屋及在外租屋居住，被告曾偉銘更因信賴此交易能順利完成並取得買賣價款，先向友人借款清償系爭不動產抵押權設定所擔保之債務，以塗銷該抵押權設定登記。詎原告無端毀約，除導致系爭房屋長時間閒置無法利用之經濟損失外，被告尚須持續支出管理、水電費用等基本開銷及額外租屋之成本，曾偉銘並受有周轉困難之利息損失及信用損害，復因國家打房政策嚴格執行，不動產交易市場急速凍結且房屋移轉棟數大幅衰退，提高系爭不動產再行銷售之難度及仲介服務費條件，已造成被告難以估算之損害。是原告既自認為不動產專業投資客，其經營團隊於買受系爭不動產前必有詳細調查及評估，理應知悉市場行情、貸款法令及系爭買賣契約相關違約賠償條款內容，經深思熟慮後始與被告簽約，即不得於簽約後片面毀約及主張違約金過高，況原告並無舉證違約金有何過高之情事，則其請求酌減違約金及返還已付買賣價金，應無理由，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠兩造於114年5月29日簽訂系爭買賣契約、系爭增補契約及系
爭履保申請書，約定由原告以4,800萬元之價格向被告購買系爭不動產，原告須各於簽約時、114年6月20日以前、114年7月24日以前，分別將簽約款480萬元、用印款480萬元、尾款3,840萬元匯入系爭履保專戶，系爭買賣契約第十二條第二項後段並有記載：「如甲方（即原告，下同）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」此一懲罰性違約金之約定（下稱系爭違約金約定），嗣原告依約將簽約款及用印款合計960萬元匯入系爭履保專戶後，於114年7月18日寄發存證信函通知被告無法給付剩餘價款而欲解除系爭買賣契約，被告乃陸續於114年7月26日、114年8月9日寄發存證信函要求原告繼續履約並限期給付剩餘價款，然原告未予置理，被告復於114年8月25日寄發存證信函予原告，以原告違約未給付買賣價金為由，依系爭買賣契約第十二條第一項約定解除系爭買賣契約，系爭買賣契約乃於114年8月26日原告收受該解約存證信函而經被告合法解除等情，有系爭買賣契約、系爭增補契約、系爭履保申請書、前揭存證信函暨回執等件附卷可稽（見本院卷第83至94、109至139頁），且為兩造所不爭執（詳見本院卷第168至171頁），足堪認定。
㈡又原告主張系爭違約金約定之金額過高，應予酌減至144萬元
，被告應同意原告得逕向合泰建經公司領回系爭履保專戶內扣除被告得收取之違約金144萬元後之剩餘款項816萬元乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條規定以職權減至相當之數額。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。⒉系爭買賣契約既因原告毀約不買而經被告合法解除，已如前
述，則被告依系爭違約金約定，請求原告給付違約金，自屬有據。雖原告主張被告因系爭買賣契約解除所受之損害僅有再次出售系爭不動產須付出以系爭不動產買賣價金3％計算之仲介費用144萬元，故應將違約金數額酌減至144萬元為適當，惟系爭違約金約定之性質乃懲罰性違約金，為兩造所不爭執，其既係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，則衡酌是否有約定金額過高之情事時，自非以債權人即被告所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人即原告違約之情狀斷之，故原告上開主張，難認有據。又原告自承其未能繼續履約之原因乃合資人撤資及銀行貸款成數不如預期，足認原告係以投資獲利為目的而購買系爭不動產，就買賣相關事項之熟悉度顯然高於一般購屋自住者，對系爭違約金約定之合理性當有一定程度之風險評估，原告既已遵期給付簽約款及用印款共960萬元，當可預見此後其若有違約情形，即可能依系爭違約金約定，給付高達960萬元之懲罰性違約金；且系爭增補契約第一條亦明定：「本案甲方（即原告，下同）須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款時，甲方同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之金額匯入本案履保專戶。」（見本院卷第91頁），可見原告於簽約時應有考量其資金調度能力並有相當之把握，方允諾被告不論銀行核貸金額為何，必會付清尾款；復參以兩造訂立契約之情況，堪認原告已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，認系爭違約金約定之金額應屬合理始為簽訂系爭買賣契約，然原告竟於系爭買賣契約履行將至給付尾款及辦理交屋之階段前，突以個人資金不足為由而拒絕給付尾款，致遵期完成出賣人義務之被告如期獲得全額買賣價金之期待落空，原告之違約情狀實非輕微；而被告除依系爭違約金約定要求原告給付懲罰性違約金外，未另向原告請求債務不履行之損害賠償，是本院綜合審酌上情，併考量「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第十二條第3項前段規定買方逾期未給付期款，賣方得沒收已付價款充作違約金以房地總價款15％為上限，故系爭違約金約定以沒收原告已匯入系爭履保專戶內之全部款項共960萬元充作懲罰性違約金，占系爭不動產買賣總價款20％，認其確有過高情事，應酌減至系爭不動產買賣總價款15％即720萬元（計算式：4,800萬元×15％＝720萬元）為適當。而原告匯入系爭履保專戶內之款項共計960萬元，於扣除應給付被告之懲罰性違約金720萬元後，尚有餘額240萬元，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告同意原告逕向合泰建經公司自系爭履保專戶領取之而予以返還原告。
四、綜上所述，原告依民法第252條、第179條規定，請求被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項240萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭買賣契約因反訴被告未依約給付買賣價款，經反訴原告於114年8月26日合法解除。又系爭買賣契約第十二條第二項後段之違約金約定，其性質為強制債務履行之懲罰性違約金，而反訴被告已給付之買賣價款為960萬元，反訴原告主張僅沒收以系爭不動產買賣總價款15％計算之違約金720萬元，尚留有240萬元予反訴被告，已足夠其支付仲介服務費、各項稅捐及雜支，與坊間常見房屋買賣契約之違約金條款比例相當，亦未逾內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項規定上限，應屬有據。是反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項720萬元，作為本件供反訴原告沒收之違約金。爰依系爭買賣契約第十二條第二項後段及系爭履保申請書第五條第一項約定，提起本件反訴。並聲明：反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項720萬元，並給付反訴原告以本金720萬元計算，自114年8月27日至清償日止，按週年利率5％算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告雖主張僅就反訴被告已給付之買賣價款沒收720萬元充作違約金，然其違約金金額達買賣總價款15％，仍屬過高，應依民法第252條規定予以酌減。而反訴原告因反訴被告違約所受之損害，為其再行出售系爭不動產可能需負擔3％仲介服務費之損失，故反訴被告願以系爭不動產買賣總價款3％即144萬元彌補反訴原告所受此部分損失，酌減本件違約金至144萬元為適當。又反訴原告曾偉銘縱有因塗銷系爭不動產之抵押權而向友人借款周轉，不過係反訴原告為履行系爭買賣契約第九條第二項所定擔保責任之義務，其資金來源為何乃曾偉銘個人考量，與系爭買賣契約之解除並無因果關係。另系爭房屋原即為空屋狀態，反訴原告亦各有住所，並未居住在系爭房屋內，且反訴原告履行騰空點交買賣標的之義務後如何安身，本與買賣無關，更無可能因系爭買賣契約解除而受有另行租屋之損害。而系爭買賣契約解除後，房價下跌之損失亦不得作為違約金應否酌減之標準。是反訴原告主張因反訴被告違約而解除系爭買賣契約所受損害之項目，僅有前述再行出售系爭不動產之仲介服務費損失，其餘部分均無理由，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠反訴原告依系爭違約金約定，得請求反訴被告給付之懲罰性
違約金應酌減至720萬元為適當乙節，業經本院認定如前，則反訴原告依系爭買賣契約第十二條第二項後段及系爭履保申請書第五條第一項約定，請求反訴被告同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項720萬元，自屬有據。
㈡又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查系爭買賣契約第十二條第二項後段約定：「……乙方（即反訴原告）於解除本契約後得沒收甲方（即反訴被告）已給付之全部款項……」（見本院卷第86頁），其意乃反訴原告解除系爭買賣契約後，併得向反訴被告請求給付該條約定之懲罰性違約金，實未約定該懲罰性違約金之給付期限，故反訴原告主張自系爭買賣契約解除翌日即114年8月27日起算懲罰性違約金之遲延利息，尚嫌無據。而上開經本院認定反訴原告對反訴被告之720萬元違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起反訴而送達反訴起訴狀，反訴被告迄未給付，當應負遲延責任，是反訴原告自得請求反訴被告給付自反訴起訴狀繕本送達翌日即114年10月8日（見本院卷第145頁）起，至反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之款項720萬元之日止，以本金720萬元按週年利率5％計算之法定遲延利息。反訴原告逾此範圍之利息請求，難認有據，無從准許。
四、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約第十二條第二項後段及系爭履保申請書第五條第一項約定，請求：㈠反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項720萬元；㈡反訴被告應給付反訴原告自114年10月8日起至反訴被告同意反訴原告領取上開款項之日止，依本金720萬元計算，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃俊霖附表：履約保證信託專戶開戶銀行 戶名 帳號 台新國際商業銀行 建北分行 台新國際商業銀行 受託信託財產專戶 00000-00000-0000