臺灣臺北地方法院民事判決114年度重訴字第905號原 告 顧哲銘
施心媛林冠銘上 三 人訴訟代理人 陳建州律師被 告 基泰建設股份有限公司法定代理人 楊儲明訴訟代理人 戚本昕律師
徐志明律師複 代理人 林怡均律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告顧哲銘新臺幣13,745,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告應給付原告施心媛新臺幣14,355,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應給付原告林冠銘新臺幣13,618,000元，及自民國114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告顧哲銘以新臺幣4,582,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13,745,000元為原告顧哲銘預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告施心媛以新臺幣4,785,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣14,355,000元為原告施心媛預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告林冠銘以新臺幣4,539,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13,618,000元為原告林冠銘預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：原告起訴時請求被告返還價金及懲罰性違約金，嗣於訴訟繫屬中減縮利息起算日，如附表二所示（見重訴卷第261-262頁），依民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國111年間分別與被告簽訂「基泰大直」房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買「基泰大直」建案之房地，並已繳納部分價金，詳如附表一所示。詎「基泰大直」建案因於112年9月7日發生鄰房倒塌災害事故，遭臺北建築管理工程處（下稱北市建管處）命令停工，被告迄今仍未復工，現今仍將基地當作停車場，並寄發存證信函予原告，表明解除契約，顯無履行契約之真意，已屬預示拒絕給付，違反契約甚鉅。爰以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，並依系爭契約第23條第2項、民法第259條第1、2款，請求擇一判命被告返還價金本息，並依約定總價計罰15％之懲罰性違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告顧哲銘新臺幣（下同）13,745,000元，及如附表二編號1所示之利息。㈡被告應給付原告施心媛14,355,000元，及如附表二編號2所示之利息。㈢被告應給付原告林冠銘13,618,000元，及如附表二編號3所示之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：系爭契約第11條第1項明確約定，被告應於115年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，迄今尚未屆期，而「基泰大直」建案之建築執照尚未屆期，亦未經撤銷，倘經主管機關允許，隨時可復工，故本件並無自始客觀確定給付不能之情形。又被告係因原告表明欲解除契約，始發函表示同意配合辦理，並多次表明同意協商之意，並無預示拒絕給付。故原告主張期前預示拒絕給付，解除契約，均不可採。又依系爭契約第27條約定，原告係將價金繳納至臺灣銀行士林分行帳號000000000000號預售款信託專戶內（下稱系爭信託專戶），原告自應向臺灣銀行請求返還價金，被告無權動支該信託款，自無返還義務，如命被告返還，原告將有雙重得利。又原告所主張違約金應屬賠償性違約金，原告應就其所受損害及損害金額為舉證。且原告主張之損害額係以全額價金為計算，與其實際上繳納至信託專戶之金額，顯然不成比例，應予酌減等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告於111年間分別與被告簽訂系爭契約，購買「基泰大直」
建案之房地，並已繳納部分價金，詳如附表一所示等情，為兩造所不爭執（見重訴卷第229-230、262頁），並有系爭契約、臺灣銀行士林分行115年4月1日士林營密字第11500010921號函在卷足憑（見重訴卷第31-110、239-241頁），可先認定。
㈡原告解除契約，於法有據：
⒈按債權人在履行期屆至前，固不得請求債務人給付，惟倘契
約成立後，債務人給付不能已確定者，縱原約定之履行期未屆至，亦屬給付不能，如有可歸責於債務人之事由，除法律別有規定或契約另有約定外，債權人即得依民法第256條規定解除契約，此有最高法院110年度台上字第2998號民事判決、112年度台上字第1660號民事判決意旨可參。查「基泰大直」建案因於112年9月7日發生鄰房倒塌災害事故，遭北市建管處命令停工，迄今未復工，為兩造所不爭執（見重訴卷第230頁），且有北市建管處災害原因調查報告書、臺北市政府都市發展局112年9月8日北市都建字第1126168394號函在卷足憑（見重訴卷第117-128、197頁），則被告依法已無法繼續施工。兩造雖於系爭契約第11條第1項明確約定：
被告應於115年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照等語（見重訴卷第41、69、97頁），足認被告之給付尚未屆期，然既有上述法律上障礙存在，且現今距離履行期只剩不到半年，被告尚未復工，顯然不可能如期完工，顯已確定為給付不能。被告雖辯稱：其建築執照尚有效，倘經主管機關允許，隨時可復工云云，然其給付現今確有法律上障礙，已如前述，在該法律上障礙消滅之前，自屬給付不能無訛，不因被告泛稱將來可能復工云云，而有不同。
⒉又債務人在履行期屆至前，如以斷然、無轉寰改變餘地之態
度，預示拒絕給付，則債權人信賴債務人於約定清償期將依約履行之基礎已復不存在，此時不應強令債務人應待清償期屆至始得解除或終止契約，而坐視損害擴大，應認債權人於清償期屆至前，即得類推適用給付不能或給付遲延之規定，請求救濟，此有臺灣高等法院113年度上易字第296號民事判決意旨可參。經查：⑴原告顧哲銘於112年9月12日寄發電子郵件予臺灣銀行，表明不同意被告動用系爭信託專戶之爭議款項（見重訴卷第199頁），被告隨即於112年11月28寄發存證信函予原告顧哲銘，指摘原告顧哲銘違反契約云云，並表明解除契約（見重訴卷第129-131頁），顯見被告已斷然拒絕給付。⑵被告於114年3月17日寄發存證信函予原告施心媛，聲稱：臺端多次表示解約，本公司同意之，爰依系爭契約第11條第3項約定解除契約云云（見重訴卷第137-139頁），然原告施心媛否認先前曾有解除契約之意思表示（見重訴卷第16頁），被告並未舉證證明，難認兩造當時係合意解除契約，應認被告單方為解除契約之意思表示，亦屬斷然拒絕給付。⑶被告於112年12月11日寄發存證信函予原告林冠銘，指摘原告林冠銘違約，並表明解除契約（見重訴卷第141頁），顯然已斷然拒絕給付。據上，被告於履行期前對原告斷然拒絕給付，自屬預示拒絕給付，已屬債務不履行。
⒊被告在履行期屆至前，既已確定給付不能，並有預示拒絕給
付，顯屬債務不履行，實質上已違反系爭契約第11條第1項關於完工及取得使用執照期限之約定，則原告援引給付不能之規定，依照或類推適用民法第256條規定，以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示（見重訴卷第19頁），於114年8月13日送達被告，有送達證書在卷足憑（見重訴卷第181頁），應認系爭契約已經原告合法解除。
㈢返還價金本息部分：
⒈按被告如有違反系爭契約中開工及取得使用執照期限之規定
者，原告得解除契約，解約時，被告除應將原告已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息，應一併退還，系爭契約第23條第2項已有明定（見重訴卷第49、77、105頁）。原告因被告上述違約情事，合法解除契約，則依照上開規定，被告自應返還如附表一所示已繳價金。
⒉惟就利息部分，系爭契約第23條第2項既載明「遲延利息」之
字樣，應待原告以本件起訴狀繕本之送達而解除系爭契約後，被告仍未返還價金，始負遲延責任，其遲延利息應自起訴狀繕本送達翌日即114年8月14日起算。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加「自受領時起」之利息償還之，固為民法第259條第1款、第2款所明定，然兩造就回復原狀之義務既有上述約定存在，即無適用民法第259條規定之餘地，無從自受領時起算利息。
⒊系爭契約第27條雖約定：本件價金均應存入系爭信託專戶，
該信託之受益人為被告而非原告，受託人台灣銀行係受託為被告而非為原告管理信託財產，但被告無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於原告（見重訴卷第51、79、107頁）。
然原告合法解除契約後，被告應返還已繳價金本息，既為系爭契約第23條第2項所明定，基於契約嚴守原則，被告即應遵守，不得以第27條為藉口而脫免義務。又該信託之受益權雖因被告無法依約定完工或交屋，歸屬於原告，原告得請求臺灣銀行返還信託款，然被告與臺灣銀行係因同一目的，本於個別發生之原因，對原告負給付義務，構成不真正連帶債務關係，原告本得對被告或臺灣銀行其中一方請求給付，待其中一方債務人履行後，他方債務人即同免責任，自無雙重得利之可言。故被告辯稱：原告應向臺灣銀行請求還款，並非向被告為之云云，並不足採。
㈣違約金部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。惟違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。賠償性違約金，係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；懲罰性違約金，則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金，俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他的損害賠償，庶符合當事人訂約之真義。又約定違約金額是否過高，在賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要依據，在懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之，此有最高法院106年度台上字第1853號民事判決意旨可參。
⒉查被告如有違反系爭契約中開工及取得使用執照期限之規定
者，原告得解除契約，解約時，被告應同時賠償房地總價款15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，原告除上述請求返還價金及其遲延利息、給付違約金外，不得另行請求其他損害，系爭契約第23條第2項、第4項已有明定（見重訴卷第49、77、105頁）。觀諸該條文，兩造係將違約金與遲延利息併列，而遲延利息目的在於填補原告無法運用該價金所生之損害，實質上屬於廣義之損害賠償，則該違約金之目的顯然不僅止於填補原告之損害，尚有督促被告履行債務，確保債權效力之目的，應認屬懲罰性違約金。被告主張此為賠償性違約金，尚不足採。
⒊依約定總價之15％計算，原告3人所得請求之懲罰性違約金金
額分別為原告顧哲銘6,345,000元、原告施心媛6,645,000元、原告林冠銘6,798,000元。衡酌「基泰大直」建案中，被告為定作人，承攬人為訴外人福益營造股份有限公司（下稱福益公司），被告派駐工地負責人，有權指示福益公司及所屬人員，故被告也參與工程之進行，並對現場工作進行指示及監督，且被告另委任王德生建築師為設計監造人，故被告有指示與監督之責，福益公司有施工之責，王德生有監造之責。該建案發生鄰房倒塌災害事故，起因於最初土壤改良即有人為管理不善，且未經合法變更程序自行更改連續壁厚度，之後二次調整監測數值，無視警示，未採取積極改善作為，監造亦未發揮監造職責，其後在最危險階段，仍無視紅單警告，繼續施工，導致災害發生，故被告、福益公司、監造三方均有無法規避的責任等情，有北市建管處災害原因調查報告書在卷足憑（見重訴卷第122、125頁），足認被告違約情節重大。而被告收取附表一所示價金，迄今約有4年，原告均無從動支，且原告上述得請求返還之遲延利息，均應自起訴狀繕本送達翌日即114年8月14日起算，此前約3年之遲延損害尚未獲得填補。經綜合考量上情，難認本件違約金有何過高之處，毋庸酌減。
⒋上述違約金，應於解約時「同時」賠償，為系爭契約第23條
第2項所明定（見重訴卷第49、77、105頁），屬於有確定期限之給付。被告以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，於114年8月13日送達被告，既經認定如前，被告未按期給付違約金，即陷於給付遲延，依民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條規定，應自翌（14）日起，按週年利率5％計付遲延利息。
㈤本院既已獲致心證，原告聲請函詢臺灣銀行：承購戶得否隨
時向該行取回已繳價金？須檢附哪些文件？被告聲請函詢臺灣銀行：若能退款，價金、利息共有多少等語（見重訴卷第262-263頁），均不影響結論，無調查必要。又本件言詞辯論終結後，被告又具狀聲請再開言詞辯論，以調查系爭信託專戶之利息多寡，並無必要。而兩造於言詞辯論終結後具狀所為之陳述，亦無從審酌，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭契約第23條第2項約定，請求被告給付已繳價金、懲罰性違約金本息，即給付原告顧哲銘13,745,000元（計算式：7,400,000+6,345,000=13,745,000），給付原告施心媛14,355,000元（計算式：7,710,000+6,645,000=14,355,000），給付原告林冠銘13,618,000元（計算式：
6,820,000+6,798,000=13,618,000），以及上述均自114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告就價金部分既為選擇合併，其另依民法第259條第1、2款規定所為請求，在上述勝訴之範圍內，無庸審究；在上述敗訴範圍內，亦無從獲得更有利之判決，應一併駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
民事第三庭 法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
書記官 葉愷茹附表一、原告購屋及繳納價金紀錄編號 原告 簽約日期 所購房屋 約定總價 給付日期 已付價金 1 顧哲銘 111年2月13日 1樓D戶 42,300,000 111年2月16日 200,000 111年2月17日 4,730,000 111年10月5日 2,470,000 總計 7,400,000 2 施心媛 111年2月11日 6樓C戶 地下1樓25號車位 44,300,000 111年2月7日 200,000 111年2月11日 4,500,000 111年2月14日 330,000 111年2月24日 100,000 111年10月3日 2,580,000 總計 7,710,000 3 林冠銘 111年3月23日 9樓C戶 地下3樓4號車位 45,320,000 111年3月11日 300,000 111年3月22日 4,240,000 111年9月29日 2,280,000 總計 6,820,000附表二、原告聲明之利息表編號 原告 計息本金 起息日 截止日 週年利率 1 a 顧哲銘 4,930,000 111年2月18日 清償日 5％ b 2,470,000 111年10月6日 清償日 5％ c 6,345,000 114年8月14日 （起訴狀繕本送達翌日） 清償日 5％ 2 a 施心媛 5,130,000 111年2月25日 清償日 5％ b 2,580,000 111年10月4日 清償日 5％ c 6,645,000 114年8月14日 （起訴狀繕本送達翌日） 清償日 5％ 3 a 林冠銘 4,540,000 111年3月23日 清償日 5％ b 2,280,000 111年9月30日 清償日 5％ c 6,798,000 114年8月14日 （起訴狀繕本送達翌日） 清償日 5％