臺灣臺北地方法院民事判決115年度簡上字第289號上 訴 人 王大松訴訟代理人 侯俊安律師被 上訴人 浤仁房屋有限公司法定代理人 蕭宗仁上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國115年3月12日本院臺北簡易庭114年度北簡字第8921號第一審判決提起上訴，本院於中華民國115年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國111年4月間訂立居間契約，由被上訴人為伊報告臺北市中山區一帶房屋之買賣機會，於買賣契約成立後，伊即給付被上訴人報酬新臺幣（下同）18萬元。
嗣於111年8月29日經由被上訴人居間仲介，以價金1,832萬元買受訴外人游麗秋所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地（以下合稱系爭房地），伊等並簽訂買賣契約書，伊已給付價金完畢並受領系爭房屋。然於買賣系爭房屋之磋商過程中，被上訴人從未告知系爭房屋有修繕漏水之情，甚至協助游麗秋於系爭房屋之標的物現況說明書項次12有關漏水情形欄位均勾選「否」、項次15「樑、柱、牆面等是否有龜裂或補強痕跡」欄位勾選「否」。然伊於受領系爭房屋後出租他人期間之114年5月14日，竟發現大量混凝土、砂石塊自系爭房屋房間天花板頂部大片崩落而下，致鋼筋結構外露，而有鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情形，客廳等處亦均有明顯裂縫，有隨時崩塌危險之虞，經伊委託工程顧問公司鑑定，系爭房屋屬高氯離子含量混凝土結構物即俗稱「海砂屋」（下稱海砂屋）。被上訴人為不動產經紀業者，依民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條之2規定，應告知伊依仲介專業查知之系爭房屋瑕疵，並協助伊對系爭房屋進行必要之檢查，然被上訴人卻便宜行事，甚或刻意隱瞞系爭房屋之實際情形而未盡調查義務，亦未據實向伊報告系爭房屋曾有漏水修繕之事實，依民法第571條規定，不得向伊請求居間報酬，惟伊已給付居間報酬18萬元，自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還。為此，爰依民法第179條規定，請求被上訴人給付18萬元併計付法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人於購買系爭房屋時，就頂樓及屋內漏水之情形，均已知之甚詳，且系爭房屋是否為海砂屋乙事，上訴人與游麗秋間於買賣時皆知悉未為氯離子檢測，伊並無不告知或未予以調查之情事，況於113年底伊曾自費協助重新舖設系爭房屋頂樓防水層，而上訴人亦已就系爭房屋之買賣瑕疵另行向游麗秋起訴，伊並無任何不當得利之情，上訴人請求無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人前因被上訴人居間，以1,832萬元向游麗秋購買系爭房地，上訴人並已依約給付被上訴人報酬18萬元，而系爭房地於111年10月5日移轉登記為上訴人所有，並於同年月5日點交完畢等情，有買賣契約書、統一發票為證（見原審卷第15至49頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第139至140頁、第143至144頁、本院卷第69頁），是此部分之事實應堪信為真。
五、本院之判斷：㈠按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民法第567條定有明文。次按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：…三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。」不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4款亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條之規定自明，不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判決要旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。準此，居間人違反其對委託人之忠實義務，固不得向委託人請求報酬，若委託人已給付報酬者，因居間人受領給付之法律上原因已不存在，委託人應得依不當得利之法律關係請求返還；然倘無從認定居間人違反對委託人之忠實義務，委託人即無請求居間人返還已給付報酬之餘地。㈡經查，依上訴人於起訴前自行委託訴外人正中土木實驗室就
系爭房屋為氯離子含量檢測之過程以觀，其於客廳、臥室各自取樣2處，再交由上開實驗室人員收件後檢測氯離子含量，此有氯離子含量試驗報告為證（見原審卷第61頁），足見檢測系爭房屋是否為海砂屋，需具備專業知識與設備，被上訴人為不動產仲介經紀公司，尚難認其具前揭專業能力。又系爭房屋上開買賣當時已施作木作天花板乙節，為上訴人自承在卷（見本院卷第55頁），並有系爭房屋室內照片為憑（見本院卷第57至61頁），而上訴人亦自承系爭房地於111年10月5日點交完畢，直至114年5月14日天花板整片崩落才發現可能是海砂屋（見本院卷第55頁、第69頁），可知系爭房屋既已施作木作天花板，即無從以肉眼目視之方式查知天花板頂部是否有水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕等情狀，且在未打開木作天花板前，就外觀上檢視系爭房屋牆壁與地板並無任何異狀，此亦有標的物現況說明書可稽（見原審卷第33至35頁），則依據一般交易觀念與習慣，當時既無跡象得以推認或預見系爭房屋可能為海砂屋，即無從課以被上訴人打開木作天花板，檢查天花板頂部有無水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕之義務。被上訴人以目測方式觀察系爭房屋並無上述符合海砂屋現象而與系爭房屋屋況相符，依據標的物現況說明書向上訴人說明，並交付該說明書予上訴人，並經後者簽名在案，亦有該說明書可考（見原審卷第33至35頁），難認被上訴人有何違反不動產經紀業管理條例第24條之2所定義務之情，或有何違反善良管理人注意義務之過失。
㈢至上訴人另主張被上訴人刻意隱瞞系爭房屋之實際情形，亦
未據實向伊報告系爭房屋曾有漏水修繕之事實等語，並提出上訴人配偶與大樓管理員之對話錄音光碟及錄音譯文為據（見原審卷第69至78頁及證物袋內）。惟建物出現漏水現象之原因多端，尚無從僅以建物出現滲漏水現象遽認此係與海砂屋有關；況且，觀諸上訴人配偶與該管理員之對話內容，上訴人配偶提及：「我們前前屋主（即游麗秋之前手），你說他在這邊住，然後每三年，就會修一次那個漏水對不對」等語，管理員答道：「大概三年啦」等語（見原審卷第69頁），而游麗秋於取得系爭房屋所有權後1年內即出售予上訴人（可參買賣契約書特別約定事項所載，見原審卷第25頁），則系爭房屋於游麗秋取得期間，或被上訴人法定代理人於向游麗秋租賃期間，是否曾出現過滲漏水現象，即非無疑，自無從課予被上訴人此部分之報告義務，上訴人復未能舉證證明，被上訴人已知悉系爭房屋有滲漏水情形或為海砂屋而未告知上訴人，則上訴人執前詞主張被上訴人故意隱瞞系爭房屋真實情況，或被上訴人未盡注意義務而有過失，均非可採。
㈣綜上，上訴人主張被上訴人對伊違反據實報告及調查義務，
得依民法第179條規定，請求被上訴人返還已給付之居間報酬18萬元，於法無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決之基礎已臻明確，至上訴人聲請傳喚證人即其配偶到庭作證，待證事實為被上訴人法定代理人曾表示與游麗秋為舊識，於系爭房屋出賣前已居住於該屋內長達半年等語（見本院卷第54頁），惟被上訴人法定代理人既未爭執曾租賃系爭房屋而為使用收益（見本院卷第84頁），是本院認為並無調查之必要；另兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 11 月 4 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 檀林詩涵法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 11 月 4 日
書記官 鄭宇安