臺灣臺北地方法院民事簡易判決115年度簡字第14號原 告 粘涼訴訟代理人 徐維良律師被 告 湯千毅上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟陸佰壹拾玖元，及其中新臺幣貳拾參萬玖仟貳佰陸拾柒元自民國一百一十五年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾肆萬捌仟陸佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告遷讓房屋、給付積欠租金及費用新臺幣（下同）2萬4,693元、自民國114年10月1日起至遷讓返還房屋之日止按月給付違約金5萬5,500元（見北簡字卷第9頁）。嗣撤回遷讓房屋之聲明，並減縮金錢給付之聲明，最終聲明如後述原告主張欄所示（見本院卷第232頁），於法並無不合，應予准許。又減縮後之訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造前於113年5月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷0○0號1樓E室、車庫（下合稱系爭房屋），租賃期間113年6月1日起至114年5月31日止，租金每月1萬8,500元，兩造並合意延長租賃期間至114年9月30日止。系爭租約已屆期，經原告多次催請被告返還，被告於115年1月15日始請原告到現場辦理點交，然原告依約到場後，被告仍未將系爭房屋返還予原告，更稱其將鑰匙弄丟，致原告於115年4月29日始自行換鎖取回系爭房屋之占有。而被告共積欠114年9月份租金1萬8,500元、114年7月至115年1月電費8,543元、114年7至11月瓦斯費809元，另應給付自114年10月1日起至115年4月29日止遲延返還房屋之違約金25萬7,767元。爰依系爭租約第11條第3項、第12條、第3條第1、2項約定，請求被告給付積欠之租金、水電瓦斯費、違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告28萬5,619元，及其中27萬6,267元自民事更正訴之聲明暨補充理由（三）狀繕本送達之翌日起，均至清償止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因被告另購買其他不動產尚待裝潢交屋，在交屋之前被告不可能再另尋他處租屋，故兩造業已合意將系爭契約延長至114年年底。而被告已於115年1月15日將系爭房屋清空，但因被告弄丟鑰匙，故僅簡易交還房屋，原告最多僅能請求至115年1月15日為止之租金。是被告並未逾期交還房屋，自無違約金可言，且系爭契約約定之違約金因未給予契約審閱期而無效，原告自不得請求。又系爭契約約定每月收取500元之公共電費，因原告未給予契約審閱期，被告得請求其退還收取之7,500元。且原告每月收取500元之公共電費，卻又要求被告不可以開燈、應配合原告要求關燈，致被告飽受困擾，侵害被告居住安寧人格法益，被告得請求原告賠償精神慰撫金3萬元。另原告未修繕燈具，被告自行花費1,560元修繕，被告得請求返還，且被告購買之家具因漏水而毀損，原告應賠償2萬元。至原告收取之押租金3萬6,000元，亦應返還。上開債權，被告均主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第101、102頁）：㈠兩造於113年5月24日簽訂系爭租約（原告部分由訴外人許鴻
龍代理），被告向原告承租系爭房屋，租賃期間113年6月1日起至114年5月31日止，租金每月1萬8,500元，押租保證金3萬6,000元，系爭租約已屆期（見北簡字卷第13至15頁）。
㈡被告就113年6月1日起至114年5月31日止之租金均已如數給付。押租保證金3萬6,000元亦已給付完畢。
㈢被告於114年5月23日1次給付3個月份（6、7、8月）租金5萬5,500元。
㈣兩造相約於115年1月15日晚上10點點交房屋，原告當天到系
爭房屋現場，被告不在場，僅以LINE通知原告，將系爭房屋清空返還原告，以鑰匙弄丟為由，未交還鑰匙（見本院卷第17至19頁）。
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約之租賃期限末日為何：
經查，系爭契約第2條原定之租賃期間為113年6月1日起至114年5月31日止（見北簡字卷第13頁），且第11條第1項約定續約應經雙方之事先合意（見北簡字卷第15頁）。嗣兩造於114年5月22日簽署補充條款載明：「延長3個月至114年8月31日止。視裝潢情況加延至9月30日止。」（見北簡字卷第13頁），則原告主張系爭契約經合意延長至114年9月30日等語，應可採信。至被告雖辯稱系爭契約經合意延長至114年年底等語，惟查，原告之代理人許鴻龍曾於114年10月20日對被告表示：「湯千毅先生應於114年9月30日返還房屋及車庫迄今未返還，還有九月租金18,500元，及已出帳電費、瓦斯分擔6,580元未給付；以及114年10月1日起迄搬遷日止租金三倍之違約金應一併支付。」等語，被告僅回：「大家法庭算總帳，我講的每個字都會兌現，你們這兩個雜碎不用質疑。」等語（見本院卷第77頁），再綜觀渠等間於114年9月30日後之對話紀錄（見本院卷第76至79頁），足見被告於原告表示契約已於114年9月30日屆期時，對此並未否認，僅屢屢稱要至法院算總帳，並不斷謾罵原告及其代理人（見本院卷第77頁），實難認兩造有合意延長契約至114年年底之舉。
此外，被告亦未提出其他證據佐證系爭契約業經合意延長至114年年底，則仍應認系爭契約之租賃期限末日為114年9月30日。
㈡被告係於何時返還系爭房屋：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。所謂返還租賃物與出租人，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。而有交付不動產義務之債務人，依民法第241條之規定，必於債權人遲延後，拋棄其占有，始得免除其交付義務（最高法院111年度台上字第2180號判決意旨參照）。次按系爭契約第12條約定：「租約期滿且未續租時，乙方（即被告，下同）應立即清空、清算欠租金額並償付、返還房屋及鑰匙。行李若有不及載運搬走者，應取得甲方（即原告，下同）同意後方可暫放。超過承諾期限時，物品沒收或以廢棄物處置。乙方及丙方絕無異議。」（見北簡字卷第15頁）。
⒉經查，被告雖辯稱其弄丟鑰匙，故僅於115年1月15日將系爭
房屋清空並簡易返還房屋，故系爭房屋已於115年1月15日返還等語。惟查，被告於115年1月15日16時15分對原告之代理人許鴻龍、許世坤表示：「1/15今天晚上10點派人過來點交，其他總帳到法院算。」等語（見本院卷第79頁），嗣許鴻龍、許世坤到現場後，於同日22時9分、15分許對被告表示：「門關著，敲門沒應！無法點交！」、「未完成會同點交，房間不能進去；鑰匙也未歸還。10：14離開。」等語，被告僅於22時10分、18分回：「已淨空返還，你要543去跟法院543」、「鑰匙好像弄丟了，你自己處理，不行就找鎖匠」等語（見本院卷第79頁），足見被告於115年1月15日並未將鑰匙交還予原告，原告無從取得系爭房屋之占有。且被告雖稱其已拋棄對系爭房屋之占有，然所謂拋棄占有，應使自己完全喪失對系爭房屋之事實上管領力，及原告可以立即取得事實上管領力，始足當之，被告以鑰匙弄丟為由，未將鑰匙返還予原告，即難認被告已完全拋棄占有而使原告得立即接管系爭房屋。況原告已依約前往現場參與點交，並無遲延情事，被告更未預先通知其有拋棄之意，則被告自不能依民法第241條之規定主張拋棄占有，揆諸前揭說明，本件難認被告已於115年1月15日依民法第455條、系爭契約第12條之約定返還系爭房屋。嗣被告於115年4月28日本院行言詞辯論時表示同意原告換鎖等語（見本院卷第102頁），原告即於翌日（同年月29日）至現場換鎖進而取回對系爭房屋之事實上管領力（見本院卷第135至142頁），則應認被告至115年4月29日始喪失占有。
⒊從而，原告於115年4月29日至現場換鎖時，始取回系爭房屋之事實上管領力，則應認被告於該日始返還系爭房屋。
㈢原告請求被告給付114年9月份租金1萬8,500元、電費8,543元、瓦斯費809元，有無理由：
⒈按系爭契約第3條第1項約定：「租金為每個月1萬8,500元（
年繳退5%）。電費度數自29度起算，每度費用依台電收費回除、算得單價。」（見北簡字卷第13頁）、第11條第3項前段約定：「租約期滿或解約者，應即日將房屋按原狀遷空交還甲方、清算積欠租金額並償付」（見北簡字卷第15頁）。
⒉經查，被告僅給付至114年8月份為止之租金，後續租金未給
付，另積欠電費8,543元、瓦斯費809元等情，為被告所不爭執（見本院卷第97、99頁），則原告依系爭契約第12條之約定請求給付114年9月份租金1萬8,500元、電費8,543元、瓦斯費809元，應屬有據。
㈣原告請求被告給付遲延返還房屋之違約金25萬7,767元，有無理由：
⒈按住宅租賃契約指當事人約定，一方以建築物租與他方居住
使用，他方支付租金之契約；租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，租賃住宅市場發展及管理條例第3條第2款、第5條第1項定有明文。次按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1項、第4項、第5項定有明文。末按違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債權人因債務人如能按期履行債務時，可能享受之利益，與因債務人違約所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第11條第3項前段約定：「租約期滿或解約者
，應即日將房屋按原狀遷空交還甲方、清算積欠租金額並償付；不得藉詞推託或主張任何權利。倘有遲延，願向甲方支付3倍租金之違約金，至遷空完畢交還甲方為止。」（見北簡字卷第15頁）。而系爭契約為被告向原告承租系爭房屋供居住使用之契約，依前開說明，兩造視為具消費關係，應適用消費者保護法之規定。被告雖辯稱原告未給予被告3日之契約審閱期，故上開違約金條款無效等語，惟查被告於114年5月22日與原告簽立延長租約之補充條款（見北簡字卷第13頁），性質上屬合意更新租賃契約，而發生新租賃契約（最高法院96年度台上字第177號判決意旨參照），至其他約定內容既未變更（見北簡字卷第13至15頁），應認兩造係援用原約定之意。是本件應認兩造於114年5月22日合意成立114年6月至9月之新租賃契約，此際已距第一次簽約時間隔將近1年，原告自無違反3日之契約審閱期之問題，前開違約金之約定自仍為有效，被告所辯，尚不足採。
⒊次查，被告辯稱違約金過高應予酌減部分，本院審酌原告因
被告未依約返還系爭房屋所受之損害，主要為無法即時收租金收益、另尋租客之機會喪失等，如以3倍租金計算違約金，已明顯超逾原告所受實際損害。惟參酌上揭違約金約定，本寓有懲罰被告不即時遷讓返還房屋之意，是仍不宜僅以1倍月租額認定之。再參考109年8月14日內政部台內地字第10902642032號公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，第15條第3項為「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止」（見本院卷第218、219頁），可知依主管機關公告之應記載事項，遲延返還房屋時，出租人本得向承租人請求相當月租金2倍之數（即1個月相當租金加1個月相當租金之違約金）。綜合上開因素，兼衡一般房屋租賃市場違約金行情、社會經濟狀況及誠信原則，認系爭租約所約定之違約金每月5萬5,500元（即3倍租金）尚屬過高，應酌減至按月以2倍租金即3萬7,000元計算為適當。
⒋從而，原告請求自系爭契約終止之翌日即114年10月1日起至
被告返還系爭房屋之日即115年4月29日止，共6個月又29日按2倍租金計算之違約金，應屬有據。依此計算，原告得請求違約金之數額為25萬7,767元【計算式：3萬7,000元×（6+29/30）月=25萬7,767元，元以下四捨五入】。
㈤被告主張抵銷抗辯，有無理由：
⒈公共電費7,500元部分：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1項、第3項、第4項定有明文。其立法意旨在使消費者於訂約前有充分了解定型化契約條款之機會，倘其簽約時審閱期間雖未達3日，然已有充分瞭解契約條款之機會，或基於其他考量選擇放棄審閱期間者，基於私法自治及契約自由原則，不得事後主張排除該契約條款。
⑵經查，被告雖辯稱系爭契約第3條約定之公共電費500元，因
原告未給予契約審閱期限，故條款無效，原告得依民法第179條之規定請求返還溢收之7,500元等語。惟查，租賃契約成立必要之點為「租金」、「租賃物」，此觀民法第421條之規定即明，則租金之數額及租賃物本身之各種條件，自會是承租人簽立契約時最著重之事項。再參酌住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第6條即容許出租人、承租人約定管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費等各項費用之負擔（見本院卷第216、217頁），足見關於租金、其他相關費用負擔等事項，是租賃契約中最具有磋商、議價空間之事項。而觀諸系爭契約第3條第4項載明：「房屋公共空間、走廊、甬道，及公用電燈、電器之使用與保養，每月酌收500元。」（見北簡字卷第13頁），該條款緊鄰租金1萬8,500元之約定，被告顯已有充分瞭解契約條款之機會。再參酌被告於LINE對話群組中，屢屢向原告之代理人表示自己曾經因租賃問題將對方叫出來理論、以「湯大師」自居對原告講說、很有能耐跟原告進行訴訟等語（見本院卷第68至79頁），足見被告就自身租賃權益意識甚高，其於締約時應有相當之能力充分瞭解契約條款。且倘被告認公共電費500元影響其權利，自得於締約時與原告再為磋商、議價，被告既斟酌損益仍與原告簽立契約，基於私法自治及契約自由原則，不得事後主張排除該契約條款。從而，被告辯稱原告收取公共電費7,500元屬不當得利，應予抵銷等語，應屬無據。
⒉燈具修繕費1,560元部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⑵經查，被告辯稱其代原告修繕陽台燈座因而支出1,000元等語
，業據提出燈座照片、被告與「大展水電」對話紀錄、免用統一發票收據為證（見本院卷第45、47、207頁），其主張與舉證互核相符，則被告依民法第179條之規定，主張原告因而少支出費用而受有1,000元之不當得利，進而主張抵銷，應屬有據。至被告主張更換燈泡560元部分，未據提出任何證據以實其說，此部分抵銷抗辯即屬無據。
⒊漏水家具損害2萬元及慰撫金3萬元部分：
⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段定有明文。又侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利或利益，亦即行為人具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。
⑵經查，被告雖辯稱系爭房屋有漏水情形，致其購買之家具因
此毀損，受有2萬元之損害等語，並提出家具照片為證（見本院卷第121至129頁）。惟觀諸上開家具照片中鐵架部分，僅可見鐵架有極少部分之鏽蝕痕跡（見本院卷第121、123頁），然鐵製家具本即會有自然鏽蝕之情形，被告既未提出其他證據證明系爭房屋有漏水情形，亦未證明該家具是否於搬入前即有該等鏽蝕，自無從遽認係因系爭房屋漏水所致。另觀諸上開家具照片中櫃子部分（見本院卷第125、127、129頁），可見櫃子外觀完好，並無任何毀損情事，難認被告受有何等損害。是被告此部分抵銷抗辯，應屬無據。
⑶次查，被告雖辯稱原告每月收取500元之公共電費，卻又要求
被告不可以開燈、應配合原告要求關燈，致被告飽受困擾，侵害被告居住安寧人格法益等語。惟查，系爭契約第14條約定：「生活公約：甲方交付乙方房屋後，乙方應善盡善良保管人之責任，愛惜使用。若有恣意浪費公用水電、亂倒茶葉食渣、妨害公共衛生等情事；經甲方勸告無效後，甲方得逕調升第3條第4項費用。」（見北簡字卷第15頁），則原告基於該生活公約約款，要求被告減少公用電燈電力浪費，實難認屬侵權行為。被告此部分抵銷抗辯，亦屬無據。
⒋押租金部分：
查被告曾給付押租金3萬6,000元予原告（見兩造不爭執事項㈡），則系爭契約既已屆期，被告自得請求原告返還押租金，則被告就此部分主張抵銷，應屬有據。
⒌從而，被告對原告前開1,000元、3萬6,000元之請求權，均為
金錢之給付，且未定清償期，又系爭契約並無不得抵銷之特約（見北簡字卷第13至15頁），依債之性質亦無不能抵銷之情形，則被告依民法第334條第1項規定行使抵銷權，自屬有據。則原告得請求之114年9月份租金1萬8,500元、電費8,543元、瓦斯費809元、違約金25萬7,767元，扣除被告得主張抵銷之1,000元、3萬6,000元後，原告尚得請求24萬8,619元（計算式：1萬8,500元+8,543元+809元+25萬7,767元-1,000元-3萬6,000元=24萬8,619元）。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，民事更正訴之聲明暨補充理由（三）狀繕本送達被告之日為115年5月15日（見本院卷第232、239頁），而原告就電費、瓦斯費以外之其他部分即23萬9,267元（計算式：24萬8,619元-8,543元-809元=23萬9,267元），併請求自上開書狀繕本送達翌日即115年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第11條第3項、第12條、第3條第
1、2項約定，請求被告給付24萬8,619元，及其中23萬9,267元自115年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 4 日
民事第四庭 法 官 廖哲緯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 4 日
書記官 何嘉倫