臺灣臺北地方法院民事裁定115年度執事聲字第263號異 議 人 韓宏道上列異議人與相對人陳朝旭間履行調解內容強制執行事件，異議人對於民國114年12月11日本院民事執行處司法事務官所為114年度司執字第45536號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國114年12月11日作成114年度司執字第45536號裁定（下稱原處分），並於114年12月17日送達異議人，異議人於原處分送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：原處分附表所示不動產（下稱系爭不動產）已於執行查封前出租予第三人玉麒麟營造有限公司（下稱玉麒麟公司），並已由玉麒麟公司占有，異議人雖掛名為玉麒麟公司之法定代理人，然玉麒麟公司既屬有獨立法人格之法人，與異議人即非同一人，況玉麒麟公司並非異議人獨資設立，有其他出資股東共同經營，自不能要求承租人即玉麒麟公司點交系爭不動產。原處分以異議人為玉麒麟公司之法定代理人且實際使用房屋者亦為異議人為由，遽認系爭不動產為異議人所占有而得點交，應屬違誤，爰依法提出聲明異議等語。
三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。是拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。又占有之事實，依辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況，準此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據。又占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之，執行法院查封時，執行人員無從辨認查封標的究否為債務人抑或第三人占有中，依占有公示外觀之原則，自應認係債務人占有，始足以保護善意之拍定人。且按辦理強制執行應行注意事項第57條第10款之規定，旨在避免債務人勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，是此時占有之解釋應予限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有，否則債務人隨時可勾串第三人主張查封前占有之事實，則拍定人之權益將隨時處於不確定之狀態，嚴重影響執行法院公告之公信力。是倘不特定人無於查封時知悉承租人確實占有之狀態，此時自應以保護拍定人及債權人之利益為要，應於拍賣公告上註記拍定後點交（司法院司法業務研究會89年12月11日第49期研究專輯第28則可資參照）；又拍賣之房屋，雖另設公司，惟實體使用該房屋者係債務人自己及其家屬，自得於拍定後，將房屋點交（司法院（76）廳民二字第1882號研究意見參照）。
四、經查：㈠相對人前持臺北市○○區○○○○○000○○○○○000號調解筆錄暨調解
書為執行名義，向本院聲請就異議人名下之系爭不動產為強制執行，經本院114年度司執字第45536號履行調解內容強制執行事件（含併案之本院115年度司執字第11955號，下合稱系爭執行事件）受理在案，並於114年4月23日查封系爭不動產。嗣經本院於114年11月25日公告將於114年12月23日第3次拍賣系爭不動產，異議人就上開拍賣公告聲明異議，經原處分予以駁回，異議人不服，爰向本院提起本件聲明異議等節，業經本院依職權調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，先予敘明。
㈡經查，本院執行處於114年4月23日查封系爭不動產時，據在
場應門之人即異議人姊姊稱：系爭不動產平常係由債務人(即異議人)自行使用等語，有查封筆錄在卷可參（見114年度司執字第45536號卷第101頁），依系爭不動產占有公示外觀原則，堪認為異議人所占有，應無疑義，系爭拍賣公告載明本件拍定後點交，於法有據。
㈢至異議人辯稱系爭不動產於查封前出租予玉麒麟公司，並由
玉麒麟公司合法占有中，雖提出有限公司變更登記表、租賃契約等件為佐（見114年度司執字第45536號卷第339至341頁），然此與前開異議人姊姊於查封當場所陳之情節相悖，則揆諸前開規定及說明，本院為保護拍定人及債權人之利益，實難僅憑前揭租賃之情遽認玉麒麟公司於查封前已實際占有系爭不動產。另異議人又稱玉麒麟公司非異議人獨資設立，有其他出資股東共同經營，異議人僅係掛名法定代理人云云，縱係屬實，尚無由以此佐證玉麒麟公司有足以供不特定人辨識之占有外觀，異議人此部分所辯，亦非可採。
㈣從而，原處分駁回異議人請求更正如附表所示拍賣公告，於
法並無違誤。異議意旨指摘原處分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 潘英芳以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 李文友