臺灣臺北地方法院民事裁定115年度執事聲字第518號異 議 人 胡雅玲上列異議人與相對人黃亨文間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對本院民事執行處司法事務官於民國115年7月7日所為110年度司執字第132894號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按當事人在強制執行程序對於司法事務官處理事件所為之終
局處分提出異議，應於處分送達後10日之不變期間內為之，提出異議如逾期間者，受理異議法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4、第495條之1、第444條第1項、強制執行法第30條之1定有明文。本院民事執行處司法事務官（下稱原事務官）於民國115年7月7日作成110年度司執字第132894號（下稱系爭執行事件）民事裁定（下稱原處分），原處分於同年月13日送達異議人，異議人於同年月22日對之提出異議，原事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2項規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：伊得標如原處分附表之不動產上所存續之租賃關係，其租賃契約上所載租期為106年10月起至118年12月止，租期逾五年，且未經公證，依民法第425條第2項之規定，該租賃契約之效力並不及於伊。原處分駁回其點交之聲請，顯有未當，爰對之提出異議。
三、按不動產之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權而終結；於執行程序終結後，執行程序縱有瑕疵，當事人或利害關係人均不得再聲請或聲明異議，執行法院亦無權撤銷已終結之執行程序（最高法院110年度台抗字第830號、99年度台抗字第164號裁定意旨參照）。次按，強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，應認債務人為出賣人，拍定人為承買人，如經執行法院當眾開標，並宣示拍定後，其拍賣即告確定（最高法院80年度台抗字第247號裁定參照）。不動產之拍賣方法係由應買人自由競爭出價，以出價最高者取得所有權，故拍賣不動產，應由執行法院將拍賣之事實及內容公告，俾應買之人事先知悉，以提高拍賣實效，並確保應買者之機會均等，是強制執行法第81條第2項規定，於公告應記載之事項，其中不動產由第三人占有之狀況、原因及拍定後是否點交，即屬該條第2項第1款所稱之其他應記明之事項。又點交與否，攸關拍定人是否須另行起訴始能取得占有，影響一般人參加應買之意願及不動產之拍賣價格至鉅，故如拍賣公告記載拍定後不點交，利害關係人亦未依強制執行法第12條規定聲明異議，變更公告內容，則應買人即係以拍定後無法依簡便之程序迅速取得占有之狀態，決定是否應買及其應買之價格，其仍參加投標者，自應解為其已同意依公告所載之條件成立買賣契約。
四、經查，本件執行標的物即如附表所示門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號6樓號建物（即系爭建物）之拍賣條件已載明：
「二、上開租賃權業經本院於民國114年11月3日執行命令除去，如拍定前，無人聲明異議；或聲明異議無理由於拍定前，經駁回確定者則點交，否則不點交，請應買人特別注意。」等語（見系爭執行案卷㈢第72頁）；又上開除租命令，雖經相對人謝美智、翁琦琦聲明異議，但執行法院於114年12月5日裁定駁回尚未確定前，異議人即於114年12月10日買受拍定，揆諸前揭說明，應認已同意依應買公告所載條件成立買賣契約，自應受該條件（即不點交）拘束，自無從於拍定後向執行法院聲請點交。又拍賣公告所記載「不點交」，僅係執行法院對該不動產占有現況之說明，並非認定承租人有合法占有權源。本件異議意旨所指系爭租賃契約有民法第425條第2項等節，因已涉及私權之爭執，應另循民事訴訟途徑救濟，非強制執行法第12條第1項聲明異議所能救濟。
五、從而，原裁定駁回異議人強制執行之聲請，並無違誤，足堪認定。異議人執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 潘英芳以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
書記官 李文友附表：
110年司執字132894號 財產所有人：翁琦琦 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 中山區 長安 一 262 1079.00 10000分之530 48,750,000元 備考編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 3609 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 龍江路71巷19號6樓 10層樓鋼筋混凝土造 六層: 118.81 合計: 118.81 陽台13.31平方公尺，雨遮4.33平方公尺 1分之1 7,850,000元 備考 含共同使用部分3615建號之持分17分之1，755.8平方公尺；3616建號之持分10000分之539，711.12平方公尺