臺灣臺北地方法院民事判決115年度訴字第1575號原 告 黃珮蓉訴訟代理人 李依蓉律師被 告 張倫銓訴訟代理人 翁偉倫律師
黃柏鈞律師上列當事人間請求給付尾款等事件，本院於民國115年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣505萬5,000元，及自民國115年1月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告應給付原告新臺幣28萬3,108元，及自民國115年1月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國114年11月1日起至清償日止，按日給付原告新臺幣1萬0,111元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣169萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣505萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣9萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣28萬3,108元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣1萬0,111元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：如附表所示之不動產（下合稱系爭房地）原為伊所有，兩造於民國114年6月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊將系爭房地出售予被告，買賣總價新臺幣（下同）5,055萬元，並約定被告應於114年10月31日前付清價款，及於114年10月15日代償原告之銀行貸款3,538萬5,000元（下稱系爭代償款項）。伊已於114年10月8日將系爭房地移轉登記與被告，並於114年10月31日點交系爭房地與被告。惟被告竟以系爭房地所屬聖荷西花園社區（下稱系爭社區）內其他房屋係凶宅為由，遲未給付系爭代償款項，經伊催告後，始於114年11月12日收到系爭代償款項，被告應依系爭買賣契約第11條第3項約定，賠償伊自114年10月15日起至同年11月12日止，按買賣總價款每日萬分之2計算之違約金28萬3,108元（計算式：50,555,000元*2/10000*28日=283,108元）。又被告至今仍拒絕給付餘款505萬5,000元（下稱系爭餘款），被告除應給付系爭餘款外，因被告經伊催告仍拒不給付，應自114年10月31日起至清償日止，按日賠償伊按買賣總價款每日萬分之2計算之違約金1萬0,111元（計算式：50,555,000元*2/10000=283,108元），為此依民法第367條、系爭買賣契約第4條、第12條第1項約定，請求被告給付系爭餘款，另依系爭買賣契約第11條第3、4項約定，請求上訴人賠償28日違約金28萬3,108元及自114年10月31日起至清償日止每日違約金1萬0,111元等語。並聲明：㈠被告應給付原告505萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告28萬3,108元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自114年10月31日起至清償日止，按日給付原告1萬0,111元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地點交前，訴外人林政宏於114年9月29日在設於系爭社區內、地址為臺北市○○區○○○道0段000號（下稱356號房屋），由訴外人王禹婕經營之藝識流國際身心靈療癒學院（下稱藝識流學院）內發生非自然死亡事件（下稱系爭命案）。系爭命案足以造成系爭房地市場交易價值減損而構成瑕疵，並經不動產估價師事務所估定其交易價格自5,059萬9,080元貶低至4,560萬4,951元。縱使系爭房地不具系爭買賣契約約定之瑕疵，系爭房地仍存有減少交易價值之物之瑕疵而應由原告負擔保責任，伊已於114年10月15日以律師函向原告為依民法第354條、第359條、第179條規定請求減少價金之意思表示，並於114年10月29日、同年11月17日以律師函表示減價金額為系爭餘款並欲暫緩撥付，復於114年12月19日以律師函檢送減價金額之依據，原告對伊之系爭餘款債權已不存在，原告自不得請求伊給付系爭餘款及違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實(見卷第315、338頁）：㈠兩造於114年6月26日簽定系爭買賣契約書，由被告向原告購
買系爭房地，總價為5,055萬元，依系爭買賣契約，被告本應於114年10月15日支付4,549萬5,000元，惟遲至114年11月12日給付，尚餘系爭餘款未支付。
㈡原告於114年10月8日將系爭房地移轉登記予被告，並於114
年10月31日點交系爭房地予被告。㈢林政宏於114年9月29日在同一社區內、地址為臺北市○○區○○○
道0段000號，由王禹婕經營之藝識流學院陷入昏迷，經送往三軍總醫院內湖院區後，於114年9月30日0時30分許經醫院宣告死亡。
四、本院之判斷：㈠系爭房地是否具有市場交易價值貶損之瑕疵？被告得否請求
減少價金？被告得否拒絕給付系爭餘款？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵。再一般房屋市場通常交易觀念所認知之「凶宅」，係指曾發生兇殺、自殺或其他非自然身故情事之房屋而言。觀諸內政部於108年10月31日修正發布，並自000年0月0日生效之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「
壹、應記載事項」、「二、成屋」、「㈣其他重要事項」載明：「5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」，又內政部為回復中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函詢有關「凶宅」認定標準及資料如何查詢，以便明示於不動產說明書內乙事，以97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函回復，並記載：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，…。
惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）（最高法院107年度台上字第2093號判決意旨參照）。揆諸前揭說明，一般足以影響市場交易價值而構成物之瑕疵之「凶宅」，係指於賣方產權持有期間，在建物專有部分發生兇殺或自殺而死亡之情形，蓋於此情形，因使人心生畏怖而無購買意願，影響交易價格甚鉅。然倘若該兇殺或自殺而死亡事件並非發生在賣方之建物專有部分，而同一社區內之其他房屋，則是否因其他房屋成為凶宅造成買受人不願購買之標的，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、 因宗教信仰等不同而有異，在一般交易觀念上，顯難認將導致房屋之價值、效用或品質減損，自非謂物之瑕疵。
⒉系爭買賣契約於特別約定事項第12點約定「賣方保證本房地
產於持有期間主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共同使用部分）絕無發生自殺或殺致死之情事（雙方約定死亡地點於屋外或自然死亡者不在此限），買方仍應自行查明賣方於持有期間或非持有期間是否有前述情事，未於完稅前查得者，事後僅可向賣方求償，不得向仲介公司要求任何賠償（完稅前查出有前述情事者，仲介應協調減少價金或解除契約）。」（見卷第37頁），而王禹婕與訴外人王劭丞、吳宗儒、林承毅（下稱王禹婕4人）遭臺灣臺北地方檢察署檢察官起訴對林政宏傷害致死之發生地點為356號房屋，有該署114年度偵字第36448號傷害致死案件（下稱系爭案件）起訴書在卷可憑（見卷第307、308頁），揆諸上開說明，系爭房地並無發生自殺或殺致死事故，自非符合凶宅之定義，難謂有何物之瑕疵。
⒊被告雖抗辯356號房屋發生系爭命案，系爭房地與356號房屋
屬同一社區，因而影響系爭房地之購買意願及購買價格，造成系爭房地之市場交易價格貶落云云，並提出中泰不動產估價師聯合事務所之估價報告（下稱系爭估價報告）為證（見卷第131至238頁），惟依系爭案件檢察官所起訴王禹婕4人之犯罪事實，為王禹婕4人於114年9月26日下午某時許起迄同年月29日午間，以毆打方式教訓林政宏，林政宏遲至114年9月29日15時55分許呈現意識不清且陷入昏迷狀態，王禹婕4人遲至同日23時31分許見林政宏已無生命跡象，方於同日23時38分許報警送往三軍總醫院內湖院區急救，於114年9月30日0時30分許經該院宣告死亡，有系爭案件起訴書可查，縱林政宏在356號房屋內遭受暴力行為對待而失去生命跡象，然如能及時發現及急救，仍有機會存活，且林政宏係經送往三軍總醫院內湖院區後始經醫院宣告死亡，則系爭估價報告認定356號房屋發生系爭命案致系爭房地產生瑕疵，進而造成污名化價值減損，即交易性價值貶值（見卷第173頁），即屬無據。況356號房屋與系爭房地坐落不同樓層，當不致於對居住在系爭房地之人產生心理上之負面影響，亦不致有令人心生恐懼而影響居住品質或交換價值之虞，揆諸前揭說明，系爭房地亦不構成物之瑕疵，原告自不負物之瑕疵擔保義務，足堪認定，是被告抗辯得請求減少價金，並拒絕給付系爭餘款，即屬無據。
㈡原告請求被告給付系爭餘款及違約金，有無理由？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第367條、第229條第1項分別定有明文。依系爭買賣契約於特別約定事項第7點約定「點交買賣標的物前，買方發現非其明知之瑕疵，除瑕疵重大無法改善或賣方表明不願負責外，買方不得拒絕銀行撥款代償賣方行貸款，亦不得以任何理由拒絕將代償後餘款應入『履約保證專戶』，於買方未簽名同意『履保專戶』之餘款匯入賣方指定之帳戶前，不得視為尾款已付清。」（見卷第37頁），及系爭買賣契約第4條、第12條第1項分別約定：「買方應支付之各次價款，雙方同意依下列約定，於受託地政士之事務所交付：第四次款（尾款）新台幣參仟伍佰參拾捌萬伍仟元正」、「雙方應互相配合最遲於114年10月31日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋，如有違誤，應由可歸責之一方負損害賠償責任。」（見卷第23、25頁）。又依系爭買賣契約第11條第1、3、4項約定「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即與解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」、「有第一項、第二項之情形，經他方催告而於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款萬分之二單利計算支付遲延違約罰金。」、「違約發生後除依前三項約定辦理外，受損害之一方並得請求損害賠償。」（見卷第25頁）。
⒉依系爭買賣契約之約定，被告應依約將款項匯入履約保證專
戶，並於114年10月31日前付清價款，並無以系爭房地存有瑕疵而拒絕給付全部剩餘價金之權，被告迄今仍未給付系爭餘款，則原告基於民法第367條、系爭買賣契約第4條、第12條第1項請求被告給付系爭餘款，核屬有據，被告抗辯其已於114年10月15日以律師函依民法第354條、第359條、第179條行使減少價金請求權，原告不得請求系爭餘款云云，為不可採。
⒊系爭房地並無被告所主張物之瑕疵存在，被告不得請求減少
價金，業經本院認定如前；而原告已於114年10月16日以臺北正義郵局存證號碼297號存證信函催告被告給付（見卷第69至77頁），被告遲至114年11月12日始給付本應於114年10月15日支付之買賣價金4,549萬5,000元，自應負遲延責任無疑。被告於114年10月16日起陷於給付遲延，則原告依系爭買賣契約第11條第3、4項約定，請求被告給付自114年10月16日起至114年11月12日止，按日依買賣總價款萬分之2計算之違約金28萬3,108元（計算式：50,555,000元*2/10000*28日=283,108元），為有理由，應予准許。
⒋又被告至今尚未給付系爭餘款，原告已於114年11月14日寄發
臺北正義郵局存證號碼328號存證信函催告被告給付（見卷第79至85頁），被告既不得主張物之瑕疵責任請求減少價金，其迄今仍未支付，自已陷於給付遲延，惟系爭買賣契約約定被告最遲於114年10月31日前付清價款，解釋兩造間約定「114年10月31日前」乃包括114年10月31日當日，始符合社會一般常情，則原告依系爭買賣契約第11條第3、4項約定，請求被告自114年11月1日起至清償日止，按日給付依買賣總價款萬分之2計算即每日1萬0,111元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第367條、系爭買賣契約第4條、第12條第1項、第11條第3、4項，請求被告給付⒈505萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日（見卷第263頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉28萬3,108元，及自起訴狀繕本送達翌日即115年1月22日（見卷第263頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊自114年11月1日起至清償日止，按日給付依買賣總價款萬分之2計算即每日1萬0,111元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
民事第八庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
書記官 孫福麟附表編號 系爭房地 1 臺北市○○區○○段0000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○○道0段000號3樓之1），權利範圍全部 2 臺北市○○區○○段0000○號，權利範圍100000分之1440 3 臺北市○○區○○段0000○號，權利範圍10000分之8 4 臺北市○○區○○段0000○號，權利範圍100000分之50000 5 臺北市○○區○○段0000地號，權利範圍100000分之1330