臺灣臺北地方法院民事判決115年度訴字第1806號原 告 周煖琦訴訟代理人 周福珊律師複 代理人 劉士綜律師被 告 曾梓倢上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣11萬元，及自民國114年12月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年10月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項，於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,499,391元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項，於原告以新臺幣38,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣11萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項已屆期部分，於原告每期以新臺幣7,000元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如每期以新臺幣2萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時第二項聲明，原以民法第184條第1項前段、第179條規定為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）276,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國115年8月6日具狀追加租金請求權，並變更第二項聲明為：被告應給付原告209,742元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第101頁至第108頁），核原告係基於同一原因事實而為請求權基礎之追加，並減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋及其坐落土地（下稱系爭
房屋）原為被告母親賴來桃所有。賴來桃於109年8月28日與訴外人蕭信義簽訂不動產買賣增補協議書（下稱系爭協議書），約定以460萬元買賣，並將系爭房屋移轉登記至蕭信義指定之人名下，並由蕭信義指定之人，將系爭房屋以月租2萬元出租予賴來桃，租期5年。
㈡系爭房屋嗣於109年10月15日移轉登記為原告所有（即上述蕭
信義指定之人），租期自109年10月15日至114年10月14日止，月租2萬元（下稱系爭租約）。其後，賴來桃於110年11月26日死亡，由被告單獨繼承系爭租約，雙方並合意自113年4月起將月租調漲為26,000元。
㈢惟被告自113年4月起陸續短付租金，合計欠租209,742元，被
告應如數給付。縱認兩造間無租賃關係，被告亦係無法律上原因受有使用收益系爭房屋之不當得利，且屬故意或過失侵害原告之使用收益權，亦應給付原告上開數額之不當得利或損害賠償。
㈣此外，114年10月14日租期屆滿後，被告仍繼續占有系爭房屋
並享有使用收益，除屬無權占有而應騰空遷讓返還系爭房屋外，另應按月返還相當於租金之不當得利26,000元。㈤爰依民法第767條第1項前段規定請求遷讓返還系爭房屋，並
依租賃契約之約定、民法第179條、第184條第1項前段規定（請求擇一為有利判決）提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告209,742元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自114年10月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告26,000元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠系爭協議書第8條有買回之約定，被告已於114年8月12日，以
台中英才郵局第001415號存證信函向原告為行使買回權之意思表示，買回權業已合法行使，並非無權占有。
㈡系爭租約之月租始終為2萬元，兩造未曾合意調漲。是本院如
認被告應給付欠租、返還不當得利、或給付損害賠償，其數額均應以每月20,000元為準。
㈢被告曾於部分月份溢繳租金，應予扣抵、抵銷等語。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第88頁至第89頁、第91頁、第113頁，另依判決論述需求而微幅修正）：
㈠109年度新北院民公龍字第102221號公證書所附買賣契約增補協議書（即系爭協議書）之形式真正。
㈡系爭協議書之契約當事人為蕭信義及賴來桃，雙方有買回約
定（即系爭協議書第8條），買回權行使期限為114年10月15日前。
㈢賴來桃將系爭房屋出賣予蕭信義，蕭信義並指定登記於原告名下。
㈣系爭房屋登記名義人即原告，與賴來桃成立系爭租約。
㈤被告繳付租金情形如附表「已繳金額」欄所示（包含各次匯
款所對應租金之月份），且被告於114年3月12日之後未再匯款租金。
四、本院之判斷：㈠聲明第一項（遷讓房屋）部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，民法第422條前段亦有明文。經查：
⒈原告為系爭房屋之所有權人，被告現占有使用系爭房屋，均
為兩造所不爭執，並有不動產登記第二類謄本在卷可稽（見北補卷第13頁至第14頁）。
⒉系爭租約經以書面字據訂立，合於民法第422條之規定，應認
系爭租約為5年之定期租約無訛。上開5年租賃期間自系爭房屋移轉登記至原告名下之109年10月15日起算，至114年10月14日屆滿。原告主張被告自114年10月15日起係無權占有系爭房屋，應遷讓返還，核屬有據。
⒊被告雖抗辯業已依約行使買回權，並非無權占有云云，惟按買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明。若僅於買回期限內，表示買回意願，未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力（最高法院79年台上字第2231號判例意旨參照），查被告所舉存證信函（見本院卷第61頁至第65頁），僅表明買回意願，並未敘及提出價金之事，被告復未主張、舉證其如何提出買回價金，買回契約自未生效。被告抗辯其已因行使買回權而具正當占有權源云云，並非可採。
⒋綜上，原告主張被告無權占有原告所有系爭房屋，依民法第7
67條第1項前段規定請求騰空遷讓返還，應予准許。㈡聲明第二項（請求給付209,742元暨遲延利息）部分：
⒈民法第179條、第184條部分：
兩造間存在系爭租約，租期為109年10月15日至114年10月14日止，已如前述。被告於前開期間基於系爭租約對系爭房屋為占有、使用收益，顯非無法律上原因受有利益，亦無故意過失不法侵害原告權利可言，此部分請求，顯屬無據。
⒉租金請求權部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟法上舉證責任，依規範要件事實之屬性，得分為權利發生要件事實、權利障礙要件事實、權利消滅要件事實及權利排除要件事實，主張權利存在者，應就權利發生要件事實負舉證責任。本件原告既主張兩造有合意調漲租金並請求被告給付調漲後租金，應就「兩造有調漲租金之意思表示合致」此等有利於己之權利發生要件事實，負舉證責任。經查：
⑴原告對於兩造間於何時何地、以如何方式達成漲租之意思表示合致，並未舉證以實其說，已難遽信。其次，觀諸原告之代理人黃順風與被告間LINE訊息紀錄（見本院卷第51頁），原告之代理人黃順風向被告表示：「曾先生，老闆說要漲租金，原本每月2萬，從下個月4月開始每個月繳交2.6萬，通知你一下」，被告則回稱：「怎麼會突然說漲就漲呀？」，黃順風復答：「我也不知道誒，今天才收到通知」等語，足見黃順風僅係單方轉達、告知漲租，並無徵詢被告同意或承諾，且被告旋即表達質疑，全無承諾或同意調漲之意，益見原告主張兩造有漲租合意，實有不合。至被告固曾於部分月份繳納26,000元租金，然考量在租賃住宅市場之現實情形，承租人在經濟或現實層面上屈居出租人之下，相對弱勢，為避免正面衝突或遭受強行驅趕或其他不利益對待，而對於出租人片面要求暫先隱忍、退讓，亦屬通常情理或社會經驗所可想見，不能以此逕認被告業已默示承諾調漲租金。
⑵據此，被告實際繳交租金情形如附表「已繳金額」欄所示，
欠租數額則如附表「欠繳金額」欄所示，可知被告欠租數額總計為170,000元。
⑶末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。經查，兩造租金並未合意調漲為26,000元，已如前述，而被告業已於部分月份繳納26,000元租金，詳細情形如附表「已繳金額」欄及「溢繳金額」欄所示。準此，被告主張其就溢繳60,000元對原告有不當得利返還請求權，二人互負金錢債務且均屆清償期，據以抵銷，核屬有理。⑷綜上，原告請求被告給付欠租，於11萬元範圍內有理由（計
算式：170,000-60,000=110,000），此部分應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。
⑸按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告本得自各期租金清償期屆滿時起請求遲延利息，其僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，殊無不合。又本件起訴狀繕本於114年12月12日寄存於被告碧安街住所（見北補卷第81頁送達證書、本院卷第87頁言詞辯論筆錄），於同年月00日生效，則原告請求自其翌日即同年月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，併予准許。
㈢聲明第三項（租期屆滿後按月給付不當得利）部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益，致所有人受有不能使用收益之損害，該利益依其性質不能返還，應償還其價額。查被告自114年10月15日起無權占有系爭房屋，已如前述，其因此受有相當於租金之使用利益，並致原告受有同額損害，自應返還不當得利。
⒉就不當得利數額而言，系爭租約既約定月租為2萬元，該數額
即足反映系爭房屋於市場機制下之客觀使用價值，以此計算被告不當得利，自屬適當。原告雖主張應以每月26,000元計算不當得利，然兩造並未合意調漲租金至此數額，業如前述，原告復未提出鑑價報告或周遭行情等事證，證明系爭房屋之客觀使用價值高於2萬元，其逾2萬元之請求，即屬無據。
從而，原告請求被告自114年10月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段請求遷讓返還系爭房屋、依租賃契約之約定請求給付11萬元租金及遲延利息、依民法第179條請求按月給付2萬元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告就其敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
書記官 洪仕萱附表：
租金所屬期間 已繳金額 欠繳金額 溢繳金額 113年3月15日至113年4月14日 26,000 0 6,000 113年4月15日至113年5月14日 26,000 0 6,000 113年5月15日至113年6月14日 26,000 0 6,000 113年6月15日至113年7月14日 26,000 0 6,000 113年7月15日至113年8月14日 26,000 0 6,000 113年8月15日至113年9月14日 26,000 0 6,000 113年9月15日至113年10月14日 26,000 0 6,000 113年10月15日至113年11月14日 26,000 0 6,000 113年11月15日至113年12月14日 26,000 0 6,000 113年12月15日至114年1月14日 26,000 0 6,000 114年1月15日至114年2月14日 10,000 10,000 0 114年2月15日至114年3月14日 0 20,000 0 114年3月15日至114年4月14日 0 20,000 0 114年4月15日至114年5月14日 0 20,000 0 114年5月15日至114年6月14日 0 20,000 0 114年6月15日至114年7月14日 0 20,000 0 114年7月15日至114年8月14日 0 20,000 0 114年8月15日至114年9月14日 0 20,000 0 114年9月15日至114年10月14日 0 20,000 0 合 計 170,000 60,000（年份：民國；幣別：新臺幣）