臺灣臺北地方法院民事判決115年度訴字第1827號原 告 王麗卿訴訟代理人 莊凱男律師被 告 李林義上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號三樓房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣柒拾萬柒仟元，及自民國一百一十五年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十五年一月二十四日起至返還本判決第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰陸拾萬叁仟零柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）予原告，並依兩造間之新版房屋租賃契約書（下稱系爭租約）法律關係、民法第439條、第179條規定請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，其中請求遷讓房屋部分，核屬因不動產物權涉訟，而系爭房屋坐落本院管轄區域內，依上揭規定，本事件專屬本院管轄，至其餘請求被告給付租金、相當於租金之不當得利部分，依民事訴訟法第248條規定，得合併向本院提起訴訟，合先敘明。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：被告前於民國106年間向其承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間自106年4月1日起至107年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元，且應於每月10日前支付，被告並無須交付押租保證金，嗣系爭租約期間屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，原告亦未有反對之意思表示，系爭租約依法已轉為不定期租賃契約。詎被告自106年8月起即未依約繳付租金，原告於114年12月25日偕同里長前往系爭房屋，當面交付存證信函並通知被告應於10日內給付欠繳之租金，惟被告仍未給付，原告遂於115年1月14日再以存證信函向被告終止系爭租約，經被告於同年1月23日收受，是系爭租約業於此日終止，原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋。又迄系爭租約終止時，被告已積欠101個月之租金（即106年8月至114年12月），原告尚得依民法第439條規定及系爭租約法律關係，請求被告給付租金707,000元（計算式：7,000元×101月＝707,000元）。
另系爭租約既已於115年1月23日終止，則被告應於該翌日即同年月24日交還系爭房屋，然被告迄未搬離系爭房屋，顯屬無權占有，是被告至遷讓返還系爭房屋之日止，每月尚受有相當於租金之不當得利7,000元，致原告受有損害，原告亦得依民法第179條規定，請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利7,000元等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之建物（即系爭房屋）騰空返還原告；㈡被告應給付原告707,000元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自115年1月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠兩造間租賃關係已經原告合法終止，原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空並返還系爭房屋：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款著有明文。而承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2、3項、第455條前段亦有明定。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。準此，被告倘遲付租金，並合於土地法第100條第3款、民法第440條之事由，原告即得據以終止系爭租約，並收回系爭房屋，而於系爭租約終止時，被告有依民法第455條規定返還系爭房屋予原告之義務，如未返還，原告亦得依民法第767條第1項前段請求被告返還。
⒉又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。查，原告主張兩造簽訂系爭租約，惟被告自106年8月間起即未依約繳付租金，而系爭租約之租賃期限已於107年3月31日屆滿，惟被告於租期屆滿後仍繼續承租使用，原告亦無反對之意思表示，兩造間即成立不定期租賃契約，被告迄114年11月間止已欠租100個月，原告乃於114年11月13日以存證信函催繳房租，並於115年1月14日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，經被告先後於114年12月25日、115年1月23日親自收受等情，業據其提出系爭租約、桃園慈文郵局存證號碼001414號、桃園國際路郵局存證號碼000016號存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第19至36頁）。又被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯，是審酌原告所提上開證據資料，堪信原告前揭所述事實為真。由上，可知被告確有遲延繳付租金達2期以上之違約情事，經原告於115年1月23日以存證信函向被告終止系爭租約，合於民法第440條、土地法第100條第3款規定，堪認系爭租約業據原告於115年1月23日合法終止。另原告既係以被告遲付租金達2個月以上，且經其定相當期限催告後仍未給付為終止之原因，而非係依民法第450條第2項規定任意終止兩造間不定期限之租賃，故毋庸再以同條第3項所定不定期租賃之先期通知方式作為判斷終止效力之依據，併此指明。
⒊從而，系爭租約既經終止，被告即應返還系爭房屋予原告，
則原告依第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告得依系爭租約第4條約定、民法第439條規定，請求被告給付租金707,000元：
⒈系爭租約第4條前段約定：「承租人（即被告）每月租金為7,
000元整……，並應於每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕」、第5條前段則約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為0個月租金，金額為0元整……」。次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。可知被告於承租系爭房屋期間，負有按月給付租金之義務，且無須提供押租保證金。
⒉經查，被告自106年8月間起即未付任何租金，而系爭租約於1
15年1月23日經原告合法終止等情，業經認定如前，原告另當庭自陳其未向被告收取押租保證金（見本院卷第64頁），是本件無押租保證金得予扣除。因此，原告依系爭租約第4條約定、民法第439條規定，請求被告給付106年8月起至114年12月止，共計101個月之租金707,0000元（計算式：7,000元×101月＝707,000元），亦屬有理。
㈢原告得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，原告主張系爭租約終止後，被告迄未返還系爭房屋等情，均經本院認定如前，是兩造間之租賃關係於115年1月23日因終止而消滅，被告得繼續占有系爭房屋之法律上原因已不復存在，則被告於系爭租約終止之翌日即115年1月24日起即屬無權占有，並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自115年1月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利7,000元，堪可憑採。
㈣遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。查，本件原告請求被告給付租金部分，固屬有確定期限之債權，然原告就此等應繳租金707,000元部分，請求被告自民事起訴狀繕本送達之翌日起計算遲延利息，要無不可，而本案之民事起訴狀繕本係於115年6月8日於司法院網站公告公示送達予被告（見本院卷第57、59頁），依民事訴訟法第152項規定，公示送達自公告之日起經20日發生效力，是該起訴狀於000年0月00日生送達效力，故原告得請求自上開訴狀繕本送達翌日即115年6月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋；依民法第439條規定、系爭租約法律關係，請求被告給付租金707,000元，及自115年6月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；依民法第179條規定，請求被告自115年1月24日起按月給付相當於租金之不當得利7,000元，為有理由，均應予准許。而原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 李登寶