臺灣臺北地方法院民事判決115年度訴字第211號原 告 孫振銘
孫振聲共 同訴訟代理人 朱駿宏律師被 告 韓自強訴訟代理人 許志嘉律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴聲明（第1項）請求：「被告應將門牌號碼【臺北市○○區○○街00000號3樓及頂樓增建】房屋騰空、回復原狀後，遷讓返還予原告等人。」，嗣補充「回復原狀」指「將房屋回復為原本之格局」（見本院卷第217頁），此僅為補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告孫振銘、孫振聲2人（下合稱原告，如單指其一，則逕稱其名）於民國109年5月2日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將原告共有之門牌號碼臺北市○○區○○街00000號3樓房屋及頂樓增建（下合稱系爭房屋）以每月租金新臺幣（下同）45,000元出租予被告，約定租賃期間自109年5月17日起至119年5月16日止，並自114年8月起調漲租金至每月47,500元。原告於112年8月間起，因地震頻傳而多次至系爭房屋欲確認房屋受災狀況，卻遭被告阻攔，嗣成功進入系爭房屋內部察看，方知被告未經申請室內裝修許可即違法將系爭房屋隔間為分租套房，對外營業、違約轉租，顯已違反系爭租約第8、9、10條約定及民法第438條第1項規定。原告多次向被告催告，惟其置之不理，故委請律師寄發台北法院郵局第3015號存證信函（下稱系爭存證信函），催請被告於函到後一月內將違法裝修物拆除，並不得再違約轉租，惟被告毫無改善，伊以起訴狀依民法第438條第2項規定向被告為終止系爭租約之意思表示，被告自收受起訴狀繕本之日起即已無占有系爭房屋之權利，其繼續占有系爭房屋即獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第431條第2項、第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空、回復至原隔間狀態，遷讓返還予原告，及依民法第179條規定請求被告給付不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空、回復原狀（即將房屋回復為原本之格局）後，遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓日止，按日給付原告1,583元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：伊於16年前承租與系爭房屋同門牌、共用同一樓梯之2樓房屋，裝修後出租為工作室及套房，原告於108年間開始出租系爭房屋，但因屋況老舊違建，經1年多仍難以出租，原告見伊將2樓房屋重新裝修成套房出租順利，主動尋求伊幫忙，欲將系爭房屋全部出租予伊比照2樓辦理，又原告欲由孫振聲繼續設籍，以保持自用住宅資格，乃要求不得設籍、申報租金、申報裝修等，以免遭查稅及違建，伊允諾之，惟伊重新裝修系爭房屋需花費約500餘萬元，為免原告反悔中途藉機收回房屋、不勞而獲，導致伊血本無歸，故要求原告10年不得終止或解約，並在系爭租約第8、9、14條為修改，及手寫特約條款「1、乙方自行出資裝修，甲方不得解約（北市都更拆除執照核發後除外、民114年8月起租金調漲為47500元正。3、租賃期間都更解約，補裝修期免租3個月。」；且原告於伊裝修系爭房屋期間曾多次到場查看，明知伊將系爭房屋隔間為套房出租。原告自始即知悉及同意伊將系爭房屋裝修成隔間套房出租，此即為兩造約定之使用方法，伊就系爭房屋為使用、收益並未違反約定方法，原告以伊違反系爭租約第8、9、10條約定，經其制止未改善為由，主張依民法第438條第2項規定終止租約並不合法，原告請求伊將系爭房屋回復至原隔間狀態、遷讓返還及給付不當得利，均無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、經查，原告主張兩造於109年5月2日簽訂系爭租約，原告將共有之系爭房屋以每月租金45,000元出租予被告，約定租賃期間自109年5月17日起至119年5月16日止，並自114年8月起調漲租金至每月47,500元，及其曾委請律師寄發系爭存證信函予被告等情，業據其提出建物所有權狀、系爭租約、系爭存證信函及建物登記第一類謄本（均影本）等為證（見本院卷第23至39、77、81頁），並為被告所不爭執，堪認屬實。
四、得心證之理由：原告主張被告於承租系爭房屋期間，未經其同意、未經申請室內裝修許可即違法將系爭房屋隔間為分租套房，對外營業、違約轉租，違反系爭租約第8、9、10條約定，其已委請律師寄發系爭存證信函催告被告改善，被告毫無改善，其以起訴狀依民法第438條第2項規定向被告為終止系爭租約之意思表示，爰依民法第431條第2項、第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空、回復至原隔間狀態，遷讓返還予原告，及依民法第179條規定請求被告給付不當得利等語；被告固不否認有將系爭房屋隔間為分租套房出租，且未申請室內裝修許可等情，惟否認有違反系爭租約之情事，並以前揭情詞為答辯，是本件爭點即在於系爭租約是否經原告合法終止？亦即被告究有無違反系爭租約第8、9、10條約定之行為？茲分項判斷如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告違法裝修系爭房屋及違法轉租，違反系爭租約第8、9、10條之約定，既為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。又按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，此有最高法院113年度台上字第128號民事判決參照。
㈡本件經本院當庭勘驗兩造提出之房屋租賃契約書原本與卷附
原證2、被證2，及與被證3（按此為坊間制式空白房屋租賃契約書）比對結果如下（見本院卷第212至213頁）：⒈原告提出之房屋租賃契約書原本與原證2（本院卷第25至31頁）內容相符。
⒉被告提出之房屋租賃契約書原本與被證2（本院卷第121至125頁）內容相符。
⒊兩造提出之房屋租賃契約書原本有下列不同之處:
⑴原告提出之房屋租賃契約書（下稱甲本）第1頁出租人有
「孫振銘」簽名，被告提出之房屋租賃契約書（下稱乙本）則無。
⑵甲本於出租人、第2條、第4條、第6條、第8條、第9條、
第14條、第19條左側增列1至3項、立契約人甲方等處，均蓋有圓形「孫振聲」印文；乙本均無圓形「孫振聲」印文。
⑶第8條甲本記載「乙方【己】經甲方同意，不得私自將…
」，乙本記載「乙方【己】經甲方同意，得私自將…」，乙本在「，得」的中間蓋有「韓自強」印文。
⑷第9條乙本記載「…，乙方【己】取得甲方之同意…」，甲本在第9條並無【己】一字。
⒋兩造提出之房屋租賃契約書原本與被證3比對，均有下列刪改情形：
⑴第5條押租保證金原記載「肆」萬伍仟元更改為「壹拾參萬伍仟元」。
⑵被證3第6條「…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」，兩造租約均刪除「按照原狀」四字。
⑶被證3第8條「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋
權利全部或一部份出借、轉租…」，兩造租約均更改為「乙方【己】經甲方同意…」⑷被證3第9條「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方
之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，原本兩本均有下列更改「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責。」(另甲乙本有前開第3項⑷不同)。
兩造對上開勘驗結果均無意見（見本院卷第213頁）；且比對原證2房屋租賃契約書第14條（本院卷第29頁）與被證2房屋租賃契約書第14條（本院卷第123頁），均有將「…甲方得隨時解約收回房屋…」更改為「…甲方【不】得隨時解約收回房屋…」，兩造對此亦均表示不爭執（見本院卷第297頁）；再比對原證2與被證2房屋租賃契約書第19條後方均有手寫特約條款「⒈乙方自行出資裝修，甲方不得解約（北市都更拆除執照核發後除外）⒉民114年8月起租金調漲為47500元正。⒊租賃期間都更解約，補裝修期免租3個月。」（見本院卷第31、125頁），堪認兩造於簽訂系爭契約前已有相當討論而以制式房屋租賃契約書修改為系爭租約，是兩造就系爭房屋簽訂租賃契約之真義即應綜合契約全文探究修改增刪後之系爭契約內容。
㈢依前項比對結果，兩造既於租約第19條手寫特約條款「乙
方自行出資裝修，甲方不得解約（北市都更拆除執照核發後除外）」、「租賃期間都更解約，補裝修期免租3個月」，且將系爭租約第9條關於應得出租人同意後得自行改裝之約定予以修改，可知原告已同意被告承租系爭房屋可進行裝修；又依前揭兩造提出之房屋租賃契約書原本之比對結果⑶，及與被證3比對結果⑶，可知原告已同意將第8條關於未經出租人同意不得轉租之約款變更為「已經同意」轉租，雖原告持有之租賃契約書未將「不得私自將…」之「不」予以刪除，亦不影響該條文意之判斷，故認原告已同意被告將裝修後之系爭房屋轉租。從而，堪認原告確已同意被告承租系爭房屋後可進行裝修及轉租無誤。
㈣原告雖稱其同意被告為合法裝修，不包含違法隔間套房以及違法轉租，其於112年8月間才發現被告違法將系爭房屋隔間成套房及違約出租云云。惟如前所述，原告於系爭租約已同意被告得將系爭房屋轉租，系爭租約亦未特別約定被告裝修系爭房屋應辦理裝修許可，且系爭房屋之頂樓建物既屬違章建築，不可能取得裝修許可，而裝修許可僅屬行政管理事項，尚非認定被告有無違反系爭租約之標準，況孫振銘於被告裝修系爭房屋期間曾至現場查看，業經證人何欽田到庭結證明確（其略稱：其有參與參與臺北市○○區○○街00000號3樓及頂樓增建部分改裝套房之裝修工程，是其老闆（阿建） 找其去施工，是油漆工程，在施工中認識找老闆工作的人，是承租人，在現場有見過屋主，那個人自己說他是屋主，自稱屋主之人是在庭的孫振銘，他跟我說這個工程要做細一點，不要做那麼粗。他也有下去2樓看，說不要像2樓做那麼粗。2樓跟3樓的改裝套房的格局是一樣，其有去2樓看過，是屋主帶其去看等語。見本院卷第207至211頁），足見原告於當時即已知悉系爭房屋改裝為套房；再衡以常情，原告既同意被告裝修系爭房屋後出租，其對於被告如何裝修系爭房屋自會關心，於裝修期間至現場查看始符合常情，不可能遲至112年8月間始至系爭房屋關心房屋情況，是原告此部分主張尚難認為有據，並不可採。
㈤又原告雖以原證4錄音譯文（見本院卷第43頁）為據，主張
「原告孫振銘：因為你現在把它（房屋）隔間了喔，就變危樓，因為你那個…被告：好啦，就算是我不對啦，我隔的啦…」，被告已自承將系爭房屋為隔間裝修係其不對，被告係違約裝修系爭房屋云云。惟原證4錄音譯文並非孫振銘與被告間之所有對話全文，且此段前後文為「」，可知被告並未承認其裝修系爭房屋已造成危樓。再參以原告向住宅消保會申請調處亦曾（主動）提出「①終止契約，其後績賠償再行商議。②系爭房屋申請合法化，其費用雙方再行商議。③相對人購買系爭房屋。」之調解方案（見本院卷第141頁），及系爭房屋坐落之土地（松山區敦化段一小段204地號）確實曾經臺北市政府以112年2月24日府都新字第1116025246號函核准依都市更新條例規定劃定為更新單元，有被告提出之該函在卷可稽（見本院卷第117、119頁），另孫振聲設籍於系爭房屋，系爭房屋自108年至115年均係以1.2%自用住宅稅率計算等情，復為原告所自承或不爭執（見本院卷第298、366頁），足認被告抗辯原告要求不得設籍、申報租金、申報裝修等語，應為可採。
㈥原告另以被告違法裝修系爭房屋時，亦就電路部分進行違
法裝修，亦係違反系爭租約之使用，其得終止租約，惟被告辯稱因原有電線都已經老舊老化，也經過原告商議說把它更新，都裝到樓梯間，原告本來就都知道的，是找合法廠商等語。而如前所述，原告已同意被告裝修系爭房屋，系爭房屋又係57年3月28日辦理第一次登記之老舊建物（見本院卷第77頁建物登記第一類謄本），如原告未曾更新電線，電線老舊老化自屬當然，被告於裝修系爭房屋時一併予以更新，即難認有違約之情，況被告將系爭房屋裝修既未違約，原告此部分主張亦無可採。
㈦再查系爭租約第10條係約定「房屋不得供非法使用或存放
危險物品影響公共安全。」（見本院卷第27頁），而被告將系爭房屋轉租並非非法使用，此外，原告並未舉證證明被告就系爭房屋有供非法使用，或有存放危險物品影響公共安全，是難認被告有違反此條約定之行為。
㈧綜上，被告裝修系爭房屋及轉租均為原告於系爭租約所同
意之使用收益方法，被告並無違反系爭租約第8條（違法轉租）、第9條（違法改裝）及第10條之行為，原告以被告違反此3條約定，經其定期催告改善而未改善為由，以起訴狀依民法第438條第2項規定向被告為終止系爭租約之意思表示，即屬無據，其所為終止系爭租約之意思表示不生效力，系爭租約仍然有效存在，是被告占有使用系爭房屋即非無權占有，亦非無法律上原因而受利益，不成立不當得利。
五、從而，原告主張依民法第431條第2項、第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將系爭房屋騰空、回復原狀（將房屋回復為原本之格局）後，遷讓返還予原告，及依民法第179條規定，請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓日止，按日給付原告1,583元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 6 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 115 年 7 月 6 日
書記官 廖昱侖