臺灣臺北地方法院民事判決115年度訴字第732號原 告 日不落長照社團法人法定代理人 李堃銘被 告 臺灣商務印書館股份有限公司法定代理人 王春申訴訟代理人 何一芃律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：請求法院審酌全案事實，命被告返還原告所支付訂金中之公平、合理部分。嗣於民國115年2月3日具狀更正訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，核屬更正事實及法律上之陳述，於法相合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告雖於114年6月18日經仲介鑫辰國際不動產投資顧問有限公司（下稱鑫辰公司）帶看被告所有待租之新北市○○區○○街00巷0號6至8樓之房屋（下稱系爭房屋），並於同年6月27日就系爭房屋簽署租賃要約書（下稱系爭要約書）及交付要約金60萬元。惟兩造就租賃之細節（如修繕責任、稅金義務、管理費之服務內容、負擔等）並未完全達成合意，租賃契約尚未成立，被告係無法律上原因受領前述要約金60萬元。爰依民法第179條提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告60萬元。
二、被告則以：關於系爭房屋之出租事宜，被告全權委由鑫辰公司代理。原告已簽訂系爭要約書，並將系爭要約書及要約金交予鑫辰公司，且被告已於114年7月15日同意原告承租條件，則兩造間租賃契約業已成立。原告事後悔約不租，依系爭要約書第3條約定，被告自得沒收60萬元要約金等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其已簽署系爭要約書，並將系爭要約書第1條所載要約金60萬元透過鑫辰公司交付被告等情，為被告所不爭，堪信為真。
四、本院之判斷：按租賃係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第421條第1項參照），其性質為諾成契約，雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點達成意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165號判決意旨參照）。次按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立；前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者準用之，民法第161條定有明文。此即學說上所稱意思實現，即基於承諾之意思，依一定的事實實現而使契約成立，不必通知要約人，屬無須受領的意思表示（參王澤鑑著，債法原理，111年3月增訂新版，第201頁至第203頁）。經查：
㈠被告就系爭房屋出租事宜委由鑫辰公司代理，有廠房出租一般委託書存卷可考（見本院卷第69頁），而原告業與鑫辰公司簽署載明租賃標的、月租數額及租期等條件之系爭要約書，系爭要約書第3條復載明：「若出租方同意前條甲方之承租條件時，乙方無須再行通知甲方，契約即成立，出租方收受之要約金轉作契約訂金之一部分；甲方若有反悔不租之情事，訂金任由出租方沒收……」，可見原告業已向被告提出要約，並預先聲明被告之承諾無須通知原告。其次，觀諸原告與鑫辰公司仲介人員之LINE訊息紀錄（見本院卷第35頁），鑫辰公司人員傳訊：「李先生（按：即原告法定代理人） 跟您回報一下 屋主方（按：即被告）有來電請我們轉達，董事會決議契約已成立，要約金已轉為定金，希望您7/28下午2點能到公證處做公證」，足徵被告業已透過董事會決議，而對原告所提承租要約為意思實現之承諾，且此承諾毋待通知原告，契約即告成立。原告復自承未曾撤回要約（見本院卷第74頁言詞辯論筆錄），顯見兩造已就租賃標的、月租數額等租賃契約必要之點，互為意思表示合致，租約自屬成立。
㈡原告雖主張兩造就修繕責任、稅金義務、管理費所包含服務
內容及負擔等事項未達成共識，故契約尚未成立云云（見本院卷第73頁至第74頁言詞辯論筆錄），惟原告上開所指尚無共識之事項，或應由法律規定予以補充（如修繕義務、稅金負擔、公寓大廈之管理費等），或純屬獨立之約定（如管理費及其服務內容等），均無礙租賃契約之成立。原告此部分主張，並非可採。
㈢原告復又主張系爭要約書僅屬要約之預約、本約應另外簽署
始能成立云云（見本院卷第74頁言詞辯論筆錄），惟查，兩造既已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，租賃契約之本約即已成立，難認僅屬預約甚或所謂「要約之預約」，有無另行簽訂書面契約亦非所問。原告此部分主張，於法無據，不能憑採。
㈣綜上，兩造租賃契約業已成立無疑。則原告依不當得利法律
關係，主張兩造租賃契約自始不成立，訴請被告返還60萬元要約金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 14 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 14 日
書記官 洪仕萱