臺灣高等法院刑事判決 八十八年度上易字第五四八一號
上 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 甲○○選任辯護人 蔡宏修右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣台北地方法院八十八年度易字第一八六二號，中華民國八十八年十月十四日第一審判決（起訴案號：臺灣台北地方法院檢察署八十七年度偵字第一一七三六號、二四三七二號）提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
甲○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以被告甲○○意圖為自己不法之所有，明知其父林榮東以其所有之坐落台北市○○區○○段一小段三四三及同小段三四四地號土地（該二筆土地後來與同小段三二九、三三０、三三一、三三二、三三三、三三六至三三九、三四五至三四九、三七五至三八０等共二十一筆土地合併為同小段三二八地號）與榮太建設股份有限公司（下稱榮太公司）合建「榮耀爵市」大樓（地上二十二層、地下四層），林榮東分得第十一層Ａ１、Ａ２、Ａ３房屋（現門牌號碼分別為台北市○○區○○街二段九十三號十一樓、十一樓之一、十一樓之二之房屋，原林榮東與榮太公司協議分得第十一層房屋，嗣於八十六年七月底使用執照核發後林榮東改分第十二層房屋），而甲○○經林榮東授權出售前開房屋後，意圖為自己不法之所有，佯稱願將買受人登記為起造人及以土地所有人為保證人為詐術，致使買受人乙○○陷於錯誤而與之訂約，並給付九十萬元之定金方式，而於民國八十三年十二月二十八日在台北市○○路華麗大飯店二樓咖啡廳與乙○○商議買賣事宜，甲○○乃表示就林榮東所分得之前開第十一層Ａ１、Ａ２、Ａ３共三戶房屋（連同坐落基地之土地持分），願以每坪新台幣（下同）一十九萬元之價格，地下第二層車位則以每車位一百一十萬元之價格出售予乙○○，乙○○乃分別以其子楊黃源、楊煒程及楊輝榮之名義與甲○○簽訂買賣房地及車位之讓渡書（買賣標的詳如附表一所示），約定Ａ１、Ａ２、Ａ３之房屋及停車位之總價分別如附表一所示，甲○○並應將買主之名字變更為起造人，每戶應於簽約時給付三十萬元之定金，其餘款項則於大樓完工取得所有權狀後再收取，乙○○乃於簽約時給付九十萬元訂金予甲○○。嗣因甲○○要求乙○○應依房屋興建之進度分期給付餘款，遭乙○○以與讓渡書約定內容不符為由拒絕後，甲○○明知其已將前揭第十一層Ａ１、Ａ３之房屋及地下第二層之停車位出售予楊黃源等三人，如再出售予他人將無法履行交屋之義務，竟意圖為自己不法之所有，於八十六年七月十日在上開華麗飯店，故意隱匿其已將前開大樓第十一層Ａ１、Ａ３房屋及地下第二層之停車位出售予楊黃源等三人之事實，持林榮東所出具之授權書向丙○○詐稱林榮東委託其出售上開房屋及停車位，伊願將林榮東所有前開大樓第十一層Ａ１、Ａ３房屋及坐落之台北市○○街○○段三四三及三四四地號土地持分，暨地下第二層之兩個車位出售予丙○○，致丙○○陷於錯誤，而交付三十萬元之訂金予甲○○。案經被害人乙○○及丙○○訴請臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵辦，因認被告甲○○涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。次按，刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。而民事債務人未依債之本旨履行給付之情況，在一般社會經驗上原因眾多，非必均出於詐欺犯罪一端，苟無足可認其自始具有不法所有意圖之積極證據，縱令於債之關係成立後，惡意不為給付，亦僅能令負民事上遲延給付責任，不能據此推測其在負債之初一概具有從事財產犯罪行為之故意。又按被告於出賣土地後翻悔不賣，係違反契約之民事問題，不得謂為詐欺，買主如因此受有損害，儘可提起民事訴訟請求賠償。最高法院四十七年度台上字第一四四八號判例可資參照。
三、訊據被告甲○○堅決否認有何詐欺犯行，辯稱伊雖曾與乙○○約定出售前開房屋，惟因乙○○未能依一般建設公司公開銷售房屋時按期給付三成之自備款，又嫌房屋之高度不夠，致未能與伊簽訂正式之買賣契約，並於八十四年間要求解除契約，是以伊將房地及停車位出售予丙○○時，伊與乙○○已合意解除契約，並無詐欺犯意云云。於本院審理時另辯稱伊雖曾與乙○○約定預售房屋、簽訂契約，同意起造人變更告訴人名義，但因不懂，故契約內容不妥，建設公司告知如此行為係不對，若買方事後不繳價金就慘了，故向乙○○要求重新簽約或退還訂金，但渠置之不理。因乙○○未能依一般建設公司公開銷售房屋時習慣，在房子建築期間按期給付三成之自備款，屢催未依約履行，又嫌房屋高度不夠、格局不好，致未能簽訂正式之買賣契約。乙○○並於八十四年間要求解除契約賠償七百萬，伊因受乙○○恐嚇怕對家人不利，故開本票給乙○○。伊有找乙○○表示要還渠錢並加點利息但渠不同意，伊不是不還訂金，是乙○○要求七百多萬違約金過高，伊無法負擔，絕非如渠所言有詐欺犯行。因告訴人乙○○不出面，故將房地及車位賣給丙○○，當時伊與乙○○已合意解除契約，並無詐欺犯意。伊有向丙○○說明產權有糾紛，並表示若渠無法拿到產權願加倍賠償訂金，伊且在丙○○提出告訴之前就提出款項要與渠解決系爭房地等語。
四、查本件原係被告甲○○與告訴人乙○○於八十三年十二月二十八日簽約，由乙○○分別以其子楊黃源等三人之名義與甲○○簽訂讓渡書，約定向甲○○買受如附表一所示之Ａ１、Ａ２、Ａ３房屋及地下第二層之停車位，於簽約時各給付三十萬元（合計九十萬元）之訂金予甲○○，而依卷附之讓渡書約定內容，被告甲○○除於讓渡時已向買受人收取各三十萬元之訂金外，被告並應於簽約後二個月內變更增列買受人楊黃源等三人為房屋之起造人，至被告事後未依約將買受人楊黃源等三人變更為房屋之起造人，乃因建設公司人員告知若遽為變更買受人為房屋起造人名義，買受人若再不繳納價金，出賣人將遭受損失，是故，被告乃要求買受人乙○○重新簽約或退還訂金，凡此業經被告甲○○供述明確。本院查被告上開辯解，其所以拒不辦理變更起造人名義，確係因發覺契約對其不利所致，因告訴人乙○○只繳納九十萬元定金之後，即未再繳納分期款，卻要求被告變更房屋起造人為買方名義，若以告訴人楊跟在所購買每戶七百五十萬元計算，依一般售屋通例，三戶自備款至少需數百萬元，但告訴人只交九十萬元，卻要求變更買受人為起造人，此種契約條款自係不利於賣方即被告，且與一般房屋買賣契約之成規有異，故被告在經人指點之後，乃要求買方重新簽約或退還訂金，查被告既願意退還買受人訂金或要求買受人重訂合理之契約，足見被告並無不法所有之意圖。
五、又被告辯稱伊曾提供合約書稿，要求告訴人乙○○簽訂正式之買賣契約，惟為告訴人所拒，其後告訴人又謂房屋隔間不良，高度不夠，要求退還房屋預付之定金等情。經核與證人賴清吉於偵查時證稱：「當時約八十六年十二月二十二日左右在內江街、康定路口的華麗飯店二樓，是被告打電話要我陪她去的，那已有四男一女我不認識，位子僅六個因而我坐到別桌去，後聽告訴人稱房子結構不好他要退屋，要被告開本票，說不開立本票要對被告父親及被告家人不利，我有聽見，後被告就開本票」等語（偵查卷第一八五頁正面、背面）。於原審審理時證稱：「（問：八十六年十二月二十二日是否與被告共同至華麗飯店？）答：是八十六年十二月底有與被告至該處，是被告表示有人要退屋，因我坐房屋仲介，才一起去。當時對方有四男一女，被告跟他們做同桌，我則坐在離他們約三公尺的沙發上。他們講話內容是對方說對房屋不滿意要退屋。我聽到他們在爭執要退屋，其他已記不清楚，我沒看到被告簽本票也沒有離開座位，約談半個鐘頭。離開飯店時被告有向我說對方有要她簽本票，我不知道簽本票的用途為何」等語（一審卷第七十三頁背面、第七十四頁正面）。足見被告與告訴人乙○○間確有因房屋買賣問題而爭執，告訴人亦曾表示退屋，而被告所辯因告訴人所繳自備款太少，卻要求變更為起造人，雙方為此而僵持不下等情，其所為辯解尚非子虛。
六、綜上所述；本件被告與告訴人乙○○間之糾葛，實係因告訴人乙○○不願依一般建設公司之慣例，與被告簽訂真正買賣契約又表示退屋所致，雖雙方所簽訂之讓渡書並未載明自備款如何繳交，惟所約定於簽約之後二個月內變更買受人為起造人名義，經被告洽建設公司後，建設公司表示不可，因恐告訴人事後不肯交付價金，是以被告無法辦理變更起造人名義，斯乃特殊情況，自難歸責被告，又被告要求告訴人給付三成價金，以便變更起造人名義，然為告訴人所拒。況且案外人林榮東以其所有之坐落台北市○○區○○段一小段三四三及同小段三四四地號土地與榮太公司合建「榮耀爵市」大樓並分得第十一層之房屋，嗣於八十六年七月底使用執照核發後始改分第十二層房屋，且林榮東確有授權被告出售附表所示房屋及停車位等情，為告訴人乙○○所不爭，並經林榮東於偵查中具狀陳明無訛（附八十七年偵字第一一七三六號卷第一五一頁），復有台北市○○區○○段一小段三二八、三四三、三四四地號土地登記簿謄本、建築執照存根及附表及台北市○○街○段○○○號十二樓之一、之三號建物謄本附卷可參（附上揭偵查卷第二二至二九頁、六十七頁），足徵被告於八十三年十二月二十八日簽訂讓渡書時，確經林榮東之授權出售系爭房屋及停車位，並有履行買賣契約之能力，縱被告嗣後未依其與楊黃源等三人所簽訂讓渡書之約定辦理變更增列買受人楊黃源等三人為房屋起造人，亦未於房屋建造完成後依約交付房屋，惟此應係債務不履行之問題，尚難據此即推斷其自始即無履約之真意，而有何不法之意圖，況林榮東係土地之所有人，並係房屋之起造人，則其於前開讓渡書擔任保證人，用以保證被告之履約，益難認被告有何詐術之行使，此外復查無其他積極證據足徵被告於出售房屋及停車位予楊黃源等三人時，對渠等之隱名代理人乙○○有何施用詐術之行為，參以前揭說明，本件純係被告不熟售屋常識所引起之糾葛，被告並無詐欺之不法犯意甚明。因認被告此部分罪嫌尚有不足，應諭知無罪之判決。
七、至公訴人指被告意圖為自己不法之所有，於八十六年七月十日在上開華麗飯店，故意隱匿其已將前開大樓第十一層Ａ１、Ａ３房屋及地下第二層之停車位出售予楊黃源等三人之事實，持林榮東所出具之授權書向丙○○詐稱林榮東委託其出售上開房屋及停車位，伊願將林榮東所有前開大樓第十一層Ａ１、Ａ３房屋及坐落之台北市○○街○○段三四三及三四四地號土地持分，暨地下第二層之兩個車位出售予丙○○，致丙○○陷於錯誤，而交付三十萬元之訂金予甲○○。案經被害人丙○○訴請偵辦，因認被告亦犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
八、訊據被告甲○○堅決否認該部分犯行，辯稱：其雖曾與乙○○約定出售前開房屋，惟因乙○○未能依一般建設公司公開銷售房屋時按期給付三成之自備款，又嫌房屋之高度不夠，致未能與被告簽訂正式之買賣契約，並於八十四年間要求解除約，是以伊將房地及停車位出售予丙○○時，伊與乙○○已合意解除契約，並無詐欺犯意云云。經查：
（一）被告上開辯解，訊之告訴人丙○○於偵查時陳稱：「（問：被告何時地說要賣房子給你？）答：八十六年七月十日在華麗飯店透過陳淑惠被告拿工務局建照說她父親委派她售房子，我付三十萬元」等語（偵查卷第一九五頁背面）。而證人陳淑惠於原審審理時亦證稱：「簽草約時，被告有說產權有問題，可否換屋，盧某有說若往上樓層同樣Ａ１、Ａ３方向他願意，後私下和解事情我不清楚」等語（一審卷第七十三頁正面）。於本院審理亦明白證稱：「被告與丙○○簽約前，被告有表示若產權不清，是否願意以其他房屋更換，丙○○有表示若樓下就不要，樓上則可以，故他們就簽約，給付三十萬元訂金，後不知為何丙○○會解約，甲○○就賠他六十萬元」等語。足見被告當時因與上述告訴人乙○○簽訂之契約有糾葛，被告惟恐到時產權恐有問題，乃據實告知買受人丙○○，且雙方並就若產權有糾紛，約定另以同樣位置樓上房屋以為交換，顯見被告當時係對實情以告，並未對告訴人丙○○施展詐術，
（二）另依被告所開具交予告訴人丙○○之收據明載：「‧‧‧‧‧‧若產權未清楚或其他原因而未出售予丙○○，本人（指被告）願意以加倍之訂金退還丙○○」等語（見八十七年偵字第二四三七二號偵查卷第二十七頁），益見告訴人丙○○確係預先已知該屋產權可能有糾紛而仍願買受，又被告向丙○○收取之定金亦僅三十萬元，此與房屋之總價相比，亦屬低微，且答應若未能如期出售，願加倍賠償丙○○。參以被告因未能出售該屋，遂於八十七年六月九日歸還丙○○三十萬元，另於八十七年十二月間另賠償丙○○三十萬元，經告訴人丙○○自承不諱，並有支票、匯款單等在卷可憑。再參以告訴人丙○○於偵查時亦表示被告房屋若已出售他人，仍可更換他戶，此經雙方所深切瞭解，而後因見格局不佳，高度不夠，乃決定解約等語，並撤回對被告之詐欺告訴，此有刑事撤回告訴狀一份在卷為憑（見上開偵查卷第三十三頁）。亦證被告確無隱匿系爭房屋產權有問題事實而有詐欺之不法意圖。
九、綜上所述，足見被告所辯伊無詐欺丙○○之犯意，應屬可採。其他查無積極證據足以證實被告有詐欺告訴人乙○○、丙○○之犯行，不能證明被告犯罪，自應諭知無罪之判決。原審未察，認被告有對丙○○施展詐術，而予論罪科刑，自有未洽，又檢察官上訴意旨指摘原審僅諭知被告有期徒刑三月，量刑過輕等語，惟查被告對告訴人乙○○、丙○○並未施展詐術，本見純係房屋買賣民事糾葛，不能證明被告犯詐欺取財罪，均有如上述，故檢察官上訴核無理由，被告上訴意旨堅決否認犯罪，指摘原判決不當，其上訴為有理由，自應由本院將原判決撤銷改判，諭知無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第三百零一條第一項前段，判決如主文。
本案經檢察官吳慎志到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十三 日
臺灣高等法院刑事第十七庭
審判長法 官 陳 正 雄
法 官 林 勤 純法 官 許 錦 印右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 黃 德 煌中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十九 日附表：
編號 買受人 買 賣 標 的 買賣總價（新台幣）
一、 楊黃源 ①第十一層Ａ１建物（約三四．八二坪） 七百五十六萬元
②第二十六號停車位
二、 楊煒程 ①第十一層Ａ２建物（約三五坪） 七百五十六萬元
②第二十八號停車位
三、 楊輝榮 ①第十一層Ａ３建物（約十七．三五坪） 四百三十三萬元
②第二十七號停車位