臺灣高等法院刑事判決 八十九年度上易字第一一０二號
上 訴 人即 被 告 李弘熙選任辯護人 吳武川右上訴人，因詐欺案件，不服臺灣宜蘭地方法院八十七年度易字第五九一號，中華民國八十九年一月三十一日第一審判決（起訴案號：臺灣宜蘭地方法院檢察署八十七年度偵緝字第九號）提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
李弘熙無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：李弘熙係老船長建設股份有限公司（下稱老船長公司）之負責人，明知老船長公司在宜蘭縣○○鄉○○段一二一一－九及一０九一地號土地上興建之「代代相傳」透天厝應有土地，係規劃由全部三十七戶共有前開兩筆土地之持分方式辦理所有權移轉登記，但坐落一二一一之九地號土地上而編為「貝多芬區」之兩幢預售屋，因緊鄰路旁，規劃之售價較高，詎其為便利促銷該兩棟預售屋，竟意圖為老船長公司不法之所有，於林哲煌向該公司包櫃承銷上開樓房時，提供「貝多芬區」兩幢預售屋之應有土地均係坐落一二一一－九地號之單筆土地上等不實資料予林哲煌，旋甲○○於民國八十三年十二月初前往位於宜蘭縣○○鄉○○路之「代代相傳」售屋中心參觀時，受林哲煌僱用之售屋小姐陳君鳳（涉犯詐欺等罪嫌另為不起訴處分），乃依林哲煌所轉述之前開不實資料向甲○○作解說，使甲○○陷於錯誤而以新臺幣（下同）六百十萬元之高價訂購「代代相傳」編號貝多芬區Ａ棟之預售屋一戶，並陸續繳付全部之購屋款項；嗣因甲○○於八十五年六、七月間竣工交屋後，經核對土地所有權狀，發現土地所有權不僅較買賣契約書所載之四十坪短少四坪，且房屋坐落之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地僅占一萬分之三五三持分即四．八二坪，另有三十一．二坪土地，則是登記於與前揭地號土地相隔乙條水利溝之同段一０九一地號（權利範圍一萬分之三五三持分）土地上，至此甲○○始知受騙（林振掭涉犯詐欺等罪嫌亦另為不起訴處分）。因認被告涉嫌觸犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪。
二、公訴人認被告李弘熙有詐欺罪嫌，無非以㈠告訴人甲○○之指訴。㈡老船長公司設計興建「代代相傳」透天厝，本即規劃購戶應有土地係採三十七戶主建物積占各戶總主建物面積之比例計算坪數再以共有一二一一－九及一０九一地號兩筆土地之持分方式取得所有權，然承銷人林哲煌曾對告訴人稱所購貝多芬區房屋應有土地持分，均在房屋坐落地內，水利溝相隔二筆土地各有獨立建照，房屋銷售小姐陳君鳳確將林哲煌所稱對告訴人作解說，致告訴人陷於錯誤以高價訂購㈢建物完工後告訴人房屋坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號之土地持分僅四．八二坪，在一０九一地號之持分為三一．二坪，不但較契約書所載短少四坪，造成透天厝與實際坐落土地所有權非同一，影響房地價值等情為論據。
三、本院查：㈠按犯罪事實，應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯
罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。再告訴人之告訴，本以使被告受刑事訴追為目的，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他證據，以資審認，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕疵未究明以前，即不能遽採為斷罪之基礎（最高法院六十九年臺上字第一五三一號判決參照）。又刑法上詐欺罪嫌之成立，須以行為人自始基於不法所有庂意圖，以詐術使人交付財物，始能構成，因此民事債務當事人間，若有未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經驗而言，原因非一；本件判斷被告有否詐欺犯行不外二種情形①被告於訂約之際使用詐騙手段，使告訴人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結在客觀對價上顯失均衡之契約（即締約詐欺）。②被告在訂約之際有否自始即乏履約誠意，不依契約本旨履行為不完全給付（履約詐欺）。
㈡依告訴人呈案之老船長公司推案之「代代相傳」廣告圖說影本所示，坐落宜蘭縣
○○鄉○○段○○○○○號與一二一一－九地號有水利溝棸相隔，於一０九一地號興建三十五戶，使一二一一－九地號興建二戶。因此二筆土地不相鄰要合併規劃必經水利溝渠所有人同意，因此取得台灣省宜蘭農田水利會同意在同新福段地自水九二，一二一一０七地號內圳路上施設橋涵二十六公尺供通行，此有本院卷附該水利會八十三年四月十九日農水管字第０二０四八號函及附卷可稽。再依告訴人呈案之房屋及土地預定買賣契約書第一條記載如下①本房屋及土地座落於宜蘭縣○○鄉○○段一０九一、一０九二、一０九三、一二一一－九地號內編號貝多芬區Ａ棟房屋一戶面積約六九．七二坪包括室內、陽台、平台等一切設施在內，建物登記面積以地政主管機關之複丈面積為準。複丈之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過時超過部分雙方同意多退少補：：。②本約房屋應有土地面積及其地號，以地政機關所核發之土地所有權狀之記載並依本戶主建物面積占各戶總主建物面積之比例計算之土地持分約四十坪。
該契約為告訴人與被告所不爭執，合先指明。
㈢訊據被告李弘熙堅決否認詐欺犯行辯稱，該社區規劃以持分規劃，我不曾在買賣
時與甲○○有直接接觸過，因水利溝渠關係才申請二張建築執照，在使用執照上把所有地號都列進去表示土地要三十七戶共同持分，至於一二一一－九作為社區法定空地，此關係無法分割使告訴人房子無法全部坐落在該地號上。當初規劃要提高空地比所以才全部住戶持分共有等語，第查：
⒈告訴人在買賣貝多芬區Ａ棟房地之前從未與被告接觸，因此被告應無從告知告
訴人甲○○；指稱其房屋大部分坐落在基地位置（即一二一一－九地號）如有誤認，則訊息一定來自房屋代銷之陳君鳳及林哲煌二人與被告無涉，被告為公司負責人規劃三十七戶持分共有新福段一０九一及一二一一－九地號之土地所有權，以此方式請建築師設計，施工完竣後由代書辦理登記從卷附土地所有權狀、宜蘭縣政府建設局核發建造執照即可瞭然。該陳君鳳、林哲煌及林振添依序往上卸責於被告並無實據。
⒉依告訴人所呈庭房屋及土地預定買賣契約書第一條買賣標的及權利範圍所示（
見前開引述）土地部分包含新福段一０九一、一０九二、一０九三、一二一一－九地號內。告訴人於簽約時，就該重要事項應已認識清楚，在第二小項已載明土地面積及其地號以地政機關核發所有權狀之記載依主建物面積占各總主建物面積之比例計算之，尤可徵採持分共有，因此被告已無締約詐欺問題。至於土地持分未達四十坪。大約少四坪雖超過誤差２％範圍，因此由老船長公司事後退還二坪土地之售價新台幣十三萬元（參見起訴書所述）可徵被告亦無履約詐欺事實。
㈣告訴人之土地持分，分散在一０九一及一二一一－九地號上既為地政機關法令所
許，並完成所有權登記，則老船長公司已依約履行出賣人責任，告訴人之房地，已於八十五年五月十日向中聯信託投資股份有限公司抵押借貸新台幣四百二十七萬元，此有該公司八十六年八月四日八六港字第四二號函附偵查卷二八一二號第八頁可核。從而告訴人所述透天厝土地所有權採持分共有，分在二筆土地上，銀行拒絕貸款與實情不合。
四、綜上所述，公訴人起訴之依據均無從證明被告對告訴人施用詐術，而契約既已載明土地所有權，以各筆土地合併規劃持分共有告訴人親自簽約付款焉可委為不知實情，而陷於錯誤，告訴人如因個人認知錯誤，乃其個人因素，尚難歸責於被告。至於價金是否較貴所有權狀與契約所載約四十坪土地不符，不能以合理誤差補救等情，核屬應依民事程序救濟問題。公訴人認被告涉嫌詐欺既乏積極證據可佐，已有誤認。原判決以間接正犯認被告利用不知情之房屋銷售人員向告訴人詐欺取財，已嫌失入，被告上訴意旨否認犯罪，依前述各情為有理由，爰將原判決撤銷，改判被告無罪以免寃抑。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官彭坤業到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十九 日
臺灣高等法院刑事第十八庭
審判長法 官 吳 敦
法 官 林 陳 松法 官 吳 明 峰右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 李 華 安中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十四 日