臺灣高等法院刑事判決 九十二年度上易字第一五六八號
上 訴 人 臺灣士林地方法院檢察署檢察官被 告 乙○○原名潘選任辯護人 林亦書 律師右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣士林地方法院九十二年度易字第一八五號，中華民國九十二年四月二十四日第一審判決（起訴案號：臺灣士林地方法院檢察署九十年度偵續字第一七八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
理 由
一、本案經本院審理結果，認第一審判決對被告乙○○原名潘朝根為無罪之諭知，核無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。
二、檢察官循被害人甲○○具狀請求上訴意旨略以：
㈠、依契約書第三條第二項約定：「於第二款交付時，雙方協議，交付第三款前，賣方應拿到本案土地上之住戶搬遷日期之證明。」第十五條第三項復明定：「賣方於尾款交付前，負責請本案土地上之住戶搬走。」故由上開二項約定，即可明知系爭地上物即三芝鄉後厝村番子崙第十七號之違章建築地上物及地上物所在之土地，確為告訴人與被告議定之買賣範圍。
㈡、依照以下證人之證詞，足證兩造於現場商談時，被告表示出售之標的物為土地及系爭房屋，並明確指出土地範圍包括系爭建物。
①、證人黃鄭富於九十年十二月十日在民事第二審證稱：「：：我就介紹他們雙方認
識，：：：：我只知當時到現場時賣方有說即是賣這片土地及房屋，：：當時他有指示土地的範圍及包括房子，以後他們就繼續商談」。
②、證人魏碧玉於九十年四月十二日在民事第一審證稱：「：：雙方在買土地之時有
一同去看地，被告並指出地界到建物為止，並說此屋是違建，也有提到有關建物的事宜：：」、九十一年一月二十八日則在民事第二審證稱：「議價之前我與黃鄭富、陳先生有到現場看地之後買賣雙方是他們到我家自行議價的」。
③、證人陳清記在民事第一審證稱：「：：當初是我想買這土地及建物來種菜和居住
，並登記我兒子甲○○名下，：：我們有到現場看」，在民事第二審證稱：「議價時先透過張魏碧玉及黃鄭富他們二人傳話給潘朝根，是以二萬五千元談妥的，然後再到張魏碧玉家寫契約」。
④、證人李延輝於九十年四月十二日在民事第一審法院到庭結證「：：訂約當天有指
界，並約定買賣土地及第十七號上之建物，當時沒將建物寫在契約中是因被告的太太說建屋沒有保存登記也沒有稅籍資料，所以不用寫在上面，並註記第十五條第三項，會有第三條第四項後段是因為在交第二次款時建屋內人未搬走才又加上此項：：我認為第十五條第三項就是交屋的表示」、於九十一年一月二十八日在民事第二審結證「買賣的標的是土地、房子、及豬舍，看完之後就折回事務所簽約，之前我有去調出謄本先閱讀過，上面有保存登記的建號：：因房子無保存登記及稅籍，就不用報契稅，只要點交即可」。
㈢、被告於簽定買賣契約時，表明系爭房屋為被告興建，致使告訴人誤信被告對系爭房屋有處分權，並以告訴人於民事第二審九十年十一月十二日所呈上訴理由暨調查證據聲請狀提出八十九年八月七日被上訴人及其妻（曹淑慧）與李延輝、陳清記、鄭富（即黃鄭富）、魏碧玉及代書張鈺娸，就系爭買賣契約之爭議協商時之錄音帶譯文為據。
㈣、有關系爭土地有無對外聯絡之道路，原審判決引前揭民事案件之民事庭法官囑託台北縣淡水地政事務所就本件土地對外有無聯絡道路一事為測量，非僅有既成道路對外相連，復有道路用地相鄰，亦有該地政事務所土地複丈成果圖在卷可參，而謂告訴人此部份主張與事實不符，不足採信。惟前揭民事庭法官於勘驗筆錄係囑託地政事務所測量房屋坐落位置（標示其占用地號及土地面積，有勘驗筆錄可證，並無囑託測量有無對外聯絡道路。而該民事案卷所附之複丈成果圖，系爭土地雖有道路用地經過，為該道路用地實際上並未闢建，僅有一經由鄰地（20-1地號）之柏油路面末端一隅與系爭土地相接，惟該柏油路面是否為既成道路？系爭土地是否適於經由該柏油路面對外通行？鄰地（20-1地號）所有權人有無同意被告或告訴人買受後得使用該柏油路面通行？均無事證可稽，原審判決採證認事確有重大疏漏。
三、本院查：
㈠、台北縣三芝鄉後厝村番子崙十七號建物（以下簡稱：系爭房屋）係未保存登記房屋，門牌懸掛於系爭房屋門前，此經檢察官履勘現場屬實，並有現場照片、勘驗筆錄在卷可查；又系爭房屋稅籍編號：三Z000000000號，納稅義務人盧清山，系爭房屋坐落在台北縣○○鄉○○段番社後小段二十一地號（以下簡稱：系爭土地）及同上段二十之一號土地（以下簡稱：二十號之一土地），其中坐落系爭土地面積十八平方公尺，坐落二十號之一土地面積壹佰十三平方公尺，盧清山同意於九十年一月十日前，將系爭房屋佔用系爭土地部分拆除返還被告之事實，此有台北縣稅捐稽徵處淡水分處房屋課稅表及台北縣淡水地政事務所測量圖，八十九年度士簡調字第一三一號調解筆錄在卷可憑（見發查卷第七頁反面、偵續卷第三十四頁、見偵卷第一三九頁、本院卷第五十五頁）。足證系爭房屋門牌號碼懸掛屋前顯而易見處，目前納稅義務人盧清山使用中，並同意將佔用之十八平方公尺地上建物拆屋還地之事實，應可認定。
㈡、查買賣土地之範圍及正確位置，當應以地政機關精密儀器測量鑑界為據，此為一般土地買賣交易雙方之認知。本件告訴人指述被告於看現場時以手指之範圍應係包括系爭房屋以及系爭土地，但該屋對外通路是否為既成道路？是否經鄰地所有權人同意則不明，惟查：告訴人於買賣系爭土地前已經看現場，當能瞭解系爭土地大致外觀，當知土地對外通行之情況，況買賣契約書上並無約定買賣包括房屋及被告負責系爭鄰地通行權之取得，則告訴人上開指述，自難遽予採信。
㈢、按未保存登記房屋，雖無法為移轉登記，惟原始建造人仍有事實上處分權，此為從事買賣登記專業代書知悉，本件簽立買賣契約前告訴人及陳清記（即告訴人父親）、代書（即買方代書）李延輝均前往現場查看，但並沒有聽到房屋是買賣標的乙節，經證人李延輝於偵訊時證述在卷（見偵卷第一四一頁），設若系爭房屋為本件買賣標的，雖簽立買賣契約當時並未鑑界，惟告訴人等看現場時在系爭房屋顯而易見處輕易查知該門牌號碼，並無何困難，何以告訴人於八十九年四月十九日簽約時，買賣契約未並予載明？且告訴人係先經由買方代書李延輝確認後再簽立系爭契約書，顯然訂約過程，相當慎重，何以僅記載買賣標的土地一筆？又社會上不乏買賣未辦保存登記房屋之事例，若有買賣當無不書立為買賣標的，證人李延輝係專業代書當知之理，若簽訂買賣契約時包括買系爭房屋，應會明載於買賣契約建物的標欄內以為雙方權益之保障，並善盡代書之責，此為必然之理；另參以被告與告訴人簽立之買賣契約載明系爭土地九Ｏ二平方公尺為土地買賣標示，建物標示部分明確刪除，總價六百八十二萬壹仟三百七十五元係以土地每坪新台幣（下同）二萬五千元計算，顯然並未就系爭房屋價值予以計算等事實，足認系爭房屋並非買賣之標的，已臻明確。
㈣、綜上各情，系爭房屋若為買賣標的，應屬重要事項，無故意漏列之理，且於簽約時門牌明確，亦無不能記載，關於本件買賣契約標的之記載及價金計算等重要事項，買賣雙方均係在專業代書會同下處理，當無任意漏載，又系爭房屋有明確稅此項約定，應係另有依法申辦保存登記但已滅失之古老建物，始有辦理建物滅失登記之餘地，況依照契約書第十五條第二款之記載辦理建物滅失登記以及告訴人提出之上開譯文內容，證人（即賣方代書）張鈺琪明白告知該建物無稅籍資料，被告辯稱，契約第三條第二項及第十五條約定係因系爭土地上登記簿謄本記載建物共二棟，因該建物已經倒塌滅失乙節，核與告訴人於本院調查時指述在土地上有看到房屋遺跡及水泥柱之事實相符（見本院卷第三十二頁），足證訂約時契約書上開各項約定，被告應辦理建物滅失登記，並非系指爭房屋，則被告所辯自屬有據，至於契約書上第三條，附註及第十五條約定出賣人應負責遷走土地上住戶部分，因系爭土地有十八平方公尺為第三人盧清山無權佔用建屋，詳如前述，雙方所為之約定，應係指此部分，核尚難以此部分之內容證明本件買賣包括盧清山使用之系爭房屋全部，應甚明確，告訴人嗣後以其個人買賣之動機及證人李延輝嗣後於民事庭所為與專業認知顯不吻合之證述為理由，提起上訴，自無可採。
四、原審認被告並未施用詐術，主觀上亦無詐欺故意，此外，復查無其他積極證據堪認被告有何詐欺犯行，不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，認事用法並無違誤或不當，檢察官循告訴人請求仍執前詞，認原判決違誤而提起上訴，為無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。
本案經本案經檢察官周志榮到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 七 日
臺灣高等法院刑事第二十三庭
審判長法 官 黃 瑞 華
法 官 陳 坤 地法 官 王 淑 滿右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 陳 思 云中 華 民 國 九十二 年 十一 月 七 日