臺灣高等法院刑事判決 九十三年度上易字第六三七號
上 訴 人即 自訴人 ｎ○○
ｌ○○巳○○Ｃ○○○辛○○ｓ○○丙○○ｈ○○Ｖ○○子○○ｄ○○丁○○Ｚ○○ａ○○Ｓ○○地○○ｊ○○ｉ○○宙○○Ｊ○○庚○○戊○○午○○ｏ○○宇○○己○○Ｙ○○Ａ○○卯○○○ｑ○○戌○○○丑○○○ｕ○○Ｇ○○ｋ○○Ｆ○○Ｗ○○甲○○Ｒ○○Ｎ○○Ｍ○○ｍ○○Ｄ○○○辰○○天○○ｂ○○黃○○ｒ○○寅○○Ｅ○○ｔ○○Ｐ○○ｅ○○申○○Ｔ○○Ｌ○○Ｕ○○乙○○ｐ○○ｇ○○酉○○未○○Ｉ○○○壬○○Ｂ○○Ｈ○○玄○○ｆ○○Ｑ○○Ｘ○○Ｋ○○癸○○Ｏ○○共 同代 理 人 黃淑芬律師
張菀萱律師被 告 ｃ○○選任辯護人 張睿文律師
吳忠德律師右上訴人因自訴被告詐欺等案件，不服臺灣基隆地方法院九十年度自字第六九號，中華民國九十二年九月十八日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
理 由
一、本案經本院審理結果，認第一審判決對被告ｃ○○為無罪之諭知，核無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。
二、自訴人上訴意旨略以：精美圖文及簡易標語之廣告實影響一般消費者之購買決策甚大，原審以廣告本身非屬民事契約內容之一部，僅以廣告圖文說明難認被告有故意隱瞞不實訊息詐騙購買者以取得財物之目的，顯有未妥；而原審以自訴人等未撤銷買賣契約，據而認定自訴人等未因被告之不實廣告而陷於錯誤，更嫌率斷。茲將長億實業股份有限公司（下稱長億公司）於售屋時之詐術列舉如下：
（一）被告ｃ○○於買賣契約書上僅以極小字體標示綠葉山莊土星特區Ｖ棟、Ｓ棟屬「日用品零售業」，一般不諳建築法令之消費者實無從注意，且被告於簽約時並未與自訴人等承購戶說明「日用零售業」之意義，如此將使承購戶被迫適用較一般住宅為高之稅率，將來之房屋稅、地價稅、契稅等，亦較住宅區為高，被告所為已影響承購戶之購買意願，行政院公平交易委會調查後並已認定違反公平交易法第二十一條第一項予以處罰確定在案。
（二）被告明知其所規劃之社區戶外遊憩設施（包括網球場、籃球場、半球體音樂台、音樂廣場、噴水池廣場、九洞高爾夫球果嶺、環山步道即巡山步道、水池、流泉等）之用地面積不足興建，且社區周緣土地並未取得所有權或使用權，竟仍於預售時大肆廣告並承諾社區將擁有包括前述戶外設施，而事後卻未施作或僅減半施作。進一步觀諸長億公司八十四年十一月七日製作之「長億友蚋案興建工程分期分區計畫書」圖面、雜項執照及建築執照之申請圖說，公共設施部分僅有兩座網球場，可知被告自始無施作之意，被告辯稱事後受基隆市政府審查諭令長億公司須依水土保持計畫加作「沈沙池」、「滯洪池」等水土保持設施云云，顯為狡辯。況被告根本無法證明係因基隆市政府要求施作「沈沙池」及「滯洪池」。再者，依自訴人與被告間之買賣契約第九條第一項，僅限定長億皇家翡翠俱樂部及其附屬設施之產權屬長億公司，除此之外之公共設施如網球場、藍球場、高爾夫球場、音樂台等，長億公司對均無產權；況產權之有無，均不影響被告詐欺之認定，蓋自訴人係俱樂部之成員，公共設施之規模、狀態，當然為自訴人決定購買與否之重要因素。況依長億公司銷售說明專書，該公司已有保證給付前揭各項遊憩休閒設施之承諾。
（三）根據「友蚋山坡地地質調查、實驗、分析顧問工作報告書（第二期暨第三期）」，可知基地下發現有礦坑，該報告書並特別建議興建建物前應另行從事詳盡之坑穴分佈及範圍調查，或於每棟建物基地旁鑽孔探測。然被告於預售不動產當時，卻隱瞞此事實；其後長億公司雖委託臺灣省土木技師公會鑑定以免除承購戶居住安全受坑道影響之疑慮，惟該鑑定工作實係長億公司及長億公司所屬關係企業之中聯工程技術顧問有限公司負責執行，臺灣省土木技師公會僅為督導單位，故其鑑定過程及結果是否客觀正確均有所疑。
（四）被告於綠葉山莊社區工程基地規劃施工時，即已明知其中之松柏特區Ｈ０６５旁之擋土牆係座落於他人土地上，且產權非屬被告或長億公司，無法拆除重做，被告仍隱匿此一事實向Ｈ區承購戶謊稱將興建二或三段式擋土牆，嚴重欺騙自訴人，並藉此圖得減省整地及施作新擋土牆所應支出成本之巨額利益及增加其可建築銷售之樓板面積（本案基地與興建總樓板面積約２９０００坪，銷售時又再加陽台面積，實際銷售坪數達３３０００坪）且已影響住戶住居之安全，併自訴人購買之意願。且按建築法規規定，一般檔土牆高度不應超過十米，然本案綠葉山莊Ｈ區一號至四十四號、Ｈ區一七○巷六十三號至七十七號鄰側、Ｅ區六十七巷二十號至七十二號側邊之檔土牆高度皆超過前述高度限制，顯有違法。
（五）關於被告未依銷售專刊中設置先進之光纖網路系統、中繼池給水系統、污水廠上方加闢臨時停車場等設備部分。被告先是辯稱光纖電纜易因氣候因素故障而改用同軸電纜，其後又改稱主幹有鋪設光纖電纜且未承諾自訴人等各住戶支線將裝設光纖電纜云云，辯詞前後不同，係屬狡辯。就中繼池部分，被告雖辯稱自來水公司認中繼池非必要設施，惟被告從未舉證自來水公司有任何函文說明此番認定。至於被告以外露式污水處理廠較埋入式污水處理廠為佳之說詞，同樣亦未見其舉證；且因施作外露式污水處理廠，導致社區目前無公共停車空間，管委會僅能於道路兩側再另劃停車格線，以解決訪客之停車問題，此則影響社區觀瞻及佔用住戶行走空間。
（六）又從綠葉山莊社區銷售廣告、專書內容，可證長億皇家翡翠俱樂部係由麗緻管理顧問公司所服務管理，非僅如被告所說單純「規劃」而已，惟長億公司竟以此吸引自訴人之購買意願。綜上，自訴人發現前述諸多大小差異各點併存，確實影響整體評價之功能及效能。本案自申請雜項執照、建照執照、變更設計乃至取得使用執照等過程，其間申請文件及長億公司往返答詢公文，均係被告以長億公司負責人之身分代表辦理，被告辯稱對於本案全不知情，顯屬卸責之詞；又被告對於個別承購戶所為之賠償給付，與本案自訴公設事實完全無關，被告辯稱本案自訴人等均已就所訴公設問題獲得補償部分，則屬空言。
三、經查：
（一）被告為長億公司負責人，該公司建造並出售房屋與消費者，若涉一般法律爭議，固應負責，不得任意推卸。然刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。
所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即與詐欺罪之構成要件不合。次按刑法詐欺罪之成立，必須行為人自始基於不法所有之意圖，以詐術使人交付財物或得財產上不法之利益，始能構成。至於民事關係之當事人間之未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經驗上原因非一，或因合法抗辯而拒絕給付，或因不可歸責之事由無法給付，甚至債之關係成立後，始行惡意遲延給付，皆有可能，非必出於自始無意給付之財產犯罪一端；要難單純以債務不履行之狀態，遽認被告自始有詐欺故意。又「廣告」僅為買賣契約之誘引，並非買賣契約之內容，其內容仍需依實際交易情形而定，因之，縱然廣告內容稍有不符事實之處，亦難逕認為詐欺。以我國房價之高，常人輒需辛勞一生，始能購得一屋，購買房屋為一重大經濟行為，衡情，購屋者當經過深思熟慮後審慎為之；且近年民智已開，購屋之相關訊息取得容易，購屋應注意之一般事項如產權、銷售噱頭等，已成為一般消費者所熟知，預售屋之銷售廣告常有誇大、美化，僅係吸引消費者購屋之動機之一，並非影響或關鍵之因素，應先敘明。
（二）次查，原審判決就上訴意旨所指各情，已根據卷內相關證據，敘明理由，本院經核並無不符，茲就原審判決論述較為簡略或漏未敘及部分補充如次：
１、關於綠葉山莊土星特區Ｖ棟、Ｓ棟屬「日用品零售業」部分。依被告所提出土星特區（Ｖ棟６０１）買賣契約書，該契約所附平面圖，已以文字明確載明為「日用品零售業」，該平面圖上並無任何住宅、家具使用配置及夾層相關之記載，此有前揭買賣契約書附卷足憑（見原審第一本卷第一一一頁）。自訴人既已簽約購買，要無諉稱對契約內容不知情之理。且觀諸「建築法第七十三條執行要點」，建築物使用用途為「日用品零售業」仍可為住宅使用。自訴人雖提出承購當時長億公司提供予消費者參考之銷售專刊，其上標示土星特區為「大樓住宅」，另於「平面圖冊（２）」內將樓層裝潢為樓中樓住宅使用。然上開廣告文宣說明，僅係促銷之手法及建議客戶參考之用，被告既已於買賣契約書上詳載屬「日用品零售業」，難認被告之目的在故意隱瞞不實之訊息詐騙購買者以取得財物。其次，不實廣告是否成立詐欺罪，應依刑法第三百三十九條之規定予以判斷，與公平交易法第二十一條規定之處分係屬兩事，故不能以公平交易委員會對被告公司認定公司之廣告有不實之處，即認定被告應成立刑法之詐欺罪。因之，被告所為之前開事實雖經行政院公平交易委會調查認定違反公平交易法第二十一條第一項予以處罰確定在案，惟被告提供之產品，合於一般被告為詐欺之認定。自訴人另指自訴人買受可供「日用品零售業」建物之結果，會負擔較一般住宅為高之稅率，將來之房屋稅、地價稅、契稅等亦較住宅區為高云云。然可供「日用品零售業」使用之建築物，既可合法供自用住宅使用或作為住家房屋之用；若進一步符合土地稅第十七條之規定，即可適用千分之二之地價稅之優惠稅率；若符合房屋稅法第五條第一款之規定，即可適用住家用之房屋稅率；至於契稅，依契稅條例第三條之規定，則視契價之若干核課，與建築物之使用用途無關，自訴人所指，應有誤會。反而建築物之用途愈廣或愈有彈性，依一般之觀念，其價值當愈高。自訴人所指之稅率，與實際使用之用途為何有關，然若作為住宅使用，應不影響稅率之高低。
２、關於戶外遊憩設施如網球場、籃球場、半球體音樂台、音樂廣場、噴水池廣場、九洞高爾夫球果嶺、環山步道、水池、流泉等部分。查網球場、籃球場、音樂廣場、水池及流池等設施皆已興建，此為自訴人等所不爭執（見本院九十三年六月四日筆錄第五至六頁），並有原審於九十二年八月八日履勘「綠葉山莊」現場筆錄、現場拍攝之俱樂部、音樂廣場、網球場、噴水池流泉、籃球場、沈沙池、滯洪池、綠地全貌照片、現場簡圖一張附卷可稽（見原審第二本卷第一一○至一二四頁）。比較實際施作後之上開設施與被告於預售時之廣告海報，其間雖有如下之差異：㈠沈沙池設置於原規劃之九洞迷你高爾夫球果嶺處，而九洞迷你高爾夫球果嶺則未興建；㈡露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋；㈢籃球場由全場縮減成半場；㈣噴水池及流泉由硬鋪面改為綠地；㈤音樂廣場、網球場與廣告圖上所繪製之位置不同。惟查，本案建地於七十八年七月取得「山坡地社區開發計畫變更開發許可」時所提出之水土保持計畫中，僅於施工中設置臨時性排水設施沈沙池；迨長億公司於八十七年四月送請基隆市政府工務局審查時，因農林課簽註意見相關水土保持計畫應於二個月內變更設計並送審，經長億公司八十七年十月間向基隆市政府提出水土保持變更計畫，並於俱樂部下方位置規劃增設沈沙池、滯洪池設施，並經基隆市政府於八十七年十二月十九日核定在案之事實，此有「友蚋山坡地社區開發計畫變更開發許可計畫書」、「長億公司綠葉山莊第一期水土保持變更計畫」、八十七年五月二十一日八七基府工管字第０４７２５６、０４７２５７號函及附件建造執照與雜項執照規定項目審查表附卷可佐（見原審卷一第一二八至一五一、三五三、五三七至五三九頁）。自訴人上訴雖指：依基隆市政府之前開函文，無法看出沈沙池、滯洪池係被告依基隆市政府之要求變更施設云云。惟查，依「水土保持變更計畫（核定本）」（本院按：上開計畫經基隆市政府於八十七年十二月十九日核定，建設局農林課建檔編號870044）所載變更之目的為「：：：於民國至年間向基隆市政府申請建築執照，並於年月至年８月間陸續取得一期範圍內共五區之建築執照，然執行期間適逢法令之大幅修訂，為求全區水土保持之安全性及達到土地永續經營之理念：：：」（見前開計畫1-1頁)，而變更計畫內容概要中，並明確列表對照，記載七十八年七月間之開發許可計畫中，未設立沈砂、滯洪池設施，而變更後之計畫則增設三處沈砂池及四處滯洪池（見前開計畫3-1頁）。足見本案之沈沙及滯洪池確係於建造執照取得後，因法令之修訂而增建，被告此部分之辯解可以採信。其次，自訴人與被告訂約時，契約第九條記載：俱樂部所有土地、建物及其附屬設施產權均屬長億公司所有，且長億公司擁有經營管理變更權（另見長億皇家翡翠俱樂部專書第十二、十三頁，附入原審卷一第一四一至一四二頁）。綜上所述，長億公司因應法令變更將原欲施作迷你高爾夫球果嶺之位置改設置沈沙、滯洪池，以致基地剩餘面積不足興建九洞迷你高爾夫果嶺、並僅施設半座籃球場，此乃事後法令及政策改變所致，應非被告事前意圖詐騙。至於音樂廣場於舞台上未設置半圓球頂蓋，籃球場變成半場及音樂廣場、網球場位置不同、噴水池及流泉由硬鋪面改為綠地等，雖與約定或相關之文件不符，但此對該等室外設施之功能及效用，並無重大之影響，若認有瑕疵，亦屬民事求償之問題。有關環山步道部分，查買賣契約書中各項約定條款中並未有約定設置環山步道之記載；而廣告之性質係要約誘引，並非即屬契約內容中一部份，買賣雙方之權利義務關係仍依所簽定之契約內容為依據；而自訴人所提之銷售專刊亦無任何文字敘述表示該社區○○○○道之設置；此外亦查無自訴人與長億公司曾就環山步道之設置有何約定之依據，則依買賣契約之約定，長億公司應無設置所謂環山步道設備之義務。再者，自訴人指述部分戶外設置與契約約定不符，雖有理由，然此係係長億公司是否完全履行買賣契約及給付是否有瑕疵之問題，應屬民事範疇，自訴人雖得循民事途徑謀求解決，但尚難以之即認被告有詐欺之不法犯意及犯行。
３、關於基地發現礦坑部分，查「友蚋山坡地地質調查、實驗、分析顧問工作報告書（第二期暨第三期）」雖顯示發現本案土地附近有地下礦坑，並特別建議興建建物前應另行從事詳盡之坑穴分佈及範圍調查，或於每棟建物基地旁鑽孔探測（見原審卷二第二八頁）。然本案土地係長億公司於八十四年十一月始陸續承購取得，此有買賣契約書、土地登記簿謄本在卷可考（見原審第一本卷第二四六至二五四、二七六至二九五頁），被告購買土地時，該基地早已獲基隆市政核發開發許可及雜項使用執照在案，長億公司是否知悉基地中有礦坑坑道此事，已有可疑；且觀諸本案土地最初之開發許可，基隆市政府於七十六年八月十九日，就基隆市○○區○○段港口小段九十三地號等四十八筆山坡地開發審查會中，已有該土地「目前申請範圍並無礦業用地」之記載（見原審第一本卷第一六七至一六九頁）。嗣經長億公司主動召集承購戶組織安全委員會，委託臺灣省土木技師公會就基地地盤穩定性進行鑑定，以地下舊坑道分佈之調查、地質舊坑道與基地地盤關係、地質舊坑道與建物安全之關係、長期安全觀測系統配置、裝設及量測規範、水土保持計畫之評鑑、基地邊坡及擋土設施綜合評鑑、長期安全觀測系統現況量測結果等項目鑑定，在八十七年五月至同年十月之鑑定期間，更進行多次現場會勘及文件審查會，鑑定據結果顯示探勘地表以下四十公尺深度以內均未探得地下坑道、建物基礎並未在地下坑道影響範圍內、第一期基地內之鑽孔未發現有坑洞（見原審卷二第三十至三二頁）。自訴人雖以該等鑑定係被告自行委託，公信力可疑云云。然臺灣省土木技師公會係合法之專業組織，本案鑑定之經過亦稱嚴謹、詳細，結果應可採信，自訴人所指本案基地下有礦坑云云，不可採信。
４、有關被告明知擋土牆座落於他人所有土地上無法拆除，竟謊稱將興建二或三段式擋土牆之部分。查自訴人所指之擋土牆係前地主於七十八年開發許可中施作之雜項工程構造物，並於八十一年五月十一日獲基隆市政府核發雜項使用執照，嗣長億公司於八十八年間申請鑑界時始發現該擋土牆侵界，占用同段鄰地三八八地號土地面積約三十平方公尺，經長億公司與共有人之一林桂鼎協調，於八十八年四月七日簽立協議書，此有協議書影本一紙在卷可證（見原審卷第一本卷第三二頁），可見上開擋土牆越界並非長億公司所為，被告就此部分之糾葛並已為妥適之處理。其次，長億公司於「綠葉山莊」Ｈ、Ｅ、Ｆ區現場施作之檔土牆均為一段式檔土牆之事實，業經原審於九十二年八月八日至「綠葉山莊」現場履勘無訛，並有現場拍攝之檔土牆全貌照片在卷（見原審第二本卷第一一○至一一二、一二九至一三○、一三三至一三七頁），亦即長億公司確有變更設計未依契約約定興建二、三段式檔土牆而與銷售廣告文宣及契約所載內容不符之事實。然經臺灣省土木技師公會鑑定結果，安全無虞，此有臺灣省土木技師公會第一期基地地盤穩定性安全鑑定報告書在卷可證（見原審卷一第一六二至一六三頁）。自訴人以此指訴被告藉此圖得減省整地及施作新擋土牆所應支出成本之巨額利益及增加其可建築銷售之樓板面積，縱無不實，亦屬得否另循民事途徑解決之問題，不涉詐欺。
５、有關長億公司未依銷售解說專刊設置先進之光纖網路系統、中繼池給水系統，以及於污水廠上方加闢臨時停車場等設備部分。查「綠葉山莊」社區內是以同軸纜線材質設置電信網路設備並以受水池、抽水機裝設給水系統之事實，已經原審詳述明確（見原審判決理由欄四、（十）部分）。被告辯稱：銷售專書配置圖上，僅約定社區內主幹管部分為光纖材質，並未承諾全區網路均採光纖材質云云。被告所辯是否符合契約本旨，雖可商榷，然使用同軸纜線材質與光纖材質之效果以及可獲得之品質，或有不同，仍與房屋之是否合於一般之使用，無直接相關，應僅係長億公司有無按約定之內容履行之問題，實難認涉犯詐欺。況長億公司確於八十八年十二月七日向中華電信公司申裝一路256Ｋ高速電路，其後並按月繳租至九十二年十一月十五日始辦理拆機退租，此經本院查明在卷（見中華電信股份有限公司台灣北區電信分公司台北西區營業處九十三年六月二十三日函），不能逕認被告施詐。有關中繼池部分，查長億社區內雖未相關之馬達設備，可以從山下入水口抽水至山上之水塔，再由山上水塔供水至各棟建物內之住戶，應無設置中繼池之必要，被告未依約設置中繼池，究竟造成住戶如何之損害或造成生活上之不便，未見自訴人說明；且本案社區之供水經臺灣省自來水股份有限公司第一區管理處派員至綠葉山莊現場勘查結果，認該山莊雖未設置中繼池，但目前供水正常穩定，復有該處九十一年八月十六日台水一工字第０九一０００六八七八０號函在卷可參（見原審卷一第四五九頁）。有關污水處理廠部分，查「綠葉山莊」社區入口左側鄰近Ｓ棟處設置有乙座污水處理廠，在埋入式污水調節池及外露式機房、瀑氣池，機房、瀑氣池上方雖無法如銷售專刊所載規劃為平面停車場，但仍可停車數部事實，業經原審認定在卷（見附件原審判決裡由欄四、（九）部分）；而長億公司雖將機房、瀑氣池變更設計為外露式，但仍不影響污水處理廠本身之效用與功能，自訴人若認為上開停車空間、污水處理廠之設置不符合契約約定，致住居之效能或品質受影響，應屬另尋民事途徑解決之問題，不能認被告係施用詐術。
６、關於「長億皇家翡翠俱樂部」部分。依據契約雙方簽定之買賣契約第九條約定：「長億皇家翡翠俱樂部所有土地、建物及其附屬設施產權歸屬乙方（即長億公司）所有，由乙方自行負責管業」（見原審第一本卷第一○五頁）。其次，綠葉山莊銷售專書上，雖對麗緻管理顧問有限公司優質團隊詳加介紹，但究其內容，僅係聘請麗緻管理顧問公司「協助規劃完備的硬體，建立合理週到的管理模式，提供社區住戶更完善生活機能之服務」（見原審卷一第四○二頁），亦即麗緻管理顧問公司僅就綠葉山莊為顧問之規劃諮詢服務，並非提供管理經營服務，上訴人之指訴，容有誤會。
四、綜上所述，原審以不能證明被告犯罪而諭知被告無罪，經核並無違誤，自訴人等上訴指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百七十三條、第三百六十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十四 日
臺灣高等法院刑事第七庭
審判長法 官 吳 啟 民
法 官 蘇 隆 惠法 官 林 瑞 斌右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 丁 淑 蘭中 華 民 國 九十三 年 九 月 十五 日附件：
臺灣基隆地方法院刑事判決 九十年度自字第六九號
自 訴 人 ｎ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十三號
ｌ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十九號巳○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十七號Ｃ○○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷六號辛○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷十之一號二樓ｓ○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷十四之一號二樓丙○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷八號ｈ○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷二號二樓Ｖ○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷一號子○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷五號ｄ○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷十一號二樓丁○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二號Ｚ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷八號ａ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷六號二樓Ｓ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十四號二樓地○○ 住基隆市○○區○○街一○一號二樓ｊ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十六號ｉ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十號宙○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十四號Ｊ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十八號庚○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷三十八號戊○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷四十二號午○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷五十四號ｏ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷五十四號宇○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷七十二號己○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷七十六號Ｙ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷六十號Ａ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷九十號卯○○○ 住基隆市○○區○○街一一三號ｑ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷三十八號戌○○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷四十八號丑○○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷五十二號ｕ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷五十二號Ｇ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷七十五號二樓ｋ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷六十三號Ｆ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷七十一號Ｗ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷八十九號甲○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷一二五號Ｒ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷一三七號Ｎ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷一三二號Ｍ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷九十四號ｍ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷十一號Ｄ○○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷十三號辰○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷五十六號天○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷一號二樓ｂ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷六號黃○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十八號ｒ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十八號寅○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十六號Ｅ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷九十四號ｔ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷六十五號Ｐ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷一一○號ｅ○○ 住基隆市○○區○○街一一五號申○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷十八號Ｔ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十五號Ｌ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷七十六號Ｕ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷二十八號乙○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷六號ｐ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷五十六號ｇ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷八十號酉○○ 住基隆市○○區○○街一○九號未○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷七十一號二樓Ｉ○○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷九十五號壬○○ 住基隆市○○區○○街六十九巷十號Ｂ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷十二號Ｈ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷八十二號玄○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷八十號ｆ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷九十號Ｑ○○ 住基隆市○○區○○街六十五巷七十四號Ｘ○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷二十二號Ｋ○○ 住基隆市○○區○○街六十三巷八號四樓癸○○ 住基隆市○○區○○街六十七巷六十三號Ｏ○○ 住基隆市○○區○○街一○七巷三十號共 同代 理 人 張秀夏律師
李璧合律師被 告 ｃ○○ 男 六十四歲（民國000年0月000日生）
住台中市○○鄉○○村○○路六甲巷十四號居台中市○○○路一六八號身分證統一編號：Z000000000號選任辯護人 張睿文律師右列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文ｃ○○無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：自訴人ｎ○○等七十三人於民國（下同）八十五年十二月間陸續與由被告ｃ○○擔任董事長之長億實業股份有限公司（下稱：長億公司）訂立房地預定買賣契約書，向其訂購座落於基隆市區○○區○○段港口小段三八二—六號等基地上之「綠葉山莊」一期預售屋，自訴人依約繳清價金後並已交屋進住，，卻發現長億公司於售屋時以下列詐術欺騙自訴人：
(一)被告明知綠葉山莊土星特區Ｖ棟、Ｓ棟申請核發之建照與建物所有權狀均載明其使用用途為日用品零售，竟於提供給承購戶之「綠葉山莊/建築規劃/景觀設計/管理服務」解說圖冊（下簡稱「銷售解說專刊」）第十三、三十、六三頁標示土星特區為「大樓住宅」，另於「平面圖冊（2）」第三十頁之「大樓各層平面配置圖」所介紹之土星特區之外觀及平面配置，更將樓層裝潢為樓中樓住宅使用。此事實業經行政院公平交易委員會調查認定違反公平交易法第二一條第一項予以處罰確定在案。
(二)被告明知其所規劃社區戶外遊憩設施〈包括網球場、籃球場、半球體音樂台、音樂廣場、噴水池廣場、九洞高爾夫球果嶺、水池、流泉等〉之用地面積明知不足興建，本社區週緣土地並未取得所有權或使用權，該等土地依法不能開發，其根本無設置「環山步道」之打算，竟仍於預售時大肆廣告並承諾系爭社區將擁有包括「環山步道」、「九洞高爾夫球果嶺」等戶外高級遊憩設施，並於銷售解說專刊第三十八頁述及，惟自訴人待其興建幾近完工時，始赫然發現被告先前承諾之戶外九洞迷你高爾夫球果嶺、環山步道，根本均未能興建，而噴水池廣場、流泉均未興建，露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋，藍球場原應為全場僅變成半個球場，遊憩設施面積縮小甚多，整體景觀與其銷售解說專刊所言大相逕庭，歸根究底，乃被告所取得興建遊憩設施之基地面積根本不足，目前社區更已毫無土地可供施作欠缺之設施，此項事實亦經前揭公平交易委員會函認定被告違反公平交易法第二十一條第一項為不實廣告確定在案，被告自無解於詐欺之犯行。
(三)查被告為長億公司之負責人，從事建築業已有數十年之經驗，其對於系爭綠葉山莊基地於開發前，均應依法進行地質鑽探，應已明知基地下有礦坑分布之事實，竟於預售之時刻意對自訴人等預售戶隱瞞該建築基地所在之山坡地地下原本為舊有廢棄礦坑之事實，且經長億公司之關係企業中聯工程技術顧問有限公司執行調查﹐依據礦務局整理之礦區坑道聯絡平面圖，顯示基地內過去分布有東山煤礦的友蚋分坑坑道，證明地下確實有礦坑存在﹐而由台灣省土木技師公會現場探勘之照片，赫然即可發現礦坑之坑道口裸露於外，而中聯公司所製作之「綠葉山莊第一期水土保持變更計畫（核定本）」第4-10及4-11頁亦分析敘述道：「煤帶三（c3）本煤帶的厚度約三十公分，‧‧‧是基地中最厚的煤，且東山煤礦坑道圖的對應位置最接近此煤層，推測友蚋分坑以開採此煤帶為主。‧‧‧坑道位置已經接近在基地的邊界上，‧‧‧」、「煤帶四（c4）本層煤的厚度約十五公分，是基地中四層煤中最上部者，煤層相當薄，依據礦務局現存的礦區坑道聯絡圖，煤帶四可能屬於石底層的中煤層位置。」益證被告對於基地下礦坑之情形早已知之甚稔，被告為免造成消費者因心理因素及安全顧慮而不願承購，刻意隱瞞此重大交易有關之事項﹐顯有詐欺自訴人等情事。
(四)被告於承購系爭綠葉山莊之基地加以開發之前，即知悉其本案所銷售松柏特區Ｈ０６５旁之擋土牆係前地主於七十八年開發時所興建，目前該擋土牆所在基地一部份佔用鄰地即友蚋段港口小段第三八八號土地，該鄰地為林桂鼎等二十六人共有，被告竟以他人所有及省屬土地上原有之擋土牆作為本件買賣之給付，且明知該舊有擋土牆（一段式）座落他人土地無法拆除，竟謊稱將興建二或三段式擋土牆，嚴重欺騙自訴人，並藉此圖得減省整地及施作新擋土牆所應支出成本之巨額利益。
(五)被告於銷售解說專刊中以設置先進之光纖網路系統、中繼池給水系統、污水廠上方加闢臨時停車場等設備，吸引並騙取自訴人購買其預售屋，惟自訴人等交屋時，方發現社區內每戶每棟大樓之網路系統，根本從未施作光纖管線及其相關設備，而是利用社區公共電視同軸纜線系統。另被告亦未施作中繼池且被告於施工設計上根本無中繼池之規劃圖示，參考其銷售專刊上之設計平面圖均無中繼受水池之設置圖面，證明其自始即無施作之意。又社區興建完成後﹐自訴人始發現污水處理場上方根本無所謂停車場，至今其上方完全不可能做任何使用用途，遑論停車之用。
(六)另被告向承購戶詐稱本社區及所屬「皇家翡翠俱樂部」係由國際知名之「麗緻管理顧問公司」所經營管理，詎料自訴人等於綠葉山莊完工並開放俱樂部時﹐又赫然發現本社區及俱樂部並非由「麗緻管理顧問公司」經營管理，且被告頻頻更換俱樂部管理者﹐嚴重影響自訴人等住戶權益，被告顯然有假借「麗緻管理顧問公司」及嚴長壽先生等人高知名度、高品質之形象以欺騙自訴人等之心，因認被告ｃ○○係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院四十年台上字第八六號判例參照）。復查刑事訴訟法第一百六十一條已於九十一年二月八日修正公布，修正後同條第一項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。此項規定，於自訴程序同有適用，如被害人欲利用自訴制度實施其訴訟上之權利以請求救濟，則因被告並無自證其無罪之義務，故自訴人對所自訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘自訴人所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無法說服法院形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。再按，刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪，係以行為人於行為之初，即具備不法為自己或他人所有之意圖，為其主觀構成要件，又債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，在一般社會經驗上其可能之原因甚多，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情事，苟無足以證明其在債之關係發生時，自始即故意藉此從事財產犯罪之積極證據，亦僅能令負民事之責任，依據刑事訴訟法第一百五十四條之規定，刑事被告依法不負自證無罪之責任，尚難僅以其有債信違反之客觀事態，遽行推定債務人原有詐欺取財之犯意，而論以詐欺罪責。本件自訴人認被告涉有詐欺取財之犯行，其所依憑之理由無非係以自訴人與代理人張秀夏、李璧合之指訴，並有銷售專刊、廣告圖面、現場照片、台灣省土木技師工會報告、綠葉山莊第一期水土保持變更計畫、協議書、自來水系統供水計畫書及細部設計報告、公平交易委員會函等為其主要論據。
三、訊據被告ｃ○○堅決否認有自訴人所指訴之前揭詐欺犯行，辯稱：長億公司一向秉持信譽經營，該公司組織分工細密部門眾多，伊雖擔任長億公司之負責人，但無實際參與「綠葉山莊」設計、施工或出售等業務之執行，本案係由台北分公司負責人亥○○負責，且長億公司於北部地區先後興建十多萬戶房子，經歷水災、地震也沒有發生任何災害，本案「綠葉山莊」亦曾被基隆市政府評選為優良社區，伊絕對沒有詐騙客戶等語；辯護人辯稱：(１)土星特區V棟、S棟買賣契約所附平面圖中業已明確載明為「日用品零售業」，平面圖上並無任何家具使用配置及夾層建議。(２)案爭建地於七十八年七月取得「山坡地社區開發計畫變更開發許可」時業已就「水土保持項目」提出計畫，嗣因林肯大郡發生災變後，基隆市政府遂通令所有建築案必須重新詳擬水土保持計畫送審，長億公司因此依水土保持計畫增設「沈沙池」及「滯洪池」等水土保持設施，其中需增設Ｙ３（佔地約二０六點六四平方米）及Ｙ４（佔地約五四二點三六平方米）滯洪池，以致前開基地剩餘面積不足興建九洞迷你高爾夫果嶺，此乃法令及政策改變所致，並非被告意圖詐騙。至於自訴人指摘之噴水池廣場、音樂廣場、流泉均已興建，籃球場雖僅為半場，亦因前述法令及政策變更所致，並非被告於興建之初即有詐欺意圖。況自訴人於訂約時即明知九洞迷你高爾夫球果嶺及其他俱樂部公共設施產權均屬長億公司，且長億公司擁有經營管理變更權。(３)一段式擋土牆造價又較二或三段式擋土牆為高，一段式擋土牆之安全性亦優於二段或三段式擋土牆，長億公司基於安全考量遂仍保有一段式擋土牆，此業已於承購戶施工說明會中向承購戶詳盡說明，承購戶亦無異議，實無事後反悔指摘之理。(４)又依據綠葉山莊銷售專書第八九頁就「麗緻管理顧問公司」簡介而言，長億公司僅委託麗緻公司就綠葉山莊為管理「規劃」，並未委託麗緻公司經營管理，自訴人顯有誤解。(５)另長億公司係於八十四年十一月承購取得係爭土地時，該基地已由基隆市政符合發開發許可及雜項使用執照，依前手所交付之各項文件及各該許可暨執照所附有關資料，並無有關礦坑坑道之記載，長億公司焉有可能事前知情土地中有礦坑？直至八六年十月十五日經承購戶提供資料方加以查證，長億公司主動召集承購戶組織安全委員會，委託台灣省土木技師公會就基地地盤穩定性進行鑑定，鑑定結果證實自訴人買受之本案基地（即綠葉山莊第一期基地）內並無所謂煤坑坑道，該處係屬第二期基地範圍內，故長億公司顯無詐騙自訴人之犯行。(６)長億公司於規劃之初，認光纖材質較優，嗣因發現光纖網路系統不耐氣候因素，且每年維護費用較諸同軸纜線設施高，光纖系統不適合短距離多節點鋪設，而目前使用同軸纜線設施亦可達坊間光纖速度最快者之速度，此與銷售圖冊上所提效果相同。(７)汙水廠由埋入室變更為外露，係汲取埋入式之失敗經驗所做調整，所餘空地尚可規劃停車位。(８)中繼池給水系統屬供水計畫之一環，一般係於使用執照取得前提出即可，且中繼池之規劃非給水系統之必要設施，長億公司考量本社區無須設置中繼池即可確保安全，故以加壓馬達從入口受水池抽取至山稜線上水塔即可，長億公司考量住戶最佳立意及安全而更改施作項目，非有隱匿詐欺之情事等語。
四、經查：
(一)被告為長億公司負責人，該公司建造並出售「綠葉山莊」房屋與消費者，若涉一般法律爭議，固應負責，不得任意推卸。又本件自訴人於八十五年十二月間向長億公司所購買之「綠葉山莊」一期預售屋，業已全部施工完畢，並移轉所有權登記與自訴人，此為自訴人及代理人李璧合所自承。
(二)又實務上或有預售屋之廣告對於房屋及周邊設備品質有所誇大，惟此係廣告本身具有引起消費者注意之條件特性所使然，綜合目前社會中人民所受之教育、商業化、資訊化之程度等相關條件判斷，預售屋廣告誇大，只須不誤導消費大眾對於所銷售房地基本所具有之品質：如地點、產權歸屬、可具基本遮風避雨、安全居住等認知範圍內，均尚難據認為引人錯誤之廣告，其廣告中所涉及主觀判斷之字眼，尤為亦然，且目前預售屋消費市場之習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具有邀約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部分，容或為保障相對於財團為弱勢之消費者，將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約書之條款，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責人於訂立契約之初，即無為該項附隨給付之真意，並以該項內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，仍不能以詐欺取財罪相繩。
(三)依據被告所提出土星特區（Ｖ棟601）買賣契約書之內容以觀，該契約所附平面圖中業以文字明確載明為「日用品零售業」，且該平面圖上並無任何住宅、家具使用配置及夾層相關之記載，此有前揭買賣契約書影本附卷足憑，自訴人既已簽約購買，要無諉稱對契約內容不知情之理。自訴人固提出承購當時長億公司提供予消費者參考之銷售解說專刊內標示土星特區為「大樓住宅」，另於「平面圖冊
（２）」內更將樓層裝潢為樓中樓住宅使用，惟上開廣告文宣說明，既未訂入契約內為附件，應僅係促銷之手法及建議客戶參考之用，被告既已於買賣契約書上詳載屬「日用品零售業」，難認被告之目的在故意隱瞞不實之訊息詐騙購買者以取得財物。且自訴人並未提出事證證明，其等購買土星特區（Ｕ、Ｖ、Ｓ棟）是因不知該區建物屬日用品零售業，因被告當時以住宅極力促銷，至陷於錯誤而購買，又其等果真有因之陷於錯誤之情形，自可依法撤銷買賣契約，惟自訴人迄今並未撤銷買賣契約，可知自訴人實未因廣告文宣說明而陷於錯誤。至公平交易法第二十一條第一項所規定之「虛偽不實或引人錯誤之表示」，乃對交易決策之作成（包括締約與否及價格形成），僅具有影響力，係作成決策時所衡量之眾多條件之一，並不具關鍵性地位；而刑法上所稱之「詐術行為」，其行為內容自客觀上觀察，必須與錯誤決策之形成（包括締約、價格與履約三個決策層面），具有絕對且關鍵之關連性，二者未可等同視之，公平會認「土星特區」部分違反公平交易法之規定，尚未足以援為認定被告有詐欺犯行之依據。
(四)自訴人指稱被告於於銷售解說專刊第十四、十五、四二頁之圖說及其廣告文字上均強調本社區○○○○道之設置，惟廣告之性質係要約誘引，並非即屬契約內容中一部份，買賣雙方之權利義務關係仍依所簽定之契約內容為依據，查本件買賣契約書中各項約定條款中並未有約定設置「環山步道」之記載，且伊自訴人所提出之上開銷售專刊又查無任何文字敘述該社區○○○○道之設置，況自訴人亦未提出何具體證據足資證明長億公司曾與其有何所謂「環山步道」設置之約定，則依據上開契約所載，長億公司本即無設置所謂「環山步道」設備之義務。
(五)關於「長億皇家翡翠俱樂部」部分：依據雙方所簽定之買賣契約第九條約定：「長億皇家翡翠俱樂部所有土地、建物及其附屬設施產權歸屬乙方（即長億公司）所有，由乙方自行負責管業」及皇家翡翠俱樂部專書第一頁、第十二頁所記載「公司特聘專業的麗緻管理顧問公司精心規劃一座佔地二四六八坪，兼具健康休閒與社交聯誼的皇家翡翠俱樂部，並委由專業人士獨立管理經營；由俱樂部負責延攬各類專業人才，負責一切業務營運、會務與管理」等情，被告辯稱：長億公司僅委託麗緻公司就綠葉山莊為管理「規劃」，並未向自訴人承諾委託麗緻公司經營管理等語應確為真實，且被告對於曾委託麗緻管理顧問公司就綠葉山莊及皇家翡翠俱樂部為管理規劃一事，復有所提出之長億實業七堵友內社區暨俱樂部開幕前管理顧問合約、麗緻管理顧問公司請款紀錄、轉帳傳票、統一發票在卷可稽，足證自訴人前揭指訴，尚無可取。
(六)長億公司於「翡翠皇家俱樂部」前方設置包括音樂廣場（無半圓球頂）、網球場、噴水池流泉、籃球場（半個）、綠地、沈沙池、滯洪池等設施之事實，業據本院於九十二年八月八日履勘「綠葉山莊」現場無訛（見本院卷九十二年八月八日履勘筆錄），並有現場拍攝之俱樂部、音樂廣場、網球場、噴水池流泉、籃球場、沈沙池、滯洪池、綠地全貌照片十八張、現場簡圖一張附卷可稽，則依上開戶外設施後現狀與被告於預售時之廣告海報相互比較，其差異係在戶外九洞迷你高爾夫球果嶺於現場未興建，卻於該處設置沈沙池，露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋，籃球場原應為全場僅變成半個球場，噴水池及流泉由硬鋪面改為綠地，且音樂廣場、網球場與廣告圖上所繪製之位置不同。雖上開音樂廣場於舞台上未設置半圓球頂蓋，籃球場變成半場及音樂廣場、網球場位置不同、噴水池及流泉由硬鋪面改為綠地，但此尚不影響上開室外設施之功能及效用。復查，綠葉山莊第一期建地，係日成營造廠股份有限公司於七十八年七月間向基隆市政府申請取得變更開發許可，前地主徐泉珍等人復於八十一年五月十一日依變更開發許可申請雜項使用執照，並依雜項使用執照執行開發辦理地目變更為丙種建築用地，而長億公司始於八十四年十一月間向前地主購得上開建地，並於八十四年十二月至八十五年八月間陸續取得建築執照，而係爭建地於七十八年七月取得「山坡地社區開發計畫變更開發許可」時業已就「水土保持項目」提出計畫，惟當時所提出之水土保持計畫並無永久沈沙滯洪池設置，僅於施工中設置臨時性排水設施沈沙池而已，迨於長億公司於八十七年四月送請基隆市政府工務局審查時，因農林課簽註意見相關水土保持計畫應於二個月內變更設計並送審，長億公司遂於八十七年十月間向基隆市政府提出水土保持變更計畫，並於俱樂部下方位置規劃增設沈沙池、滯洪池設施（包括臨時性及永久性）等情，此有友內山坡地社區開發計畫變更開發許可申請書、友蚋山坡地社區開發計畫變更開發許可計畫書第九十至九十七頁、建築執照五紙、雜項使用執照存根影本四紙、長億實業股份有限公司綠葉山莊第一期水土保持變更計畫第一頁至第四頁、八十七年五月二十一日八七基府工管字第047256、047257號函及附件建造執照及雜項執照規定項目審查表可佐，足見現場所見之沈沙滯洪池確因主管機關事後要求而增建。參以皇家翡翠俱樂部現場所設置之室內及室外設施部分用地面積確實達二四六八坪，而自訴人與告訴人訂約時契約已載明上開戶外九洞迷你高爾夫球果嶺及其他俱樂部公共設施產權均屬長億公司所有，且長億公司擁有經營管理變更權之事實（長億皇家翡翠俱樂部專書第十二、十三頁參照），此復有長億皇家翡翠俱樂部基地地號、面積一覽表、土地登記簿謄本影本十份附卷可稽，長億公司因應基隆市政府要求將原本欲施作迷你高爾夫球果嶺之位置改設置沈沙池，以致前開基地剩餘面積不足興建九洞迷你高爾夫果嶺、半座籃球場，此乃事後法令及政策改變所致，應非被告事前意圖詐騙。況自訴人若認上開戶外之設置與契約約定不符，儘可依據契約請求長億公司改善、賠償，自訴人以長億公司未施作上開設備與契約本旨有間，即推論被告施用詐術，容有未洽。
(七)另自訴人指稱長億公司與案外人林桂鼎等人共有座落於基隆市○○區○○段港口小段三七八之一地號六五號一段式檔土牆，係前地主於七十八年開發許可中施作之雜項工程構造物，並於八十一年五月十一日獲基隆市政府核發雜項使用執照，嗣於八十八年間因申請鑑界始發現該擋土牆侵界，占用同段鄰地三八八地號土地面積約三十平方公尺，經長億公司與共有人之一林桂鼎協調，並於八十八年四月七日簽立協議書，此有協議書影本一紙在卷可證，可見上開檔土牆越界並非長億公司所為，亦非可歸責於長億公司，且依照長億公司與自訴人訂立之買賣契約以觀，案爭擋土牆並非買賣給付標的，自訴人並無任何區分所有權，自訴人指訴被告以他人所有之檔土牆作為本件買賣之給付云云，顯有誤會。又長億公司於「綠葉山莊」Ｈ、Ｅ、Ｆ區現場施作之檔土牆均為一段式檔土牆之事實，業經本院於九十二年八月八日至「綠葉山莊」現場履勘無訛（見本院卷九十二年八月八日履勘筆錄），並有現場拍攝之檔土牆全貌照片十一張在卷可參，可知長億公司確有變更設計未依契約約定興建二、三段式檔土牆之情形。至於上開檔土牆之設置縱與銷售時之廣告文宣、雙方訂立之買賣合約書所載內容有所差詎，但長億公司係將土地上原興建為重力擋土牆拆除，改成排樁牆與地錨並存方式興建，經委由台灣省土木技師公會鑑定結果，認本基地擋土牆設施多為擋土排樁及預立岩錨，考慮其正常擋土功能狀況及基地整地完工現況，其覆土層及岩盤界面抵抗滑動之安全係數經分析結果均高於安全標準乙節，並有台灣省土木技師公會基隆市○○○路綠葉山莊第一期鑑定報告書在卷可證，顯難僅憑長億公司事後變更檔土牆設計為一段式，即遽而推論被告有何施詐之意圖。
(八)查案爭土地長億公司係於八十四年十一月始陸續承購取得，此有買賣契約書、土地登記簿謄本在卷可考，被告購買係之土地時，該基地早已由基隆市政核合發開發許可及雜項使用執照在案，長億公司是否可能因此知悉他人於七十八年七月申請雜項執照時所提出之報告書中記載基地中有礦坑坑道經過之理，洵屬可疑？且長億公司主動召集承購戶組織安全委員會，委託台灣省土木技師公會就基地地盤穩定性進行鑑定，結果顯示「在探勘縣地表以下四十公尺深度以內均未探得地下坑道」、「建物基礎並未在地下坑道影響範圍內」、另基地西南側地界外約三十公尺處則發現有地表坑道口出露... 該坑道兩端出口露均已於基地邊界外出露，故應屬基地範圍外之局部聯絡道」、「第一期基地內之鑽孔未發現有坑洞，編號A3之鑽孔位於第二期基地，則於地表下午五七‧七至五九‧四公尺發現煤坑，坑道直徑約一‧七公尺」，足證自訴人買受之本案基地（即綠葉山莊第一期基地）內並無所謂煤坑坑道，發現有煤礦坑道該處係屬第二期基地範圍內，故長億公司顯無詐騙自訴人之犯行。
(九)「綠葉山莊」社區入口左側鄰近Ｓ棟處設置有乙座污水處理廠，有埋入式污水調節池及外露式機房、瀑氣池，機房、瀑氣池上方無法規劃為平面停車場等事實，業據本院於九十二年八月八日至現場履勘無訛（見同上履勘筆錄），並有現場拍攝之污水處理廠照片二張及現場簡圖一張在卷可考，而依長億公司所提供客戶之「銷售解說專刊」上固記載「於本社區○○道路左側僻遠處設置乙座埋入室污水處理廠，其上予以景觀規劃為平面停車區域」，惟其上平面停車區域究竟如何規劃？範圍如何？銷售專刊上並未明確約定，且依場設置之現況，埋入室污水調節池上方應可規劃為停車位使用，再者長億公司雖事後將機房、瀑氣池變更設計為外露式，但並不影響污水處理廠本身之效用與功能，應認污水處理廠之設置已符合買賣契約之約定，自訴人若認為上開污水處理廠之設置不符合契約約定涉有偷工減料之嫌，其儘可依契約請求，難認長億公司將污水處理廠機房、瀑氣池設置為外露式，即認被告有施用詐術而從中詐欺取財之行為。
(十)末查「銷售解說專刊」中社區○○○路系統篇章中記載﹕「本社區○○○路工程，採先進光纖技術，每戶每棟大樓皆預埋管線」；給水系統篇章中記載：「本社區入口低層處設立乙座受水池，以利自來水源之引進儲蓄，另於社區中層處設乙座中繼蓄水池，水源採間接提升方式，即先將低層處總受水池水源提升至此，再設置浦將水源提升至高層蓄水池，分別供各區住戶使用」，而長億公司未於全區每棟每戶設置光纖材質網路系統，給水系統亦未施作中繼池之事實，為被告所不爭執，且長億公司係委託仲琦科技股份有限公司於「綠葉山莊」社區各棟大樓各戶以設置同軸纜線設施之方式上網及自來水供水系統以設置受水池，經由抽水機加壓將水送至社區內之高架水塔之事實，已據本院履勘現場無訛（見前揭履勘筆錄），且有現場拍攝之照片三張、仲琦科技股份有限公司說明書、統一發票、電信費用收據在卷可稽，可知長億公司確實於「綠葉山莊」社區內是以同軸纜線材質設置電信網路設備及以受水池、抽水機裝設給水系統。雖辯護人辯稱：銷售圖冊配置圖上，僅約定社區內主幹管部分為光纖材質，並未承諾全區網路均採光纖材質云云，不足採信，但上開網路、給水系統設備縱與銷售時之廣告文宣、雙方訂約時所約定之內容及完工後現狀有所差詎，然此僅係被告未依契約內容給付之問題，難據此而推論被告有何施詐取財之意圖，況臺灣省自來水股份有限公司第一區管理處派員至綠葉山莊現場勘查結果，認該山莊雖未設置中繼池，但目前供水正常穩定，復有該處九十一年八月十六日台水一工字第０六一０００六八七八０號函在卷可參，顯難認被告於銷售當時即欲以不實之契約誘使自訴人購買，嗣後故意以削減設備之方式詐騙自訴人。
(十一)綜合上情，自訴人前揭指訴之事實，核其指訴內容或與契約內容及建築物實際現況有間，或係源由自訴人與被告就買賣契約書之解釋方式不同，然審酌自訴人指摘各點均未達喪失買賣標的物效能之程度，從而自訴人就上開各點若認與契約約定不合，應係另循民事訴訟途徑救濟，難認被告有何施用詐術，自訴人本此而自訴被告以上開詐術詐欺取財，尚有未洽，且查無其他積極證據足被告有何詐欺犯行，自不能證明被告犯罪，應為無罪之諭知。
五、本件自訴人ｎ○○、巳○○、Ｃ○○○、辛○○、ｓ○○、ｈ○○、Ｖ○○、子○○、ｄ○○、丁○○、Ｚ○○、ａ○○、Ｓ○○、地○○、ｊ○○、ｉ○○、宙○○、Ｊ○○、戊○○、午○○、ｏ○○、宇○○、己○○、Ｙ○○、卯○○○、ｑ○○、戌○○○、丑○○○、ｕ○○、ｋ○○、Ｆ○○、Ｗ○○、Ｒ○○、Ｎ○○、Ｍ○○、ｍ○○、Ｄ○○○、辰○○、ｂ○○、黃○○、ｒ○○、寅○○、Ｅ○○、ｔ○○、Ｐ○○、ｅ○○、Ｔ○○、Ｌ○○、乙○○、ｐ○○、ｇ○○、酉○○、未○○、Ｉ○○○、壬○○、Ｂ○○、Ｈ○○、玄○○、ｆ○○、Ｑ○○、Ｘ○○、Ｋ○○、癸○○、Ｏ○○等經合法通知，無正當理由不到庭，爰不待其陳述，徑為判決，併此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零六條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日
臺灣基隆地方法院刑事第二庭
法 官 汪 梅 芬右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後十日內，向本院提出上訴書狀，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
書記官 王 一 芳