臺灣高等法院刑事裁定 97年度抗字第171號抗 告 人即自訴人 戊○○
丁○○共 同自訴代理人 蔡志揚律師被 告 甲○○
丙○○乙○○上列抗告人等因被告等偽造文書等案件，不服臺灣臺北地方法院中華民國96年12月28日裁定（95年度自字第82號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
理 由
一、原裁定略以：㈠自訴意旨略以：被告即環宇公司之負責人甲○○、審核人員
乙○○、鑑定人丙○○三人前受臺北市信義區晶宮大廈都市更新會（下稱晶宮都市更新會）之委託，就座落於臺北市○○區○○段3小段285、289之1地號之土地及臺北市○○區○○路4段446號等建物（晶宮大廈）計52戶，為包括自訴人等在內之住戶進行勘估、鑑價，然甲○○卻容任不具專業估價資料之人員進行估價，而估價人員於估價時，明知無比較案例之確實地址，無法親自比較案例之現場實地勘察，卻仍在評估文書上為不實之細部資料與系數之登載，嗣於審議委員要求補正時，被告等為避免先前選用之比較案例遭排除，而使鑑定結果產生不同之結論，竟將估價書「個別因素調整率」項目下之「臨路寬度修正」、「建物屋齡修正」欄內之調整系數故意降低，此參考相同條件之不同比較案例資料所記載之調整系數值，即可見其矛盾。甚至，估價人員猶在無任何比較案例之情形下，即粗估地下一樓之價值為地面樓層之3分之1，縱事後被告等因都市更新委員會之要求補提地下一層之比較案例，然仍未交代其鑑定依據。此外，復有臺灣大華不動產估價師事務所之估價報告意見書、永慶不動產估價師事務所陳銘福估價師之查核鑑定，可證環宇公司製作之估價摘要書有許多明顯邏輯性不一致、錯誤，且非估價人員專業判斷空間，被告等純為配合結論拼湊相關數據，已違背其忠實鑑價任務，因而使戊○○所有門牌號碼448 號地下一樓、450 號地下一樓之土地於不動產換算成更新後權利價值粗估至少漏計1億多元，以及戊○○（門牌號碼448號地下一樓、450號地下一樓建物所有權人）、丁○○（門牌號碼446號地下二樓之建物所有權人）兩人所負擔之建物成本佔其所得之權利價值比例高出其他住戶甚多，明顯造成分配不均，因認被告等涉有業務上登載不實及背信罪嫌云云。
㈡經核：
⒈環宇公司於94年10月5 日出具估價報告意見書，因客觀上存
有部分瑕疵，歷經2 次修正後，曾分別於同年12月15日、同年12月22日提出2 個版本之估價報告，是本件被告等究否涉犯自訴人所指之犯罪，應以環宇公司補更後、最終之估價報告（即94年12月22日版）內容為斷。是自訴人所稱被告等明知其所擇用之比較案例，係參考臺北市政府地政處網站上公開之房地產交易價格簡訊（僅有座落街道名稱、概括範圍、構造種類、建築完成日期、總樓層及買賣移轉層次及面積、成交日期、總價、單價等項）而來，因無比較案例之詳細門牌資訊，根本無法依不動產估價技術規則第13條規定至現場勘察比較案例之使用現狀，卻仍在94年12月15日版之估價報告書為各項系數調整之登載，顯係故意杜撰不實之交易案例云云，因業經環宇公司於最終定版之估價報告中修正完備，估價人員已詳列比較案例之確切住址，且親往比較案例現場勘察，尚難再認上開鑑定報告有何登載不實之情形。至於被告於定案前所為之估價報告，縱有瑕疵，因乃鑑定報告製作完備之過程，尚難執此疏失，推斷被告等於進行本件鑑價之初，即有何出於登載不實或背信之故意。
⒉又觀諸環宇公司於94年12月22日出具估價報告，所採用之比
較法及收益法，係依不動產估價技術規則第18條、第28條之規定而來，是以被告等於鑑定本件標的價額時，採行之方式既為法所明定，尚非悖於專業妄為認定。自訴人雖主張其所有地下一樓之房地價值，至少應與二樓價值相當，有36萬餘元左右，絕非僅為地面層之三分之一而已一節，然參諸被告等於該估價報告中，已說明對於地下一層之部分，因考量倘採比較法判斷，恐因搜尋案例有其條件差異比較性難以滿足，故此部分係依市場定價模式評估，即參考不動產市場定價之慣例，對於地下一層之價格，以地面層基準價之三分之一評估等情，對照卷附宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告節錄內容、歐亞不動產估價報告書中說明欄所載、產經不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告書內容所示，足見該地下一層價值以地面層基準戶之三分之一估價一節，確屬業界鑑價之習慣；佐以被告乙○○所陳：因為晶宮大廈內門牌
446 號一、二樓為同一戶，分別鑑定之單價係50萬元和25餘萬元，自訴人等指訴之36萬餘元，應係一、二樓平均價格，非二樓鑑定價格等語，堪認自訴人等上開所稱，容有誤會。至於自訴人另對估價報告內所載「市調案例一、二、三」之「建物個別因素」之「其他因素修正」修正率及「市調案例一」中「基地個別因素」之「臨路寬度修正」修正率、「建物屋齡修正」修正率等數值提出質疑，然既未具體指訴此有何顯然失真之處，尚不能單以該結論非其所期，即否認其真正。
⒊從而，自訴人既未能提出具體事證，足資證明被告等出具之
估價報告，確有昧於專業衡量，意圖低估自訴人等建物價格，或故意加重所需負擔成本佔獲得權利價值比例，明知虛偽不實，卻違背所受公正鑑定委託義務，故為虛偽登載之情形，單以被告等於鑑定過程中，或有疏失、瑕疵，仍與刑法第216條、第215條、第342 條之構成要件有別，而難以該罪相繩。因認本件被告等之犯罪嫌疑，仍嫌不足，而駁回本件自訴等語。
二、抗告意旨略以：㈠本件估價人員於製作「更新前地下室建坪價比較案例及因素
調整表」時，尚不知市調案例之實際地址，既不知標的物實際住址，如何親至比較案例處所進行現況之勘察？如何填載「個別因素調整率」？既不知實際所在，如何得以判斷建材、樓層位置、建物屋齡、建物面積或外觀維護等情？而參諸被告所出具之估價摘要書，於「估價資料來源說明」內竟載有「本公司估價人員親自赴標的現場勘查」「本公司估價人員實地現場勘查」等語，益見其記載不實。再者，若取樣之比較案件住址於取得資料上存有困難，以致無法前往現場勘估者，被告等身為專業人員，本應另尋找其他可資比較之案例，豈可因資料取得困難而憑空捏造。又倘僅至附近為概括性之勘察，則應係屬「區域因素」之範疇，要不得記載於「個別因素」欄項。至於被告3 次提出之鑑定報告，其條件既有不同（按第1次沒有比較案例、第2次有比較案例卻不知實際住址、第3 次有比較案例且有實際住址），然其鑑定結果竟無二致，亦與常情有悖。何況，該鑑定報告並未說明評估地下一層之依據，泛以地面層之三分之一為估，更有疏失。㈡又刑法第215 條所稱「損害於公眾或他人」應係指客觀結果
而言，原裁定將之視為主觀意圖予以判斷，顯係增加該條所未規定之構成要件，顯有判決不適用法則之違誤。而被告等既明知登載有不實之情形，原裁定卻以係製作上之瑕疵，而否認被告等具有故意，自有未洽。且偽造文書行為，本質上乃即成犯，當不因日後是否有修正即得予以免責，何況被告歷次所提之3 份鑑定報告，均可能經都市更新審理委員會採為換股比例依據之可能，應認該3 份鑑定報告係各自獨立，原裁定將之僅視為一份鑑定報告，亦與事實未符。
㈢原法院既認被告等專業性有不足，且被告等明知無法至比較
案例處進行有關使用情況之勘察，所製作之鑑定報告亦有諸多明顯錯誤，被告等對於該鑑定報告有損害自訴人等權利之情，應有預見之可能，因認原裁定徒以被告等專業素養不足即否認渠等業務登載不實、背信之行為，尚非適法，爰依法提起抗告云云。
三、按刑法第215 條之業務登載不實罪，旨在保護文書之正確性，是所謂明知不實事項而登載，須以登載之內容反於事實之真實性而出於其「直接故意」者，始足當之；若行為人僅具有未必故意者，則不仍足以構成該罪（最高法院86年度台上字第831號判決參照）。另刑法第342條之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言。又該罪更以有取得不法利益或損害本人利益之意圖為必要，若無此意圖，即屬缺乏意思要件，縱有違背任務之行為，並致生損害於本人之財產或其他利益，亦難律以本條之罪。此外，倘非係出於故意而為違背其任務之行為者，縱因處理事務怠於注意，致其事務生不良之影響，亦僅係處理事務之過失問題，既非故意為違背任務之行為，自不負若何罪責（最高法院49年台上字第1530號、30年上第1210號、22年上第3537號判例參照）。
四、經查：㈠晶宮都市更新會對於台北市○○區○○段三小段285等2筆地
號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新權利變換計畫有關鑑價報告事宜，曾以晶宮都市更新會名義，委請產經不動產鑑定顧問股份有限公司、歐亞不動產鑑定股份有限公司、環宇不動產鑑定股份有限公司等三家分別先行製作估價報告，嗣於92年7月7日再經都市更新會討論後，決議以環宇不動產鑑定股份有限公司之鑑價結果作為該會權利變換之基準，有台北市信義區晶空大廈都市更新會第9 次理事會會議紀錄、上開三家公司各自出具之估價報告書在卷可參。而觀諸上開三家各自製作之估價報告，對於地下一層之價值，均係以地面層價值之三分之一評估，而產經、歐亞公司所估價值僅16餘萬元，甚至較環宇公司所估之17餘萬元價值為低。顯見晶宮都市更新會依據環宇公司所為之鑑價結果作為該會權利變換之基準，對於自訴人而言，並無不利益之情形。至於自訴人個人另委請臺灣大華不動產估價師事務所、永慶不動產估價師事務所陳銘福估價師對於所有地下一層進行評估，其估價結論或較有利於自訴人，然該晶宮大廈之更新重建，既係以全體住戶之共同利益為基礎，所依憑之估價報告，自應經晶宮都市更新會多數決意見決之，上開自訴人委請之估價報告，既欠缺多數決之意見支持，自不能任憑私人另委託之鑑價結論，即持以推翻原具有多數決基礎之估價報告，何況該等估價報告中所質疑之環宇公司以地面層三分之一價值評估地下一層一節，已有其他鑑定公司如產經不動產、歐亞不動產等採取相同作法，參以環宇公司對於地下一層之評估，首次於94年10月5 月提出之估價報告，雖係直接註明係依地面層三分之一價值評估，未製作地下室比較案例及因素調整表，嗣因都市更新會要求載明比較案例，環宇公司乃於94年12月15日提出更正之估價報告，新增並製作「更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」，其中比較案例二、三有詳列明確地址，於市調案例一中則略載「台北市○○區○○路1 段（忠孝敦化站附近）」，後再因都市更新會要求載明比較案例之詳細地址，環宇公司乃於更正後，即於同年12月22日提出完整之估價報告，除於原「更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」，補正市調案例一實際地址為「台北市○○區○○路1 段49巷10號（忠孝敦化站附近）」外，另在「更新前樓層差價分析原則」項下，增列「因搜尋案例有其條件差異比較性難以滿足，故仍依市場定價模式評估」等語，益見被告等所出具之估價報告，對於地下一層，本係以市場定價慣例估之，僅於首次提出之估價報告未明顯告知該三分之一係市場定價慣例而已，嗣雖受都市更新會要求進行市調案例比對，然因採用比較法有其困難，故仍回歸以市場定價慣例之評估。對照被告乙○○於原審95年12月28日準備程序所陳：渠等現場看的時候已經被圍籬圍住，而且該大廈是 921的紅標建築，有立即的危險，渠等沒有辦法進入等語，亦徵被告等既無法實地進入確認晶宮大廈地下一樓之情形，顯難明確區分其與比較案例差異之處，故被告等最後選擇依業界鑑價之習慣為之，尚非可認係在未經取捨、毫無憑據下所為。何況，依環宇公司94年10月5 月提出之估價報告，其「更新前樓層差價分析原則」項下，復載明樓上層住宅價格介於22萬餘元至26萬餘元之間，並特別說明仁愛路4 段446之1、之2號及450號、450之1號部分，因係同屬一人所有，且考量其店面設計為1+2樓，始列其平均價為36餘萬元左右等語（1樓50萬元，2 樓25餘萬元），亦見自訴人所有地下一層約17萬逾元之價格，與一般二樓之價值20餘萬元，差距亦不大。
㈡另依環宇公司於94年10月5 日出具之估價報告書所示，其中
「更新前住宅建坪比較案例及因素調整表」等資料內所載之市調案例，既均載有明確地址，尚未見有何登載不實之處。至於環宇公司於94年12月15日出具之估價報告中所增製之「更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」，對於市調案例一之所在，記載「台北市○○區○○路1 段（忠孝敦化站附近）」等語，估價人員並有至該處勘察，雖自訴人認該估價人員並無親自勘察該不動產本身條件，其在上開比較案例及因素調整表中所載之「個別因素」即有不實，然參諸環宇公司最後於12月22日出具之估價報告，已於「更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」中，補正市調案例一實際地址為「台北市○○區○○路1 段49巷10號（忠孝敦化站附近）」，甚至，被告等之估價報告，對於地下一層之估價，係依市場慣例所為，既非適用比較法，縱認比較案例有不適宜之處，對於地下一層之評估，亦無重大影響或有致生損失之虞，尚與業務登載不實罪所指「須足以生損失於公眾或他人」之要件未合。
㈢自訴人指摘本件鑑定人員即被告丙○○於製作估價報告書時
，並不具不動產估價師資格一節，僅係因自訴人於不動產公會會員查詢網站上查無丙○○之資料之故，然參照不動產估價師法第44條所定：若於該法（於89年10月4 日公布，並自公布日起施行）施行前已從事不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年等語，參以該環宇公司出具之估價報告上所載進行勘估日期為92年6 月23日進行勘估，且係在被告丙○○94年8 月離職前製作完成，此業據丙○○於96年5 月31日準備程序時供述在案，復有丙○○勞工保險資料在卷可參，可見斯時仍在法律准許丙○○繼續執業之期限內。
㈣從而，自訴人就地下一層之部分，固對被告等所為之估價報
告結論有所不服，然該估價報告既係參照市場慣例予以評估，而非採比較法，是縱認被告等對市調案例之個別因素所載不實，對於自訴人而言，要無致生損害之虞。此外，復查無其他積極證據足以證明被告等有自訴人所指登載不實、背信之故意，應認不能證明被告等犯罪。
五、原審認被告等犯罪嫌疑不足，而依刑事訴訟法第326條第3項裁定駁回自訴，經核其認事用法及證據取捨，均無違誤。自訴人抗告書以上情指摘原裁定不當，難認可採，抗告為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第412條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
刑事第二庭審判長法 官 呂丹玉
法 官 李麗玲法 官 林恆吉以上正本證明與原本無異。
不得再抗告。
書記官 陳盈璇中 華 民 國 97 年 3 月 4 日