臺灣高等法院刑事判決 99年度上易字第2360號上 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被 告 邱建仁
張伊婷上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣桃園地方法院98年度易字第1034號，中華民國99年9 月7 日第一審判決（起訴案號：臺灣桃園地方法院檢察署98年度偵續字第154 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
理 由
一、本案經本院審理結果，認第一審判決對被告邱建仁等為無罪之諭知，核無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。
二、檢察官上訴意旨以：告訴人即證人林丕嘉於檢察官偵訊時陳稱：「被告說我們有時間去查證，但是他只有到我家3 個晚上，隔天就簽約了，我根本沒有時間去查，而且我跟他交易都很久，也是相信他，所以才沒有提防到他會不告知我有問題的部分。」等語；於原審證稱：「我跟代書買房子，代書有國家發給的執照，如果我跟代書買房子都有問題，叫我如何去防，我也想像不到代書會竊佔2 筆現有土地，還有違建存在，我才沒有疑心」等語；告訴人之妻游牡丹於原審證稱：「我有跟邱建仁說你還沒有把平面圖、土地謄本等資料調給我看，但我先生跟我說，邱建仁幫我們辦這麼多，要相信他」等語，均顯示告訴人林丕嘉與被告間曾有特別之信賴情誼，原審漏未審酌及此，遽以常情認一般購屋者對於買賣土地、建地，因金額龐大，態度必然謹慎，對於各項資訊必盡調查之能事，因而認定被告並未隱瞞買賣標的物為違建及佔有公有土地之情事，難認原判決妥適，請撤銷原判決，另為適當之判決。
三、經查：㈠上訴意旨執以證人林丕嘉、游牡丹之上揭證詞，作為本件上
訴之依據，惟查上揭證詞之憑信性如何、對於本案事實認定之關連性如何，業據原審調查詳實並於原判決理由中逐一說明證據取捨之心證，上訴意旨猶執前詞提起上訴，尚非可採。
㈡復查，建物之登記面積，乃對一般大眾公開而得以查詢之事
實，而本件買賣復為實物買賣，因此，在買賣標的有增建之情形，買受人本得透過公開之管道而查悉，並進而比對實物與登記情形，本件買賣契約既為實物買賣，且買賣標的之建物登記面積亦載明於契約書中，已難遽認被告有隱匿「買賣標的有增建」之可能，買受人得為而輕率不為，縱使因此有資訊誤差，已難認被告有何施以詐術之行為，至買受人「不為」之原因是否「信賴對方」亦無不同，從而，上訴意旨以「告訴人因與被告有特別信賴情誼」，遽而推論「被告有隱匿事實之詐術」，依上揭說明，尚非的論。況且，依本件不動產買賣契約書載明：「買賣不動產標○○○鄉○○段67地號90.12 平方公尺即右地上建物建號12號全部」，衡情係有賴土地與建物相關登記資料在場作為依憑，始能明確填戴，如此，被告邱建仁所辯：簽約之際有拿出房地謄本、告訴人還就此事項作討論乙節，即有所據，是公訴意旨主張被告有隱瞞交易標的部分為違建乙節，已難遽認。上訴意旨猶執前詞而提起上訴，即無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第373 條、第368 條，判決如主文。
本案經檢察官邱美育到庭執行職務中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
刑事第十二庭 審判長法 官 蔡永昌
法 官 王美玲法 官 王梅英以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 楊麗娟中 華 民 國 100 年 10 月 18 日附件臺灣桃園地方法院刑事判決 98年度易字第1034號公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被 告 邱建仁 男 57歲（民國00年0月0日生）
身分證統一編號：Z000000000號住桃園縣○○鄉○○路○號張伊婷 女 56歲（民國00年00月0日生）
身分證統一編號：Z000000000號住桃園縣○○鄉○○街1之8號4樓上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（98年度偵續字第154號），本院判決如下：
主 文邱建仁、張伊婷均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告邱建仁、張伊婷為夫妻，均明知登記於張伊婷名下門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○○號房屋（即桃園縣○○鄉○○段12建號建物，座落於同段67地號土地，下分別稱系爭建物、土地），曾經全部翻修重建，實際總面積為275.13平方公尺，大於民國84年12月8 日第1 次辦理建物登記時之總面積143.06平方公尺，且超出部分因未申請建照無法辦理登記，亦即該屋有近2 分之1 部分屬違章建築，有遭主管機關拆除之風險，而上開重建後房屋，更占用到桃園縣政府所有桃園縣○○鄉○○段65、66地號之土地。詎邱建仁、張伊婷共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，於92年3 月底，共同前往林丕嘉桃園縣○○鄉○○路○○○ 號住處，利用林丕嘉及其妻游牡丹曾多次委託辦理抵押權塗銷、所有權登記、聲請使用執照等事宜所建立之信賴關係，刻意隱瞞上開房地存有違建及占用公有土地等足以影響購屋意願之交易重大訊息，向林丕嘉遊說購買上開房地，致林丕嘉陷於錯誤，誤認該屋全部為合法建築，而於92年4 月16日，在桃園縣○○鄉○○○路○○號邱建仁所開設之代書事務所內，由邱建仁擬定契約條文，由張伊婷與林丕嘉之代理人游牡丹就上開房地簽訂不動產買賣契約書，約定價金為新臺幣（下同）1160萬元，林丕嘉同時交付發票人為牡丹食品有限公司，面額為160 萬元之定金支票1 紙。嗣林丕嘉察覺有異，要求解除契約，然邱建仁、張伊婷逕持該支票向臺灣桃園地方法院提起給付票款之訴訟，並進而聲請強制執行，林丕嘉始知受騙。因認被告2 人係犯刑法第339 條第1 項詐欺罪嫌等語。
二、證據能力：按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信之情況者外，得為證據；被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條第1 項、第159 條之1第2項、第159 條之5 分別定有明文。次按刑事訴訟法第159 條第1 項規定：「被告以外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據」；其立法本旨係以證人於審判外之言詞或書面陳述，屬於傳聞證據，此項證據，當事人無從直接對於原供述者加以詰問，以擔保其真實性，法院亦無從直接接觸證人而審酌其證言之憑信性，違背直接審理及言詞審理之原則，除具有必要性及信用性情況者外，原則上不認其有容許性，自不具證據能力；至所謂具有必要性及信用性情況者，例如刑事訴訟法第
159 條之1 、之2 、之3 、之4 、之5 情形，仍例外認其有證據能力，然此乃係指法院未於審判期日傳喚相關證人到庭，案件僅能依靠該等證人於審判外之陳述以為判斷之情形，始需就該等審判外供述證據嚴格依照刑事訴訟法第159 條之
1 至之5 所定要件一一檢視各該證人之供述，作為證據之資格。倘法院已經依據當事人聲請傳喚證人到庭接受檢辯雙方之交互詰問，則法院既已透過直接、言詞審理方式檢驗過該證人之前之證詞，當事人之反對詰問權亦已受到保障得以完全行使之情況下，該等審判外證據除有其他法定事由（例如：非基於國家公權力正當行使所取得或私人非法取得等，而有害公共利益，即以一般證據排除法則為判斷），應認該審判外供述已得透過審判程式之詰問檢驗，而取得作為證據之資格，亦即其審判外供述與審判中供述相符部分，顯然已經構成具備可信之特別情狀，當然有證據資格（實務上之作用常為引用該等陳述與審判中陳述相符，強化該證人供述之可信度），其不符部分，作為檢視審判中所為供述可信與否之彈劾證據，當無不許之理，甚者，其不符部分倘係於司法警察、檢察事務官調查中之供述，作為認定被告犯罪與否之證據，亦僅需依照刑事訴訟法第159 條之2 規定，斟酌其審判外供述作成外部環境、製作過程、內容、功能等情況認為之前供述較為可信，即可取得證據資格，而作為認定事實之證據資格（最高法院94年度台上字第2507號、95年台上字第2515號判決參照）。茲就卷附認定被告邱建仁、張伊婷2 人犯罪事實有無之屬傳聞證據之證據能力，分述如下：
㈠查證人游牡丹、共同被告邱建仁、張伊婷於偵查中基於證人
之身分向檢察官所為之證述（臺灣桃園地方法院檢察署96年度偵字第9365號卷【下稱偵字第6395號卷】第4 頁至第13頁），屬被告以外之人於審判外所為之陳述，依刑事訴訟法第
159 條第1 項規定，雖屬傳聞證據。然現階段刑事訴訟法規定檢察官代表國家偵查犯罪、實施公訴，依法其有訊問被告、證人及鑑定人之權，證人、鑑定人且須具結，檢察官偵查中向被告以外之人所取得之陳述，原則上均能遵守法律規定，不致違法取供，其可信度極高，是以，刑事訴訟法於92年
2 月6 日修正時，即為兼顧理論與實務，以該法第159 條之
1 第2 項規定，除顯有不可信之情況者外，得為證據。本院審酌前開證人於檢察官訊問時，分別經檢察官諭知證人有具結之義務及偽證之處罰並命朗讀結文具結擔保其證言之真實性後，以證人身分於檢察官面前完整、連續陳述經歷，且查無違法取證之瑕疵存在，是非出於顯有不可信之情況，依刑事訴訟法第159 條之1 第2 項之規定，自均得為證據。至告訴人林丕嘉於偵查中向檢察官所為之指述（偵字第6395號卷第4 頁至第13頁、第206 頁至第210 頁；97年度他字第4236號卷【下稱他字第4236號卷】第25頁至第26頁），均未經具結，依刑事訴訟法第158 條之3 之規定，均無證據能力。
㈡次查，證人林丕嘉、游牡丹業經本院於審判期日傳喚到庭直
接言詞審理，行交互詰問程序檢視其證詞之憑信性，次予被告詰問之機會，再提示前揭證人警詢筆錄要旨由被告依法辯論，揆諸前揭最高法院判決要旨，證人林丕嘉、游牡丹於警詢時及偵查中檢察事務官詢問時所為之證述（臺灣桃園地方法院檢察署94年度他字第791 號卷【下稱他字第791 號卷】第3 頁至第6 頁、第13頁至第14頁；96年度他字第222 號卷【下稱他字第222 號卷】第14頁至第16頁、第39頁至第42頁、第64頁至第67頁、第72頁至第75頁；98年度偵續字第154號卷【下稱偵續字第154 號卷】第63頁至第66頁），與審判中相符者，顯然已經構成具備可信之特別情狀，當然有證據資格，而有證據能力。至渠等前述與審判中不符者，亦得作為檢視審判中所述可信與否之彈劾證據。
㈢末查，卷附其餘之據以認定被告2 人犯罪事實有無之屬傳聞
證據之證據方法，當事人於本院審判中均同意作為證據，本院審酌各該證據查無有何違反法定程序取得之情形，亦無顯有不可信與不得作為證據等情，故認為適當，是均為有證據能力，合先敘明。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第
154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。再按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字第816 號、76年台上字第4986號判例參照）。
四、本件公訴人認被告涉犯刑法339 條第1 項之詐欺取財罪嫌，無非係以證人即告訴人林丕嘉、游牡丹之證述及土地登記申請書、桃園縣政府工務局使用執照、桃園縣○○鄉○○段第
65、66、67地號土地及第12、485 建號建物之登記謄本、不動產買賣契約書、96年1 月12日桃園縣政府財產字第0950396934號函、桃園縣縣有房地土地租金收入繳款書、96年4 月19日蘆竹地政事務所建物測量成果圖、地籍圖謄本、97年8月27日、同年10月2 日桃園縣政府公違字第0970278368、0970326835號函、支票及退票理由單、本院桃園簡易庭93年度桃簡上字第952 號、本院94年度簡上字第34號、96年度訴字第59號民事案件卷附卷證、成屋買賣契約書範本併附建物現況確認書等資料各1 份資為論據。訊據被告邱建仁、張伊婷2 人均堅決否認有何詐欺犯行，被告邱建仁辯稱：我承認就系爭房地有與林丕嘉簽訂買賣契約，該契約是以所有人張伊婷之名義訂定，雖買賣契約對於占用公有地、違章建築等情沒有明確約定，從外觀上也看不出來部分是違章建築，然就占用公有地部分，簽約前我與林丕嘉他們磋商時，就告知他們房屋有部分占用公有地約1 坪多，但左鄰右舍也有占用，大家都是這樣使用，將來他們也可以向政府承租或買賣。另就違章建築部分，在簽約時，我依照權狀所載面積寫在契約書上，忘了是林丕嘉還是游牡丹問我43點幾平方米換算是幾坪，我說只有13、14坪，林丕嘉還是游牡丹說怎麼看我的房屋都應該有20幾坪，我這時候說後面是增建，是沒有申請建築執照，因此他們都知道這件事，才跟我簽約，簽約時林丕嘉他們也一定都有看到權狀，因為房屋雖然是我的，但我寫契約也一定要拿權狀出來，契約書也有寫是按現況點交。
6 年前我以1,160 萬元賣給林丕嘉後，經過6 年多來的折舊，我的房屋後來以1,120 萬元轉賣李王美菊，顯然與林丕嘉這次買賣過程中，我的售價相當合理，並沒有從中得到利益，也沒有不法所有意圖。被告張伊婷則係辯稱：在邱建仁與林丕嘉他們買賣房屋過程中，我有時雖然在場，但買賣內容都是邱建仁與林丕嘉他們兩人在商談，我則是與游牡丹在旁邊泡茶聊天，有關房屋的價格與坪數等，邱建仁應該有跟林丕嘉說等語。
五、經查：㈠被告邱建仁與林丕嘉於92年4 月16日簽訂不動產買賣契約，
買賣契約之出賣人名義係以系爭房地之所有權人被告張伊婷為之，將張伊婷所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○號之系爭土地，及其上同段12建號房屋之系爭建物，售予林丕嘉。系爭建物之建物登記謄本記載合法登記之每層面積分別為第一層46.26 平方公尺、第二層44平方公尺、第三層44平方公尺、騎樓8.8 平方公尺。然除系爭建物外，實際建物有將近2分之1 係不能辦理保存登記建物之違章建築，此違章建築部分嗣經編定為桃園縣○○鄉○○段485 建號，每層面積分別為第一層35.43 平方公尺、第二層48.32 平方公尺、第三層
48.32 平方公尺、屋頂突出物14平方公尺、騎樓0.55平方公尺，並占用桃園縣政府所有○○○鄉○○段65、66地號土地。林丕嘉、游牡丹於簽約後即行依照買賣契約之約定，交付票面金額160 萬元支票1 紙（發票人係牡丹食品有限公司、付款人臺灣中小企業銀行、支票號碼ARO557543 號、發票日期92年4 月22日）予被告邱建仁，該支票屆期未兌現，買賣契約更經林丕嘉解除，再於94年10月1 日張伊婷始行向桃園縣政府辦妥占用桃園縣○○鄉○○段65、66地號土地之租賃程序，復系爭違章建物經桃園縣政府公告列為拆除標的等情，為被告邱建仁、張伊婷所自承，且有證人林丕嘉、游牡丹指述為憑，並有土地登記申請書、桃園縣政府工務局使用執照、桃園縣○○鄉○○段第65、66、67地號土地及第12、48
5 建號建物之登記謄本、不動產買賣契約書、96年1 月12日桃園縣政府財產字第0950396934號函、桃園縣縣有房地土地租金收入繳款書、96年4 月19日蘆竹地政事務所建物測量成果圖、地籍圖謄本、97年8 月27日、同年10月2 日桃園縣政府公違字第0970278368、0970326835號函、前揭支票及退票理由單、本院桃園簡易庭93年度桃簡上字第952 號、本院94年度簡上字第34號、96年度訴字第59號民事案件卷附卷證各
1 份在卷可稽，是系爭房地確有占用桃園縣○○鄉○○段65、66地號之桃園縣政府所有土地，及買賣標的之實際建物包含桃園縣○○鄉○○段485 建號建物，為不能辦理保存登記之違章建築等情之事實，首堪認定。
㈡查證人林丕嘉雖於警詢至本院審理時證稱：當初購買系爭房
地係受欺騙，因為我以前房地買賣、過戶、辦理工廠登記都由邱建仁代辦，我沒有疑心邱建仁房屋會竊佔兩筆縣有土地還有違建存在，本件違章建築與本體也無法區別，邱建仁與張伊婷都沒有將系爭房地之權利現況告訴我及游牡丹，邱建仁就只說他要將整棟賣我，房屋價格我是用總價計算，從邱建仁來我家找我到簽約期間很短，我當時有筆錢，我跟游牡丹說買貴一點無所謂，我沒有調閱系爭房地之登記謄本，也沒有向邱建仁詢問該房地有妨礙權利行使之情事，也沒有請邱建仁提出登記資料，也沒有打聽系爭房地附近之房價，是簽約後隔日游牡丹到菜市場說房屋有問題，有違章建築，我們才去調閱登記資料，並且向邱建仁要求要換代書送件等語。另證人游牡丹於偵查至本院審理時證稱：系爭房屋買賣過程，大部分是邱建仁在跟我先生林丕嘉談，我有要求邱建仁將登記資料調給我們，但林丕嘉說要相信邱建仁等語。然按房屋購買過程，看屋、詢價、比價、討價還價、契約審閱、正式簽約、辦理貸款、登記、點交等程序每每多耗時間、勞力、費用，甚而多方尋覓磋商後歷經月餘、甚而年餘，仍不得1 屋之成交，原因無他，蓋此等交易涉及土地與其上建物金額與標的均大，金額動輒千百萬甚且上億，於個人資金調度與財務健全與否有極為嚴重之影響，復購買標的為住居者安身立命及通常係下一代人格養成、成長之所在，又涉及購買標的將來價格高平跌落，資金投入得否順利回收或慘遭套牢，考慮因素甚多甚繁，非屬尋常交易，購買態度必將謹慎又小心，於個人能力可行之範圍，對於各項資訊必盡調查之能事，而土地與建物登記資料調閱之程序簡單、費用低廉、需時不長，又對於土地與房屋之編號、地目、面積、層次面積、公告現值、所有權登記日期、登記原因、所有權人、權利範圍及抵押權等他項權利設定之土地與建物資訊等項，記載甚詳，此為我國人民具有一般常識者共同知之，是除手頭資金甚多甚為浮濫，或時值劇烈嚴重之通貨膨脹，亟須投資換取保值之資產不可，或其他緊急重大之特殊情事，房屋購買別無草率而為之餘地，土地與建物登記資料亦為購屋者所查閱資訊之首要者。查證人林丕嘉於購買房屋前，已有多次委託被告邱建仁購買房屋與土地之經驗，本件購屋前亦親自前往系爭房地實際觀屋，已如前述，再據其於本院審理時證稱：「（【你】土地過戶辦過幾次？）實際情形我一時無法回答，應該不只一次」、「（房屋過戶手續辦過幾次？）我知道最少有兩間」、「（你買屋、買地，房屋及土地是如何找到的？）我大部分都是自己出外看」、「（跟屋主或地主談價格時，會不會問房地或土地幾坪？）我一定會問」、「（如果沒有標示，你自己會不會問房屋土地幾坪？）會」、「（是否按照房屋或土地幾坪，看地主或屋主出價一坪多少錢，你來看評估他的出價是否合理？）是」、「（以前買房屋時，你有沒有去查閱房地的登記情形？）代書會幫我處理，代書會幫我調閱」等語（本院卷第113 頁與該頁背面），顯見證人林丕嘉與一般購屋者同，購買房屋前，均將先行調查該屋坪數與每坪合理價格若干，經由專業之土地代書調閱土地與房屋登記資料，藉此評估土地及房屋之合理價格，是於個人能力可行之範圍盡資訊調查之能事，對房屋買賣過程亦屬了然於胸、知之甚詳。
㈢然查，證人林丕嘉自稱未發現系爭房地占用公有地、違章建
築等情，據其自稱亦未調閱系爭房地之登記謄本。然本件買賣金額既達1,160 萬元，金額甚高，證人林丕嘉稱於購買系爭房地前，未自行或委由代書進行調閱土地及建物登記資料之首要調查，亦一反其過去購屋均由代書調閱土地及建物登記謄本之購屋態度，是本次購屋核與其個人及一般購屋者之購屋經驗相較，迥不相符，所言是否可信？已然有疑。再據證人林丕嘉於本院審理時證稱：「（你與你太太在看屋時，有無主動問及該房地有無設定抵押權或有妨礙權利行使之情形？）沒有」、「（在簽約前，被告二人有無出示任何有關該房地之文件給你及你太太檢視）都沒有」、「（為何都未向被告二人請求提供該房地之文件以供檢視）我之前買賣、過戶、辦理工廠登記都由邱建仁代辦，因為我相信他，才會被他詐騙」等語（本院卷第110 頁背面），縱如證人林丕嘉所述其與被告邱建仁前有多次委任關係，然本件被告邱建仁既係立於出賣人之地位，非比過去純係受買賣方委任送件代辦不動產登記之代書身分，證人林丕嘉對此節既已明確知之，自行或委由代書調閱土地及建物登記資料並無甚困難，何以未思及此事，自行調閱？甚未提出請求，要求被告邱建仁為其調閱？是否係因證人林丕嘉已然調閱系爭房地之登記資料，故而無須就系爭房地有妨害權利行使向被告邱建仁詢問，亦未請求被告邱建仁提出登記資料，實為有疑。復就向被告邱建仁出價之依據，證人林丕嘉自稱：「（邱建仁帶你去看屋時，看的過程都沒有跟你說過一層樓板面積總共建坪幾坪嗎？）沒有」、「（按照你買房地的經驗，你去看的結果能否約略估計一層樓板多少坪？）因為那裡有隔間，不是所有面積都在我視線範圍，我無法大約計算出來」、「（從房屋的外觀有辦法估計嗎）沒有辦法，因為都被包圍住」、「（他也沒有跟你說房屋多大、土地多大）沒有」、「（所以你在不知道房屋及土地有多大，也不知道附近的行情多少的情形下，就直接按照你的經驗出價800 到900 萬的價格）對，我是憑實地他帶我看的全部，我認為有那個價值而做的決定」等語（本院卷第114 頁），依其所述，其竟僅憑以肉眼估測系爭房地現場之概括印象，對於系爭房地之精確坪數全然未予調查之情況下，即行估測、出價並因此與被告邱建仁等達成買賣合意，其中過程實與其個人購屋前均由代書調閱登記資料，因之調查買賣標的坪數，是了解登記實況之個人購屋經驗大相逕庭，與一般購屋者購屋常態又核不合。另證人林丕嘉所言前情，經檢察官質之，稱：「（至少到簽約時，總是會想要看一下該房地的權狀及登記謄本，為何都沒有要求被告二人出示？）簽完約隔天我們就有要求，因為簽完約的隔天我太太去菜市場，有人就說邱建仁的房屋有問題，邱建仁的為人也有問題，所以我跟我太太及我大哥就一起去找邱建仁，要求換代書去辦過戶手續，只要能夠合法，買賣價格一毛錢都不減」等語（本院卷第110 頁至第111 頁背面），以其前有不只1 次之土地過戶經驗，亦有至少2 間之房屋過戶經驗，已如前述，依其所稱，其與游牡丹2 人竟係簽約後碰巧為人提醒，始行思及應調閱土地及建物之登記資料，實有違常，難信為真，徵諸證人游牡丹於本院審理時證稱：「（妳跟妳先生會不會討論出價是依據什麼標準來出價？）我先生跟我說過邱建仁希望能賣好價位，有關那帶的房子因為我經常跑到市場有聽到人家說那帶房子的價位不好，但我沒有問是多少，我就跟我先生說價位太高就不要買了」等語（本院卷第116 頁背面），顯然游牡丹於購屋前即已在市場聽得該屋市況，則游牡丹聽得市況之原因為何？若非有意購屋，故而主動向人打聽，或他人知彼等有意購屋，故而告知該屋市況，要已尋無他故，甚難想像游牡丹聽得該屋市況，又係因巧遇機緣、偶然聽見所致。從而，游牡丹若於購屋前即已在市場打聽得該屋市況，何以依彼等所述，竟對於出價之重要依據－系爭房地之確實坪數，未調閱登記資料查察之？更顯有疑。再據證人游牡丹於本院審理時證稱：「（在簽約之前，邱建仁或張伊婷有沒有出示該房地之權狀或登記謄本給你們看過）沒有」、「（你說他可能有拿出來寫，你不會好奇想要看他拿出來的權狀嗎）我有跟邱建仁說你還沒有把平面圖、土地謄本等資料調給我們看，但我先生跟我說，邱建仁幫我們辦這麼多，要相信他」等語（本院卷第116頁背面），顯然游牡丹於購屋前已思及登記資料調閱之必要性，且向林丕嘉提醒之，非如證人林丕嘉所述係簽約後至市場為他人提醒始行思及，是證人林丕嘉所言與此亦顯不符，則證人林丕嘉所言於簽約後始行思及應調閱登記資料云云，目的為何？是否為掩飾其於簽約前，早已思及是已然調閱登記資料之事？仍為有疑。又證人林丕嘉雖於本院審理時稱：我購買系爭房地時有筆資金，所以不在意何時付多少錢等語（本院卷第112 頁），然細譯其購買系爭房地之動機，據其證稱，僅為：「（本案你購買該房地之總價額為1160萬元，該價額甚高，為何純粹相信被告二人之說詞？）因為他們第一次到我家就有說他的苦衷，說他生意不好，有壓力在，想把房子賣掉，想到國外發展，我能夠瞭解這個苦衷，我也是跌倒後爬起來的人，我跟我太太說價錢高一點買無所謂，以後小孩子要做生意也可以有一個店面，而且我就是給邱建仁辦過好幾件，所以我才相信他，才沒有去查」等語（本院卷第110 頁背面），是依其所言，其購買系爭房地並無絲毫壓力，亦無非購買系爭房地不可之重大理由，反係被告邱建仁經濟困窘，另謀出路，受有經濟與時間之雙重壓力，是兩相比較，被告邱建仁尚能推拒林丕嘉800 至900 萬元之出價，磋商得1,160 萬元之成交價格，證人林丕嘉更有餘裕前往系爭房地附近明查暗訪，並委託代書或其他專業人士將系爭房地各項資料澈底調查，俟得合理價格，好整以暇與被告邱建仁磋商、議價，絕無在未調閱登記資料，因之不明系爭房地坪數所折算之合理價格之情形下，貿然出價成交之必要，參照其原於警詢及偵查中所稱邱建仁前往其住處表示賣屋係於
92 年3月間（他字第791 號卷第5 頁、第13頁），與簽約時
92 年4月16日相去約1 個月許，期間證人林丕嘉對於系爭房地非不能進行調查，然依其所稱，其不惟未曾調閱相關登記資料，亦不曾請被告邱建仁提供，更未曾至系爭房地附近打聽詢價，綜合其所言購屋情狀，宛如兒戲，且全然未維護自身利益，所言情狀在在與其個人及一般購屋者之經驗存在極大差距，已使本院難信屬實。反令本院信以其與游牡丹經被告邱建仁等拜訪後萌生購屋意願，游牡丹於簽約前已然至市場打聽得系爭房地市況，其更早已調閱登記資料，詳閱系爭房地之編號、地目、面積、層次面積、公告現值、所有權登記日期、登記原因、所有權人、權利範圍及抵押權等他項權利設定之土地與建物資訊等項，故而未請求被告邱建仁為其調閱，亦未詢問被告邱建仁系爭房地有何妨礙權利行使情事，嗣更實際看屋，由其依照系爭房地之坪數等情狀，向被告邱建仁出價，經討價還價後，因而成交之事實，較為合理。因之，苟證人林丕嘉與游牡丹確有調閱系爭房地之登記資料，復實際前往系爭房地看屋，對於系爭房地存在之違章建築等情應可知之，自無因受詐術而陷於錯誤之情可言。至被告邱建仁雖稱：於簽約當日不知是林丕嘉還是游牡丹，有問我
43 點 幾平方米換算是幾坪，我告知只有13、14坪，林丕嘉還是游牡丹說怎麼看都應該有20幾坪等語（本院卷第310 頁背面），然林丕嘉或游牡丹於簽約時有此一問之因，即有可能係閱覽登記資料，經核對看屋現況後，心生疑問，為求審慎起見，故向被告邱建仁再次確認，或以此問探詢被告邱建仁之反應，視被告邱建仁是否因有違章建築之故，願意就彼等已然談妥之價格，主動減價求售，是均有明知故問之可能，自不足確實引為林丕嘉及游牡丹於簽約前對於登記資料全然未知之認定。
㈣再查，就被告邱建仁書寫不動產買賣契約書之情景，證人林
丕嘉於本院審理時係稱：「（你【林丕嘉】簽約時你跟你太太是否都在我【邱建仁】辦公室簽約？）對」、「（簽約時我憑什麼東西寫契約？）你只有拿契約書寫」、「（有關房子建號及土地地號都是他【邱建仁】憑記憶寫下去的嗎？）我不知道，都是他一手在寫」等語（本院卷第111 頁與頁背面），是依其所述，係斬釘截鐵肯定於簽約之際被告邱建仁未取出系爭房地之登記資料等件，僅取出買賣契約書就各項欄位加以填寫，然同一事實，據證人游牡丹於本院審理時證稱：「（簽約當天邱建仁或張伊婷有沒有出示該房地的權狀或登記謄本？）他可能有拿出來寫，但是他沒有拿給我們看」等語（本院卷第116 頁背面），是依其所述，係有被告邱建仁取出系爭房地之登記謄本，以填寫買賣契約書欄位之情事，核證人林丕嘉所述與證人游牡丹又有不合，以本件不動產買賣契約書載明：「買賣不動產標○○○鄉○○段○○○號
90.12 平方公尺即右地上建物建號12號全部」之事實，衡情係有賴土地與建物相關資料在旁參酌為憑，填寫始能完全正確無誤，由是，似見被告邱建仁辯稱：「（你的實際建坪跟登記的建坪是不一樣的，你為何不跟【林丕嘉】他說？）有說，簽約當時他有看到權狀，權狀是記載平方米，我有換算成幾坪給他們夫妻聽，他們聽了之後就說為何權狀坪數比較小，我有跟他們解釋前面的部分是合法的部分，後面是增建的部分」、「（所以你就是跟他說建物實際樓板面積是幾坪嗎）是，簽約也一定有拿權狀出來」等語（本院卷第114 背面），是簽約之際，其必然取出系爭房地之登記資料以填寫買賣契約書，證人林丕嘉、游牡丹當下均有過目系爭房地登記資料乙事，並非虛編杜撰。至系爭房地占用桃園縣政府所有○○○鄉○○段65、66地號土地，雖係於簽訂買賣契約後，於94年10月1 日張伊婷始行向桃園縣政府辦妥租賃程序，然此並不妨被告邱建仁有將占用公有地告知證人林丕嘉及游牡丹之抗辯之事存在可能。查依據桃園縣政府縣有財產管理自制條例第36條第1 項第2 款：「在民國八十二年七月二十一日前被占建建築物，如不妨礙都市計劃，追收占用期間使用補償金後予以出租」第6 款：「出租土地承租人建有建築物者，如將建築物移轉他人時，應由建築物承受人會同基地承租人照估定申請過戶承租」，張伊婷君已於94年10 月1日繳交旨揭土地五年使用補償金並辦妥租賃手續在案，台端【即林丕嘉】若辦妥買賣手續，自得會同張伊婷君向桃園縣政府申請過戶承租等情，亦有桃園縣政府96年5 月18 日 府財產字第0960157228號函在卷可考等語（偵字第9365號卷第73頁），被告邱建仁稱占用公有地部分林丕嘉將來得向桃園縣政府承租之事，尚非無憑。另證人林丕嘉及游牡丹雖證稱被告邱建仁並未告知系爭爭違章建築有占用公有地之情事，然渠等前述既與常情未合，復彼此互有矛盾，為有瑕疵如前，已難僅憑渠等單方面之指述，證明被告邱建仁確實有隱匿此一重大交易訊息之事實。
㈤復查，系爭房地及違章建築部分於98年10月20日復以被告張
伊婷之名義已再行售予李王美菊，買賣價格1,120 萬元，並已辦竣移轉登記，有卷附之不動產買賣契約書、和解書、建物及土地登記謄本等件在卷可稽等語（本院卷第329 頁至第
333 頁、第352 頁至第355 頁），查此次不動產買賣契約書及和解書明載系爭房地之坪數，占用公有地，並買受人得向桃園縣政府承租占用土地，且買賣標的包含違章建築部分係未辦理保存登記建物，及已安排系爭房地抵押權設定之承受及塗銷事宜等足以影響交易價格之重要因素，另被告邱建仁與買受人李王美菊原亦不識，業據證人即李王美菊之夫李武松述明在卷（本院卷第406 頁背面），遍觀卷內亦查無該筆買賣有何等虛偽情事，是買賣價格1,120 萬元，顯係考量系爭房地存在占用公有地、違章建築等足以影響價格之重要因素後之真實價格，為可認定。次據證人即此次系爭房地買賣之承辦代書徐玉秀於本院審理時證稱：李王美菊她們夫妻買這個價格算是便宜了，大園鄉之不動產價格於98、99年因為航空城的題材，平均來說都有漲，但今年99年到現在才漲得多等語（本院卷第409 頁背面至第410 頁），查系爭房地位於桃園縣大園鄉，依其所述，系爭房地與所在區位應係於98年間起漲，99年間始行明顯上漲，92至97年間之市價應屬持平、下跌無誤，從而，可大略認定系爭房地98年10月20日此次買賣價格1,120 萬元，與92年4 月16日即系爭買不動產買賣契約書締結之際之合理價格亦無重大差距，得以之認定92年4 月16日當時之合理價格，又系爭房屋買賣價格為1,160萬元，已如前述，是又與92年4 月16日當時之合理價格大致相當。由是以觀，證人李武松既於本院審理時證稱：「（你是說因為這棟房屋有違建，你買的這棟房子價格會比附近行情便宜？）是」等語（本院卷第408 頁），從而，證人李武松因系爭房地存在違章建築等故，係以較附近房地行情為便宜之價格購入系爭房地，又證人林丕嘉購入價格，既與證人李武松購入價格相當，已如前述，顯見證人林丕嘉購入價格，亦係低於附近房地之行情。茍非證人林丕嘉對於系爭房地存在足以影響買賣價格之資訊為有知悉，並據以與被告邱建仁磋商、議價，尚難想像何以致此。由是，亦可佐證證人林丕嘉對於系爭房地存在違章建築等情，確屬知之。
㈥末查，被告張伊婷於系爭買賣契約之磋商、締結過程所扮演
角色，雖據證人林丕嘉於本院審理時證稱：本件房屋買賣是因一晚邱建仁、張伊婷夫妻到我家拜訪，他們說要賣房屋，說邱建仁生意不好有壓力，想把房子賣掉到國外發展，他們來過我家3 次。看屋時，他們帶我及游牡丹到他們家看，帶我們1 、2 、3 樓裡面從頭到尾走過一遍，他們2 人都有向我及游牡丹介紹房地，但都沒有介紹該房地有妨礙該房地正常使用之情形，也沒有出示任何有關該房地之文件給我及游牡丹檢視，出價是我提出價格，陸陸續續提高到1160萬元，他們覺得滿意而答應。簽約時，張伊婷也在場等語（本院卷第110 頁與該頁背面、第112 頁背面），是依其所述，被告張伊婷於拜訪林丕嘉夫婦、看屋及簽約過程始終在場，且有向林丕嘉夫婦介紹系爭房地之使用現況，然據證人游牡丹於本院審理時證稱：「（本案房地是被告二人提議買賣，還是你們提議的？）邱建仁先打電話說要介紹我們買房子，但沒有說是誰的房子，隔了幾天的晚上他本人就到我們家找我先生談，才說是他的房子」、「（邱建仁到你家跟你們談買賣房地時，他怎麼說？）他談買賣房屋的過程大部分都是跟我先生說，因為我比較少跟他們在談，我並沒有去參與他談的價錢，只是他第一次來的時候，我有以開玩笑的方式跟他說你的房子要賣7 、8 百萬嗎，後來邱建仁來的時候，都是他跟我先生在談房子買賣的事情，張伊婷也很少談，大部分都是邱建仁跟我先生談。」、「（張伊婷是過來找你聊天嗎？）沒有，因為我們都是約在晚上八點半過後，已經算很晚了，我要幫孫子洗澡那類的」、「（邱建仁跟張伊婷一起到你們家與妳先生談論買賣該房地之事實，張伊婷可否聽聞邱建仁與妳先生談論買賣之事？）應該可以，他們坐在客廳的桌子那邊，張伊婷只去一次，邱建仁去比較多次，張伊婷我忘記是哪次去了」、「（你有沒有實地去看過該房地？）晚上有去看過，1 、2 、3 樓我都有看」、「（你是跟什麼人去看該房地？）跟我先生」、「（妳跟妳先生去看屋時，是什麼人跟你們介紹屋況？）邱建仁」、「（邱建仁向你們介紹屋況時，張伊婷有沒有在旁？）好像沒有，我們都是晚上8點半過後才去看的，還是她沒有出來，我記得好像都沒有看到她，看最後一次就是我們簽約那天的晚上，張伊婷有在」等語（本院卷第115 頁至第116 頁），依其所述，顯然被告張伊婷與邱建仁偕同拜訪林丕嘉夫婦之際，多半在旁旁聽，並無何等表示，復於證人林丕嘉、游牡丹看屋之際，並未在場亦無介紹系爭房地之現況，證人林丕嘉所言又與其所述有所不合。又依證人林丕嘉、游牡丹所述，被告張伊婷於簽約時雖有在場，然在場情況據證人林丕嘉所稱，亦係：「（在簽約過程中，張伊婷有何表示？）她應該是沒有」等語（本院卷第112 頁背面），是被告張伊婷並無何等積極參與締約之表示。由是，綜合證人林丕嘉、游牡丹前述情狀，被告張伊婷辯稱：買賣房屋過程中，我雖然有時在場，但都是邱建仁與林丕嘉他們兩人在商談，有關房屋的價格與坪數等都是邱建仁跟林丕嘉說的，我與游牡丹則在旁泡茶聊天等情，應屬實在。是以，被告張伊婷名義上雖為系爭房地之所有人，然系爭買賣契約之磋商、締結過程均係由具有代書身分之其夫邱建仁為之，邱建仁既有專業不動產知識，又與其有夫妻關係，關係既密，衡情其可全盤信賴邱建仁就系爭買賣契約之磋商、締結係依法行事，是難認其有何等積極參與系爭買賣契約磋商、締結之舉，從而，自難令被告張伊婷就系爭房地足以影響交易資訊之重要事實擔負積極告知之義務，遑論認定其詐欺取財之刑事責任。
六、綜上所述，公訴人所提證據，尚不能確實證明被告邱建仁、張伊婷2 人均有詐欺取財犯行。此外，復查無其他積極證據，足資證明被告確有公訴意旨所指之犯行，揆諸首揭規定及說明，本案不能證明被告犯罪，仍有可疑，即應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官簡方毅到庭執行職務。
中 華 民 國 99 年 9 月 7 日
刑事第十一庭 審判長法 官 蔡榮澤
法 官 林蕙芳法 官 吳宗航以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
書記官 鄭乃甄中 華 民 國 99 年 9 月 8 日