臺灣高等法院刑事判決 100年度上易字第547號上 訴 人 臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官被 告 陳耀德選任辯護人 廖學興律師
劉致顯律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣宜蘭地方法院99年度易字第273號，中華民國100年1月17日第一審判決（起訴案號：臺灣宜蘭地方法院檢察署99年度偵續字第10號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨略以：被告陳耀德（簡稱被告）係春成建設有限公司（下稱春成公司）負責人，竟基於意圖為自己不法所有之集合犯意，為下列之行為：
㈠被告於民國96年5月14日，販售以劉慧萍名義登記之宜蘭縣
○○鄉○○路○段○○○巷○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號、建物建號為780號）時，隱瞞該處土地用途係「工廠、辦公室」之事實，以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，嗣告訴人劉美淑以為該處係住宅區之別墅，因此陷於錯誤，而交付新臺幣（下同）2,600萬元向被告購得上開房地。嗣因上開房地每逢颱風便漏水，於96年11月間雙方進行調解時，劉美淑始知悉該房地用途為「一樓廠房、二樓廠房、三樓辦公室」而非「住宅區」，始知受騙。
㈡被告明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地
坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1197地號、建物建號為767號）之主要用途係工廠（辦公室、單身員工宿舍），竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，並向黃宇聖詐稱該處可作為店面及住家使用，致黃宇聖信以為真，於94年12月28日支付價金向被告購買上開房地，擬經營小吃部。嗣因黃宇聖無法申請營利事業登記證，始知受騙。
㈢被告明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地
坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1195地號、建物建號為769號）之主要用途係工廠，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，並向林胡適詐稱該處可作為店面使用，致林胡適信以為真，於95年3月2日以1,500萬元之價金向被告購買上開房地，擬出租他人做為店面使用。嗣因林胡適將建物出租予東森房屋後，東森房屋無法申請營利事業登記證，林胡適始知受騙。
㈣被告明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地
坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1196地號、建物建號為768號）之主要用途係工廠，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，使劉秋蘭信以為真，於95年7月10日支付價金向被告購買上開房地。嗣因劉秋蘭無法辦理公務人員住宅優惠貸款，始知受騙。
㈤被告明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之
房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號、建物建號為814號）時，之主要用途係工廠、辦公室，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，致陳潔玲陷於錯誤，以為該處係住宅區之別墅，於96年6月29日支付價金向被告購買上開房地做為住宅使用。
㈥被告明知門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之
房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號、建物建號為813號）時，之主要用途係工廠、辦公室，竟以看板廣告與旗幟標明「春成雙冠別墅」販賣，致鄭國銜陷於錯誤，以為該處係住宅區之別墅，於96年6月29日支付價金向被告購買上開房地做為住宅使用。
因認被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又犯罪事實之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明確，自難以擬制推測之方式，為其判斷之基礎；而認定犯罪事實之證據係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪之資料，最高法院53年臺上字第656號、29年上字第3105號著有判例。且刑事訴訟上證明之資料，無論為直接或間接證據，均須達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定，若其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定，亦有最高法院76年臺上字第4986號判例可參。其以情況證據（即間接證據）斷罪時，尤須基於該證據在直接關係上所可證明之他項情況事實，本乎推理作用足以確證被告有罪，方為合法，不得徒憑主觀上之推想，將一般經驗有利被告之其他合理情況逕予排除，此觀諸最高法院32年上字第67號判例意旨亦甚彰明。又刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，最高法院92年臺上字第128號著有判例可資參照。
三、公訴人認被告涉有刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，無非係以告訴人劉美淑之指訴、證人林胡適、陳潔玲、鄭國銜、黃宇聖、劉秋蘭、吳明亮於偵查中之證詞，並有本案6筆房地之土地及建物登記謄本、被告所簽署之承諾書、告訴人所簽署之買賣契約書、高源不動產估價報告書、被告賣屋時之廣告招牌相片等為其主要論據。訊據被告堅詞否認涉有何公訴人所指之詐欺犯行，辯稱：伊及公司之銷售人員於買賣簽約之前，均有告知買受人本件建物坐落之土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠、辦公室，並有出示建照執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等文件給買方觀看，並未隱瞞前揭土地係乙種工業區建地，建物用途登記廠房辦公室之事實，並未施用詐術欺騙買方；告訴人及其配偶藍木財、證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜等所稱於取得房地權狀許久後才發現係乙種工業區建地，建物用途登記廠房、辦公室之陳述，均有悖於一般房地交易之慣行，難以採信；又建案多數承購戶於警方派員訪查時亦稱伊及公司之銷售人員有告知該建物為廠辦，可做營業使用，伊既無理由也無必要隱瞞該事實，伊並無詐欺行為，本件實係單純之民事糾紛等語。經查：
㈠按刑法第339條之詐欺罪，必須行為人自始基於不法所有之
意圖，以詐術使人交付財物或取得財產上不法之利益，始能構成，所謂以詐術使人交付或取得財產上不法之利益，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，此觀最高法院46年臺上字第260號判例意旨即明。換言之，刑法第339條之詐欺罪，係以行為人於客觀上施用詐術使人陷於錯誤，並於行為之初，即已意圖為不法之所有或意圖得財產上之不法利益，為其構成要件，如依積極證據足可證明行為人於行為之時確係意圖不法所有，並已施用詐術使人陷於錯誤而為財物之交付或因而取得財產上不法之利益，固得論以該罪，惟若行為人行為時之意圖為何尚有存疑？是否施用詐術使人陷於錯誤亦未明確？依調查之結果復不足以認定其自始具有上述主觀及客觀之犯罪構成要件，即不能概對被告繩以刑法第339條之刑事責任。而告訴人及被害人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，則以告訴人、被害人與被告間之敵對立場，告訴人及被害人之指訴原本具有較高之偏頗不實風險，因此，對於告訴人及被害人指訴之證明力，應當嚴格檢驗，以確保其與事實相符。
㈡本件被告係春成公司負責人，有以「春成雙冠別墅」之名稱
，於⒈96年5月14日以2,600萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號、建物建號為780號）予劉美淑；⒉於94年12月28日以1,500餘萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1197地號、建物建號為767號）予黃宇聖；⒊於95年3月2日以1,500萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1195地號、建物建號為769號）予林胡適；⒋於95年7月10日以1580萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1196地號、建物建號為768號）予劉秋蘭；⒌於96年6月29日以總價2,400萬元出售宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號、建物建號為814號）及宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號之房地（土地坐落在宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號、建物建號為813號）予陳潔玲及鄭國銜夫婦，暨前揭等建物坐落之土地均係乙種工業區建地，已於建物建照及使用執照上註記明白，建物登記用途為工廠、辦公室或單身員工宿舍，亦於建物所有權狀及登記謄本、建物使用執照上註記明白等事實，業據被告供承在卷（見原審卷第42、43頁），並據證人即告訴人劉美淑、證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜證述屬實，且有春成建設有限公司基本資料查詢、劉美淑之買賣契約書○○○鄉○○段第1160-15地號土地登記謄本及所有權狀○○○鄉○○段第780建號建物登記謄本及所有權狀○○○鄉○○路○段○○○巷○○號建物使用執照○○○鄉○○段第1160-15地號土地使用分區證明書○○○鄉○○段第767建號建物登記謄本○○○鄉○○段第768建號建物登記謄本○○○鄉○○段第769建號建物登記謄本○○○鄉○○段第813建號建物登記謄本○○○鄉○○段第814建號建物登記謄本、宜蘭縣○○鄉○○段第1165地號之建照執照及所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○段第1165之1地號之建照執照及所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號建物所有權狀、宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號建物所有權狀、林胡適之買賣契約書、劉秋蘭之買賣契約書、鄭國銜夫妻之買賣契約書，暨春成雙冠別墅招牌相片2張在卷可稽，已可認定。從而，依前揭判例意旨及說明，本件亟應究明者，厥為被告是否基於為自己不法所有之詐欺犯意，刻意隱瞞其所出售之土地是乙種工業用地、所出售之建物登記用途是工廠、辦公室或單身員工宿舍，致使買受人陷於錯誤而為買受之決定並交付金錢，先予指明。
㈢證人劉美淑、藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、
鄭國銜固均曾指稱向被告購買本案之房地時，被告並未告知本案之土地非一般建地，而係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途並非一般住宅或店面，而係登記為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看。其中證人劉美淑及其夫藍木財更指稱：於96年5月25日取得房地之權狀後，並未看權狀上所記載之內容，係於96年11月間，因所購得之房屋漏水，欲要求被告負修繕責任時，找出房地之相關資料，始知土地係乙種工業區建地，建物登記用途係工廠、辦公室，而非一般住家云云；證人林胡適亦稱：是買屋1年後，將房子租給別人，承租人要申請營利事業登記時，才知道這是乙種工業用地云云；證人劉秋蘭也稱：是後來無法在臺灣銀行辦理公教優惠貸款時，伊看使用執照，才知土地是乙種工業用地、房屋是工廠，伊有受騙的感覺云云。然依不動產登記實務，當土地、建物所有權移轉登記完畢時，買受人便立即取得土地、建物之所有權狀、土地登記謄本，乃為眾所周知之事。而本件證人劉美淑及其夫藍木財、證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜所購買之房地，價金均在千萬元以上，又顯非日常生活慣行發生之交易，衡諸常情，渠等於決定購買前，除商談交易價金外，關於房地之所在區段、周遭環境、建物朝向、隔局、建材品質等等，焉有不一一加以明白細究？豈有不要求被告出示該等房地之建築執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等證明文件並仔細查閱？而於產權過戶後取得所有權狀、登記謄本時，又怎會不詳加閱覽，以確認所取得之權利範圍及品質是否與買賣契約所約定之內容相符？尤其，依證人劉美淑屢次所稱：伊知道購買的土地之前是工業用地等語（見97年度他字第862號卷第10、140頁），益徵證人劉美淑及其夫藍木財顯然明知本案土地前屬工業用地，則其在決定花費鉅額之2,600萬元購買本案房地前，豈有不追問、確認本案房地之土地區分及可供用途？又證人劉美淑早在96年5月25日即取得所購房地之權狀一節，亦經其陳述在卷無訛（見97年度他字第862號卷第11頁），則證人劉美淑及其夫藍木財既知本案土地前屬工業用地，其在花費鉅資購買本案房地取得權狀後，焉有不詳閱權狀內容，以確認本案房地之土地區分及可供用途？可見證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜前揭指訴之情節，顯然有悖於一般房地交易之慣行，甚有可疑，倘無足堪信實之事證相佐，自難逕採。
㈣再者，上開建案之房屋數量甚多，且彼此緊密相鄰，有建案
相片附卷可參（見97年度他字第862號卷第183、184頁）；而經警方查訪所得之該建案買受人中，除證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭表示賣方建商於出售時並未告知係乙種工業用地或土地係供廠房辦公室使用外，另有買受人曹天德、薛攀義、王美華、陳麗丹、簡雪莉表示賣方建商於出售時有告知係乙種工業用地、或土地係供廠房辦公室使用（見99年度偵續字第10號卷第109、111、119、120、128頁），又經證人曹天德、簡月卿於偵查中均明確證稱：伊直接向被告購買，伊知道是工業用地，被告及春成公司並沒有騙伊等語（見99年度偵續字第10號卷第134、135頁）。是以在該建案房屋數眾多，買受人亦多，被告及春成公司業已向多數買受人明確告知建築基地係屬乙種工業用地，建物用途登記為工廠、辦公室，而使前揭資訊已然公開而無從隱瞞之情形下，被告於販售房地予劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜時，衡情當無刻意隱瞞前揭資訊之動機與必要，況且即使欲刻意隱瞞前揭資訊，亦將極為輕易即被人揭穿，除將衍生訴訟糾紛破壞自身商譽外，實無益整區房地之銷售。
㈤證人即春成公司銷售人員張英絨於偵查中結證稱：告訴人劉
美淑當初來到辦公室時，便說「你們這邊是工業用地」，伊說是。後來伊與劉美淑談了兩個小時，談定要購買本案房屋，劉美淑並支付2萬元定金，在談定之前，伊就有清楚的告訴劉美淑這間房子是乙種工業用地，做為廠房、辦公室使用，劉美淑說她知道，之後簽約時，伊等也有提供謄本、使用執照等文件，當時劉美淑也有閱覽上開文件等語（見97年度他字第862號卷第138、139頁）；另證人即承辦被告與證人劉美淑間房地買賣契約書簽立之代書鐘勝次於偵查及原審中亦結證稱：宜蘭縣○○鄉○○段第1160-15地號土地及780建號建物之買賣契約是伊承辦的，伊到達被告的公司招待中心時，劉美淑夫妻與被告已經談好了，當時桌上有賣方所提供之土地及建物權狀、使用執照、證件等文件，伊依照權狀內容抄寫於買賣契約後，將買賣契約內容從頭到尾念給雙方聽，並將契約所載之土地、建物資料比照權狀之內容，將權狀及契約書拿給雙方看，之後雙方才在契約上簽名蓋章等語（見97年度他字第862號卷第188至190頁、原審卷第263至267頁），足徵被告辯稱其於買賣簽約之前，其與春成公司之銷售人員有告知劉美淑本建案土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠辦公室，並有出示使用執照、登記謄本等文件予劉美淑觀看，其並未對劉美淑隱瞞上情等語，應非臨訟虛構之詞，徒憑告訴人劉美淑及其夫藍木財前揭顯有瑕疵之指述，要不能據之而認定被告有對告訴人劉美淑施用詐術，導致告訴人劉美淑陷於錯誤而交付財物之行為。
㈥至於被告雖於96年11月13日簽署承諾書予告訴人劉美淑，有
該承諾書卷附足憑（見97年度他字第862號卷第12頁），然依該承諾書所載，被告僅承諾願負起告訴人劉美淑所購房屋漏水修繕之責、房屋保固之責及賠償因房屋登記為工廠、辦公室遭檢舉所生罰款之責，並無隻字片語提及被告於出售房地予告訴人劉美淑時，有隱瞞土地屬乙種工業區建地、建物登記用途為工廠、辦公室之行為，尚難僅憑此承諾書遽認被告有隱瞞上情而對告訴人劉美淑施用詐術之行為。又證人林美杏、楊滄洲於偵查中雖均證稱有陪同劉美淑夫妻前往參觀本案之房子，但不知道劉美淑夫妻與被告談論買賣房屋之細節內容，並不清楚劉美淑夫妻如何向被告購買房屋之情形（見97年度他字第862號卷第160、161、178至180頁），是依此2名證人所述，亦無從據為不利於被告之事實認定。
㈦證人鐘勝次於原審中結證稱：證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭
、陳潔玲、鄭國銜購買上開房地之買賣契約都是伊承辦的，是買賣雙方講好條件後，將資料帶到伊的事務所，伊才當場寫買賣契約書；買賣雙方都要帶身分證及印章，賣方還要提供土地及建物所有權狀，若建物尚未完成，賣方要提供建照執照；賣方將土地及建物所有權狀交給伊，寫完契約後，伊念契約及比照權狀給雙方看，所以買方應該有看到建物及土地的所有權狀，伊也會比給買賣雙方看；買賣雙方都是講好了，高高興興地來到伊的事務所簽約，在簽約時，都沒有對建物的用途提出異議等語（見原審卷第267至269頁）。其中：⒈證人黃宇聖於原審中亦結證稱：當初向建商買房子時，建商有跟伊的太太說這是乙種工業區用地，至於建商有沒有告訴伊，伊已經忘了，但伊的太太說建商有告訴伊；伊是看房子喜歡就買了，伊買了房地後，未曾向春成公司爭執要求賠償，春成公司的員工還常到伊經營的餐廳用餐；買房子的過程中，被告並沒有騙伊，伊沒有覺得被騙等語（見原審卷第171、175、176、178、180頁）。⒉證人林胡適於偵查及原審中均證稱：伊於簽約時，便知道所購買的是廠房、辦公室等語（見99年度偵續字第10號卷第137至138頁，本院卷第
18 4頁）；另依卷附證人林胡適與被告所簽立之買賣契約書所載（見原審卷第159至162頁），該契約上之買賣不動產標示欄內，確實已明白記載林胡適所購買的房屋係「工廠」。⒊證人劉秋蘭於原審中亦結證稱：當初去代書那裡簽約時，賣方拿出很多的文件資料給伊看，也許有包含使用執照，代書也有把使用執照等文件交給伊，讓伊去臺灣銀行辦公教優惠住宅貸款，後來貸款辦不出來，伊沒有跟被告說房子不買了，也沒有提出其他的要求，只有請被告幫忙辦理較優惠的貸款，所以後來就在合作金庫辦貸款；當時這個房子外面看起來很不錯，伊看這個房子有將來性、發展性，是在大馬路旁邊，地點不錯，適合做店面，伊評估自己的能力可以買，就買了等語（見原審卷第203、204、207、208頁）。⒋證人陳潔玲於原審中結證稱：伊與丈夫鄭國銜買本案2間房子時，就知道土地是乙種工業用地，因為房子、土地的證照上面有寫，伊不覺得這2間房子有買貴了，也不覺得買這2間房子有被騙等語（見原審卷第212、213頁）；另證人鄭國銜於原審中亦結證稱：伊與妻子陳潔玲買本案2間房子時，就知道土地不是一般建地，是工業用地，因為資料上有記載，伊也知道房子是可以作小型加工，伊跟被告原本就認識，伊是看了喜歡才向被告買這2間房子，簽約時代書及賣方也有提供使用執照、權狀等文件給伊，伊不覺得這2間房子有買貴了，買這2間房子被告並沒有騙伊等語（見原審卷第216、217、218、221、222、223頁）。綜此，足徵被告所辯：伊及公司之銷售人員於買賣簽約之前，均有告知買受人本件建物坐落之土地係乙種工業區建地，建物用途係登記工廠、辦公室，並有出示建照執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等文件給買方觀看，並未隱瞞前揭土地係乙種工業區建地，建物用途登記廠房辦公室等語，徵而可信，顯非虛構；同時亦證實前揭㈢所示證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜等人對被告之不利指述，前後反覆，無可採信。
㈧至於被告固承認有在乙種工業用地上興建登記用途為工廠、
辦公室或單身員工宿舍之建物後，以「春成雙冠別墅」名稱行銷，並稱可做為店面、住家使用之事實，且經證人即任職於宜蘭縣政府工務處土木科之吳明亮於偵查及原審中結證稱：本案土地係屬乙種工業用地，建物作廠房、辦公室使用，違規使用會遭裁罰等語（見99年度偵續字第10號卷第43、134頁，原審卷第258至262頁），然證人吳明亮既無法指證被告有刻意隱瞞所出售的土地是乙種工業用地，所出售的建物登記用途是工廠、辦公室之行為，且亦無其他證據證明本案之買受人係於不知情形下，陷於錯誤而為買受之決定並進而交付金錢，尚難依被告前揭銷售時之推銷舉措及證人吳明亮之證詞而遽入人罪。
㈨此外，卷附之高源不動產估價報告書（見97年度他字第862
號卷第45至133頁），係被告以外之人於審判外之書面陳述，被告已否認上開書面陳述之證據能力，且該等書面陳述並不具刑事訴訟法第159條之2、之3、之4規定之要件，亦非偵、審中檢察官或法官所指定鑑定機關所出具之書面鑑定意見，與刑事訴訟法第206條所規定之鑑驗書有別，自無證據能力，原審已詳為析論，不再贅述；檢察官雖曾聲請原審囑託鑑定被告所出售予證人劉美淑、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜之房地價格，欲查明本案房屋苟為住宅區住宅或工業區工廠，其價差如何？但房地之成交價格高低，為自由市場交易之結果，無從據以推論與刑法上詐欺罪之構成要件即有相涉，顯無針對此節而囑託鑑定之必要。而本件房地均係成屋交易，買方於決定簽約買購時，已對其自己所購買之房屋構造與隔間清楚知悉，並無爭執，故檢察官於原審中即聲請履勘調查部分，顯然亦核無必要，均併此敘明。
四、綜上所述，足認被告上開所辯，誠非虛妄，應可信憑。本件尚無從依公訴人所提出之各項證據，而達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，自不得以此遽入人罪。此外，復查無其他積極、具體確切之證據足資認定被告涉有公訴人所指之詐欺取財犯行，是因不能證明被告犯罪，自應為無罪判決之諭知。
五、原審因認被告被訴刑法第339條第1項之詐欺取財罪，核屬不能證明，而為無罪之諭知，經核尚無違誤。檢察官上訴意旨略以：㈠證人劉美淑、藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜均曾證稱向被告購買本案之房地時，被告並未告知本案之土地非一般建地，而係乙種工業區建地，亦未告知本案建物之登記用途並非一般住宅或店面，而係登記為工廠、辦公室，亦未出示相關之使用執照、所有權狀、登記謄本予伊觀看，原審以上開證人所購買者係價值千萬元以上、可供使用數十年之房地，係人類生命歷程中次數不多，但重要性極高之交易，則衡諸常情，證人劉美淑及其夫藍木財、黃宇聖、林胡適、劉秋蘭、陳潔玲、鄭國銜於決定購買前，除談判交易價金外，豈有不向賣方即被告仔細詢問系爭屋、地之內容、品質之理？豈有不要求賣方出示房地之建築執照、使用執照、登記謄本、所有權狀等證明文件，並詳加閱覽之理？於產權過戶後取得所有權狀、登記謄本時，又豈有不詳予查閱，以確認所取得之權利範圍及品質是否與買賣契約所約定之內容相符之理？因認上開證人指訴之情節，顯然有悖於一般房地交易之慣行，難逕信為真。然查，本件被告除未主動告知前開房地之資訊外，甚而有積極保證所出售之房地可自住，亦可做任何生意，此均據證人黃宇聖、林胡適、劉秋蘭等人證述在卷，且據前開證人所證，被告所訛稱之用語均一致（即被告均對之稱：可以當店面、可以當住宅、做什麼生意都可以），顯見被告非單純消極未予告知出售房地之資訊，而確係以同一手法，主動積極訛騙多位買受人，縱認買受人於買受前開房地時，有閱覽相關文件，而得知悉所買受土地登記為「乙種工業用地」，然買受人既非專業人員，而經建商身分之被告以此積極手法訛騙（即訛稱出售之房地可自住，亦可做任何生意），亦極易誤認乙種工業用地上之建物，仍得為任何店面或住宅使用，是被告此舉即屬施用詐術無訛。㈡又證人劉美淑於偵查中證稱：被告當初一直說賣給伊的是別墅，從頭到尾都沒有說是廠辦等語；證人藍木財於偵查中亦證稱：被告係以「雙冠別墅」的名義出售，係嗣因房屋漏水，伊去查才知道該處是工業用地，不是住宅區等語；證人楊滄洲於偵查中亦證稱：當天被告只有說該處是別墅，伊認定別墅應該是住宅區等語，參以告訴人劉美淑買受之建物，被告係裝潢成住宅之型式出售，此亦有告訴人提呈之相片在卷為憑，是告訴人指訴被告出售前開房地時，隱瞞前開房地不能做為住宅使用之情應堪採信。㈢證人黃宇聖於偵查中亦明確證稱：當時伊要買店面，不知道是工廠用地，被告夫妻說那個地方什麼都能做，可以當店面，可以當住宅，伊才買的，伊買好後去縣府申請小吃部，結果縣府說什麼都不能申請，如果之前知道（建物）用途是廠房、辦公室，伊應該就不會買了等語，嗣於原審中復證稱：買賣簽約時，代書沒有拿土地登記謄本給伊看，如果有拿，伊就知道那是什麼地，可以去問人，在買的當時如果知道不能申請作為小吃的營利事業登記證，伊就不會買等語，雖證人黃宇聖於原審中另改口稱：被告之前有跟伊太太說過該處為乙種工業用地云云，惟復稱：不知道被告有無特別講乙種工業用地跟其他建地的不同，到底何時知道該處是乙種工業用地伊不知道、忘記了等語，顯見證人黃宇聖於原審中之證詞有所隱瞞，且證人黃宇聖購買前開建物係為經營小吃部使用，嗣因無法申請營利事業登記證，其只好繼續承租對面另一建物經營小吃部，倘證人黃宇聖買受的前開房地能做為小吃部使用，實無於對面另外承租房屋使用之理，是證人黃宇聖於購買前開房地，應不知悉該處為乙種工業用地，建物僅能當做廠房、辦公室使用甚明，參以證人黃宇聖於原審中復證稱：伊買房子很久了，伊要做生意，一直傳伊很麻煩，沒有時間跑法院等語，顯見證人黃宇聖應係為避免再多次被傳喚，始改口稱被告有告知購買房地之限制，以息事寧人，是證人黃宇聖前揭被告有告知之證詞，應係避重就輕為求息事之證述，不足為有利於被告之認定。㈣證人林胡適於偵查中證稱：被告介紹時，直接說是店面，做什麼都可以等語，於原審中亦證稱：買的時候，建商沒有跟伊說這是乙種工業用地，不能做一般住宅使用，如果買的時候伊知道，伊就不會買了，因為伊主要是希望作住家及出租給別人作店面使用等語，且證人林胡適嗣將其買受之前開房地出租予東森房屋使用，因東森房屋無法申請營利事業登記證，故僅承租1年即未再續租，此亦經證人林胡適證述綦詳，倘被告於證人林胡適買受前開房地時，確有告知使用上之限制，證人林胡適應無再出租予東森房屋營業之理，是證人林胡適應係受詐騙買受，且因使用上之限制而受有損失甚明。㈤證人劉秋蘭於偵查中則證稱：伊買是要做店面，嗣伊去申請也是不符合規定，且伊買了之後要辦貸款，結果不能辦，伊才知道是工廠等語，於原審中復證稱：伊買受時就表明要做建材生意，想買店面，董娘就推薦該處稱可以做店面，建商當時說要做什麼行業都可以，沒有說不能當一般住宅使用，他們介紹稱房子可以住，也可以做生意，簽約當時，被告知道伊要辦住宅貸款等語，被告的公司沒有人跟伊解釋過土地是乙種工業用地跟「廠房、辦公室」，被告只有說這房子前開可以做店面，後面也可以增建成店面，也可以住等語，顯見出售當時，被告確係向證人劉秋蘭訛稱該處可以做住宅，亦可以做店面使用，嗣證人劉秋蘭欲申請公務員住宅優惠利率貸款未果，始知悉該處不能當做住宅使用，另申請建材公司之營利事業登記證，亦因該建物之使用限制而無法申請，經花費辦理變更登記才順利完成申請，是證人劉秋蘭亦確受有損失。㈥而證人陳潔玲、鄭國銜買受前開房地，係為做住宅使用，現亦確係供做住宅使用，業據證人陳潔玲、鄭國銜證述綦詳，然人陳潔玲於原審審理時證稱：伊不知道該房子只能當「廠房、辦公室」，不能當住宅使用等語；證人鄭國銜亦證稱：伊買的時候認知是可以當住宅使用等語，顯見被告於出售前開房地時，隱瞞該建物僅能供做廠房、辦公室，不能當作住宅使用之事實，雖證人陳潔玲、鄭國銜於買受前知悉該處為「乙種工業用地」；然證人陳潔玲證稱：伊不知道乙種工業用地使用上的限制，建商亦無向伊解釋等語，證人鄭國銜亦證稱：伊不知道工商綜合用地與工業○○○區○○○○○道乙種工業用地使用的限制等語，甚而於原審中，證人鄭國銜仍認伊買受之前開房地係可以住宅使用，且現亦確實供渠等做為住宅使用，然此係違法使用，業據證人即宜蘭縣政府工務處土木科吳明亮證述綦詳，證人鄭國銜雖另證稱：不覺得被告騙伊云云，然此係因證人鄭國銜堅決認為前開房地可供住宅使用，且現尚無遭人檢舉而罰鍰，此據證人鄭國銜所稱：「（問：如果你的房子被一再的罰，你該如何處理？）我不知道，可以住就住」、「（問：你覺得被告沒有騙你，是因為你現在認知這個房子是可以住的？）因為我買這個房子樓下就是要做倉庫，樓上就是要做住家，現在確實也是這個樣子」、「（問：再跟你確定這間房子不能當做一般住宅使用，你覺得被告是否有騙你？）我不知道，他房子蓋的很好，怎麼會不能住」等語自明。㈦末證人即代書鐘勝次於原審中固證稱：告訴人與被告買賣簽約時，使用執照放在桌上等語，惟復稱：伊沒有看到買方翻閱權狀及使用執照，伊唸契約官容給雙方聽，沒有唸到乙種工業用地、廠房、辦公室等用語，契約也不用登記那些，那天也沒有提到工業區、工業用地等語，是證人鍾勝次之證述即無法證明被告有告知告訴人所買受房地使用之限制，況被告除未主動告知外，甚有積極保證所出售之房地可自住，亦可做任何生意已如前述，縱買受人知悉登記為「乙種工業用地」，然買受人既非專業人員，而經被告訛騙，即易誤認乙種工業用地上之建物，仍得為任何店面或住宅使用，是證人鐘勝次之證述，亦不足為有利於被告之認定。㈧綜上，被告於出售本件房地時，除隱瞞重要資訊外，並積極訛稱本件房地可供住宅、店面使用，是被告確有施用詐術無疑，原審為被告無罪之判決，實有未洽之處，請將原判決撤銷，另為有罪判決云云，要係對原審依職權所為之證據取捨以及心證裁量，反覆爭執，惟依公訴人所提出之各項證據，尚無法達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，而不足認定被告涉有本件詐欺取財犯行，已如前述，其上訴難認為有理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。
本案經檢察官蔡秋明到庭執行職務。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
刑事第十九庭審判長法 官 鄧振球
法 官 彭幸鳴法 官 張江澤以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 胡新涓中 華 民 國 100 年 6 月 30 日