臺灣高等法院刑事判決 104年度上易字第1226號上 訴 人即 被 告 陳重生選任辯護人 蕭閔駿律師
王中平律師上列上訴人即被告因詐欺案件，不服臺灣新北地方法院 103年度自字第29號，中華民國104年3月30日第一審判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決撤銷。
陳重生共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑拾月。緩刑參年。
犯罪事實
一、緣吳欽地、吳宸恩、吳宸瑋（下稱吳欽地 3人）共有座落在新北市○○區○○段 ○○○號及其上房屋門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○○號3樓（下稱光華街凶宅），於民國100年間發生吳欽地配偶在屋內自殺死亡，嗣因吳欽地 3人無資力繼續繳納房屋貸款，遂於102年1月間上「台灣兇宅」網站，表示「凶宅燒炭自殺」擬出售光華街凶宅。陳重生與友人夏世紘（未經提起公訴或自訴），即共同基於意圖為自己不法之所有之犯意聯絡，以低價購買光華街凶宅後，隱匿凶宅訊息以市價賣出，藉以賺取差價之違反誠信原則交易方式，先於102年2月26日以新臺幣（下同）200萬元，向吳欽地3人購買光華街凶宅，而於同年 3月28日登記取得該屋所有權後，隨即於同年 6月間，隱匿該屋為凶宅訊息與陳宜榛為該屋買賣交易，致使陳宜榛不知該屋為凶宅，對於是否購買該屋及該屋價格陷於錯誤，同意以400萬元價格購買，而於同年6月12日簽約付簽約款，並於同年月28日辦理移轉所有權登記完畢，同年7月3日付清尾款與陳重生，陳重生、夏世紘因而賺得不法差價達 200萬元。嗣於同年11月底，陳宜榛經人告知該屋為凶宅，經查證後，始知悉受騙。
二、案經陳宜榛委任律師提起自訴。理 由
壹、證據能力：
一、關於非供述證據之物證，或以科學、機械之方式，對於當時狀況所為忠實且正確之記錄，性質上並非供述證據，均無傳聞法則規定之適用；如該非供述證據非出於違法取得，並以依法踐行調查程序，即不能謂無證據能力（最高法院97年度台上字第1401號、第6153號判決要旨參照）。查卷附凶宅網頁畫面列印資料（即原審卷第13頁），乃電腦運作過程產生之電磁紀錄資訊，為拍賣資訊網頁刊登歷程之紀錄，並無造假情形，非陳述人之陳述，無涉入人為知覺、記憶過程之錯誤危險，亦非依憑人之記憶再加以轉述而得，非供述證據，自無傳聞證據排除法則之適用，復查無證據證明有何偽造、變造或違法取得之情事，與本案待證事實具有關聯性，該凶宅網頁畫面列印資料應有證據能力。
二、次按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有同法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5亦有明文。立法意旨在於傳聞證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除；惟若當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事人對傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富，愈有助於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查除前揭凶宅網頁畫面列印資料外，本判決下列所引其他供述證據，被告陳重生（下稱被告）於本院準備程序中陳稱證據能力不爭執，爭執證明力等語（見本院卷第34至35頁），且迄於言詞辯論終結前，復均未聲明異議，本院審酌各該證據作成時之情況，並無違法不當或證明力明顯過低之瑕疵，認以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5規定，均俱有證據能力。
三、至其餘憑以認定被告犯罪事實之本判決下列所引各項非供述證據，查無違反法定程序取得之情，依刑事訴訟法第 158條之4規定之反面解釋，均有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告坦承於102年2月26日以200萬元向吳欽地3人購買光華街凶宅，於同年3月28日取得產權後，於同年6月12日以40
0 萬元將該屋再賣予自訴人陳宜榛（下稱自訴人）並取得款項，核與下證據相符：
㈠證人吳欽地於原審證稱：於 100年間伊配偶在光華街凶宅房
間內自殺，伊隔日上午 7時許返家發現時，伊配偶已無生命反應，救護車人員到現場查看後，稱約已死亡 4個小時，檢察官死亡證明書開立之死亡時間，為當日凌晨 2時，嗣於10
2 年伊無力繳納該屋貸款，故委請伊姪女在網路「凶宅網」上代伊刊登並回覆其欲出售該屋訊息及其連絡電話，被告即撥打電話與伊連絡，並到光華街凶宅內與其見面談價後，於102年2月26日在被告公司與被告偕同代書廖俊吉簽約，伊每次都有向被告告知該屋因伊配偶在屋內自殺死亡而為凶宅，且因被告見面時有給伊名片，伊知道被告是房仲，雖被告當時稱是要自住，但伊害怕被告會再轉賣而出問題，所以於簽約時，伊要求代書要將被告知悉該屋為凶宅寫入合約裏，被告當時還要求不要寫上去，但伊不同意，嗣簽約完畢後，被告稱因合約有上開註明凶宅記載，無法取得銀行貸款，要求再簽一份沒有註明凶宅合約，但伊不同意，表示因該屋為凶宅，故用市價五折出售該屋，並表示不願出售與被告後，被告表示欲購買，伊就跟代書表示要簽書面證明被告確實知道該屋為凶宅後而購買，且因被告同時表示要自己辦理過戶及申報實價登錄，伊要求須將被告自行辦理過戶及申報實價登錄之申報價格記明於同書面，遂於同年 3月27日與被告簽訂協議書，而買賣該屋價格方面，依當時行情，伊隔壁經整理裝潢過，賣出價格為 390萬元，因該屋是兇宅，故向被告開價210或220萬元，但被告出價200萬元，遂以200萬元成交等語（見原審卷第101頁反面至第103頁反面）。
㈡又吳欽地委由姪女吳婍綾於102年1月25日在台灣凶宅網上刊
登「我叔叔有一間位於新北市新莊區凶宅燒炭自殺要賣」、「因為急售所以價錢較為便宜哦」並記載吳欽地行動電話號碼等情之凶宅網頁畫面列印資料在卷可查（見原審卷第13頁），應認吳欽地確於102年1月間上「台灣兇宅」網站，表示「凶宅燒炭自殺」擬出售光華街凶宅。
㈢被告於102年2月26日與吳欽地 3人簽約交付簽約款20萬元，
以200萬元購買光華街凶宅，約定尾款180萬元，由被告向銀行核貸清償吳欽地該屋原貸款，於塗銷抵押權後交付餘額予吳欽地3人，並於契約書第14條特別約定事項第2點：載明「本屋無海砂、輻射情形，惟有非自然事故死亡情事為買方認知，同意買購，日後不得藉故索償」，再於同年 3月27日簽訂協議書，同意變更付款等事項，約定被告於完稅時支付16
0 萬元與吳欽地用以清償原貸款，尾款20萬由被告開立支票予代書廖俊吉，於辦理移轉登記完畢後，由廖俊吉交付吳欽地3人（第2點），雙方同意終止委由代書廖俊吉辦理移轉登記，由被告自行辦理登記並負責申報實價登錄，被告實價登錄申報價額為200萬元，如有登錄不實，由被告負責（第4點），並於第 3點載明「本買賣房屋有非自然死亡情事，賣方已明白告知，買方確實知悉，同意購買。產權移轉完成登記後由買方自行負責，不得藉故要求賣方任何法律上責任」等情。有被告與吳欽地 3人之不動產買賣契約書、協議書在卷可查（見原審卷第14至19頁），核與證人吳欽地之上開證述內容相符，堪認證人吳欽地之證述屬實。
㈣此外，並有被告與吳欽地 3人之不動產買賣契約暨協議書（
見原審卷第14至19頁）、被告與自訴人之不動產買賣契約（見原審卷第 5至12頁）、光華街凶宅之土地及建物登記謄本暨異動索引資料在卷可查（臺灣新北地方法院〈下稱新北地院〉 103年度訴字第1003號返還不當得利民事事件卷〈下稱民事卷〉第42至59頁）此部分事實，應堪認定。
㈤被告在原審雖辯稱：自吳欽地 3人處購得光華街凶宅後，該
屋於其產權持有期間未有凶殺或自殺之情事，而被告於 102年 6月12日在與自訴人簽約時之「標的現況說明書」第18項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」該項現況，勾選「否」，且未於同項「備註說明」欄內未為任何記載（見原審卷第10頁），足見前開契約擔保範圍僅限賣方產權期間，是被告所擔保內容並非虛偽云云：
⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148
條第 2項定有明文，解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號民事判決要旨參照）。就曾發生非自然死亡事故之房屋，即一般所稱之「凶宅」，此「凶宅」因素，或許未對房屋造成「物理性」之損害，惟就一般社會大眾而言，在心理層面上，多對能否安穩居住該屋發生疑慮，對該屋亦多為負面評價，與無該因素之相同條件房屋相較，其交易價格均有顯著低落之常態，屬影響交易價格之嫌惡因素，依估價學理適合性原則而言，非自然死亡事故之因素，對不動產個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，而屬物之瑕疵。
⒉被告約係以市價半折購得光華街凶宅，且在購入光華街凶宅
後 3個月之內，隨即以市價賣出該屋，其知悉該屋為凶宅影響該屋交易價值之重大訊息，依誠實信用原則，被告本即負有告知義務，不因標的現況說明書第18項之文字記載，而免除其告知義務，且新北地院民事法庭於自訴人對被告提起之
103 年度訴字第1003號解除買賣契約返還不當得利案件，亦為相同之認定，業經本院調取新北地院上開民事卷宗核閱無訛，並有上開民事判決書在卷可查（見本院卷第116至121頁）。
⒊綜上事證，依被告與自訴人簽約時簽署之標的現況說明書之
記載及其出售價格，堪認被告出賣光華街凶宅與陳宜榛時，顯有違反誠信原則，故意隱匿該屋為凶宅之訊息，而以市價出售該屋與自訴人，賺取高額差價之情事。
㈥被告是否與夏世紘有共同犯意：
⒈被告供稱：該屋係其與夏世紘共同出資購買，伊出資 5萬元
，夏世紘出資 195萬元，是夏世紘知道光華街凶宅，叫伊去跟屋主談價錢，夏世紘於伊與吳欽地簽約時在場等語（見原審卷第103頁、本院卷第63頁、第103頁）。
⒉證人即代書廖俊吉雖於本院審理時曾證稱：夏世紘在吳欽地
跟被告陳重生簽約時，並不在場，簽約過程只有伊跟陳重生、吳欽地三人且在簽約的過程中，夏世紘並未跟買賣雙方或是伊交談等語（見本院卷第62頁）；惟證人廖俊吉復證稱：
簽約地點是在夏世紘辦公室，夏世紘在隔壁房間等語（見本院卷第60頁反面）。再核以被告所提出之 102年7月9日合約書，內容為：本人夏世紘與合夥人陳重生共同合夥投資新北市○○區○○街○○巷○○○號乙案，如今結案，所得利潤及稅金均對半拆帳，財產交易所得稅，於稅單下來之後，雙方各付二分之一（見本院卷第 107頁）。應認夏世紘雖未出面簽約，但確係全程掌控光華街凶宅之買賣事宜，而由被告出面簽約，故被告與夏世紘確有共同詐欺之犯意聯絡。
㈦按刑法上關於財產上之犯罪，所定意圖為自己或第三人不法
所有之意思條件，即所稱之「不法所有意圖」，固指欠缺適法權源，仍圖將財產移入自己實力支配管領下，得為使用、收益或處分之情形而言，然該項「不法所有」云者，除係違反法律之強制或禁止規定者外；其移入自己實力支配管領之意圖，違反公共秩序或善良風俗，以及逾越通常一般之人得以容忍之程度者，亦包括在內（最高法院94年度台上字第5194號判決要旨參照）。又詐欺取財罪為侵害個人財產法益之犯罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使人將本人或第三人之物交付為成立要件，故必以侵害誠實信用性之欺罔手段，不法取得他人財物，始能成立詐欺罪（最高法院 102年度台上字第1336號判決要旨參照）。再按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪（最高法院87年度台非字第 100號判決意旨參照）。被告與夏世紘於102年2月26日以約市價半折即200萬元向吳欽地 3人購買光華街凶宅，於同年3月28日取得產權後，於同年 6月12日，故意隱匿該屋為凶宅訊息，以市價
400 萬元將該屋售與自訴人而取得價款，其隱匿該屋為凶宅而賺取高額差價，顯係侵害誠實信用性之欺罔手段，並逾越通常一般之人得以容忍之程度，顯屬不法手段，有不法所有意圖，其詐欺取財犯行，堪能認定。
㈧綜上事證，本案事證明確，被告犯行洵堪認定，應予依法論科。
二、論罪科刑部分：㈠被告行為後，刑法第 339條業於103年6月18日修正公布施行
，並自同年月20日生效。修正前刑法第 339條原規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」修正後刑法第 339條則規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」修正後該條第1項就併科罰金部分，由原本1千元以下罰金增加至50萬元以下罰金，是經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並未有利於被告，依刑法第2條第1項前段規定，自應適用被告行為時即修正前刑法第339條第1項之規定。
㈡核被告所為，係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
被告與夏世紘間，有犯意聯絡及行為分擔，為共同正犯。
三、原審對被告予以論罪科刑，固非無見。惟查：㈠被告與夏世紘就上開犯行，有犯意連絡及行為分擔，應論以共同正犯，原審未予詳究，並未認定被告與夏世紘為共同正犯，其認事用法，自有可議。㈡被告上訴後，坦承犯行，且已與自訴人達成和解，已影響刑之酌定。被告上訴後坦承犯行，願與自訴人和解，請求從輕量刑，為有理由，惟原判決亦有上開瑕疵，自應由本院將原判決予以撤銷改判。爰審酌被告以低價購買凶宅後，隱匿凶宅訊息，轉手市價賣出，以賺取高額差價，嚴重違反交易誠信原則，對自訴人造成財產損害，是其所為，顯屬非是，兼衡被告素行、知識程度、犯罪動機、手段、詐得金額、犯後坦承犯行之態度，及已賠償自訴人所受損害等一切情狀，量處如主文第 2項所示之刑。末查，被告前未曾受有期徒刑以上刑之宣告，且於104年11月5日與自訴人以40萬元達成刑事詐欺罪之和解，被告於同日給付20萬元予自訴人，有本院被告前案記錄表、公證書、和解書影本在卷可憑（見本院卷第21頁、第112至114頁），被告因一時失慮而為本件犯行，經此偵審教訓後，信無再犯之虞，本院因認對其宣告之刑，以暫不執行為適當，依刑法第74條第 1項第1款之規定，予以宣告緩刑3年，以啟自新。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段，刑法第2條第1項前段、第28條、刑法第74條第1項第1款，修正前刑法第339條第1項，刑法施行法第1條之1第1項、第2項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 26 日
刑事第二十一庭審判長法 官 王國棟
法 官 吳秋宏法 官 潘翠雪以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 陳盈芝中 華 民 國 104 年 11 月 26 日附錄：本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第339條（103年6月18日修正前）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。