臺灣高等法院刑事判決 105年度上易字第1833號上 訴 人即 被 告 葉彩雲選任辯護人 張育祺律師上列上訴人即被告因詐欺案件，不服臺灣臺北地方法院104 年度易字第275 號，中華民國105年7月29日第一審判決（起訴案號：
臺灣臺北地方法院檢察署103 年度偵續一字第34號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決撤銷。
葉彩雲無罪。
理 由
一、本件公訴意旨略以: 被告葉彩雲係臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○○○ 號即僑安大廈5 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人；陳語喬（所涉詐欺取財部分業經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官另為不起訴處分）係太平洋房屋仲介股份有限公司
(下稱太平洋房屋仲介）業務人員，亦為系爭房屋之賣方經紀人。洪小雯於民國101 年4 月間，由太平洋房屋仲介業務人員陳明珠擔任買方經紀人，向葉彩雲洽商購買上開系爭房屋，因系爭房屋屋齡已40年有餘，洪小雯於買受過程中曾多次詢問葉彩雲有無滲漏水問題，詎葉彩雲明知因同址6 樓住戶疏於維護且6 樓前陽台、浴室防水層破損，致系爭房屋客廳、主臥室靠陽台位置及書房等處皆存有漏水問題，竟為使前揭系爭房屋順利賣出，基於意圖為自己不法所有，刻意隱瞞洪小雯上開漏水情況，由葉彩雲於101 年5 月6 日在「標的物現況說明書」項次3 之「是否有滲漏水情形」欄內，勾選「否」，使洪小雯陷於錯誤，以為該屋並無漏水情形，遂於同日與葉彩雲簽訂不動產買賣契約書，同意以新臺幣（下同）3,950 萬元購買系爭房屋，詎在簽約後交屋前，系爭房屋之書房於101 年6 月17日即發生漏水情事，迨101 年7 月
4 日完成過戶手續後，洪小雯於同年8 月6 日僱請工人進行系爭房屋室內燈具更換時，始發現系爭房屋於前開客廳、主臥室、書房等均有滲漏水跡象，至此洪小雯始悉受騙。案經洪小雯提出告訴，因認被告涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語。
二、按刑事訴訟法第308 條規定：「判決書應分別記載其裁判之
主文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併記載。」，同法第310 條第1 款規定：「有罪之判決書，應於理由內分別情形記載左列事項：1 、認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。」，及同法第154 條第2 項規定：
「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」，揆諸上開規定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方須記載犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第154 條第2 項規定之「應依證據認定之」之「證據」。職是，有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為須經嚴格證明之證據，另外涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證據。在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無檢察官所起訴之犯罪事實存在，既無刑事訴訟法第154 條第2 項所規定「應依證據認定之」事實存在，因此，判決書僅須記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，是以本件被告葉彩雲被訴詐欺犯行，既經本院認定此犯罪尚屬不能證明，故有關被告被訴此犯行，即不再論述所援引有關證據之證據能力，合先敘明。
三、被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪；犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；刑事訴訟法第154條第1項、第2項、第301條第1項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；且認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定；又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號、92年台上字第128 號判例意旨參照）。至刑法第
339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例意旨參照）。
四、本件公訴意旨認被告葉彩雲涉犯詐欺犯行，無非係以證人即告訴人洪小雯、張弘堂、陳福記、周玉琳、林孝禮於偵查中證述及標的物現況說明書、太平洋房屋契約書○○○區○○段○○段○○○ ○號土地登記謄本○○○區○○段○○段○○○號建物查詢資料、系爭房屋天花板、維修孔、系爭房屋6 樓前後陽台遮雨棚相片、101 年3 月14日大台北防水測漏工程有限公司估價單及台北市土木技師公會鑑定報告書為主要論據。訊之被告堅詞否認有何詐欺之犯行，並以: 系爭建物確曾漏水，然於填寫標的物現況說明書時，漏水問題已修繕完畢，伊並無隱瞞系爭房屋有滲漏水之情形，亦未施用任何詐術等語置辯。經查:
㈠系爭房屋於61年間辦理第一次建物登記，被告係於96年9 月
間向王心柔購入，嗣於100 年月底委託太平洋房屋仲介陳語喬出售系爭房屋，該屋於101 年5 月6 日間以3950萬元出售予告訴人，被告並於該日填寫之標的物現況說明書是否有滲漏水情形，勾選「否」之欄位，表明系爭房屋並無滲漏水之情，系爭建物並於101 年7 月4 日完成過戶手續乙節，業據被告供陳在卷，核與告訴人指述相符，並有系爭房屋土地建物查詢資料、太平洋房屋契約書2 份在卷足憑（101 年度他字第8781號卷第19頁至第31頁、第105 頁及103 年度偵續一字第34號卷第71頁至第80頁），此部分之事實，洵堪認定。
㈡而告訴人係於101 年8 月間更換燈具之際，發現系爭房屋書
房天花板有漏水情形乙節，業據告訴人於偵查中證述明確（
101 年度他字第8781號卷第63頁），而證人即太平洋房屋仲介人員陳明珠於偵查中亦證稱: 於101 年8 月間告訴人通知系爭房屋有漏水之情，雙方有至現場查看等語明確（101 年度他字第8781號卷一第77頁），而告訴人嗣亦有委請台北市土木技師公會就系爭房屋漏水情況進行鑑定，鑑定結果認系爭房屋因六樓浴廁及浴廁外相鄰走道及房間底版長期滲漏水，造成系爭房屋書房內部分木製衣櫥、置物櫃及天花板裝修木材受潮毀損、油漆剝落及鋼筋銹蝕外露等情形，有臺北市土木技師公會103 年8 月1 日北土技字第10330001191 號鑑定報告書1 份在卷足憑，故系爭房屋書房天花板於101 年8月間，確有漏水乙情，亦堪以認定。至告訴人雖亦指述系爭房屋客廳天花板有漏水情事，然此部分僅有告訴人單一指述，且前揭臺北市土木技師公會之鑑定報告亦未敘及系爭房屋客廳有漏水之情，是告訴人指述客廳天花板於交屋後亦有漏水情事，自難採信，合先敘明之。
㈢而就被告是否有故意隱匿系爭房屋書房天花板有漏水資訊而
實施詐術致告訴人陷於錯誤，並因而決定購買本件房屋並交付買賣價金乙節:
１被告係於100 年6 、7 月間首次向僑安大廈社區總幹事林孝
禮反應系爭房屋有漏水情形，林孝禮乃委請任職於大台北防水測漏工程有限公司之張弘堂協助處理，並自該社區頂樓修繕，然嗣於101年3月間被告再次向林孝禮反應系爭房屋書房仍有漏水，林孝禮有至系爭房屋查看確見書房天花板有水痕印子，乃再次請張弘堂協助處理等情，業據證人林孝禮於原審審理時證述明確（原審卷一第227 頁背面）。而張弘堂旋至現場查看，發現系爭房屋5 樓書房靠柱子旁近窗戶的天花板有水印，至6 樓查看，所見為6 樓前方整排鋁窗都沒有，後面書房的門也沒有，浴室馬桶、洗手台都壞掉，而5 樓書房的上方包括了6 樓浴室及後陽台的位置，伊本來表示要將
6 樓的磁磚打掉，但被告表示採簡單的方式，伊有解釋僅作六樓廁所地面的防水是最簡單的，所以伊有出具一個5 萬元的估價單及採光罩的估價單，伊當時有告知被告作採光罩是最便宜的方式，可以解決雨水的問題等語明確（101 年度他字卷第8781號卷二第73頁至第82頁）。被告嗣有委請鐵工周玉琳至現場施作系爭房屋前雨遮乙節，亦據證人周玉琳於偵查中證稱: 被告表示5 樓會漏水，伊自己判斷原因，雨水打到6 樓陽台，陽台很髒亂，水管沒清，導致積水還有青苔，水就會滲進去，所以就跟被告說要做雨遮等語明確（103 年度偵續一字第34號第97頁至第105 頁）。故綜合上情以觀，於101 年3 月間系爭房屋書房天花板出現有漏水情形後，先後有張弘堂、周玉琳至現場查看，而其等確均有提出施作遮雨棚以解決之方式，被告嗣亦確依其等之建議施作遮雨棚乙節，堪以認定。
２而證人陳語喬即受被告委託處理系爭房屋買賣事宜之太平洋
房屋公司仲介人員於偵查中證稱:101年2 月帶買方去看房子，有發現客廳的沙發上方有漏水，伊通知被告，被告後來有告知已修好，之後有帶其他客戶去看系爭房屋，即沒有發現漏水的情形等語明確（101 年度他字卷第8781號卷二第64頁及原審卷一第230 頁至第233 頁）；另證人陳明珠即受告訴人委託處理系爭房屋買賣之太平洋房屋仲介員工，曾進入系爭房屋4 次，第一次係在帶告訴人去看房子的前一天，隔天係帶告訴人及其夫至系爭房屋，後來又有再找設計師進去看過，然並未發現有何漏水的情況等情，亦據證人陳明珠於偵查中證述明確（見101 年度他字第8781號卷第77頁），是此益徵被告依張弘堂、周玉琳之建議施作遮雨棚以解決系爭房屋漏水之方式確有效用，亦堪以認定。故綜合上情以觀，被告於101 年2 、3 月間，發現系爭房屋書房天花板確有漏水之情，其依張弘堂、周玉琳之建議，施作遮雨棚，嗣於101年3 月起迄同年5 月6 日簽約日，前後共計三個月的時間，均未再見有何漏水之情，其乃於標的物現況說明書是否有滲漏水情形勾選「否」之欄位，自難認其主觀上有何詐欺之故意。
３告訴人雖舉出其等嗣後進行系爭房屋書房天花板維修發現有
小針美容、集水盤等物，且依證人張弘堂之證述，必須將系爭房屋6 樓浴廁全面進行防水工程方可解決漏水問題及嗣於
101 年6 月間被告發現有漏水情事然未告知告訴人等情以觀，足徵被告確知系爭房屋5 樓書房長期漏水且亦未徹底解決乙節:
①告訴人於101 年8 月拆啟系爭房屋5 樓書房之天花板，發現
該處有施以高壓灌注（即俗稱小針美容）、集水盤防止漏水之措施乙節，業據證人張弘堂證述在卷，並有告訴人所提出之照片為據（103 年度偵續一字第34號卷第159 頁），惟被告堅詞否認上開高壓灌注、集水盤為其所施作。查證人陳語喬於96年間協助被告購入系爭房屋，對該屋之情況應係最為清楚，其於偵查中證稱: 系爭房屋於96年前屋主賣給被告，到被告賣給告訴人，天花板看起來都是一樣的等語明確（
101 年度他字第8781號卷第61頁至第65頁），顯見被告應未曾為天花板修繕工程。再者，證人林孝禮、張弘堂及證人即油漆工人陳福記分於偵查及原審審理時均證稱: 天花板是封死的，無從看到裡面構造等語明確（103 年度偵續一字第34號卷第148 頁及原審卷一第227 頁至第229 頁），是綜合上情以觀，系爭房屋5 樓天花板既未曾大幅翻修，且於101 年
3 月間又係封死，無從得知內部情況，是實乏證據證明該天花板內之高壓灌注、集水盤等防水措施係被告委請他人施作以掩蓋漏水之事實。況倘該高壓灌注、集水盤係被告委請他人施作，嗣於該處發生漏水，衡諸常情，被告理應開啟天花板進行修繕，然被告竟捨此不為而尋他法，此益徵被告抗辯: 伊並未施作天花板打針、集水盤工程，亦不知悉該處有上開防水措施乙節，應可採信。
②告訴人於偵查中有提出大台北防水測漏工程有限公司於101
年3 月14日所出具估價單1 紙在卷足憑（見101 年度他字第8787號卷一第9 頁），觀之該估價單上記載修理內容為1.六樓廁所地面磁磚打除重做防水並貼磁磚工程2.浴函3.馬桶，總價為新臺幣5 萬元整，而證人張弘堂於偵查中對此係證稱: 被告當時有問伊可否簡單處理，伊表示僅作6 樓廁所地面的防水最簡單，但有告訴被告如果採最簡單的方式可能無法完全杜絕5 樓書房漏水的問題等語明確（見101 年度他字第8787號卷一第78頁），告訴人亦執此主張被告未依張弘堂之指示為修繕，顯有詐欺之嫌。惟:
⑴僑安大廈係一40年的老屋，證人林孝禮自98年底至該社區工
作後，即確有多次處理漏水問題，且該社區因無藍圖，所以對水電的管路走法也不太清楚，有時候也會發生漏水還沒有修就自動好，有時候抓完漏之後又再漏，此業據證人林孝禮證述在卷，足徵該大樓實因過度老舊，確認漏水原因實非易事。而證人張弘堂於偵查中亦證稱:一般的漏水鑑定，要在6樓浴室試水，例如讓地板積水或讓管線積水再觀察樓下有無漏水，以本案為例，需要一天的時間等語明確（102 年度偵續字第206 號卷第203 頁背面至第204 頁），然系爭房屋於
101 年3 月間並未進行上開測試，即由張弘堂逕行判斷漏水之原因，而斯時是否有確切之事證供被告判斷系爭房屋5 樓書房漏水之原因即係6 樓浴室年久失修之故，倘非以上開修繕方式，無從解決漏水之問題，遑論被告僅係5 樓屋主，能否自6 樓浴室試水測試，已非無疑。
⑵證人張弘堂於偵查中亦坦言倘依上開其所開立之估價單施作
工程，亦無法完全解決漏水的問題，因為還有管線的問題（見101 年度他字第8787號卷一第79頁），嗣檢察官於該次庭期亦再詢問張弘堂: 六樓的後陽台是否可以用同方式解決書房的漏水問題? 張弘堂答以: 五樓書房的上方包括了六樓浴室及後陽台的位置，六樓後面作了採光罩，可以解決部分的問題等語明確（同上卷第81頁）；然嗣又稱: 伊於101 年3月時有跟被告表示，6 樓浴室自來水管中沒有水，所以不可能是自來水管漏出來，有可能是六樓有用水時才會漏，所以判斷是防水失效造成漏水等語（102 年度偵續字第206 號卷第203 頁背面）。是綜合上情以觀，益徵系爭房屋書房漏水原因為何，肇因該六樓浴室年久失修，併有管線問題，屋主未居該處無意修繕，波及樓下房屋之被告，是於101年3月間證人張弘堂未能為確切之判斷，就應以何種修繕方式為正確，亦僅能為推測之建議。
⑶而於101 年3 月間，就致生系爭房屋書房漏水原因為何乙節
，均直指係因系爭房屋6 樓屋主未能妥適維護之故，實非起因被告疏於管理系爭房屋所致，現系爭房屋6 樓房客因有精神問題致溝通困難，此亦迭經證人林孝禮證述在卷，而斯時就確係何種原因致生漏水、修繕方式為何，證人張弘堂亦有不同建議，已如前述，是被告選擇避免與6 樓房客直接接觸，而以施作雨遮方式解決漏水問題，亦難認有何悖於社會交易常情之處。自難以被告未依證人張弘堂所開立之估價單所有項目為維修，即遽認被告有何隱匿未告知漏水之詐欺犯意。
③被告於101 年5 月6 日填寫標的物現況說明書並勾選無漏水
後，於101 年6 月間，證人陳語喬有至系爭房屋查看門窗有無緊閉之際，發現系爭房屋書房有漏水情形，乃立即通知被告前來處理乙節，業據證人陳語喬證述在卷。而被告乃通知周玉琳前來施作後方雨遮，證人陳語喬於6 月後再次至系爭房屋，確認沒有看到漏水的情形，亦分據證人周玉琳、陳語喬證述在卷，是被告確有為後續處理，要非放任不管。且此情亦係於被告填寫標的物現況說明書後始突發出現之情，自難據此即推論被告於101 年5 月6 的填寫現況說明書時有何詐欺之犯意。至證人陳語喬於發現上情後，雖未立即轉知告訴人，惟證人陳語喬對此亦證稱: 發現有滲水問題時，都是在討論瑕疵擔保責任，因為要保障買方的權利，漏水要由屋主修繕，被告表示會修繕好，伊想這樣交屋沒有問題，所以就沒有通知買方等語明確，而被告與告訴人既各有委託處理之仲介人員，買賣雙方亦無直接接觸之機會，故自難因證人陳語喬個人事後之判斷而未轉知告訴人上情，即遽論被告於
101 年5 月6 日填寫建物現況說明書之際，有何詐欺之犯意，亦併此敘明之。
㈣末按以刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使
用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本件買賣標的物為房屋，價格不斐，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所座落之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主或仲介及現使用房屋之人、附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水，乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審酌因素之一。經查:
１本件告訴人嗣有以被告所交付系爭房屋有漏水情事，而循民
事訴訟程序對被告為撤銷買賣意思表示，請求被告返還價金並給付損害賠償，經臺灣臺北地方法院民事庭審理後，於
103 年4 月25日以102 年度重訴字第32號判決於原告（即告訴人）將系爭房屋移轉登記予被告之際，被告應給付原告3950萬元及自101 年8 月14日起至清償日止按年利率百分之
5 計算之利息及被告應給付原告新臺幣20萬元及自101 年11月1 日起至清償日止按年利率百分之5 計算之利息，另亦應給付告訴人55萬9493元，及其中52萬2728元自101 年11月1日起、其餘36765 元自103 年2 月26日起，均至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息等情，有上開判決1 份在卷足憑，告訴人、被告雖均有提起上訴，然被告嗣卻撤回起訴，案件乃告終結。由此觀之，告訴人縱獲得民事有利判決，將系爭房屋移轉登記予被告，同時取回已交付之價金3950萬元及法定利息，另包括曾支出之修繕費均可獲償，然告訴人撤回起訴，使民事訴訟程序歸零，無非顯示告訴人對於系爭房屋書房滲漏僅視為不影響成交之瑕疵，其仍願買受系爭房屋，核與告訴人自承其與被告在簽約後交屋前已知系爭房屋有漏水情事相吻合。而告訴人嗣亦以4100萬元將系爭房屋轉售出等情，業據告訴人於本院審理時陳明在卷，並有上開判決1份在卷足憑。
２本件告訴人先大費周章提起上開民事訴訟，卻於取得勝訴判
決後，捨此有利於己之判決，且放棄國家公權力介入協助之方式，而選擇繼續持有其所稱漏水極度嚴重且造成其無論精神、財產均甚大負擔之系爭房屋，顯見其必有個人審酌之情事；再參酌告訴人嗣亦順利以高於買進之價額150 萬元而將系爭房屋售出，告訴人雖表示係因其已解決漏水之原因方得以順利售出，然如告訴人所述，該屋因已年久失修，漏水次數不知凡幾，惟該屋既仍可以高於被告出售之3950萬元售出，顯見該屋縱有漏水之情事，買方仍可審酌其修復可能性、該屋所在位置、增值空間等情而買受之，此實與凶宅、海砂屋等無修復可能性之情狀有異。復參酌告訴人於偵查中亦坦言: 僑安大廈在同一地段是比較貴的，因為它面對公園景觀很好等語（見101 年度他字第8781號卷二第63頁），此亦足以證明告訴人於購買系爭房屋之際，當併衡酌系爭房屋所在位置、環境、交通便利、經濟價值等客觀條件做為綜合判斷之依據，而非僅有單一評估系爭房屋漏水與否之選項，告訴人交付系爭房屋買賣價金，當係綜合評估上情後而為之，是本件雙方為交易行為時，被告自認已為有效修繕而無滲漏瑕疵，實難認被告有何故意隱匿不告知之具體情事，而足認其主觀上有違正當交易秩序之詐欺故意，實無以刑事詐欺罪責相繩。
３故本件被告於出售系爭房屋時，於建物現況說明書上勾選無
漏水，而其後發生房屋漏水等情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔保等相關之規範，已足以令被告依債之本旨負起出賣人之責任，被告就此亦給付告訴人35
0 萬元，有和解筆錄在卷可稽（見本院卷第87至第88頁），本件既無積極證據足資證明被告出售系爭房屋時，明知有滲漏水而故予隱瞞，致使告訴人陷於錯誤而仍以一般價格購買，自難逕以刑法之詐欺罪相繩。本案應僅屬民事法律糾葛，核與刑法詐欺得利罪之構成要件有間。
五、綜上，本院依檢察官所提出之證據，均不足為被告有罪之積極證明，亦無從說服本院以形成被告有罪之心證；此外，復查無其他積極証據以資證明被告有公訴意旨所指詐欺犯行，基於無罪推定之原則，自應認不能證明被告犯罪。原審疏未詳查，遽為被告有罪判決之諭知，即有違誤，被告上訴否認犯罪，並以上開情詞指摘原判決不當，為有理由，應由本院將原判決予以撤銷，另為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官李海龍到庭執行職務。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
刑事第三庭 審判長法 官 張惠立
法 官 郭豫珍法 官 柯姿佐以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 吳玉華中 華 民 國 106 年 6 月 29 日