臺灣高等法院刑事判決 108年度上易字第1667號上 訴 人 臺灣基隆地方檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 詹宜靜選任辯護人 葉慶人律師
吳尚道律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣基隆地方法院107 年度易字第381 號，中華民國108 年5 月30日第一審判決（起訴案號：
臺灣基隆地方檢察署107 年度偵字第416 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
詹宜靜緩刑貳年，緩刑期內付保護管束，並應於本判決確定日起陸月內向檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體，提供肆拾小時之義務勞務。
事 實
一、詹宜靜明知其所有位於基隆市○○區○○段○○○ ○號土地、建號○○區○○段○○○○○○○○號、建物門牌為基隆市○○區○○街○○巷○ 號7 樓之房地（下稱本案房地），並無所屬豐稔街建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位之所有權或約定專用權，僅得於每年參與車位抽籤，若抽中車位，方得使用。嗣於民國104 年9 月、10月間，詹宜靜因故欲出售本案房地，蕭清蘭透過他人介紹後有意購買，遂與詹宜靜相約看屋，詹宜靜竟基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，於蕭清蘭看屋過程中，隱瞞上開事實且佯稱：該社區地下1 樓平面式編號9 號停車位為其個人使用云云；繼於同年10月12日，在不知情之地政士游清泉位於基隆市○○路事務所內與蕭清蘭簽立不動產買賣契約時，經游清泉詢問本案買賣標的有無包含停車位時，詹宜靜仍佯稱：包含該社區地下1 樓平面式編號9 號停車位，僅無獨立權狀云云，使游清泉將該不實訊息登載於不動產買賣契約書之「買賣標的」欄內，詹宜靜並要求蕭清蘭將該停車位無償借予其使用3 年（104 年10月31日至107 年10月31日），致使蕭清蘭不疑有他，誤以為詹宜靜就豐稔街建心新城社區之地下1 樓平面式編號9 號停車位具有約定專用權，其購入本案房地即可取得該停車位之約定專用權，因之陷於錯誤，以其女兒姜若渝為買受人，與詹宜靜簽立不動產買賣契約書（下稱本案買賣契約書），而願意以新臺幣（下同）830 萬元之價格購入本案房地及該社區地下1 樓平面式編號9 號停車位約定專用權，並依約交付買賣價金。嗣蕭清蘭及其家人遷入本案房地後，經豐稔街建心新城社區管理委員會告知該社區內停車位均屬共有，均非私有個人產權，須由該社區全體住戶每年抽籤，抽中者方於特定期間有使用權等情，蕭清蘭至此始知受騙。
二、案經蕭清蘭、姜若渝訴由臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、證據能力部分：按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第
159 條之5 第1 項、第2 項有明文規定。本判決下列所引用之被告以外之人於審判外之陳述，部分雖屬傳聞證據，惟檢察官、上訴人即被告詹宜靜（下稱被告）及其辯護人於本院準備程序時，就證據能力均表示沒有意見等語（見本院卷第85頁至第86頁），迄至本案言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，且與本案待證事實間具有相當關聯性，亦認為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159 條之5規定，認前揭證據資料均有證據能力。至於本判決其餘所依憑判斷之非供述證據，查無有何違反法定程序取得之情形，且與本案待證事實間具有相當之關聯性，復經原審、本院於審判期日逐一提示予檢察官、被告及其辯護人表示意見，依法進行證據之調查、辯論，以之為本案證據並無不當，應認有證據能力，而得採為判決之基礎，先予敘明。
二、認定犯罪事實所憑證據及其理由：訊據被告固坦承有以總價830 萬元將本案房地出售予告訴人蕭清蘭，並依告訴人蕭清蘭指示移轉過戶登記在告訴人姜若渝名下等事實，惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：伊只有賣本案房地，沒有包含停車位；伊帶告訴人蕭清蘭看屋時，有帶她到地下室說明車位是抽籤的，不是固定的，只有使用權，沒有獨立權狀；因為她沒有車子，她怕抽到車位沒有車，所以才說她如果抽到車位要給伊停，並請代書註記；伊與告訴人蕭清蘭是30幾年的對面鄰居，她很清楚本案房地的狀況，也知道是陸軍眷村改建的；伊沒有賣過房子，都交由代書處理，伊因為粗心，沒有注意代書疏忽沒有記載伊今年抽到9 號車位之事，但這不是伊犯的錯誤，伊沒有詐欺犯意云云（見原審卷一第88頁、第318 頁、原審卷二第21頁，本院卷第83頁、第119 頁、第130 頁、第132 頁）。辯護人則以：①本案不動產買賣契約書關於車位之文字記載是中性的，未說明車位有所有權、獨立權狀或使用權，且車位價款也空白，無從認定買賣標的、價金包含車位所有權，況一般買賣房地時，調取地籍謄本是常態，簡單查證就可發現被告沒有停車位的持份，被告沒有必要以欺瞞方式詐欺告訴人；②告訴人住在附近已經20、30年，且在購買本案房地前3 、
4 年就開始打聽，難以想像告訴人不瞭解本案房地情形，況被告向告訴人介紹本案房地現況時，已明確告知車位採抽籤方式、現使用地下1 樓編號9 號停車位，並無施用詐術之行為，告訴人指訴遭詐騙等語並不可採；③縱認被告與告訴人間就本案買賣標的範圍是否包含停車位容有爭議，亦不能以此推論被告有詐欺之不法所有意圖，難認被告有詐欺告訴人之故意等語為被告辯護（見本院卷第47頁至第51頁、第83頁、第131 頁，原審卷二第22頁）。經查：
（一）本案房地原係被告所有，座落地號為基隆市○○區○○段○○○ 號（權利範圍為10000 分之315 ），建號為基隆市○○區○○段○○○○○○○○號，附屬建物用途為陽台（面積15.7
9 平方公尺）、共有部分為祥豐段0000-000建號（權利範圍為10000 分之327 ）；被告於104 年10月12日，在證人即地政士游清泉位於基隆市○○路事務所，以被告為出賣人、告訴人姜若渝為買受人、告訴人蕭清蘭為買方代理人，簽立本案買賣契約書，並於本案買賣契約書上記載「第一條買賣標的（一）土地標示：土地座○○○區○○段○○○ ○號、建地、面積1278平方公尺、權利範圍315/10000；建物標示：建號1570、建物門○○○區○○街○○巷○ 號
7 樓、建物面積135.18平方公尺、附屬建物陽台面積15.7
9 平方公尺，權利範圍全部；車位：地下第1 層平面式9號計1 位…。第二條買賣價金：本買賣總價款議定為新台幣捌佰叁拾萬元整。…特約事項：（一）買方同意將9 號車位無償借給賣方使用叁年。期限自104 年10月31日起至
107 年10月31日止」等語；嗣告訴人蕭清蘭於104 年10月13日給付被告共530 萬元（230 萬元+300萬元）、於同年12月10日將銀行核撥貸款金額400 萬元匯入被告帳戶（溢付款部分之處理詳後述理由五（4 ）所載），被告已收受告訴人蕭清蘭、姜若渝交付之買賣價金830 萬元等事實，業據被告於偵訊、原審審理時供認在卷（見他字卷第17頁、第84頁，原審卷一第317 頁），並經證人即告訴人蕭清蘭、證人游清泉分別於偵訊、原審審理時證述本案買賣契約簽署過程、付款情形明確（見他字卷第39頁至第40頁、第67頁至第69頁、第84頁，原審卷一第300 頁、第309 頁、第319 頁），且有本案不動產買賣契約書、告訴人蕭清蘭提出之臺灣銀行綜合存款存摺封面及內頁影本、中華郵政股份有限公司客戶歷史交易清單、告訴人姜若渝提出之基隆二信活期儲蓄存款存摺封面及內頁影本、華南商業銀行股份有限公司總行106 年9 月12日營清字第1060098086號函檢附被告帳戶往來交易明細、基隆市信義地政事務所
107 年6 月1 日基信地所一字第1070003609號函暨所檢附土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本、被告提出之本案房地建物所有權狀、臺灣銀行基隆分行107 年11月7日基隆營密字第10750029141 號函檢送告訴人蕭清蘭存款帳號開戶資料及交易往來明細、中華郵政股份有限公司基隆郵局107 年11月13日基營字第1071800520號函檢送告訴人蕭清蘭立帳申請書及歷史交易清單等資料在卷可稽（見他字卷第4 頁至第10頁、第60頁至第62頁、第76頁、第78頁至第79頁，偵字卷第17頁至第21頁，原審卷一第189 頁至第191 頁、第200 頁、第207 頁至第209 頁、第221 頁）。此部分事實首堪認定。
（二）又本案房地屬豐稔街建心新城集合住宅（下稱建心新城社區）之1 戶，建物登記共有部分為基隆市○○區○○段○○○○○○○○○號、面積1043.70 平方公尺、權利範圍為10000分之327 ，而建心新城社區共24個車位（室內19個、戶外
5 個）均屬共有，非私有個人產權；該社區共35住戶，每年均要就車位抽籤等事實，為被告供承在卷（見他字卷第40頁，本院卷第83頁），且有豐稔街建心新城管理委員會
107 年5 月10日建心（107 ）字第1 號函、被告提出之豐稔街建心新城住戶104 年11月、106 年8 月份管理費及停車費繳納明細表等存卷可憑（見他字卷第51頁、第75頁正、反面，偵字卷第13頁），足認被告並無該社區停車空間之獨立所有權，且該社區之停車空間（包含地下層）為區分所有建物全體所有權人共有，並未約定專用使用權。準此，被告應明確知悉其並無建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位之所有權或約定專用權，僅得於每年參與車位抽籤，若抽中車位，方得於特定期間內使用。
（三）被告與告訴人蕭清蘭接洽看屋、簽訂本案買賣契約書過程中，曾告知其使用建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位並將車位列入買賣標的，惟未告知該車位需每年參與抽籤，並無約定專用權等情，業據證人即告訴人蕭清蘭、證人游清泉分別於偵訊、原審審理時證述明確：
（1）證人蕭清蘭於偵訊時證稱：伊跟被告探詢本案房地時，第
1 次是被告的配偶王漢中帶伊從地下室的車位開始看，再上樓去看房子，之後才談價格，第2 次是被告帶伊看房子的，被告說該社區4 樓開價860 萬元，伊說860 萬元買不起，被告就說不然830 萬元，伊說800 萬元才買的起等語（見他字卷第40頁至第41頁）；證人蕭清蘭復於原審審理時具結證稱：購買本案房地之前，第1 次是王漢中帶伊跟伊先生一起去看，先到地下室跟伊講9 號車位是他的，王漢中用臺語介紹「9 號是咱們的」，第2 次是伊與被告去看，第3 次是被告帶伊、姜若渝看房子；之後談價錢時，被告說這個價錢是含車位的價錢，伊認知是這個房子有1個車位，被告及其配偶王漢中都講有車位的房子才開830萬元，但伊不清楚車位是屬於共有持分或獨立產權，因為伊住在對面，看到有車子進進出出，伊想說應該是有車位，而且王漢中有確定告訴伊「我有車位」，雖然伊沒有車子，但可以借人或租人；簽契約時，代書（即證人游清泉）問被告有沒有車位，被告說「有，9 號車位1 個」，代書才填上去，被告還要求伊借她使用，伊同意後，代書問清楚就寫在契約上；等伊搬進去住之後，碰到管理員，管理員說停車位是共有的，1 年抽1 次車位等語明確（見原審卷一第298 頁至第299 頁、第303 頁、305 頁、第307頁、第310 頁、第312 頁至第313 頁）。而證人蕭清蘭接受法務部調查局以熟悉測試法、區域比對法進行測謊鑑定，研判證人蕭清蘭對於下列問題之回答「無」不實反應：「( 一) 你有無騙說" 簽約時詹宜靜有說買屋含9 號車位" ？答：沒有。（二）你有無謊說" 簽約時詹宜靜有說買屋含9 號車位" ？答：沒有」，有法務部調查局108 年3月6 日調科參字第10803106150 號鑑定書暨所附測謊相關資料在卷可稽（見原審卷一第413 頁至第431 頁），參以證人蕭清蘭於偵訊、原審審理中均經具結擔保後所為證述，當無干冒偽證罪之風險而為虛偽陳述之可能。從而，證人蕭清蘭前揭偵訊、原審審理時所證述被告出售本案房地、簽立本案買賣契約書時均未告知車位係抽籤而無所有權、約定專用權，且總價830 萬元乃包含該停車位價格等語，憑信性甚高。
（2）證人游清泉於偵訊時證稱：本案房地買賣是伊處理的，是被告、告訴人蕭清蘭一起到伊事務所辦手續，契約內容都是依照買賣雙方陳述記載的，因為本案房地是（民國）80幾年蓋的房子，車位是包含在公設裡面的法定停車位，沒有獨立權狀，建物權狀也不會註記有無停車位，（民國）
102 年或103 年之後車位才會註記在權狀上，所以簽約時伊問買賣標的有無車位，被告說有、車位在地下1 樓9 號，伊就記載在契約，沒有印象被告說車位要用抽的等語（見他字卷第39頁至第41頁）；證人游清泉復於原審審理時明確證稱：本案買賣契約書記載「地下1 層，平面是打勾，車位編號9 號計1 位」，是被告告訴伊，伊才寫下去，不然伊不曉得，至於是不是要抽籤，伊真的不曉得，代書不可能到現場去看，純粹就是依照被告說的寫在契約上，如果被告告知車位要抽籤，伊一定會記載上去，不可能沒寫；簽不動產買賣契約書之前，代書一定會調謄本出來看，當時伊看謄本上沒有附註車位的獨立權狀，這是20幾年的老房子，法規沒有要求在將車位獨立權狀標示，伊有將上情告知買方；當時買賣雙方議定價格是總價，沒有特別區分土地、建物、車位價款，所以契約書上就沒有記載，而伊辦理實價登錄時，登載本案房地交易總價830 萬元，且車位未單獨計價，已含入交易總價，因為車位沒有獨立權狀，沒辦法單獨計價；契約特約事項記載買方要將車位借給賣方，伊記得好像是買方說她現在沒有車，就先借給被告停3 年等語（見原審卷一第319 頁至第326 頁，原審卷二第12頁至第13頁），並有其提出之不動產買賣成交案件實際資訊申報書上之「交易標的」欄，標示有「車位1個」，而「價格資訊」欄，記載「13. 車位資訊■車位未單獨計價，且已含入交易總價」，且「車位類別」欄標示為「坡道平面」等內容，此有不動產買賣成交案件實際資訊申報書影本在卷可稽（見原審卷二第37頁至第39頁）。
況證人游清泉僅係受被告、告訴人蕭清蘭委任辦理本案房地過戶等事宜之地政士，於本案並無利害關係，且於本案發生前，僅認識被告，不認識告訴人蕭清蘭，亦無特殊親誼關係等情（見原審卷一第319 頁），其於偵訊、原審審理中均經具結擔保後所為證述，當無干冒偽證罪責而刻意捏造前開情節以誣陷被告入罪之動機及必要，堪信其證稱係依照被告告知，在本案買賣契約書上記載買賣標的含有地下第1 層平面式編號9 號車位，買賣總價款包含本案房地及車位，並據此辦理實價登錄，且被告未說明該車位係抽籤而來等語，憑信性甚高，應屬真實而可以採信。
（3）互核證人蕭清蘭、游清泉於偵訊、原審審理時所為歷次證述內容，關於本案房地買賣標的範圍包含建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位、買賣總價款830 萬元包含該車位價格、被告未告知該車位需每年參與抽籤而無約定專用權等主要情節，始終證述一致且互核相符，足堪信憑。而本案買賣契約書特約事項欄附註「買方同意將9 號車位無償借給賣方使用叁年。期限自104 年10月31日起至107年10月31日止」乙節，為被告所不爭，並據證人蕭清蘭、游清泉於偵訊、原審審理時證述甚詳（見他字卷第17頁，原審卷一第296 頁、第322 頁，原審卷二第13頁），顯見證人蕭清蘭、游清泉於簽立本案買賣契約書時，係將建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位列入買賣標的範圍，待完成本案房地買賣過戶登記後，該車位即為買受人專用，證人蕭清蘭方會以專用權人身分，同意將該車位出借給被告使用長達3 年之久，益證被告確於帶同證人蕭清蘭看屋、簽立本案買賣契約書時，僅告知買賣標的、總價款範圍包含建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位，未將該停車位需每年抽籤而非固定專用等事實告知證人蕭清蘭、游清泉。被告辯稱伊只有賣房子，有告知車位係抽籤、不固定，價款不包含車位，是代書（即證人游清泉）疏忽而漏載云云，要屬事後卸責之詞，難以採信。
（四) 按刑法第339 條第1 項詐欺取財罪，為侵害個人財產法益
之犯罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使人將本人或第三人之物交付為成立要件，故必以侵害誠實信用性之欺罔手段，不法取得他人財物，始能成立詐欺罪；具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪（最高法院87年度台非字第100 號、102 年台上字第1336號判決意旨參照）。衡以房屋暨土地買賣，固係以取得房屋暨土地之所有權、處分權及使用、收益為目的，倘買賣標的包含停車位，則該停車位究屬法定停車位或獎勵停車位、有無獨立權狀、在無獨立權狀之情形下有無約定專用權，當屬買賣交易之重要事項之一，買賣價格自有不同，進而左右買受人之購買意願，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍甚明。查本案被告在與告訴人蕭清蘭簽訂不動產買賣契約之過程中，佯稱建心新城社區地下1樓平面式編號9 號車位雖無獨立權狀，然屬其專用云云，未曾就該車位屬社區全體區分所有權人共有，須每年抽籤，抽中方有使用權等事項告知，業經本院認定如前，而被告係以830 萬元將本案房地所有權及建心新城社區地下1樓平面式編號9 號車位之專用權出售予告訴人蕭清蘭、姜若渝，是被告於簽訂本案買賣契約書之前，佯稱該車位為其專用，刻意未將須每年抽籤、抽中方得使用之重要因素告知告訴人蕭清蘭、姜若渝，並以包含該車位專用權之價格將本案房地出售予告訴人蕭清蘭、姜若渝，致使其等陷於錯誤，以為受讓有該建心新城社區地下1 樓平面式編號
9 號車位之約定專用權，簽立對價失衡之契約，致生損害，被告主觀上顯有不法所有之詐欺犯意，客觀上亦有對告訴人蕭清蘭、姜若渝施行詐術之行為，被告詐欺取財犯行，至堪認定。
（五）被告及辯護人雖以前詞置辯，惟查：
（1）被告及其辯護人雖以本案買賣契約書未記載車位所有權、獨立權狀或使用權，且車位價款也是空白，無法證明買賣標的包含車位，況調取謄本即可以發現被告並無停車位的持份，被告沒有必要以欺瞞方式詐欺告訴人蕭清蘭云云。然按建築法第102 條之1 規定：「建築物應附建防空避難空間或停車空間」，而區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編第59條設置之法定停車空間），均不得與主建物分離，應為區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建物所有權人所共有，然就該共有之法定停車空間，依我國區分所有建築物不動產交易實務，或由公寓大廈之起造人或建築業者在建築物完成之前，於毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定區分所有權人，或在建築物完成之後，由公寓大廈之起造人或建築業者（即區分所有建築物之所有權人），於首次分別出售其區分所有權時，於區分所有建築物買賣契約中以預立分管約定方式將地下層之停車空間使用權出賣與特定區分所有權人，使該特定區分所有權人就此約定專用之部分，取得獨立之使用權，於此情形下，該特定區分所有權人就此約定專用之停車空間，自無獨立之所有權狀。而證人游清泉於原審審理時亦證稱：車位區分獨立權狀與沒有獨立權狀，新建的建築物的車位才會有獨立權狀，通常獨立權狀的車位價格比較高，因為可以對外買賣；沒有權狀的車位依規定不能對外買賣，因為公共設施是隨著主建物移轉的，謄本不會記載，但沒有獨立權狀，有的人也有固定停車位，此部分通常是由賣方提供給伊訊息；105 年1 月
1 日房地合一修法後，才會去寫土地佔多少、房子佔多少，如果雙方對這部分不願意寫的話，伊也是寫總額，本案買賣契約書第2 條買賣價金是寫總額830 萬元，就是土地、建物、車位價款的總和，且當時伊有把謄本調出來，被告（買方）當時說車位沒有獨立權狀，通常伊與買方都是相信賣方轉述等語甚詳（見原審卷一第324 頁至第327 頁、第320 頁至第321 頁）。參諸本案房地乃係82年12月28日登記建築完成，有建物登記公務用謄本在卷可佐（見他字卷第20頁），法定停車空間應為區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建物所有權人所共有，並無獨立所有權，僅得透過分管約定，由特定區分所有權人取得約定專用之固定停車空間，縱告訴人蕭清蘭、姜若渝於簽立本案買賣契約前，事先調閱土地、建物謄本，亦無從發現被告有無固定停車位之約定專用權之事。是被告及其辯護人上開所辯，尚難資為有利被告之認定。
（2）被告及辯護人又以告訴人蕭清蘭原即居住在本案房地對面，應清楚本案房地現況，自無陷於錯誤而交付財物之可能云云。然證人胡素玉於原審審理時證述：蕭清蘭住在伊社區附近，見面會打招呼但沒有很熟，蕭清蘭提過想換有電梯的房子，問伊社區附近有沒有房子要賣，後來被告的兒子搬走，有天伊剛好碰見蕭清蘭，就跟蕭清蘭說可去問問被告要不要賣房子，伊沒有向蕭清蘭說明車位使用情形，她也沒有問過伊；伊不知道雙方成立買賣，蕭清蘭還說房子是用租的等語（見原審卷一第329 頁至第330 頁），核與證人蕭清蘭於原審審理時證稱：伊沒有打聽過車位的事情，因為伊住在對面，看很多車進出，想說應該有車位，且伊當時沒有車子，只注意要找有電梯的房子，所以沒有想到要打聽有沒有車位的問題等語相符（見原審卷一第30
6 頁至第307 頁）。則證人蕭清蘭於探尋房屋買賣訊息時，因個人需求而著重在有無電梯，並未著重停車位之有無，故沒有刻意詢問車位問題，縱證人蕭清蘭長年居住在本案房地所在社區附近，究非該社區之住戶，對於該社區內部如何規劃、使用停車位，當無從知悉，則在被告帶同看屋、簽立本案買賣契約書時，聽信被告告知有該社區地下
1 樓平面式編號9 號車位之專用權，尚與常情無悖。是被告及辯護人辯稱蕭清蘭不可能有陷於錯誤之情形云云，自無可採。
（3）被告雖辯稱該社區車位充足，只要參與抽籤均可停車云云（見他字卷第48頁、第73頁），並提出豐稔街建心新城住戶管理費及停車費繳納明細表資為佐證（見他字卷第51頁、第75頁）。然本案買賣契約書之買賣標的、價款既已包含建心新城地下1 樓平面式編號9 號停車位，倘該停車位並非固定、約定專用，需每年抽籤決定，衡情勢必影響告訴人蕭清蘭、姜若渝買受意願，或要求減少價金，而被告與告訴人蕭清蘭、姜若渝間，於本案發生前並無恩怨，告訴人蕭清蘭、姜若渝有何動機及必要先給付買賣價金830萬元後，再大費周章向被告提告詐欺、請求賠償？況依被告提出之豐稔街建心新城住戶104 年11月及106 年8 月份管理費及停車費繳納明細表（見他字卷第51頁、第75頁），該社區全體住戶35戶中，僅25戶需繳交停車費，足認該社區停車空間未能提供全體住戶使用，僅部分住戶得使用停車空間，被告辯稱車位充足，只要抽籤均可停車云云，難認有據。況證人蕭清蘭於原審審理時證稱：伊搬進去後，大約是12月間，伊詢問管理員說「如果我是租的，是不是我的車位可以借給別人用？」，管理員說「沒有這個事情，車位不是你的，車位是公家的」，伊發怒去找被告，伊跟被告說「車位不是妳的，妳跟我說車位是妳的」，被告答稱「反正妳有車就可以停，反正可以停就對了」，伊又稱「可不可以停跟是不是我的，差很多，我是跟妳買這個車位」，被告卻說「妳一定都抽的到，可以停」等語（見原審卷一第304 頁），核與被告辯解相同，堪信證人蕭清蘭確誤信本案買賣標的範圍、價款包含該社區地下1 樓平面式編號9 號停車位，方在獲悉車位係社區全體住戶共有之事實後，質問被告為何謊稱有車位所有權，而被告在面對證人蕭清蘭質問時，不以未出售停車位為由加以反駁，卻以「妳有車就可以停，反正可以停就對了」、「妳一定都抽的到，可以停」等語搪塞，益證證人蕭清蘭證稱被告佯以有該社區地下1 樓平面式編號9 號之車位、本案房地總價830 萬元包含該車位價款等語，應為真實可採。被告辯稱告訴人故意不抽車位，造成「買屋沒車位停」之假象，以便向被告索要金錢、詆毀名譽云云（見原審卷一第
316 頁），要係個人臆測之詞，不足採信。
（4）至被告於偵查中具狀表示其簽約後發現車位沒註明「異動」，當天伊親自帶告訴人蕭清蘭到地下室車位旁說明係每年都要抽車位，因告訴人蕭清蘭來亂，有支付房屋馬桶、水龍頭、車位之款項51萬5 千元，後來又給付告訴人蕭清蘭30萬5 千元（和解金30萬元及瓦斯爐5 千元）云云，並提出和解書、支票存根、收據為證（見他字卷第22頁至第23頁、第25頁、第43頁、第48頁、第52頁、第68頁）。然本案買賣契約書之買賣標的範圍、價款既已包含建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位，倘被告於簽約後當日（即104 年10月12日），即協同告訴人蕭清蘭到社區地下
1 樓說明停車位須抽籤之事，斯時告訴人蕭清蘭既未給付價金，衡諸社會常情，理應要求被告減少價金，甚至解除契約，焉無可能於翌日（即104 年10月13日）猶給付530萬元予被告。況證人姜宜全於原審審理時證稱：購買本案房地之初，被告開價860 萬元，後來降到830 萬元，但伊與蕭清蘭商量後認為價格太高了，被告的配偶王漢中就偷偷跟蕭清蘭說我們是朋友、這30萬元到時候我貼給你們等語，但只有口頭說，沒有寫契約；伊在簽立本案買賣契約書後之104 年10月15日收王漢中交付的5 萬元現金，在10
5 年1 月18日收3 萬元現金，王漢中有說是補貼我們錢的這件事；後來王漢中拿不出錢來，被告陸續以支票支付22萬元等語（見原審卷一第265 頁至第268 頁），並有證人姜宜全之第一銀行活期儲蓄存款存摺封面及內頁影本、被告開立支票之存根、記事本影本在卷可憑（見原審卷一第
351 頁至第359 頁）；而被告辯稱支付給告訴人蕭清蘭51萬5 千元，實係告訴人蕭清蘭於104 年10月13日支付53 0萬元現金後，銀行於104 年12月10日核撥貸款400 萬元亦匯入被告帳戶，被告將溢價返還告訴人蕭清蘭之故，此據證人蕭清蘭、游清泉於偵訊時證述明確（見他字卷第67頁至第68頁、第84頁至第85頁，偵字卷第7 頁反面至第8 頁），並有華南商業銀行股份有限公司總行106 年9 月12日營清字第1060098086號函檢附被告帳戶往來交易明細、臺灣銀行基隆分行107 年11月7 日基隆營密字第1075002914
1 號函檢送蕭清蘭存款帳號開戶資料及交易往來明細、中華郵政股份有限公司基隆郵局107 年11月13日基營字第1071800520號函檢送蕭清蘭立帳申請書及歷史交易清單附卷可稽（見他字卷第78頁至第79頁，原審卷一第189 頁至第
191 頁、第200 頁、第207 頁至第209 頁、第221 頁）。綜上，被告辯稱因告訴人蕭清蘭擾亂而先後給付51萬5 千元、30萬5 千元云云，要與卷存客觀事證不符，委無可採。
（5）另證人即被告配偶王漢中於原審審理時證稱：伊知道被告賣房子之事，伊帶蕭清蘭、姜宜全夫妻先看7 樓房子，再到地下室去看車位，伊有說車位是9 號，但要每年抽，不是固定的等語（見原審卷一第332 頁至第335 頁），惟此與證人蕭清蘭、姜宜全前開證述有所不同，亦與證人王漢中於偵訊時證稱：伊不知道本案房地買賣的事情等語（見他字卷第39頁）矛盾，證人王漢中所為證述是否可採，尚非無疑；再參以證人王漢中接受法務部調查局以熟悉測試法、區域比對法進行測謊鑑定，研判證人王漢中對於下列問題之回答「呈」不實反應：「（一）你說" 帶蕭清蘭夫妻看屋時有說車位是用抽的" 有說謊嗎？答：沒有。（二）你說" 你帶蕭清蘭夫妻看屋時說車位是用抽的" 有欺騙嗎？答：沒有」，有法務部調查局108 年3 月6 日調科參字第10803106150 號鑑定書暨所附測謊相關資料在卷可稽（見原審卷一第414 頁、第433 頁至第447 頁），則證人王漢中於原審審理時所為證述內容，是否可採，尚非無疑，無從以此資為有利被告之認定。又被告雖同意接受法務部調查局測謊鑑定，然經熟悉測試所得其膚電反應曲線呈平滯異常，不宜續行實案測試，而無任何結果等情，有法務部調查局108 年3 月6 日調科参字第10803106150 號函存卷可佐（見原審卷一第409 頁），無從據為有利或不利被告認定，特予說明。
（6）另辯護人為被告辯護稱私經濟行為本有不確定性及交易風險，本案純係未依債之本旨履行債務之民事糾紛，不能以告訴人嗣後蒙受損失，遽謂被告詐欺云云（見本院卷第51頁、第137 頁至第138 頁，原審卷二第35頁）。惟查，私經濟交易行為中，本預設交易雙方係立於平等地位，就該交易達成共識進而締約、履行之情境，然就與該交易攸關之重要事項，或屬於影響交易相對人有無交易意願之重大事項，如衡酌交易雙方之主、客觀條件後，其中一方立於該交易重要事項之資訊優勢地位，無論是積極構詞欺騙或刻意隱匿未予揭露，致交易相對人對該重要事項未能充分認識而允為交易，則原所具備交易雙方之自由平等締約模式實已受到破壞，有失誠信，尚難以私法自治、市場經濟等原則，認全無成立詐欺罪之可能。查本案被告在與告訴人蕭清蘭簽訂不動產買賣契約之過程中，先佯稱建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位雖無獨立權狀，然屬其專用云云，復未曾就該車位屬社區全體區分所有權人共有，須每年抽籤，抽中方有使用權等事項告知，且被告係以
830 萬元將本案房地所有權及建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位之專用權出售予告訴人蕭清蘭、姜若渝，業經本院認定如前，而被告是否有建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位之約定專用權之資訊，顯足以影響告訴人蕭清蘭、姜若渝購買本案房地之出價高低，導致告訴人蕭清蘭、姜若渝誤信有上開車位專用權，陷於錯誤而同意以總價款830 萬元購買本案房地，此與私法自治、市場經濟原則有違，顯見被告自始即存有以虛偽不實之建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號停車位約定專用權，哄抬本案房地價款，使告訴人蕭清蘭、姜若渝陷於錯誤進而交付財物，其主觀上具不法所有意圖，且客觀上亦有施用詐術之行為。辯護人以本案屬民事糾紛云云為被告辯護，難認可採。
（六）綜上所述，本件事證明確，被告所辯，洵為事後卸責之詞，其詐欺犯行，堪以認定，應予依法論罪科刑。
三、論罪：核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。
四、上訴駁回部分：
（一）原審本於同上見解，認被告犯詐欺取財罪事證明確，適用刑法第339 條第1 項、第41條第1 項前段（原判決贅載刑法施刑法第1 條之1 第1 項）規定，並審酌被告本應基於誠信出售本案房地，竟向告訴人蕭清蘭佯稱有固定停車位使用權，隱瞞須每年參與抽籤、抽中方能使用之事實，致告訴人蕭清蘭等人陷於錯誤，而同意給付總價款830 萬元，所為誠屬可議，兼衡其犯罪動機、目的、手段、犯罪後態度、自述高中畢業之智識程度、配偶從事水電工作、其子擔任醫生、警察等職務，家庭經濟狀況一般、告訴人所受損害等一切情狀，量處有期徒刑2 月，併諭知以1,000元折算1 日之易科罰金折算標準。經核原審認事用法尚無不合，量刑亦屬妥適。
（二）檢察官依循告訴人蕭清蘭、姜若渝請求，提起上訴意旨略以：①被告以出售房地含有車位之詐術向告訴人行騙，該車位之價格未經鑑價，亦未查詢同社區或附近相同條件住宅所附車位價格，原審逕認犯罪所得為30萬元，且認被告已全數返還予告訴人，似有未洽。②被告案發迄今均未與告訴人達成和解，犯後態度不佳且毫無悔意，原審未能審酌上情，量刑實屬過輕。爰請求撤銷原判決，另為適法處分云云。惟查：
（1）本案被告在與告訴人蕭清蘭簽訂不動產買賣契約之過程中，佯稱建心新城社區地下1 樓平面式編號9 號車位雖無獨立權狀，然屬其專用云云，未曾就該車位屬社區全體區分所有權人共有，須每年參與抽籤，抽中方有使用權等事項告知，使告訴人蕭清蘭、姜若渝陷於錯誤，而同意以總價款830 萬元成立本案買賣契約，業經本院認定如前；然被告、告訴人蕭清蘭、姜若渝於簽訂本案買賣契約書時，並未明定本案房地、車位之價款，僅約定總價款為830 萬元，以致本案買賣契約書、證人游清泉辦理實價登錄時，均未分別列記本案房地、車位價款等情，業經證人游清泉於原審審理時證述明確（見原審卷一第321 頁、原審卷二第12頁至第13頁）；另參諸告訴人蕭清蘭、姜若渝迄今未主張解除本案買賣契約等情（見本院卷第88頁），是證人即告訴人蕭清蘭既係基於本案房地、該社區地下1 樓平面式編號9 號停車位之整體價值、個人需求及利益考量而與被告簽訂本案買賣契約書，自不容將上開買賣標的割裂，逕以車位價格資為本案被告犯罪所得之數額。本院爰依刑法第38條之2 第1 項「前條犯罪所得及追徵之範圍與價額，認定顯有困難時，得以估算認定」之規定，審酌於102 年至105 年間，該社區之不動產買賣成交案件均無車位交易，惟於103 年8 月間該社區43號1 樓以760 萬元成交買賣房地之移轉土地面積約35.91 平方公尺、建物移轉面積約
112.73平方公尺（權利範圍為全部）、29.54 平方公尺（共有部分）等情，有基隆市信義地政事務所107 年6 月1日基信地所一字第1070003609號函暨檢附土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本、107 年6 月14日基信地所三字第1070003848號函檢附102 年至105 年間有關基隆市○○區○○街○○巷○ 號社區之不動產買賣成交案件實際資訊申報書等在卷可佐（見偵字卷第17頁、第18頁、第20頁、第23頁至第27頁），相較於本案房地買賣之移轉土地面積約150.97平方公尺、建物移轉面積150.97平方公尺（權利範圍為全部）、34.13 平方公尺（共有部分），及本案告訴人蕭清蘭等人與被告洽談本案房地買賣過程中就買賣標的（土地、建物、車位）交易價值之意向、個人需求、權衡比例等因素，且本案買賣契約書簽立後，被告及其配偶王漢中陸續交付30萬元予告訴人蕭清蘭及其配偶姜宜全，作為貼補本案房地買賣價款等情，業據證人姜宜全證述明確（見原審卷一第264 頁至第267 頁），認再予宣告沒收及追徵其價額，將使被告承受過度不利益，有違比例原則有過苛之虞而不予宣告沒收。原審以被告已返還犯罪所得予告訴人而不予宣告沒收（見原判決書第26頁），雖與本院所持理由不同，但於判決結果則不生影響，併此敘明。至檢察官主張以證人林沛絜估價之70萬元價差作為認定被告犯罪所得數額之依據（見本院卷第130 頁），然證人林沛絜係依其擔任房屋仲介之工作經驗，粗略概算106 年間附近房屋市場交易價格、行情，並未實際查看本案房地現況，亦未按照不動產估價技術規則等情，業據證人林沛絜於原審審理時證述明確（見原審卷一第278 頁至第280 頁），自難以證人林沛絜依憑個人經驗估算所得價差數額（70萬元）作為認定被告犯罪所得數額之依據，檢察官上訴意旨①指摘各情，尚難憑採而為不利於被告之認定。
（2）按刑之量定，乃法律賦予法院自由裁量之事項，倘於科刑時，已以行為人之責任為基礎，並斟酌刑法第57條所列各款事項，而未逾越法定刑度，即難謂違法（最高法院100年度台上字第5301號判決意旨參照）。又刑事審判旨在實現刑罰權之分配正義，故法院對於有罪被告之科刑，應符合罪刑相當之原則，使輕重得宜，罰當其罪，此所以刑法第57條明定科刑時，應以行為人之責任為基礎，並審酌一切情狀，尤應注意該條所列10款事項，以為科刑輕重之標準。本件原審業以行為人之責任為基礎，逐一審認上開各項刑法第57條所列各事由及量刑因子，檢察官所指未與告訴人蕭清蘭等人達成和解、賠償等節，亦均經原審衡酌考量在被告犯後態度之量刑因素，原審在法定刑度內為刑之量定，並無違反經驗法則、論理法則、比例原則，或其他逾越法律所規定範圍，抑或濫用權限之情事，並無不當而構成應撤銷之事由。檢察官依告訴人蕭清蘭等人請求提起上訴指摘原審量刑過輕云云，並無理由。
（3）從而，檢察官依循告訴人蕭清蘭等人請求提起上訴，為無理由，應予駁回。
（三）被告提起上訴意旨略以：本案買賣契約書之買賣標的不包含停車位，被告向告訴人蕭清蘭介紹房地現況時，僅稱其車位使用現況為9 號停車位，並無施用詐術；證人游清泉證稱已向告訴人蕭清蘭說明車位沒有獨立權狀，土地所有權狀亦未登載車位持分，告訴人應無陷於錯誤之可能，本案僅屬民事糾紛云云。然按證據之取捨及證據證明力如何，均屬事實審法院得自由裁量、判斷之職權，苟其此項裁量、判斷，並不悖乎通常一般之人日常生活經驗之定則或論理法則，且於判決內論敘其何以作此判斷之心證理由者，即不得任意指摘其為違法（最高法院91年度台上字第2395號判決參照），被告上訴意旨指摘各節，均經原審詳予論述證據之取捨及如何憑以認定事實之理由，並由本院列舉事證逐一補充說明、論駁如前，其餘所辯無礙於本件事實之認定，是被告上訴意旨所指，要係對原審取捨證據及判斷其證明力職權之適法行使，仍持己見為不同之評價，任意指摘原判決不當，尚非可採，被告執前開各詞否認犯罪，均不可採，其上訴亦無理由，應予以駁回。
五、附條件緩刑：
（一）按法官於有罪判決中，究應如何量處罪刑，抑或是否宣告緩刑等，均為實體法賦予審理法官裁量之刑罰權事項，法官行使此項裁量權，自得依據個案情節，參諸刑法第57條所定各款犯罪情狀之規定，於該法定刑度範圍內，基於合義務性之裁量，量處被告罪刑；至是否為緩刑之宣告，亦應形式上審究是否符合刑法第74條所定前提要件，並實質上判斷被告所受之刑，是否有以暫不執行為適當之情形等要件。
（二）查被告前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有本院被告前案紀錄表在卷可稽（見本院卷第63頁），其因一時失慮，致犯本案，經此次刑事偵審追訴程序，嗣後應知戒慎警惕，信無再犯之虞，考諸緩刑制度旨在以暫緩宣告刑之執行，促使犯罪行為人自新，藉以救濟短期自由刑之流弊，本院衡酌各情，認其所受本件刑之宣告，以暫不執行為適當，爰諭知緩刑2 年，以啟自新。另為使被告能於本案中深切記取教訓，避免其再度犯罪，使其於緩刑期內能深知警惕，爰依刑法第74條第2 項第5 款之規定，諭知應於本判決確定日起6 個月內向檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體，提供40小時之義務勞務，且依刑法第93條第1 項第
2 款之規定，諭知於緩刑期內付保護管束，俾觀護人得經常監督、輔導，以觀其表現及暫不執行刑罰之成效，惕勵自新。惟倘被告未遵循本院所諭知緩刑期間之負擔，情節重大者，檢察官得依刑事訴訟法第476 條、刑法第75條之
1 第1 項第4 款之規定，聲請撤銷本件緩刑之宣告，併予敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368 條，刑法第74條第1 項第1 款、第2 項第5 款、第93條第1 項第2 款，判決如主文。
本案經檢察官黃耀賢提起公訴，檢察官林婉儀提起上訴，檢察官蘇佩鈺到庭執行職務。
中 華 民 國 108 年 11 月 5 日
刑事第十八庭 審判長法 官 吳炳桂
法 官 黃紹紘法 官 何俏美以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 吳芝嘉中 華 民 國 108 年 11 月 6 日附錄：本案論罪科刑法條全文刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。