臺灣高等法院刑事判決109年度上易字第772號上 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官被 告 李悅寧選任辯護人 蔡宜衡律師
林 凱律師上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣士林地方法院108年度易字第355號，中華民國109年1月21日第一審判決（起訴案號：臺灣士林地方檢察署107年度偵續字第152號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
理 由
一、本案經本院審理結果，認第一審判決以不能證明被告李悅寧犯罪，對被告為無罪之諭知，核無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。
二、檢察官上訴意旨略以：臺北市政府都市發展局迭於民國97年9月25日、98年5月21日、98年7月27日通知被告拆除陽台之金屬玻璃窗違建，並註明種類為「增建、新違建」，後二次公文中更註明被告違反規定重建，被告辯稱不是增建物云云，並非可採；告訴人蕭佩宸於105年、106年間受通知應拆除之違建狀況及面積，與被告前三次受通知之內容相同，被告明知此事，卻於所謂自行拆除後又回復到原來違建狀態，並以此狀態交屋予告訴人，此等隨時可能受舉報而必須拆除之狀況，已影響告訴人之購買意願與出價，屬於交易之重要訊息，被告應誠實告知，然被告並未將此狀況告知告訴人或出面簽約之代理人，更在現況說明書第17項、第18項有關是否有增建物、增建物是否曾被拆除或接獲拆除通知之項目中勾選「否」，惡意隱瞞前陽台違建之情，以此方式對告訴人實施詐術。況一般民眾看屋甚少實地丈量，原判決認告訴人應可預見部分陽台面積挪為室內使用，無異苛責告訴人未仔細檢查始未能發現瑕疵。原判決逕為無罪諭知，尚有未洽云云。
三、按刑法第339條第1項詐欺取財罪之成立，係以行為人意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，倘查無足以證明其在取得對方給付或約定給付時，即自始故意藉此從事詐財之積極證據，仍不得僅以事後違反債信之客觀事態，推定被告原有詐欺取財之不法所有意圖。
四、檢察官上訴意旨固主張被告係故意隱匿房屋增建，認被告具意圖為自己不法所有之詐欺犯意云云，然查：
㈠被告係於100年10月間委託拓璞不動產仲介經紀有限公司南港
分公司出售系爭房屋，嗣於101年1月31日與告訴人簽立不動產買賣契約書，以1750萬元將系爭房屋出售予告訴人等情，有買賣契約書附卷可稽（他字第2665號卷第28至35頁）。而臺北市政府都市發展局曾於97年9月25日、98年5月21日、98年7月27日發函通知被告，系爭房屋之前陽台構造物即金屬玻璃窗應予拆除，嗣該局已於97年10月20日、98年7月15日、98年9月29日由該局發函通知被告已自行拆除完畢，並予以結案等情，有該局106年7月14日函所附各次函文、拆除違章建築結案報告書、送達證書等件附卷可憑（他字第2665號卷第61、62、64、72、74、80、82頁）。
㈡有關被告委託銷售系爭房屋時，是否告知仲介人員系爭房屋
經認定有違反建築法令之陽台金屬玻璃窗部分，證人即負責仲介上開房屋買賣之邱奕錫於偵訊時證稱：被告在委託出售系爭房屋時，有告知伊這個房子有違建，當時建設公司沒有跟被告說過有違建的事，社區內28戶都有一樣的問題，伊查證是因為建設公司二次施工，被告買入這個房屋以後，就沒有再施工或重建，也沒有動過房子，伊受被告委託仲介後，有到建管單位的官網查詢，上面是說已經處理完畢，房子現況也看不出有加建的情形，建商後來沒有繼續處理違建問題，主管機關來檢查時，建商就應付一下做假陽台等語（他字第2665號卷第204至206頁）；且於原審證稱：被告委託銷售系爭房屋時，自己並沒有住在該屋內，是由伊向告訴人介紹屋況，當時並沒有說明系爭房屋是否有違建的情形，被告委託的時候有說到曾被舉報違建的事，有委託由管委會處理，伊上網查詢結果，98年間就已經結案處理完畢，系爭房屋的現況並沒有多出坪數，例如頂樓加蓋、陽台外推，所以的確沒有增建，才會勾選「否」，而違建部分則因已處理完畢，就沒有再向告訴人特別說明，被告並沒有要求要隱瞞此訊息，伊認為系爭房屋的屋況的確符合不動產現況說明書的記載，後來告訴人於106年間打電話說收到違建報拆的文件，伊去詢問管委會，才知道社區內有28戶有此種情形，系爭房屋是在內部空間上去做調整，將陽台部分坪數併到客廳去等語（原審易字卷第109至113、115至117、119至120頁）。由證人邱奕錫上開證言，足認被告已據實向負責銷售之仲介人員揭露上開經認定為違建之狀況，仲介人員亦經由主管機關網站查詢該所謂違建確已結案無誤，並無刻意不告知仲介人員，或要求仲介人員向買方隱匿上開違建問題之情形。
㈢雖檢察官主張被告未於不動產標的現況說明書中揭露上情，
觀之卷附不動產標的現況說明書之內容，其中第17項：「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工）」、第18項：「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」，均勾選「否」，此固有現況說明書附卷可稽（他字第2665號卷第81頁）。然由證人邱奕錫上開所證，被告有將系爭房屋之違建問題告知仲介人員，已可見被告主觀上並無以上開標的現況說明書隱匿上開違建狀況之犯意。況證人邱奕錫因已上網查詢，得悉系爭房屋之違建已經結案，而認為已不屬於違建，就沒有必要特別註記（原審易字卷第110、113頁），更可見被告並無以刻意隱瞞之方式詐騙告訴人。再衡諸房屋買賣交易常情，買受人對於買賣契約中最為重視之交易因素乃每坪單價、登記面積與室內使用面積大小，觀之卷附不動產買賣契約書所載，系爭房屋之建物面積，明確記載主建物為58.21平方公尺，陽台面積為7.62平方公尺，雨遮為5.92平方公尺（他字第2665號卷第28頁），核與系爭房屋之建物所有權狀之記載（他字第2665號卷第40頁背面）相符。
又系爭房屋之違建情形，乃前陽台以裝置金屬玻璃門之方式，將部分陽台面積劃併於主建物內使用，此觀之卷附違建認定範圍圖即明（64頁背面、74頁背面、82頁背面），客觀上並無因上開金屬玻璃門之存在，而改變主建物、附屬建物之總面積，或使買受人對於據以計算買賣價金之系爭房屋面積有所誤認，進而影響交易意願之狀況甚明。
㈣至告訴人指稱伊係因被告於不動產現況說明書上開第17、18
項勾選「否」，始陷於錯誤而同意買受系爭房屋云云。然其於偵訊時已明確陳稱，當時是由邱奕錫擔任仲介居中協調買賣價格，邱奕錫沒有說到系爭房屋有上開違建報拆的狀況等語（他字第2665號卷第185頁），對照證人邱奕錫所證：告訴人來看房子時，伊沒有說明系爭房屋的違建狀況，簽約時被告並沒有到場，是由被告的朋友代理她前來簽約等語（他字第2665號卷第205頁），可見於系爭房屋之買賣交易磋商過程，確係透過仲介人員居中協調，告訴人與被告並無直接接觸，而仲介人員邱奕錫並未將被告所告知有關系爭房屋之違建狀況轉知告訴人。是被告除了填載不動產現況說明書外，尚有將系爭房屋之違建問題口頭告知仲介人員，顯無隱匿上情之舉，至於仲介人員實際上對於有意購買系爭房屋之告訴人如何說明，實非被告所能夠知悉、控制之事項。況告訴人於原審作證時亦稱：伊去看房子時，系爭房屋沒有住過，邱奕錫在第一次看屋時有提到這個房子有二次施工，一般就認為應該是建商去做一些處理，覺得無害，伊就沒有仔細問，沒想到接到違建拆除通知，整個社區20幾戶，就是由管委會告知要如何處理，後來是請議員協調等語（原審易字卷第
96、102至104頁），益徵被告所稱系爭房屋被舉報的違建是交由管委會全權處理，伊沒有動過房屋內部等語非虛。
㈤綜上，本件告訴人雖指於買受前不知系爭房屋曾受舉報為違
建之狀況，然被告既未積極施以詐術，亦已口頭告知仲介人員違建之情，並無刻意隱瞞，核與刑法詐欺取財罪之構成要件不符。檢察官上訴意旨以前詞指摘原判決認定不當，自非有據。
五、原審以不能證明被告犯罪，諭知被告無罪之判決，核無不合。檢察官上訴為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。本案經檢察官曹哲寧提起公訴，檢察官許梨雯提起上訴，經檢察官洪威華到庭執行職務。
中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
刑事第二十二庭審判長法 官 洪于智
法 官 陳銘壎法 官 汪怡君以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 賴怡孜中 華 民 國 109 年 7 月 16 日【附件】臺灣士林地方法院刑事判決 108年度易字第355號公 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官被 告 李悅寧 女 63歲（民國00年0月00日生）
身分證統一編號：Z000000000號住○○市○○區○○路00巷0號7樓選任辯護人 蔡宜衡律師
林凱律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（107 年度偵續字第15
2 號），本院判決如下：
主 文李悅寧無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告李悅寧明知其所有之臺北市○○區○○街00號9 樓房屋（下稱本案房屋）存有與不符合現行法規之增建加蓋部分（即俗稱之違建），然為求順利出售，竟意圖為自己不法之所有，於民國100 年間，委託拓璞不動產仲介經紀有限公司南港分公司之經紀營業員（下稱拓璞公司仲介人員）邱奕錫出售本案房屋，並告知本案房屋曾於98年間被通報違建，卻於同年10月16日，在不動產標的現況說明書上第17點「是否有增建物」、第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」等項目，均勾選「否」，而在本案房屋之買賣契約書第2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄位內刻意留白未勾選，且未依該條第2 項之約定誠實告知買賣標的物現狀另有增建、加蓋部分。蕭佩宸透過前揭仲介公司購屋時，因李悅寧上開施用詐術之行為，誤信李悅寧填載之標的物現況說明書所載為真，即本案房屋並無增建物及接獲拆除通知，遂於101 年1 月31日與李悅寧簽署不動產買賣契約書，交付新臺幣（下同）1,750 萬元予李悅寧購買本案房屋。嗣於105 年7 月29日蕭佩宸接獲臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）函知本案房屋有上開違建情形，始悉遭李悅寧詐騙，因認被告李悅寧涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154 條第2 項定有明文；事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法為裁判之基礎；又認定不利被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利被告事實之認定時，即應為有利被告之認定，更不必有何有利之證據。
三、公訴意旨認被告涉犯上開罪嫌，無非係以：被告於偵訊中之供述、告訴人蕭佩宸於偵查中之指訴、證人即拓璞公司仲介邱奕錫之證述、臺北市地籍異動索引、土地及建物登記第二類謄本、101 年1 月31日不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）影本、中國信託商業銀行股份有限公司帳號
000 -000000000000 號帳戶存摺影本、告訴人與邱奕錫間之通訊軟體LINE對話紀錄、北市都發局97年10月2 日北市都建字第0976168200號、97年9 月25日北市都建字第0976064900
0 號、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號、98年7月20日北市都建字第09861330400 號、98年7 月27日北市都建字第09860568100 號、98年10月5 日北市都建字第9861551400號、105 年7 月29日北市都建字第10561211800 號及10
6 年3 月24日北市都建字第10631738300 號函稿、拍照日期97年7 月10日、97年10月20日、98年5 月21日、98年9 月29日之現場照片、臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）違規查報專區列印資料2 紙、違建查報案件明細表、建築管理違建處理科拆除違章建築結案報告單、違建拆除後現場遺留建材及物品清除通知單、違章建築處理一覽表、送達證書、違章查報隊之便簽等，為其主要論據。
四、訊據被告固坦承於100 年間，委託仲介邱奕錫出售本案房屋，告知本案房屋曾於98年間被通報違建，及在不動產標的現況說明書第17點「是否有增建物」、第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」等項目均同意勾選「否」，於10
1 年1 月31日與告訴人簽訂不動產買賣契約書，該契約書第
2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄位內係留白未勾選，並已取得告訴人所交付之本案房屋價款等情，惟堅詞否認有何詐欺罪嫌，辯稱：我沒有意圖詐欺，我委託仲介邱奕錫賣屋時，有很清楚的告訴邱奕錫有被舉報陽台違建的情形，並未有任何的欺瞞，且邱奕錫為買賣雙方的仲介，我並沒有交代邱奕錫不要告知告訴人，因為買賣過程都是邱奕錫與告訴人接觸，如果買方想要瞭解屋況，應該去問邱奕錫，不動產買賣契約書是邱奕錫提供的，內容是代書根據權狀資料填寫的，我並未發現有空白的情形，我很相信專業，不動產標的現況說明書也是邱奕錫提供的，是邱奕錫和我討論後，邱奕錫勾選的，因為我們認為「增建物」是指權狀面積以外加蓋的部分才是，所以我們認知這不是「增建物」，再加上最後一次舉報是98年，距離賣屋已經2 年多，並未再接到任何舉報，我認為違建的問題已經解決了，而我當初買入本案房屋的屋況就是這樣，我並無任何的施工，我是以原屋況售出，所以才勾選否，且本案房屋計價方式是每坪56萬元乘以30.53 坪權狀面積加上車位200 萬元，加上4 ％仲介費，開價1986萬元，經告訴人殺價，以1750萬元成交，陽台二次施工之情形與房價無涉，我並無不法所有意圖等語（見本院卷第64至65頁、第192 至193 頁），其辯護人並以：被告於97年6 月買入本案房屋時陽台外推的狀況即已存在，依邱奕錫所證，可知被告於委託時即有告知97、98年間接獲拆除通知之事，邱奕錫並證稱其尚有詢問社區管委會總幹事社區內28戶是否都有陽台外推狀況，管委會表示全部社區房屋都有這種狀況等情，可證本案實係建商當初取得建物使用執照後自己進行二次施工所致，而告訴人審理中證稱邱奕錫第1 次帶其看屋時即有告知房屋陽台二次施工之情形，足證被告並無何隱瞞，因告訴人始終均係與仲介接洽，被告未能與之碰到面，則告訴人經邱奕錫告知有二次施工，倘有疑問，可請教邱奕錫而予釐清或查證，況本案房屋售價係以權狀面積計算，縱室內面積因陽台外推導致可使用空間變大，亦因不影響權狀面積而無影響出售價格之可能，再者，告訴人證稱簽約前有看社區內的其他幾間房屋，係經比較後覺得被告出售價格合理始為購買，足徵被告並無因此抬高價格。至不動產標的現況說明書第17點及第18點之勾選，係因邱奕錫與被告討論後認知本案是陽台外推，並無讓權狀面積增加，非屬增建物而勾選否，邱奕錫亦證稱其當時至內政部網站查詢本案違建已處理完畢，且被告亦2 、3 年都沒有再收到違建通知，故認本案房屋已無違建狀況，加以被告當初接到違建拆除通知後全權委託管委會處理，當時管委會總幹事說不需要拆，只需要在金屬門框調整等情，被告認本案結案狀況不是以拆除的方式，不符合不動產標的現況說明書的事項等理由，而為勾選，並非有意欺騙告訴人或貪圖任何不法所有等語為其置辯（見本院卷第34至43頁、第68頁、第
193 至194 頁）。經查：㈠被告於97年6 月24日買受取得本案房屋所有權，本案房屋經
建商將陽台之一部分面積移作室內主建物使用（即俗稱之陽台外推、二次施工），於97至98年間經北市都發局先後3 次發函通知被告有違反建築法第25條規定之情形並應予拆除，且嗣均以「違建戶已自行拆除完畢」而結案。被告於100 年10月6 日（起訴書誤載為16日）委託仲介邱奕錫出售本案房屋，有告知本案房屋曾於98年間被通報陽台有違建情形，然其不動產標的現況說明書第17點「是否有增建物」及第18點「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」項目均係勾選「否」，而邱奕錫嗣受告訴人委託，仲介雙方於101 年1 月31日簽訂本案房屋之不動產買賣契約書，該契約書第2 條「增建或占用部分」第1 項「增建或占用範圍」之勾選欄係空白未勾選，雙方業已履約交屋、付款完畢，而告訴人於105 年
7 月29日接獲北市都發局發函通知本案房屋有陽台違建應予拆除等情，業據被告供述在卷（見本院卷第64至67 頁、第1
86 至189 頁、第192 至193 頁），核與告訴人指訴相符（見他字卷第184 至186 頁、本院卷第91至107 頁），並有證人即拓璞公司仲介邱奕錫之證述在卷可稽（見他字卷第204至206 頁、本院卷第109 至123 頁），復有臺北市地籍異動索引、土地及建物登記第二類謄本、101 年1 月31日不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）影本、中國信託商業銀行股份有限公司帳號000-000000000000號帳戶存摺影本、北市都發局97年10月2 日北市都建字第0976168200號、97年9 月25日北市都建字第09760649000 號、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號、98年7 月20日北市都建字第09861330400 號、98年7 月27日北市都建字第09860568100號、98年10月5 日北市都建字第9861551400號、105 年7 月29日北市都建字第10561211800 號及106 年3 月24日北市都建字第10631738300 號函稿、拍照日期97年7 月10日、97年10月20日、98年5 月21日、98年9 月29日之現場照片、北市建管處違規查報專區列印資料2 紙、違建查報案件明細表、建築管理違建處理科拆除違章建築結案報告單、違建拆除後現場遺留建材及物品清除通知單、違章建築處理一覽表、送達證書、違章查報隊之便簽等資料存卷可佐（見他字卷第28至51頁、第61至103 頁、第193 至194 頁），此部分之事實，首堪認定。
㈡告訴人與被告簽約前，已經邱奕錫告知本案房屋陽台有二次
施工之情形，業據告訴人自承屬實（見本院卷第102 頁）；被告於委託仲介時，確有如實告知身為買賣雙方仲介之邱奕錫本案房屋陽台違建之情形，亦據邱奕錫證述明確（見本院卷第110 至123 頁），並證稱：（問：你在處理臺北市○○區○○街00號9 樓不動產房屋仲介買賣時，你是買方還是賣方的仲介？）兩個都是（問：當時是否都是你向告訴人介紹屋況？）是（問：你在跟告訴人介紹這間房子時，你自己是否知道本案房屋的陽台曾被通報為違建並拆除的情形？）…是有提到二次施工的問題…（問：被告在委託你賣本案房屋時，她是如何向你說明陽台曾被通報違建並拆除的情況？）委託的時候是有稍微提到這部分，她說有委託給管委會處理二次施工的問題…嚴格算起來它應該是改建，也就是內部空間的調整，將客廳變大、陽台變小，這部分應該是叫改建，屋主委託我是在100 年，我們是有上網查…當初是看到98年其中一個處理完畢的網站，就認定本案房屋已經處理完畢…屋主有說二次施工的問題，當然我們也很明白有些建設公司會這樣做，所以委託時會問屋主本身有無去改建、更改內部的東西，她說她沒有動過，目前是請管委會去處理…（問：被告當時跟你說本案房屋有違建的用意為何？）我覺得屋主也沒什麼用意，應該只是告訴我們目前房子的基本情況約是如何，真實陳述而已（問：被告有無曾經要求你將本案房屋有違建的訊息隱瞞？）我相信這應該不至於，不會刻意去隱瞞（問：被告有無要求你不要講？）沒有（問：你於偵訊時說「我們受委託時有到建管處的官網去查詢，官網就本案房子是寫該案已處理完畢。」，你當時查詢到處理完畢後，有無去向被告詢問違建是否已被拆除？）仲介方第一都會去網路查，第二會去做現況審視，我們公司有調建物平面圖，圖上顯示有陽台，去現場看也是有陽台，所以我們再問屋主有無動過房子或裝潢改建過，屋主說從她跟建設公司買到現在都沒有動，我們才會斷定本案房屋是以現況為主…（問：你方稱被告跟你講過本案房屋曾被舉報違建要拆除，而你已查過是98年的事情，且已自拆，你後來有無問被告到底是何處的違建被通報拆除？）被告當初就是說是陽台的部分（問：被告是跟你說哪一陽台被舉報有違建？）當初委託時被告是有說有陽台外推還是有陽台二次施工的問題，就是她有請管委會去處理等語（見本院卷第110 頁至第121 頁），是被告辯稱其委託仲介賣屋時已有清楚告知陽台違建情形等語（見本院卷第64頁），應屬可信，是被告既未隱瞞本案房屋有陽台二次施工之違建狀況，已難認有何施用詐術之情形。
㈢關於本案不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書之填載（見他字卷第28至31頁、第51頁），據邱奕錫證稱：（問：
買賣契約書關於土地標示、建物標示、面積等手寫字跡，是何人的？）這是當初我們公司的周慧珠代書所填寫的（問：買賣契約書有無給被告仔細核閱過？）一般房仲在簽合約時，是雙方都看過並且也朗讀過才簽名的（問：不動產標的現況說明書上方是或否的部分，是何人勾選的？）當時和屋主簽委託及買賣契約書時，是有詢問過後才逐一審閱並勾選的，最後也有訂於合約書內容中（問：為何第17項「是否有增建物」的部分勾選「否」？）不動產資料說明書上寫「是否有增建物」，說真的本案房屋不是增建物，我們認定這是屬於房子內部的東西，也就是空間的規劃問題，不像一般頂樓加建多出來的坪數，或是空地、陽台外推，它並不屬於有多出坪數的狀況，當初我們問屋主時，屋主可能也認定這部分是沒有增建的，所以才會勾選「否」（問：為何第18項「增建物是否被摘除或接獲過拆除通知項目」的部分也是勾選「否」？）這點有問過屋主，屋主在委託書時就已說過，這部分已聘請管理委員會處理，對我們來說當然不是屋主說有處理就有處理，我們另外有查到一份已自行拆除並處理完畢的資料，等於建管會已經結案，所以正常邏輯不會再勾「是」，一定會勾「否」（問：但為何第18項中「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知項目」，指的是曾經而非已處理完畢？）這又回到第17項問的「增建物」，所以可能屋主認知的增建物和本案談的違章有點落差，因為它並不是增建物，嚴格算起來它應該是改建，也就是內部空間的調整，將客廳變大、陽台變小，這部分應該是叫改建，並非是增加所有的建築，這其實是100 年早期東森房屋的合約書，第17項「是否有增建物」跟第18項的部分，我相信現在新的合約書一定沒有寫這麼籠統，剛開始可能就只是問這些問題，跟現在好像不太一樣（問：本案房屋的違建查報上面記載98年7 月15日處理完畢一次是自拆，98年9 月29日處理完畢也是自拆，你方稱屋主委託你時，你有去建管處查過，是否如此？）屋主委託我是在100 年，我們是有上網查…違建等情形，查得到的就是這個東西，若現在是違建的話，下面會寫違建，不會寫已經處理完畢，照我們目前委託的狀況，都會去調這個東西，調出來的資料跟目前房屋情況應該是一樣的…（問：你當時有無查到本案房屋在98年7 月15日及98年9 月29日的處理記錄？）我們當初是看到98年其中一個處理完畢的網站，就認定本案房屋已經處理完畢…（問：依照你當時擔任仲介的經驗，你認為本案房屋出售的情形，屋況是否符合現況說明書上所記載的各個項目？）是…（問：你方稱你有調閱建管處98年的違建處理資料，簽約之前你有無將資料給告訴人看過？）沒有（問：為何沒有？）若有呈現違建的部分，我們就會和合約書訂在一起，但若已經處理完畢的話，就不需要特別給消費者看或者是訂在合約書上…（問：被告當時在簽約填載現況說明書時，你們主觀想法認為所謂的「增建」並不包括陽台外推，是否如此？）其實不是說我們主觀認定陽台外推，所謂「是否有增建物」是有無增建物的部分收到報拆，一般會有這項目出來，最多的兩種情況就是頂樓加蓋或一樓旁邊外推的，但這種是電梯大樓，我們無法想像還有違章建築的問題，變成在詢問過程中，可能就直接問增建物的部分…本案房屋不是陽台外推，所謂陽台外推是推出去，例如權狀30坪，你變成31坪，將陽台外推多出來，但本案房屋是原本法定規定何處是陽台、何處是客廳，而他們在空間上去做取捨，是屬於內部空間的調整，也都是在權狀內，比如3 房改成2 房（問：為何不叫陽台外推？）一般所謂的陽台外推是指多出來、推出去的部分（問：本案房屋是算何情況？）應該是改建，比如客廳坪數本來只有5 坪，多偷了陽台的坪數，將陽台的部分坪數併入客廳內（問：陽台是否還在？）還在（問：舉例來說若本來本案房屋的陽台是2 坪，結果變成1 坪，另外1 坪改做成客廳，是否如此？）是，本案房屋是屬於這種情況（問：等於是陽台鋁窗的部分稍微往外移，是否如此？）是，其實就是這樣，我也覺得很納悶（問：這不叫外推，而是叫改建，是否如此？）是（見本院卷第111 至120 頁）等語，足見本案之不動產標的現況說明書及不動產買賣契約書之勾選、手寫內容，實係被告與仲介討論後，經仲介提供專業意見判斷，因認本案房屋之陽台雖有一部分面積移作室內主建物使用，然並非有另外增加權狀之面積，認為非屬於「增建物」，而由代書或仲介為上開之勾選、填載，足見被告辯稱上開文件內容係代書、仲介填寫的，伊相信他們專業意見之判斷等語（見本院卷第65頁），尚可採信，被告既係如實告知仲介，且經仲介上網查證確認，並經仲介提供專業意見，而由仲介、代書為上開內容之勾選及填載，即難認被告有何詐偽之意而有詐術之實行。
㈣參以告訴人坦承：伊簽約前有看過本案房屋2 次，本案房屋
有3 房、2 陽台、2 衛浴，2 陽台分別在客廳（前陽台）及廚房（後陽台），會去看第2 次原因是因為它雖然是3 房但是裡面公設很高，室內面積很小，伊當時感覺室內只有10幾坪不到20坪，伊想將3 個房間打掉變成1 大間，除本案房屋外還有看過同社區2 、3 戶，是因為考慮空間的使用性及預算才選擇本案房屋等語（見本院卷第100 至105 頁），顯見告訴人在購屋之前已有精算實際使用空間及面積，始決定購屋；而依據本案房屋之不動產買賣契約書及建物登記第二類謄本之記載，本案房屋前陽台面積為7.62平方公尺（見他字卷第28頁、第40頁反面），然經建商二次施工後，實際上有
4.6 平方公尺移作室內使用，前陽台之面積僅剩3.02平方公尺，此有臺北市稅捐稽徵處105 年10月25日北市稽南港乙字第10550157900 號函覆實地測量結果及測量照片在卷可按（見他字卷第142 至146 頁），改動之面積不少，尤以主建物面積僅10幾坪之情況下，其增加之使用面積比例即難謂少，參以告訴人看屋時既已對室內空間多寡有相當之計較，其對本案房屋存有陽台之部分面積移作室內主建物使用之情形，衡情實無未有預見之理，猶同意購買本案房屋，顯係評估風險後所為，要難以事後於105 年間經查報陽台違建需要拆除，遽認其於締約之初，有何陷於錯誤之可言。
㈤本案房屋係建商自始於興建時即將陽台部分面積移作室內主
建物面積使用，嗣雖多次被舉報陽台違建，並均由社區管委會處理後以「違建戶自行拆除結案」結案，然實未拆除，除據被告供述在卷（見本院卷第66至67頁、第187 頁）之外，核與邱奕錫證述相符（見本院卷第113 至117 頁），並有告訴人證稱：（問：從106 年3 月24日北市都發局通知你要拆除陽台違建後到現在，都發局是否有來拆？又或者是自己拆了？）我們這整個社區總共有20幾戶都有這狀況，所以我們統一讓管委會來做處理（問：距都發局通知拆除至今已2 年多，管委會有無跟你講處理情況如何？）我後來因為工作的地方不在那，比較遠，於是搬離該處，所以就是管委會通知我要怎麼做，我可能就請人去幫忙處理（問：你自己的部分是否已拆除？）目前是還沒有拆…我在今年9 月、10月時賣掉…（問：依據違建通報的案件處理資料顯示你之前所有的臺北市○○區○○街00號9 樓的陽台處理狀況是自拆，違建狀況也已處理，而你方稱陽台違建你沒有拆除，你是否知道為何建管處的處理狀況中寫「自拆」？）我不清楚，因為我們那一整個社區20幾戶，就是管委會告訴我們怎麼做（問：你們請管委會處理違建通報後，管委會有無告知你處理方式為何？）應該是說我知道有請議員來，他們後來也有去議會開會之類的（問：就房屋室內空間管委會有無做任何施工？）沒有（問：你的意思是你及管委會都沒有做任何處理，但建管處就已結案？）就我室內的部分沒有…（問：這是從591 房屋交易網站所下載的房屋出售資料，畫面中的照片是否為你之前所有的房屋？）是（問：照片中的陽台狀況，是否如你當時向被告購買時的屋況？）是（問：你方稱你在今年8 、
9 月時出售本案房屋，你出售前為何沒有先將房屋陽台回復原狀後再出售？）因為我不知道如何處理…（問：你當時在房屋交易網站上開的價格是否為2,580 萬元？）這是開價，實際成交並非如此（問：這個價格當時是如何決定的？）仲介建議的…老實講就是仲介建議的，一般來說你買賣房子，旁邊都會有一些仲介公司，仲介公司就會算一套價錢給你聽，只要買賣過房子的人都知道這只是一個開價，至於仲介公司的算法，應該都是比照附近的市場行情…（問：你後來是否已將本案房屋賣出？）是，售價為2,180 萬元，跟我原先買入的價錢不同（問：你當時轉售出去時，建管處是否已將陽台拆掉？）我方才已證述從內部看是沒有的（問：你有無向買家講到此事？）我有讓仲介跟買方講，而且買賣契約書上增建的部分有寫陽台等語（見本院卷第94至98頁、第123至124 頁），核與卷附建管處違建查報案件明細資料及房屋售屋資料相符（本院卷第131-134 頁），可見告訴人接獲違建拆除通知後，亦係委由管委會處理，並未實際拆除，即以違建戶以自行拆除結案，足徵被告及辯護人所辯：被告當初接到違建拆除通知時全權委託管委會處理，當時管委會總幹事說不需要拆，只需要在金屬門框調整，故被告認本案結案狀況不是以拆除的方式，也不符合不動產標的現況說明書的事項，基此理由，始於不動產標的現況說明書為此勾選，並非有意欺騙告訴人或貪圖任何不法所有等語，殊非無據，要難推論被告與告訴人締約之初，即有詐欺取財之不法所有意圖。
五、綜上所述，本案依檢察官所舉各項證據方法，尚不足使所指被告涉犯詐欺取財罪嫌之事實達於無所懷疑，而得確信為真實之程度，揆諸前揭說明，即屬不能證明被告犯罪，應為無罪判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官曹哲寧提起公訴，檢察官許梨雯到庭執行職務中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
刑事第二庭審判長法 官 蔡守訓
法 官 張毓軒法 官 蘇琬能以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（須按他造當事人之人數附繕本），切勿逕送上級法院。
書記官 羅以佳中 華 民 國 109 年 1 月 22 日