臺灣高等法院刑事判決115年度上易字第1101號上 訴 人即 被 告 林聖嘉選任辯護人 程萬全律師上列上訴人即被告因詐欺案件，不服臺灣新北地方法院114年度易字第1578號，中華民國114年11月12日第一審判決（起訴案號：臺灣新北地方檢察署114年度偵字第3590號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
犯罪事實
一、緣林聖嘉係新北市○○區○○路00巷00號5樓（坐落土地：新北市○○區○○段000地號，權利範圍30分之1、新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1、新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1、新北市○○區○○段000地號，權利範圍5分之1、新北市○○區○○段000地號，權利範圍30分之1；新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部，下合稱本案房地）之所有人，陳世庸係中信房屋土城金城加盟店（址設新北市○○區○○路0段00號，下稱中信房屋）之店長、黃墩墉係中信房屋之不動產經紀人、李宥霖係本案房屋不動產說明書之承辦人員，鄭亦晴、黃政育均係中信房屋之營業員，分別擔任本案房屋之賣方仲介、買方仲介，而鄒濤濤係鄭亦晴、李宥霖之主管（鄭亦晴、黃政育、李宥霖、陳世庸、黃墩墉及鄒濤濤所涉加重詐欺罪嫌，另經檢察官為不起訴處分）。詎林聖嘉明知本案房地後方廚房佔用毗鄰之新北市○○區○○段000地號土地，其已向財政部國有財產署北區分署所租用，為影響住宅房屋購買意願之重大交易事項，出賣人應主動向房屋仲介及買受人揭露，並明確載明於標的現況說明書，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國112年11月1日，故意隱瞞而未告知本案房地有占用他人土地之交易重要訊息，在中信房屋所提供之本案房地「不動產現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」勾選「否」，提供予中信房屋不知情之陳世庸、黃墩墉及李宥霖製作虛偽不實之「不動產說明書」供劉書亞審閱，並由不知情之鄭亦晴、黃政育及鄒濤濤協助劉書亞與林聖嘉商談本案房地之買賣事宜，致劉書亞陷於錯誤，於113年2月8日，在本案房地之不動產買賣契約書上簽章，而與林聖嘉完成本案房地之買賣契約，並支付買賣價金新臺幣（下同）797萬元予林聖嘉，復於同年3月13日完成本案房地移轉登記。嗣劉書亞於同年4月25日，接獲地政士通知，始悉本案房地之後方廚房部分係佔用國有土地。
二、案經劉書亞告訴臺灣新北地方檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力：本件認定犯罪事實所引用之證據，皆無證據證明係公務員違
背法定程序所取得，又檢察官、被告林聖嘉及其辯護人於本院準備程序及審理時均同意作為證據（本院上易卷第37至
39、73至74頁），復經審酌該等證據製作時之情況，尚無顯不可信與不得作為證據之情形，亦無違法不當之瑕疵，且與待證事實具有關聯性，認為以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋及第159條之5規定，認均有證據能力。
貳、實體部分：
一、認定犯罪事實之證據及理由：訊據被告固坦承明知本案房地後方廚房佔用毗鄰國有土地，且有向財政部國有財產署北區分署租用，並為本案房地交易及收受買賣價金等情，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：被告已於「不動產現況調查表」填載本案房地有增建情事，告訴人劉書亞亦知悉本案房地存有增建，既有增建，即有佔用非屬原來合法建物之土地、基地之情形，告訴人已願意承擔被拆除之風險，被告並無隱瞞及不法所有意圖，告訴人未陷於錯誤，何況，本案房地交易約定買賣標的為土地及合法建物部分，增建部分係額外不計價之範圍，並未造成告訴人之損害，被告無不法利益云云。經查：
㈠被告係本案房地所有人，明知本案房地後方廚房佔用毗鄰之
新北市○○區○○段000地號之部分土地，被告並向財政部國有財產署北區分署租用，仍於112年11月1日，在中信房屋所提供之本案房地「不動產說明書現況調查表」第5點「建物有無占用他人土地情形」勾選「否」，告訴人閱覽上開「不動產說明書」後，於113年2月8日，在本案房地之不動產買賣契約書上簽章，而完成本案房屋之買賣契約，並支付買賣價金797萬元予被告後，復於同年3月13日，完成本案房地移轉登記。嗣告訴人於同年4月25日，接獲地政士通知，始悉本案房地之後方廚房部分係佔用國有土地等情，為被告所不爭執（本院上易卷第39至40頁），核與證人即告訴人證述大致相符（臺灣新北地方檢察署113年度他字第5415號偵查卷宗【下稱他卷】第90至91頁、原審114年度易字第1578號刑事卷宗【下稱原審卷】第79至84頁），且有不動產說明書、不動產買賣契約書、國有基地租賃契約（他卷第12至51、52至
69、85至86頁）。可見確有如告訴人指述之被告隱瞞本案房地佔用他人土地之事實。
㈡不動產之價格受內、外在環境影響甚深，舉凡建物是否有共
有、出租、出借、占用他人土地或被他人占用、是否為輻射屋、海砂屋、凶宅、是否有違建、禁建、滲漏水、鄰損等情，均會嚴重影響不動產之交易價格，為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視，此為一般社會生活經驗法則。而依國內不動產交易實務及主管機關規範於不動產買賣契約所附之不動產現況說明書欄示內容，該等資訊當屬不動產交易上之重要事項，且非一般交易相對人檢視房屋現況所得輕易察知，出賣人自應負有告知義務。而不動產買賣，一般買受人購置自用住宅，係以取得房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用為核心目的，鑑於不動產交易金額龐大，標的物能否合法使用，抑或面臨報拆、恢復原狀或行政裁罰之風險，直接關係契約目的能否達成，此影響交易成立之重要事項，對於買受人承購意願及對價之判斷自有不同，出賣人隱匿而不為告知，使之有研判機會以為決定，自屬施用詐術甚明。⒈證人即告訴人於偵查及原審審理時具結證稱：我跟被告購買
本案房地，我很認真審查不動產買賣契約書和現況調查表，我跟仲介黃政育去現場看確實只有增建部分，被告從頭到尾都沒有提到增建部分佔用國有地，我對於房屋現況認為增建沒有佔用他人土地，因為如果佔用國有地或第三人土地就和增建沒有關係，必然要在「是否佔用他人土地」及「是否有增建」的選項都勾選，在全部移轉登記後，被告才透過代書告知本案房地是佔用國有地，後來在協商時還說認為跟國有財產署簽的租約應該是會隨同交易一同移轉，可見被告從看房、交易、結案過戶都是刻意不告知這個事實，我如果知道有佔用國有地或第三人土地，百分之百就不會購買，因為佔用第三人土地會使交易複雜化，未來可能被主張拆屋還地、解除契約，對我來說是非常大的不確定風險，住在裡面也會非常惶恐不安，在得知佔用國有土地後，我就立刻處理轉售，最後轉售價格約830萬元，扣除交易成本後並無獲利；有增建我會買，但如果增建是使用到第三人土地，我就不會買，我當時購買本案房地是要自用、有考慮給家人使用，就是置產等語（他卷第90至91頁、原審卷第79至84頁）。
⒉證人即房仲業務專員鄭亦晴於偵查證稱及於原審審理時具結
證稱：我有經手本案房地買賣事宜，我與同事李宥霖有做產權調查、一起去現場勘查，當時看到的就是現在的狀況、有增建，被告當時都沒有講有佔用國有地，也沒有說他有繳租金給國有財產署，被告當時說他有增建，所以有繳稅，可以降低被拆的風險，我有問被告是不是稅籍，因為有些人加建增蓋是有繳稅金的，被告也說對、他也搞不清楚，李宥霖在不動產說明書現況調查表是逐條跟被告確認過後勾選的，在我們簽約完後，被告突然打電話給我，說稅沒有移轉，我第一時間打給代書，請被告趕快把文件傳給代書，在被告打電話給我之前，我不知道有租用國有地這件事情；有增建及租用國有土地是會增加本案房地的價格、會更好，因為使用空間比較大，買賣時並沒有加價，因為是照坪數算的等語（他卷第112至113頁、原審卷第74至78頁）。
⒊證人即房仲業務專員李宥霖於偵查時證稱：我跟鄭亦晴是負
責接觸原本屋主，把案子接回公司，我們在簽約當天晚上才見到告訴人，買家的仲介是黃政育，我們是負責陪屋主；我們有負責做產權調查，屋主從頭到尾都沒有提到侵占國有地及租約的部分，我們在做調查時，通常是照屋主勾選的項目去做調查，因為屋主在佔用土地勾否，我無法用地籍圖在場做比對、也看不出來有侵占國有地，後來我問一樓的廟說因為有做污水處理，違建的部分已經拆掉了，我有問屋主，屋主說有做污水處理，因此實際上有無侵占到國有地也不是我能確定的；屋主只說有繳稅金，但稅金跟違建不一定有關係，如果有說租金的話，我一定會請他提出來附在不動產說明書裡；直到交屋後，屋主才說收到國有財產署租金漲價通知書，詢問租約為何沒有一併移轉給買方，我們到那時候才知道，屋主說他忘記了，把租金說成稅金等語（他卷第112至113頁）。
⒋依上開證人所證，可見於本案房地交易，係先由房仲專員與
被告進行不動產現況調查，房仲專員確實有詢問、調查本案房地有無增建、有無佔用他人土地，被告除告知有增建、有「繳稅」外，並未告知有佔用他人土地及有租賃關係之情形，自足使人對於本案房地係合法使用，不會面臨拆除風險等事項均產生錯誤認知，進而影響是否購買及願付價額之評估（無論如告訴人所稱之「若知悉有佔用第三人土地，絕對不購買」或證人鄭亦晴所證「有增建、有租約，因為使用空間變大，價格會增加、更好」）。被告隱瞞故意不告知之行為，使告訴人對於交易上重要事項失去研判機會，自已該當詐欺之要件。
⒌何況，被告已自白稱：我有去調空拍圖，跟國有財產署申請
承租，每年都有繳租金，申請大約4年了，我有跟仲介說有繳稅等語（他卷第104至105頁），可見被告明知本案房地係佔用國有地，更已與國有財產署締結租約、繳付租金數年，卻故意隱瞞不為告知，亦不提出租賃文件，反將繳付租金一事魚目混珠、詐稱為「有繳稅」、「可減少拆除風險」云云，實悖於交易上誠實信用，顯係基於不法所有意圖。
⒍從而，被告客觀上有詐欺行為及主觀上有不法所有意圖、詐
欺犯意甚明。㈢被告答辯不可採之理由：
⒈被告辯稱：告訴人知悉本案房地存有增建，即已知悉有佔用
非屬原來合法建物之土地、基地之情形，係自願承擔被拆除之風險，自無陷於錯誤可言云云。然增建係指於原建築物增加其面積或高度者，常見如頂樓加蓋、陽台外推等類型，並不必然等於違建，更非一定佔用他人土地或區分所有權人之共有土地，「有無增建」自與「有無占用他人土地」係屬不同之房地現況情形。被告所辯，為無理由。
⒉被告又以：本案房地交易約定買賣標的為土地及合法建物部
分，增建部分係額外不計價之範圍，並未造成告訴人之損害，被告亦無不法利益云云。惟查，依被告、告訴人不動產買賣契約書第1條第2項約定：「出售之標的若有增建物，則乙方（即賣方被告）對增建部分之權利義務應併同轉移予甲方（即買方告訴人）」（他卷第55頁）及第9條第4項約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置：☑頂樓平台...☑其他未經申請建築執照之增、改建：5F廚房.廁所依現有面積即使用現況點交...如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知拆除（或被拆除）甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金。...如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險。...」（他卷第56頁），顯見出售標的包含增建部分，且由「增建部分若在交屋前遭拆除，得辦理鑑價、協議減少價金」約定以觀，更可知增建部分之有無、是否完整或有無報拆風險，實質影響本案房地之房價，確係本次交易之重要判斷因素。是以，本案房地有無合法占用土地權源、是否占用他人土地、有無遭拆除風險，自屬買受人評估交易與否之重點，益徵被告故意隱匿資訊，告訴人因而陷於錯誤之事實甚明。被告曲解交易條款，實屬無據。
⒊被告再以：被告與前手購屋時，前手亦無勾選「佔用他人土
地」，且因自己學歷不高、比較不懂才沒有勾選，想說租約會自動移轉給買方云云。然則，被告早已調取空拍圖，知悉佔用國有地，並向國有財產署承租土地等事實，已如前述，被告親身經歷而明知有此客觀事實，即應誠實告知，此與其購屋時善惡意之認知或自身學經歷程度無關，其所辯委無可採。
⒋被告另以：有跟房仲說有繳租金云云，此為證人鄭亦晴、李
宥霖所否認，且證人李宥霖更明確證稱：如果有說租金的話，我一定會請他提出來附在不動產說明書裡等語（他卷第112頁反面），被告所辯，與事實不符。
⒌至於被告另辯稱：告訴人係投資客，更已將房屋售出，應無
受損云云。無論告訴人於本案房地交易前，是否有其他購置不動產經驗，仍因被告隱匿重要交易資訊之詐欺手段陷於錯誤並交付買賣價金，且由告訴人知悉後迅速出售本案房地之舉，更足徵告訴人堅決不願持有佔用他人土地之房屋之主觀意向甚明，被告竟將買受人因受騙陷入僵局而不得已自救行為，曲解為買受人未受騙、未受損云云，顯係倒果為因，其卸責之詞自不可採。㈣被告雖聲請傳喚證人李宥霖，欲證明告訴人是否知悉增建部
分、增建部分是否計算於售屋總價內，及聲請傳喚證人即地政士高旭彥，欲證明是由地政士代辦國有地承租，非被告親自辦理等待證事實，然告訴人知悉本案房地有增建、增建部分為影響本案房地是否成交、價金計算等交易上重要事項，暨被告明知本案房地佔用他人土地等事實，依被告之自白、前揭證人證述、契約文件等證據，均經認定如前，此部分自無調查必要，附此敘明。
㈤綜上，本案事證明確，被告犯行堪以認定，應依法論科。
二、核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
三、維持原判決之理由：原審以被告犯詐欺取財罪，罪證明確，予以論罪科刑，以行為人之責任為基礎，審酌被告明知不動產市場交易模式、市場價值暨影響不動產行情之因素，不思正道取財，明知我國民情對於產權歸屬有爭議之不動產猶有疑慮，仍予以隱匿售出，牟取不法利益，非僅使告訴人蒙受財產損失，並使告訴人因此承受訟累，應嚴予非難，兼衡被告素行、智識程度、生活狀況、犯罪之動機、目的、手段及所獲利益、犯後否認犯行之態度等一切情狀，量處有期徒刑6月，並諭知易科罰金之折算標準。併說明理由，就未扣案犯罪所得宣告沒收、追徵。經核其認事用法均無違誤，量刑亦屬妥適，應予維持。被告上訴猶執前詞否認犯罪，均經本院指駁如前，洵屬無據。從而，本件被告上訴為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。
本案經檢察官莊勝博提起公訴，檢察官李美金到庭執行職務。
中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
刑事第二十二庭審判長法 官 廖怡貞
法 官 邱瓊瑩法 官 唐 玥以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 劉芷含中 華 民 國 115 年 8 月 20 日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。