臺灣高等法院民事判決 88年度上字第1014號上 訴 人即被上訴人 富國建設股份有限公司法定代理人 戊○○上 訴 人被上訴人 乙○○
丙○○甲○○共 同訴訟代理人 蘇弘志律師複代 理人 林欣柔律師
陳俊斌律師上 訴 人 丁○○訴訟代理人 庚○○
林思銘律師上 一 人複代 理人 陳麗玢律師被上 訴人 己○○訴訟代理人 林思銘律師複代 理人 陳麗玢律師上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國88年6月29日台灣新竹地方法院87年度重訴字第7號第一審判決提起上訴，上訴人丁○○並為訴之追加，本院於96年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人富國建設股份有限公司、乙○○、丙○○、甲○○及丁○○之上訴均駁回。
被上訴人富國建設股份有限公司應給付上訴人丁○○新台幣貳拾肆萬陸仟元，及自本判決宣示之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人乙○○、丙○○、甲○○應給付上訴人丁○○新台幣伍拾萬肆仟元，及自本判決宣示之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人丁○○其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人富國建設股份有限公司、乙○○、丙○○、甲○○及丁○○各自負擔；追加之訴訴訟費用由被上訴人富國建設股份有限公司負擔十分之三、餘由乙○○、丙○○、甲○○負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。第2款：請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。本件上訴人丁○○（原名彭壽林）於原審起訴時，原依民法第259條規定為請求，嗣於本院主張上訴人即被上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）及乙○○、丙○○、甲○○（下稱乙○○等3人）將其已付價金沒收充作違約金，其沒收之違約金顯屬過高而有失公平，應予酌減，並追加備位聲明，依民法第179條規定請求返還已付半數之價金（本院卷㈣第129頁、第186頁），富國公司、乙○○等3人雖不同意其追加（本院卷㈣第129頁、第201頁、第207頁），惟上訴人丁○○所為追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，其請求之基礎事實自屬同一（最高法院91年台抗字第552號裁定意旨參照），依據上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件被上訴人己○○及上訴人丁○○起訴主張：伊等於民國（下同）81年間4月間，以新台幣（下同） 133萬元、145萬元分別向富國公司及乙○○等3人（下稱富國公司等） 購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第35之1、第35之51 、第35之13、第35之153、第36之87、第34之407地號土地（下稱系爭土地）上所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟10樓、Ｄ棟12樓房屋，及以312萬元、340萬元分別購買上開房屋坐落基地所有權應有部分，伊等就系爭房屋部分已分別支付價金402,000元、492,000元；就系爭土地部分已分別支付938,000 元、1,008,000元。 依所屬契約條款之廣告圖說記載「長春帝國大廈」，Ｋ棟10樓使用面積為27.91坪 、公共面積2.33坪、合計30.24坪，Ｄ棟12樓使用面積31.67坪、公共面積2.64坪、合計34.31 坪；另雙方所訂立之上開土地及房屋買賣契約約定該2契約具有牽連關係 ，如其一契約不成立、無效、撤銷或解除，另一契約亦同其效果。詎富國公司事後興建完竣擬交付伊等之系爭房屋，經地政機關測量之結果，其使用面積短少而公共設施部分則大為增加；另伊等訂購上開房屋時，同時各訂購有地下2層第56號、29號號停車位 ，富國公司於原核准之49個停車位（含法定停車位35個、自行增設14個）外，又未申請核准設立，違法私自利用防空避難室增設9個停車位，影響大樓住戶逃生，且規劃之車位超過50位，未依建築技術規則建築設計施工編第60條規定設計成雙車道；尤有甚者，富國公司所擬交付被上訴人己○○之車位（契約編號第56號、現狀編為31號）更屬不合法之車位，日後根本無法停車，凡此種種均與契約本旨不符，經伊等委託律師於 86年10月7日及86年11月16日發函催告富國公司等於15日內補正，惟富國公司等均置之不理，爰以起訴狀繕本之送達解除雙方間之上開房屋、土地買賣契約，並依民法第 259條解除契約、回復原狀之法律關係，請求返還其等所受領之價金，縱若本件僅富國公司等有解除契約之權利，其等所沒收之價金亦屬過高。爰聲明：㈠富國公司應給付被上訴人己○○402,000元、應給付上訴人丁○○492,000元。㈡乙○○等3人應給付被上訴人己○○938,000元、丁○○1,008,000 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、富國公司等則以：
㈠、伊等所交付予被上訴人己○○及上訴人丁○○之系爭房屋與契約約定本旨並無不符，蓋伊等於廣告平面圖上所標示之「使用面積」，非專指「室內面積」而言，依雙方簽約時之法律規定與地政機關登記實務、交易慣例、契約文義約定，以及整體廣告平面圖之標示方式，應認「使用面積」之意義為特定單位之房屋可使用之面積，即包括房屋所在當棟層電梯樓梯間面積及當棟入口門廳及屋頂突出物面積之分割或分擔之面積，亦即俗稱之「小公」面積。「使用面積」既包括「小公」之面積，則伊等擬交予被上訴人己○○及上訴人丁○○之房屋使用面積，與廣告圖說記載「使用面積」相較，並無短少情事。
㈡、伊等所興建之停車位均以分管協議之方式讓與特定買受者，是，伊等所交付予被上訴人己○○及上訴人丁○○之停車位，在私法上之使用狀態絕無疑問，上開停車位車道足供車輛自由進出，並未有何不便之處，且雙方就停車位面積亦無約定，伊等依現場狀況及法定尺寸之長、寬設計規劃並無不妥。又依台北市政府工務局建管處82年 6月12日北市工建使字第1500號函所示：「停車位增多，在不妨害防空避難室之使用及停車位之進出使用下，行政機關原則上不予取締」等語，可見伊等在不妨礙防空避難及進出使用之下，當然可以在區分所有人共有土地部分規劃停車位。如認室內停車位超過建造執照圖上最低數量而設置，或一停車位面積違反法定長、寬規定即要勒令停止使用，則大台北地區七成以上之停車位將面臨停止使用之困擾，而使努力增加停車位之政策雪上加霜，顯違行政裁量之適當性及合目的性原則，亦有違反行政法上之比例原則，本件被上訴人己○○及上訴人丁○○依專用權之設定與分管協議取得特定車位之使用，實際上亦為該停車位之所有權人，未來其等亦可就所買受之停車位為轉讓，是伊等所興建之上開停車位並無任何瑕疵之情形。
㈢、伊等已依約交付上開房屋及停車位，並無違約情事，反倒是被上訴人己○○、上訴人丁○○違約未繳納買賣價金，依系爭買賣契約違約條款約定，伊等自得解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人己○○及上訴人丁○○先前所已交付之價金充作違約金，被上訴人己○○、上訴人丁○○並無解除契約請求返還已交付價金之權利。
㈣、伊等因上訴人丁○○違約而主張解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第10條及土地買賣合約書第 6條之約定，自得沒收上訴人丁○○已付之款項充當違約金，並無不當得利可言。上訴人丁○○因違約積欠伊等價金計3,140,000元 ，該金額自84年1月間原定交屋日起算至95年5月止之利息損失總額已達1,932,333元 ，而此期間伊等為管理系爭房屋計支出管理費、水電費及天然氣費用共160,604元 ，此外，因上訴人丁○○違約未能如期交屋，如今系爭房屋因景氣不佳而導致價格下跌，致伊等受有1,300,000元之價差損失， 以上損失合計3,392,937元，伊等僅沒收上訴人丁○○已付價金計1,440,000元，是本件違約金並無過高之情等語，資為抗辯。
三、原審判決 ：㈠富國公司應給付被上訴人己○○402,000元。㈡乙○○等3人應給付被上訴人己○○938,000元，及乙○○、丙○○自87年1月8日起、甲○○自87年 1月10日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人丁○○之請求駁回。富國公司等就其等敗訴之部分不服，分別提起上訴，並於本院聲明： ㈠原判決第1項關於命富國公司給付被上訴人己○○402,000元及第2項關於命乙○○等 3人給付被上訴人己○○938,000元本息部分及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人己○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人己○○則聲明：上訴駁回。上訴人丁○○亦提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡富國公司應給付上訴人丁○○492,000元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢乙○○等3人應給付上訴人丁○○1,008,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈣前2項請求，上訴人丁○○願供擔保，請准宣告假執行。上訴人丁○○嗣於本院追加備位聲明：㈠富國公司應給付上訴人丁○○246,000元 ，及自追加訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡乙○○等3人應給付上訴人丁○○504,000元，及自追加訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。富國公司等則聲明：㈠上訴人丁○○之上訴駁回。㈡上訴人丁○○追加之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人己○○與上訴人丁○○於81年4月間分別向富國公司等購買系爭土地上所興建之 「長春帝國大廈」Ｋ棟10樓、Ｄ棟12樓房屋及坐落基地所有權應有部分。㈡被上訴人己○○、上訴人丁○○已分別交付富國公司房屋價金402,000元、492,000元 ，分別交付乙○○等3人土地價金938,000元、1,008,000元 ，乙○○等3人亦已將出售之土地辦理所有權移轉登記完畢 。㈢乙○○等3人與上訴人丁○○間另案所有權移轉登記事件，經本院87年度上字第1776號判決認定：上訴人丁○○拒絕給付其餘價金，而有違約情事，富國公司等行使系爭買賣契約解除權，核屬有據，系爭土地買賣契約既經解除，則上訴人丁○○應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第35之1地號 、面積0.0783公頃，及同段第35之13地號、面積0.1292公頃土地，應有部分均為10萬分之753移轉登記與乙○○等3人，按每人1/3 之比例共有，上訴人丁○○提起上訴，案經最高法院以89年度台上字第2030號駁回上訴而告確定。上訴人丁○○於敗訴後，已將系爭房地所有權回復登記予富國公司等。㈣乙○○等 3人與被上訴人己○○間回復原狀事件，經本院89年度上更㈡字第221號判決認定富國公司出賣之系爭房屋使用面積有短少，停車位之設置亦有不當為由，駁回乙○○等3人之上訴 ，並經最高法院90年度台上字第1186號判決駁回上訴而告確定。
五、本件被上訴人己○○及上訴人丁○○起訴主張：伊等於81年4月間分別向富國公司等購買系爭土地所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟10樓、Ｄ棟12樓房屋及坐落基地所有權應有部分，依所屬契約條款之廣告圖說記載「長春帝國大廈」Ｋ棟10樓使用面積27.91坪、公共面積2.33坪、合計30.24坪，Ｄ棟
12 樓使用面積31.67坪 、公共面積2.64坪、合計34.31坪，另雙方所訂立之上開土地及房屋買賣契約約定該 2契約具有牽連關係，如其一契約不成立、無效、撤銷或解除，另一契約亦同其效果。詎富國公司事後興建完竣擬交付伊等之上開訂購房屋，經地政機關測量之結果，其使用面積短少而公共設施部分則大為增加；另伊等訂購上開房屋時，同時各訂購有地下2層第56號、第29號停車位，富國公司於原核准之 49個停車位外，又未申請核准設立，違法私自利用防空避難室增設9個停車位，影響大樓住戶逃生，且規劃之車位超過 50位，未依建築技術規則建築設計施工編第60條規定設計成雙車道；尤有甚者，富國公司所擬交付被上訴人己○○之契約編號第56號車位，更屬不合法之車位，日後根本無法停車，凡此種種均與契約本旨不符，經伊等委託律師於86 年10月7日及86年11月16日發函催告富國公司等於15日內補正，惟其等均置之不理，爰以起訴狀繕本之送達解除雙方間之上開房屋、土地買賣契約，為此依民法第259條解除契約 、回復原狀之法律關係請求富國公司應給付被上訴人己○○402,000元、應給付上訴人丁○○492,000元；乙○○等3人應給付被上訴人己○○938,000元本息、應給付上訴人丁○○1,008,000元本息。又如認先前富國公司等解除系爭買賣契約已發生效力，上訴人丁○○已不得行使解約之權利，然本件系爭Ｄ棟12樓房屋及土地總額僅為485萬元 ，富國公司等所沒收價金充當違約金高達144萬元 ，其違約金顯屬過高而有失公平，為此請求將違約金予以酌減為已付價金之半數，並依不當得利之法律關係，請求富國公司等分別將酌減後之金額246,000元、504,000元連同利息返還予上訴人丁○○。然此為富國公司等所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠富國公司等所交付予被上訴人己○○之房屋及停車位有無瑕疵而構成不完全給付？㈡上訴人丁○○是否得解除系爭買賣契約。㈢若上訴人丁○○不得解除系爭買賣契約，得否主張違約金過高有失公平，而請求請返還部分已付價金？茲分述如下：
㈠、富國公司等擬交付予被上訴人己○○之房屋及停車位有無瑕疵而構成不完全給付？
⑴、富國公司抗辯：伊擬交付予被上訴人己○○之系爭房屋使用
面積，非專指「室內面積」，而係包括房屋所在當棟層電梯樓梯間面積及當棟入口門廳及屋頂突出物面積之分割或分擔之面積，亦即俗稱之「小公」面積，「使用面積」既包括「小公」之面積，則伊擬交予被上訴人己○○之系爭房屋之使用面積並無短少，自無何瑕疵，被上訴人己○○不得據此解除系爭買賣契約云云。
⑵、經查，依富國公司與被上訴人己○○所簽定之預定房屋買賣
契約書第1條約定，被上訴人己○○買受之房屋坪數約為30.24坪，為兩造所不爭執，而上開坪數則包括陽台、花台、平台、露台及所應分擔之公共設施面積，此有系爭房屋買賣契約書在卷可稽（證物外放）。而依定約時富國公司等之銷售廣告，就該30.24坪之分配為使用面積27.91坪，公共面積2.33坪，有廣告銷售圖可稽（原證23號，證物外放），雖房屋買賣契約第17條約定「甲、乙雙方同意有關本預定買賣相關之廣告及宣傳品、海報等一切說明均以本契約書為依據」，然買賣契約本文就買賣面積之分配比例既別無約定，而銷售廣告所標示之房屋總面積又與契約約定之買賣面積相符，則就買賣標的房屋面積之分配，自應以銷售廣告為依據。富國公司等雖抗辯銷售廣告上之使用面積應包括當層電、樓梯間所謂「小公」之面積5.64坪在內。惟按「不動產買賣契約日在81年2月4日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電、樓梯間及走道（俗稱小公），其廣告名詞含義為何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之」，有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會84年2月9日84建投全聯字第1519號函可參（原法院87年度訴字第68號卷第187頁─第188頁），富國公司於定約當時就「使用面積」究竟包含如何之範圍，並未向被上訴人己○○說明，致兩造就其範圍爭議不休。次查，81年2月4日施行之公平交易法第21條第1項規定：「事業不得在其廣告上對於商品之數量、品質、內容，為虛偽不實或引人錯誤之表示」。而所謂當層之電、樓梯間或走道，非僅當層之住戶始能使用，於公平交易法實施後，所謂使用面積，如未於訂約時說明其範圍，自不宜擴及依建築改良物登記簿所載房屋買受人所能專有使用之範圍如室內面積、陽台、露台等以外之範圍。本件房屋買賣契約書係於81年4 月間訂立，已在公平交易法實施之後，故銷售廣告上所謂使用面積自不應包括俗稱小公之當層電、樓梯間。富國公司等此一抗辯，自無可採。依銷售廣告所載，被上訴人己○○所購長春帝國Ｋ棟10號房屋坪數，係「使用面積為27.9 1坪、公共面積為2.33坪，二者合計30.42坪」之房屋 。然查富國公司所建竣擬交予被上訴人己○○之系爭房屋之面積卻僅為室內70.23平方公尺 、陽台9.34平方公尺、花台1.02平方公尺，此有新竹縣竹東地政事務所建物登記簿謄本附卷可稽（證物外放），三者使用面積合計僅有80.59平方公尺即24.38坪（80.59×0.3025），比廣告所載使用面積減少3.53坪。故富
國公司就其擬交付被上訴人己○○之房屋，尚難認已依債之本旨提出，而屬不完全給付。
⑶、次查，被上訴人己○○所購買之車位（契約書第56號、現狀
圖編為31號），並非原主管機關所核准之49個車位，有新竹縣政府87年12月24日87府建都字第146977號函暨所附竣工平面圖影本、系爭地下2層停車空間平面圖影本附卷可稽 （原審卷第324頁─第330頁、第344頁─第345頁），並為兩造所不爭執。按法定停車位固為「最低設置標準」，起造人於核准之停車空間內雖得設置多於「法定停車位」數之停車位，惟所增加設置之停車位仍應符合其他建築法令，否則，如違反建築法令而增設停車位，其增設行為即難謂無防礙防空避難及停車進出使用情形，本件富國公司於原核准之49個車位（含法定停車位35位、自行增設14位）外，又私自增設9個車位，其車位總數已超過50位，依建築技術規則建築設計施工編第60條、第61條規定，即須備有雙車道，且車道寬度應在5.5公尺以上，惟系爭地下2層停車場其車道寬度並不足5.5公尺，業經新竹縣政府多次要求改進依照核准之停車位數量用途使用，並科處罰鍰、移送法院強制執行等情，有被上訴人己○○提出之新竹縣政府87年6月18日8府建都字第57745號函、87年10月7日87府建都字第107863號函、87年12月24日87府建都字第146977號函及88年6月3日88府建都字第56838號函影本等件可稽（原審卷第286頁─第290頁、第344-1頁），又依建築法第73條後段規定，按非領得變更使用執照，不得變更其使用，違反上開規定擅自變更使用者，依建築法第90條得處新台幣6萬元以上30萬元以下之罰鍰 ，並勒令停止使用，是富國公司所擬交付被上訴人己○○之車位既為違法之停車位，其隨時有受勒令停止使用之虞，顯有瑕疵而不符合契約之本旨甚明。
⑷、被上訴人己○○主張富國公司所建竣通知交付房屋及之停車
位顯有瑕疵而不符合契約本旨，而此瑕疵，依社會一般通念已嚴重干擾使用之權能，情節非輕，是其類推適用不完全給付及瑕疵擔保之規定，於催告富國公司補正上開瑕疵未果後，自得解除其與富國公司間之房屋買賣契約；又依系爭土地買賣契約第12條及房屋買賣契約第14條約定，該房地買賣契約2者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約之聯立 ，雖各別契約是否有效成立或存在，應就各該契約判斷之，但其中一契約不成立、無效、撤銷或解除，另一契約亦同其效果，是被上訴人己○○亦得解除其與乙○○等3人間之土地買賣契約，被上訴人己○○既以本件起訴狀繕本之送達解除與富國公司等所訂立之房屋及土地買賣契約，該起訴狀繕本亦已合法送達富國公司等，有該送達回證附卷可稽（原審卷第73頁─第76頁），應認為該等契約均已發生解除之效果。
⑸、按解除契約時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人
雙方應互負回復原狀之義務，由他方受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件富國公司所建竣擬交付己○○之房屋、停車位顯有瑕疵而未依債之本旨提出，業經被上訴人己○○合法解除與富國公司等之房屋及土地買賣契約，是被上訴人己○○請求富國公司返還已收取之房屋價金402,000元，請求乙○○等3人返還已收取之土地價金938,000元本息，即屬有據。
㈡、上訴人丁○○是否得解除系爭買賣契約？
⑴、本件上訴人丁○○主張：富國公司等所交付之房屋使用面積
坪數有短少、停車位亦有瑕疵，伊自可主張解除系爭買賣契約，請求返還已給付之價金云云。
⑵、經查，本件上訴人丁○○曾以系爭房屋與停車位有瑕疵為由
，拒絕給付其餘價金，經富國公司等催告未果後，乃解除系爭買賣契約，並起訴請求將其所購買之系爭土地移轉登記予乙○○3人 ，經本院認系爭房屋實際坪數與系爭買賣契約所載之總坪數相較，並未短少，上訴人丁○○所購買之車位係經核准設置之停車位，自無所謂因違反建築法規定，有受處罰或勒令停止使用之虞，而其他增設之停車位，是否將遭主管機關勒令停止使用，則與富國公司等無涉，上訴人丁○○以上開事由，指摘富國公司就停車位部分，亦屬不完全給付云云，即無可採，而為上訴人丁○○敗訴之判決，並判令上訴人丁○○應將系爭土地返還登記予乙○○等3人 ，該案並經最高法院駁回確定在案，此有本院87年度上字第1776號、最高法院89年台上字第2030號判決可稽 （原審卷㈠第261頁─第264頁） ，富國公司等既對上訴人丁○○行使解除系爭買賣契約請求權並已發生效力，則上訴人丁○○自無再向富國公司等行使解約之權利，是其此部分之主張，應屬無據。
㈢、上訴人丁○○得否主張違約金過高而請求返還已付之部分價金？
⑴、按當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院固得依民法
第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當 ，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；又違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號判決參照）；另按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決要旨參照）。
⑵、富國公司等雖抗辯：上訴人丁○○因違約積欠伊等價金計3,
140,000元，該金額自84年1月間原定交屋日起算至95年5 月止之利息損失總額已達1,932,333元 ，而此期間伊等為管理系爭房屋計支出各項上開費用共160,604元 ，此外，系爭房屋因景氣不佳而導致價格下跌，致伊等受有1,300,000元之價差損失，以上合計3,392,937元 ，伊等僅沒收上訴人丁○○已付價金1,440,000元 ，是本件違約金並無過高之情云云。然查，富國公司等並未舉證證明其等若收取其餘價金後，就該款項有何投資等相關計畫，難認其有可得預期之利益，而受有利息之損害。次查，富國公司等雖支出之管理費、水電費及天然氣費用共160,604元 ，然該項費用之支出，實際上係使系爭房屋保持良好之屋況，具有保值之功能，該房屋亦因契約之解除而回復富國公司所有，由此觀之，上開費用實質上亦係為自己而支出，是富國公司支出該項費用，難認其受有損失；至富國公司等抗辯系爭房目前行情約為3,00,000元與訂約當時價格4,300,000元相較，其等已損失1,300,000元之損失云云，然近來房地產景氣已有復甦之現像，北台灣地區部分房價屢創新高，則系爭房屋之目前交易行情，是否低於訂約當時之價格，容有可疑，富國公司等就此部分復未舉證證明，難認其等之抗辯為真實，綜上，富國公司等抗辯其等受有上開利息、管理費等及房屋差價之損失合計3,392,937 元云云，自非可採。
⑶、富國公司等從事房屋興建投資，一般而言，其等將房屋興建
完成加以出售，必有相當之營業利潤；又財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之意見而為核定，是財政部所核定之房屋興建投資營業利潤標準，自可為富國公司等興建房屋投資之可得預期利益之計算依據。經查房屋興建投資之營業淨利率於84年度經核定為14% ，此有財政部84年度營利事業各業同業利潤標準表在卷可稽（本院卷㈣第235頁─第236頁），而本件系爭房屋、土地之價格分別為145萬元、340萬元，據此，富國公司等於出售系爭房地可得之預期利潤分別為203,000元、476,000元，此部分堪認係因上訴人丁○○違約所生之損害。而本件上訴人丁○○已分別支付系爭房地價金492,000元、 1,008,000元之事實 ，為富國公司等所不爭執，堪信為真實。本件系爭房屋、土地之價格分別為145萬元、340萬元，如以上訴人丁○○已支付之492,000元、1,008,000元價金充作違約金，已占系爭房屋、土地價款約34%、30%，並參以富國公司等所受之上開損害之金額，衡情尚屬過高，且有顯失公平之情事，自應予以酌減。
⑷、參以上訴人丁○○經富國公司等多次催促後未能如期履行之
歸責情況、富國公司等從事房屋興建投資業者，為具經濟優勢之人，竟刊登用語不明之銷售廣告，致上訴人丁○○產生誤認而與其等締約，亦有疏失之情；惟其等已分別受有203,000元、476,000元之損害，有如前述，並參酌兩造之社會經濟地位及履約之程度等一切情狀，本院認上訴人丁○○應負之違約金以其已付價金之半數即246,000元、504,000元為相當，逾此範圍為非相當，應予核減之。
⑸、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文 。本件上訴人丁○○之違約金既以其已付價金之半數即246,000元、504,000元為適當，則富國公司等逾此部分所收受246,000元、504,000元，即無法律上原因而受有利益，致上訴人丁○○受有損害，其受利益與受損害間復有同一原因事實之直接因果關係，自構成不當得利。從而，上訴人丁○○主張核減違約金，並請求富國公司等應分別返還246,000元、504,000元，為有理由，應予准許；又富國公司等所沒收之上開違約金於法院未予核減之前，難認有何不當得利之情，其等於法院予以核減後始構成不當得利，是其等應負不當得利之遲延利息責任，應自本件判決宣示起算，始為適法，上訴人丁○○請求自追加訴狀繕本送達翌日，計算其法定遲延利息，顯屬無據，應予駁回。
六，綜上所述，本件被上訴人己○○依民法第259條解除契約、
回復原狀之法律關係，請求富國公司返還已收取之房屋價金402,000元，請求乙○○等3人返還已收取之土地價金938,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即乙○○、丙○○自87 年1月8日起 、甲○○自87年1月10日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；另上訴人丁○○請求富國公司等返還所受領之房屋、土地價金及遲延利息部分，於法尚有未洽，不應准許。原審判命富國公司等如數給付被上訴人己○○上開本息，並駁回上訴人丁○○之請求，及依被上訴人己○○、乙○○等3人之聲請 ，以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合。富國公司等及上訴人丁○○就其等敗訴部分提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。至上訴人丁○○追加不當得利法律關係，請求富國公司等分別返還其已付價金之半數即246,000元、504,000元，及自本判決宣示日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，無逐一論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件富國公司等及丁○○之上訴均為無理由；丁○○追加之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 23 日
民事第十五庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 許文章法 官 黃國永正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
書記官 葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。