台灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一一八五號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 戊○○訴訟代理人 李元德律師右二人共同訴訟代理人 賴重堯律師被上訴人 丁○○訴訟代理人 張曼隆律師複代理 人 陳長甫律師
林傳源律師
參 加 人 甲○○ 住台北縣○○鎮○○路○段○○○巷○號
丙○○共 同訴訟代理人 楊金順律師共 同複代理 人 南雪貞律師
江旻書律師施竣中律師右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十八年七月九日臺灣板橋地方法院八十七年度訴字第一二六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、請求確認兩造就附表所示之土地伍筆有不動產買賣關係存在。被上訴人於上訴人付清本件不動產買賣價金新台幣（下同）伍佰萬元之同時，應將附表所示之土地伍筆所有權移轉登記為上訴人所有，其應有部分各二分之一。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、參加訴訟駁回。
五、參加訴訟費用由參加人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、訴外人林朝煌係受上訴人委託，為他人處理事務之人，竟違背其任務，擅以自己名義與被上訴人簽訂系爭土地六筆不動產買賣契約乙紙，違約背信，依侵權行為之規定，應負回復原狀之義務。上訴人如受敗訴之判決，林朝煌即負有法律上利害關係，為此依民事訴訟法第六十五條之規定，聲請通知林朝煌參加本件訴訟。
二、按第三人為輔助一造起見而參加訴訟，須就兩造之訴訟有法律上利害關係者始得為之，若僅有事實上之利害關係，則不得為參加；最高法院二十三年抗字第一二五九號著有判例。查系爭之坐落：板橋市○○段七五四、七五五等地號土地六筆，其所有權人為被上訴人，並非林朝煌，此有土地登記簿謄本陸件在卷可憑；參加人主張：渠等係七五四、七五五地號土地共有人之一，為求得土地產權之完整，乃向林朝煌、簡文雄等購入此貳筆土地，並付清價款，詎辦理土地所有權移轉登記時，因該土地遭到查封限制登記。茲丁○○已對乙○○、戊○○聲請限期起訴，一審判決後，上訴本院依法審理中，丁○○與乙○○、戊○○等間有關就限制土地移轉假處分所為之訴訟，其訴訟結果，參加人之權利將受影響，是對鈞院審理之訴訟有法律上之利害關係，爰依法聲請參加訴訟云云。第查：參加人等提出之「買賣契約書」，買方為甲○○等，賣方為林朝煌等，核與上訴人與被上訴人兩造，並無任何法律關係存在，退一步言之，本件縱如參加人等所述，渠等與林朝煌等間就系爭之七四五、七五五地號土地有買賣關係存在，亦僅係事實上之利害關係，並非法律上之利害關係，揆諸首揭判例所示，參加人依法不得參加本件訴訟。
三、上訴人為系爭五筆耕地之承租人，依法享有優先承買權：㈠查出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法
第一百零七條第一項定有明文。又土地法第一百七十三條所定承租人之優先承買權，即為承租人之買賣契約訂立請求權，出租人出賣耕地時，承租人依同樣條件聲明承買者，出租人有承諾出賣之義務，最高法院三十一年上字第六七二號判例前段亦有明示。
㈡本件系爭五筆土地係由上訴人與另一上訴人乙○○等承租耕作，此依台灣省台北
縣戶籍登記簿記載，上訴人之職業欄為「佃農」，而上訴人除系爭五筆土地外，從未承租其他土地施行耕作，即可知數十年來上訴人均在系爭土地上耕作，而此一事實亦經證人柯仁壽證明。再依當時有效之實施耕者有其田條例第二十一條第一款規定，放領耕地之程序第一步驟應由縣（市）政府查明應行放領耕地之現耕農民，編造放領清冊。而依同法第四條規定，本條例所稱現耕農民，指佃農及僱農。上訴人如前所述，既為系爭土地上之佃農，又曾被台北縣板橋市公所依實施耕者有其田條例第二十一條第一款規定，編入其私有耕地放領清冊中，上訴人茍與被上訴人就系爭土地無租賃之合意，如何可能以現耕農民（佃農）之身份，被列入前開放領清冊中？顯見上訴人與被上訴人間，就系爭五筆土地，確有租賃之合意，甚為灼然。
㈢再參被上訴人於其親自出具之七十九年七月三日「買賣註銷申請書」說明第二項
亦自認：系爭土地「原所有權人生前已將該土地之使用權及耕作等一切權利完全由該土地之管理人戊○○本人管理使用該土地」，若被上訴人與上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在，其何以不但未曾否認，更尚在「買賣註銷申請書」中為此敘述？又依台北縣板橋市公所七十八年一月二十四日七十八北板建字第五一○七號函、板橋市農會七十七年十二月三十一日之土地耕作證明書、台北縣稅捐稽征處七十八年一月二十三日七八北縣稅財字第五五七七七號函及田賦代金繳納收據聯等證據，在在皆顯示上訴人戊○○及另一上訴人乙○○與被上訴人間就系爭六筆土地確存有不定期限之耕地租賃關係。
㈣上訴人既為本件系爭六筆土地之承租人，則依首揭土地法及最高法院判例意旨，
於被上訴人出賣該等土地之時，上訴人自得主張優先承買權，而被上訴人亦有與上訴人訂立買賣契約之義務。
四、本件訴外人劉炳界係隱名代理上訴人與被上訴人簽訂系爭「承諾書」：㈠次查，代理人雖未以本人之名義為法律行為，而實際上有代理之意思，且為相對
人所明知或可得而知者，即難謂不發生代理之效果，此即所謂之「隱名代理」，最高法院八十二年度台上字第六七二號判決著有明文，此外，相同意旨者尚有最高法院七十八年台上字第五四三號判決、同院八十一年台上字第一六五號判決、同院八十六年上字第三一八○號判決、鈞院八十六年重上字第一一一號判決及司法院（七九）廳民一字第九一四號座談會意見。
㈡原審判決理由雖謂上訴人所提「承諾書」係訴外人即上訴人之子劉炳界以個人名
義所簽立，劉炳界並無代理上訴人簽立該承諾書之意云云。惟查，如前所述，上訴人既與被上訴人間存在耕地租賃關係，且對於系爭土地依法享有優先承買權，而被上訴人亦於系爭「買賣註銷申請書」中自認上訴人而非訴外人劉炳界有耕作、管理系爭土地之權利，又「承諾書」與「買賣註銷申請書」乃於同一日製作（即七十九年七月三日），故縱使訴外人劉炳界於簽署「承諾書」時未表明代理本人（即上訴人）之意思，然依當時情形，被上訴人之代理人吳淑芬斷無不知此代理意旨之理，從而依前開最高法院判決意旨，劉炳界依隱名代理上訴人之方式與被上訴人簽訂系爭「承諾書」，則該「承諾書」之效力自應歸屬於上訴人本人。
五、上訴人與被上訴人間就系爭五筆土地確實存在買賣之法律關係：㈠本件被上訴人於未通知上訴人之情形下，逕與訴外人林朝煌簽訂系爭土地之買賣
契約，則依土地法第一百零七條第二項準用同法第一百零四條第二項後段之規定，該買賣契約自不得對抗上訴人，上訴人自得依法行使優先承買權，原審判決就此已有誤認。
㈡又依首揭土地法第一百零七條第一項規定及最高法院判例意旨，上訴人對於系爭
土地既有優先承買權，且優先承買權之行使，乃以同一條件為前提，又於表明優先承買時，被上訴人即有承諾出賣之義務，則於上訴人知悉被上訴人逕自出賣系爭土地予林朝煌，而行使優先承買權要求被上訴人承諾出賣於予上訴人，顯係依同樣條件即五百萬元之前提為要約，且被上訴人既已簽訂「承諾書」，履行此項承諾之義務，自應認上訴人與被上訴人間就系爭土地之標的及價金等契約必要之點均已達成合意，依民法第一百五十三條第二項規定，關於該等土地之買賣契約自已成立。
㈢又八十七年六月間，被上訴人之代理人吳淑芬、上訴人之代理人劉炳界、林朝煌
，及證人林文通、謝朝能，曾至張曼隆律師事務所商談系爭土地糾紛之解決，林朝煌當場同意以五百萬元代價，將系爭土地轉賣予上訴人，而吳淑芬因早於七十九年間，即與上訴人之代理人簽訂系爭承諾書，故無論當場或事後均未表示異議，此業經證人林文通及謝朝能於鈞院作證屬實，總合此情形，益證上訴人與被上訴人間就系爭土地之標的及價金等契約必要之點已達成合意，而成立買賣契約。㈣張曼隆律師雖亦於鈞院九十年一月十一日庭訊時作證，然其既證稱當日未參與吳
淑芬、劉炳界、林朝煌、證人林文通及謝朝能等之協議，自不知有此協議之內容。而證人林朝煌雖於本院八十九年十月十二日庭訊時，證稱其於八十九年十月六日前，均不知上訴人代理人劉炳界與被上訴人代理人吳淑芬間關於系爭土地買賣合約之相關事宜云云，惟林朝煌此一證言，與原審八十八年六月二十五日庭訊時，證人謝金水及郭浩次之證詞顯然衝突，而屬虛偽不實，上訴人並已就林朝煌所為之虛偽證詞，向臺灣士林地方法院提出偽證罪告發，從而，林朝煌之前開之證言，毫無可採，亦不待言。
㈤末查，縱使系爭「承諾書」第二項之內容與前開事實略有出入，然解釋意思表示
，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦定有明文，上訴人與被上訴人既然一方行使優先承買權，而另一方為承諾出賣，則就系爭土地之買賣契約已然成立於上訴人與被上訴人之間，至於承諾書中所謂若被上訴人與第三人訂立買賣契約，則該承諾書不成立云云，根本與優先承買之法律強制規定精神相悖，並無拘束雙方當事人之效力，原審就上開事實未予詳查，逕為上訴人不利之認定，認事用法，顯有違誤。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、被上訴人否認與上訴人有土地買賣關係存在。被上訴人否認上訴人所稱：「被上訴人丁○○之被繼承人游諒早已承諾將系爭土地陸筆，其所有權全部讓渡上訴人之被繼承人管業在案」之不實陳述。被上訴人否認上訴人所稱被上訴人「並承諾以同一價格將系爭土地轉售上訴人並將其原訂之『不動產買賣契約』（日期：七十八年十一月二十三日）乙件及附表所示之土地所有權狀（影本）六紙交付上訴人收執，以示承諾」之不實之陳述。
二、上訴人恐被上訴人將系爭土地過戶於買受人林朝煌或其指定名義人，遂聲請法院對系爭土地假處分，並經原法院以七十九年度全木字第一○○八號民事裁定在卷，為此被上訴人不得已，聲請上訴人限期起訴，上訴人等主張被上訴人祖父游諒生前即將系爭六筆土地讓渡予上訴人戊○○之祖父，並以買賣註銷申請書為證據，惟查上訴人等自始至終均無法提出上訴人戊○○祖父與游諒之讓渡書原本，何能證明系爭土地業已讓渡，退一步言，縱已讓渡，上訴人等請求權亦因十五年未行使而時效消滅。上開買賣註銷，乃是被上訴人姊吳淑芬在受戊○○之子劉炳界欺騙後，向板橋地政事務所申請終止與林朝煌所訂買賣移轉登記之「意思通知」，上訴人自不得據此主張其在法律上有任何合法占有權源。
三、上訴人之請求權基礎主張被上訴人委託其姊與上訴人訂立承諾書，因認兩造間有買賣關係存在，並非根據繼承關係來主張買賣關係存在。被上訴人不同意上訴人就基於租賃關係之優先承買權部分為訴之追加。又前開承諾書非被上訴人與上訴人訂定，而係與劉炳界簽訂，該承諾書根本不足以證明兩造買賣關係存在。被上訴人與上訴人間就系爭土地並無買賣關係存在，更無承諾以同一價格將系爭土地轉讓上訴人。
㈠誠如原審判決理由所載：「另上訴人所提出之『承諾書』，其內容於承諾人甲方
之簽名為「吳淑芬代丁○○」，承諾人乙方之簽名則為「劉炳界」，是依該承諾書內容以觀，顯係被上訴人之姐吳淑芬代理被上訴人與劉炳界個人簽立，雖上訴人主張劉炳界係戊○○之子，劉炳界係代理上訴人與被上訴人簽立該承諾書，然為被上訴人所否認，上訴人未能舉證以實其說，且吳淑芬代理被上訴人簽立承諾書，已於承諾書上表明代理之旨，劉炳界果亦以代理人身分代理上訴人簽立承諾書，何以卻僅以其個人名義於承諾書簽名？．．．．．．且劉炳界並進而證稱：「後來被上訴人有與林代書去地政事務所撤銷買賣，當時被上訴人及其姐與伊去地政機關撤銷辦理移轉所有權與林代書之登記，因被上訴人要將土地賣給伊，承諾書係伊個人與被上訴人所簽．．．是辦理撤銷買賣登記後才簽承諾書。」等情。適足證明上開承諾書係劉炳界以其個人名義所簽立，劉炳界並無代理上訴人簽立該承諾書之意，是該承諾書自不足證明兩造間就系爭土地有買賣關係存在，上訴人既非該承諾書之締約當事人，基於債權契約之對人性及相對性，該債權契約之債權債務關係僅在締當事人間發生，上訴人自無從依承諾書對被上訴人主張任何權利。」㈡再者，參以上開承諾書第二條約定：「另有關該土地處理事項乙方（即劉炳界）
願全權負責，如該土地與原承買人（即林朝煌）終止完成後，甲方（即被上訴人）如有買賣該土地，則乙方願優先承購土地之權利義務，如甲方賣於第三者，則本承諾書不成立。」故依該承諾書，僅約定被上訴人於與林朝煌終止其二人間就系爭六筆土地之買賣契約，且被上訴人欲將系爭六筆土地出售時，乙方願承購之，並非約定被上訴人於終止與林朝煌間之買賣契約後，必須將系爭六筆土地出賣予上訴人，如被上訴人無意出售系爭土地，或將該土地售予第三人，該承諾書即失其效力；換言之，被上訴人縱終止與林朝煌之買賣契約，其就系爭六筆土地仍保有是否與乙方訂立買賣契約之權利，依該承諾書之內容，無法看出承諾書之甲、乙二方已就系爭六筆土地成立買賣契約，更未約明乙方以與林朝煌同一之承買價格購買系爭土地。是縱然劉炳界本意係代理上訴人與被上訴人簽定承諾書，惟上訴人主張被上訴人已終止與林朝煌間之買賣契約一節，被上訴人所否認，上訴人未能舉證以實之，且上訴人亦未能證明兩造間已就系爭土地達成由上訴人以與林朝煌同一之承買價格受之合意故其主張兩造間就系爭土地已有買賣關係存在，並約定買賣價金為五百萬元云云，自不足採。
㈢上訴人所聲請傳訊之證人林文通與謝朝能之證詞並不實在，且亦無法證明兩造間有買賣關係存在，或有以同一價格優先受讓之權利：
⑴按證人林文通之證詞並無明確表示被上訴人與上訴人間就系爭土地有成立買賣，
而僅表示「林朝煌有同意轉登記予戊○○，吳淑芬沒有意見」云云，且證人謝朝能更明確證述「去的目的就是要談林朝煌要轉賣丁○○的土地給劉炳界」，故當天應是會談有關林朝煌與劉炳界（或戊○○）間轉賣系爭土地事宜，而非被上訴人與上訴人間有成立買賣，且上訴人所稱林朝煌承認受上訴人所託處理向被上訴人代理人吳淑芬買賣系爭土地事宜，不但為林朝煌所否認，且證人謝朝能所述林朝煌有承認受戊○○委託，係「聽聞而來，當時沒有講過這件事」，此種傳聞而來之證詞，自不足採信，故上訴人所主張林朝煌承認受戊○○委託買賣系爭土地，亦不可採。
⑵證人林文通又證述曾至吳淑芬家，吳游芬表示土地願配合，但要林朝煌無異議，
有講好價金五百萬元，此部分之證言並不實在，蓋如有講好買賣價金五百萬元，何不進一步會同林朝煌協商並簽訂買賣契約，顯見證人此部分之證述於經驗法則有違，並不實在。
⑶再者當天在張曼隆律師事務所如有談妥買賣，則在張曼隆律師處理林朝煌與被上
訴人間和解事宜時，何以均未向張曼隆律師提及此事，並列入和解書內，而反而在和解書內約定對上訴人假處分系爭土地，要限期起訴，而張曼隆律師亦到庭證稱在和解時林朝煌與吳淑芬均沒有提供轉賣予上訴人之事，益足證明證人林文通、謝朝能所證述轉賣事宜，亦不實在。
四、上訴人並未於系爭土地上耕作，縱使上訴人有耕作，亦不能證明有租約，且無法法以占有事實證明有耕地租約。目前上訴人既已未再耕作，即使原有租約存在，被上訴人於八十九年五月十二日本院準備程序為終止租約之表示。
丙、參加人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第一、二審之訴訟費用均由上訴人負擔。
貳、陳述：
一、系爭土地乃參加人經訴外人林朝煌與簡文雄向被上訴人丁○○買受。㈠參加人對本訴訟有法律上之利害關係，茲為輔助被上訴人，依民事訴訟法第五十八條第一項規定參加訴訟。
㈡查本件被上訴人丁○○於七十八年十一月二十三日由其姐吳淑芬代理，將座落板
橋市○○段七五四、七五五、七五六、七五七四筆及同市○○段６０９、６１０等二筆土地（均持分１／１０），以總價五百萬元正出售予訴外人林朝煌，依上開買賣契約書第三條之約定買方林朝煌于簽約當日，應付二百五十萬元正（支票一百六十萬元兌現日七十八年十二月三十一日現金九十萬元正），交付過戶證件時再給付二百五十萬元。且依買賣契約第七條約定得由買方指定登記名義人。買方林朝煌亦於七十九年六月二十九日付清全部價金。上揭事實，亦為被上訴人丁○○所自承，此有其所述：「迄民國（下同）七十八年十一月二十三日訴外人林朝煌自稱是代書，願以總價新台幣（下同）伍佰萬元整，向被上訴人購買上開六筆土地之應繼分十分之一，並承諾先代被上訴人辦理繼承登記。」等語可證。
㈢次查參加人甲○○及丙○○乃為板橋市○○段七五四、七五五地號土地之分別共
有人之一，訴外人林朝煌及簡文雄知悉參加人等有意購買系爭二筆完整土地，遂於七十九年一月四日向參加人聲稱，其能向其他七個共有人取得前開七五五、七五四地號土地除參加人等之應有部分以外之全部所有權，並願售予參加人等，並約明由前手之所有權人等即被上訴人丁○○，直接過戶予參加人等，其中關於被上訴人丁○○之部分，並同意先將此二筆土地被上訴人丁○○前所交付之所有權狀正本貳紙，先交付予參加人等以為擔保，參加人不疑有他而與訴外人林朝煌、簡文雄簽訂買賣契約，此部分價款並已支付完畢，詎參加人等於七十九年七月十九日繳完土地增值稅而於同月二十日向板橋地政事務所申請辦理所有權移轉登記時，發現丁○○該部分土地已於七十九年七月十二日遭台灣板橋地方法院分別以七十九民執全木字第七一四號及七十九年度全木字第一○○八號查封限制登記，致不能辦理所有權移轉登記。
二、參加人既已支付價金而買受系爭土地，而上訴人所指其向被上訴人買受系爭乙節亦為被上訴人所否認，是上訴人自無請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記為其所有。查依前述一方面可知參加人既已支付買賣價金予訴外人林朝煌與簡文雄，而渠等亦由丁○○買受系爭土地並交付價金，另一方面則可證上訴人主張被上訴人已終止與林朝煌間之買賣契約一節，除為被上訴人所否認外，亦因未能證明其雙方間已就系爭土地達成其與被上訴人間就參加人買受之系爭土地有買賣關係存在，及請求被上訴人應於由上訴人以與林朝煌同一之承買價格買受人之合意，是上訴人主張付清價金五百萬元之同時，將參加人買受之系爭土地所有權移轉登記為上訴人所有，顯屬無據。而其據以聲請本院為限制參加人所買受之系爭土地為移轉登記之假處分，即顯無理由。
三、被上訴人與林朝煌就系爭土地地號七五四、七五五二筆土地買賣所訂買賣契約書第七條約定可知，被上訴人與林朝煌乃約明林朝煌將價金交付被上訴人後，被上訴人應將出賣土地移轉登記予林朝煌或指定之第三人。換言之，被上訴人與林朝煌間之買賣契約含有以使第三人取得給付移轉登記出賣土地之第三人利益契約之性質。受指定之第三人得基於債權人之地位直接向債務人即被上訴人請求就系爭土地為給付。故嗣經參加人向林朝煌買受該二筆土地後，林朝煌遂要求被上訴人直接將該二筆土地移轉登記予參加人，同時並將該二筆土地所有權狀正本二紙交付予參加人以利參加人與被上訴人完成移轉登記事宜，而被上訴人亦約向台北縣板橋地政事務所聲請辦理移轉登記。依同條第二項規定，以契約訂定向第三人為給付之契約，應以第三人表示享受契約利益之意思表示而發生效力，本件嗣經參加人向林朝煌買受該二筆土地後，林朝煌遂要求被上訴人直接將該二筆土地移轉登記予參加人，同時並將該二筆土地所有權狀正本二紙交付予參加人以利參加人與被上訴人完成移轉登記事宜，而被上訴人亦依約向台北縣板橋地政事務所聲請辦理移轉登記，是以本件參加人，就被上訴人與林朝煌間就系爭土地所成立之買賣契約，為林朝煌所指定第三人並經參加表示欲享受其利益，已發生效力，參加人亦得本於債權人之地位直接向被上訴人請求給付。
四、由證人林朝煌之證詞及林朝煌、簡文雄與參加人就系爭土地之買賣契約，足證參加人確為林朝煌與被上訴人就系爭土地所成立之買賣契約中所指定第三人。然於移轉過程中遭上訴人阻擾，一方面誑騙被上訴人之代理人申請註銷買賣移轉登記，另方面向法院聲請對該二筆土地禁止移轉登記之假處分，進而提起本件訴訟，使參加人未獲取得該二筆土地之所有權。是以參加人未獲取得該二筆土地全係因本件訴訟所致，而被上訴人或以因上訴人假處分致不可歸責於被上訴人之給付不能抗辯參加人對被上訴人請求移轉該二筆土地之請求權。致使參加人對被上訴人之債權無法獲得滿足，其債權受有侵害甚明，故參加人就本件訴訟具有法律上之利害關係，本訴訟之結果將直接影響參加人對被上訴人就系爭土地之債權得否獲得滿足。
五、兩造間就系爭土地無買賣或租賃關係存在，證人林朝煌之證詞僅能證明系爭土地確由林朝煌以自己名義出面向吳淑芬購買，並由吳淑芬將過戶資料交由參加人辦理移轉登記，並無法證明上訴人所稱兩造間有買賣或租賃等情事。上訴人至今未能提出證據證明與被上訴人間有買賣或租賃關係之存在，時稱系爭土地自其父祖時代即已賣予上訴人之祖，時稱其基於租賃關係享有優先承買權，時稱被上訴人承諾以同後價格將系爭土地賣予上訴人，前後矛盾，顯係羅織理由不足採信。
理 由
一、本件上訴人起訴主張如附表所示系爭六筆土地（其中台北縣板橋市○○段○○○○號業經徵收，經上訴人撤回，以下均簡稱系爭土地），於日據時代即由上訴人乙○○之父李財是及上訴人戊○○之父劉金龍承租耕作，光復後自三十五年以來，並由上訴人繼續占有、使用、收益，歷年田賦均由上訴人繳納，被上訴人之被繼承人游諒（即游鑑）已將系爭六筆土地所有權全部讓渡上訴人之被繼承人，七十八年間上訴人得知被上訴人為系爭六筆土地所有權人游諒之繼承人之一，即委任土地代書林朝煌與被上訴人接洽該土地買賣事宜，詎林朝煌為他人處理事務，竟違背其任務，擅自以自己名義於七十八年十一月二十三日與被上訴人簽訂不動產買賣契約，以五百萬元向被上訴人買受系爭土地，而於七十九年六月十九日被上訴人辦理繼承登記完畢後，欲辦理所有權移轉登記予林朝煌時，上訴人發覺前情，並向台北縣板橋地政事務所聲明異議，且即刻遣上訴人戊○○之子劉炳界與被上訴人談判，被上訴人自知理虧，於七十九年七月三日親具「買賣註銷聲請書」送交該管地政事務所，並由劉炳界代理上訴人與被上訴人於同年七月三日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），被上訴人承諾與林朝煌終止上開不動產買賣關係，並由上訴人以同一價格優先承購系爭土地，且將上開「不動產買賣契約」影本及系爭土地所有權狀影本六紙交付上訴人收執以示承諾，故上開被上訴人與林朝煌間之不動產買賣契約已經被上訴人終止，上訴人有依同一價格優先承購之權利，詎被上訴人竟違背系爭承諾書約定，片面否認兩造就系爭土地有買賣關係存在，是本件法律關係之不安定狀態，亟待以確認判決除去之，上訴人有受確認判決之法律上利益。上訴人戊○○另主張上訴人既為系爭土地之承租人，依土地法第一百零七條第一項、第一百七十三條之規定，於被上訴人出賣系爭土地之時，上訴人自得主張優先承買權，而被上訴人亦有與上訴人訂立買賣契約之義務。上訴人對於系爭土地既有優先承買權，且優先承買權之行使，乃以同一條件為前提，又於表明優先承買時，被上訴人即有承諾出賣之義務，則於上訴人知悉被上訴人逕自出賣系爭土地予林朝煌，而行使優先承買權要求被上訴人承諾出賣於予上訴人，顯係依同樣條件即五百萬元之前提為要約，且被上訴人既已簽訂系爭承諾書，履行此項承諾之義務，自應認上訴人與被上訴人間就系爭土地之標的及價金等契約必要之點均已達成合意，關於該等土地之買賣契約自已成立。因本於系爭承諾書之約定，求為命確認兩造就系爭土地有不動產買賣關係存在；被上訴人於上訴人付清本件不動產買賣價金五百萬元之同時，應將系爭土地所有權移轉登記為上訴人所有，其應有部分二分之一之判決。（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人全部上訴。關於上訴人上訴後主張行使優先承買權部分，為訴之追加，另以裁定駁回）。
被上訴人則以：系爭土地是被上訴人祖父游諒所留遺產，游諒死亡後由其之長子即被上訴人之父游鑑繼承，但未辦理繼承登記，台灣光復後，地政機關誤以已故之游諒為系爭土地之所有權人，實則游諒與游鑑並非同一人，被上訴人之父游鑑死亡後，被上訴人僅知有此土地存在，並不知由何人占用，迄七十八年十一月二十三日訴外人林朝煌自稱是代書，願以總價五百萬元向被上訴人購買系爭土地之應繼分十分之一，並承諾先代被上訴人辦理繼承登記。然上訴人戊○○之子劉炳界出面向被上訴人之姊吳淑芬誑稱，被上訴人祖父游諒與上訴人戊○○之祖父雙方已就系爭土地辦理讓渡手續，並據此要求被上訴人應註銷與林朝煌間之土地移轉登記事宜，被上訴人當初與林朝煌訂立買賣契約即由其姊吳淑芬代理，吳淑芬恐一地兩賣致生法律責任，遂在劉炳界誑騙下簽訂買賣註銷申請書及承諾書，並於七十九年七月二日向板橋地政事務所申請註銷買賣移轉登記，上開註銷書係被上訴人向台北縣板橋地政事務所之單方意思通知，目的在暫時停止與林朝煌間之產權移轉登記，以免一地二賣徒增紛爭，被上訴人並未終止與林朝煌間之買賣契約，林朝煌所付之部分價款亦未退還林朝煌，且劉炳界亦非代理上訴人與被上訴人簽訂承諾書，又從上開承諾書第一條、第二條規定亦可看出，兩造尚無正式買賣關係，上訴人不得據此主張其在法律上有任何合法占有權源。上訴人並未於系爭土地上耕作，縱使上訴人有耕作，亦不能證明有租約，且無法以占有事實證明有耕地租約。目前上訴人既已未再耕作，即使原有租約存在，被上訴人於八十九年五月十二日本院準備程序為終止租約之表示等語，資為抗辯。
參加人則以：參加人係板橋市○○段七五四、七五五地號土地之分別共有人之一，訴外人林朝煌及簡文雄知悉參加人有意購買系爭二筆完整土地，遂於七十九年一月四日向參加人聲稱，其能向其他七個共有人取得前開七五五、七五四地號土地除參加人等之應有部分以外之全部所有權，並願售予參加人等，並約明由前手之所有權人等即被上訴人，直接過戶予參加人，其中關於被上訴人之部分，並同意先將此二筆土地被上訴人前所交付之所有權狀正本二紙先交付予參加人等以為擔保，參加人遂與訴外人林朝煌、簡文雄簽訂買賣契約，此部分價款並已支付完畢，詎參加人於七十九年七月十九日繳完土地增值稅而於同月二十日向板橋地政事務所申請辦理所有權移轉登記時，發現被上訴人該部分土地已於七十九年七月十二日遭台灣板橋地方法院分別以七十九民執全木字第七一四號及七十九年度全木字第一○○八號查封限制登記，致不能辦理所有權移轉登記。參加人對本訴訟有法律上之利害關係，茲為輔助被上訴人，依民事訴訟法第五十八條第一項規定參加訴訟。
二、查本件上訴人主張：上訴人於七十八年間得知被上訴人為系爭土地所有權人游諒之繼承人之一，即委任代書林朝煌與被上訴人接洽該土地買賣事宜，詎林朝煌擅以自己名義於七十八年十一月二十三日與被上訴人簽訂不動產買賣契約，以五百萬元向被上訴人買受系爭土地，而於七十九年六月十九日被上訴人辦理繼承登記完畢後，欲辦理所有權移轉登記予林朝煌時，上訴人發覺前情，並向台北縣板橋地政事務所聲明異議，且即遣上訴人戊○○之子劉炳界與被上訴人之姊吳淑芬代理被上訴人簽訂買賣註銷書及承諾書，被上訴人承諾與林朝煌終止上開不動產買賣關係，並由上訴人以同一價格優先承購系爭土地等情，固據提出被上訴人不爭執其真正之承諾書及買賣註銷申請書為證，惟被上訴人否認其有出售系爭土地予上訴人，辯稱：系爭土地係被上訴人之姊吳淑芬代理被上訴人出售予代書林朝煌，因劉炳界誑稱被上訴人祖父游諒與上訴人戊○○之祖父已就系爭土地辦理讓渡手續，吳淑芬恐一地二賣徒增紛爭，遂在劉炳界誑騙下簽定買賣註銷申請書及承諾書，然劉炳界並非代表上訴人與被上訴人簽訂承諾書，且從上開承諾書第一條、第二條規定亦可看出，上訴人與被上訴人間並無正式買賣關係等語。經查：
㈠上訴人所提出之「承諾書」，明文記載承諾人甲方為「吳淑芬代丁○○」，承諾
人乙方則為「劉炳界」，是依該承諾書內容以觀，顯係被上訴人之姊吳淑芬代理被上訴人與劉炳界個人所簽立。且證人劉炳界到庭證稱：「因被上訴人要將土地賣給伊，承諾書係伊個人與被上訴人所簽：：是辦理撤銷買賣登記後才簽承諾書。」等情（見原審卷第九一頁），適足證明上開承諾書係劉炳界以其個人名義所簽立，劉炳界並無代理上訴人簽立該承諾書之意。另證人即被上訴人之姊吳淑芬亦到庭證稱：「系爭六筆土地買賣事宜均是伊代理被上訴人在處理，被上訴人從未出面，也不曾與劉炳界接洽過，當時林朝煌代書直接找伊等買系爭土地，土地尾款已付清，被上訴人也將證件交林代書去辦理過戶，過幾天劉炳界來伊住所找伊，說其祖先已將土地賣給他們，稱被上訴人一地二賣，將來賣地所得之五百萬元都不夠賠償他們，並要伊隔天至板橋，稱要拿證據給伊看，隔天伊去之後，劉炳界稱保管證據之人已去美國，並要伊先去地政機關終止買賣登記，先弄清處再辦，伊稱土地已賣給林代書，劉炳界即說沒關係先終止買賣，將來林代書若要求返還價金及賠償，他願負責，並願意承買，故於簽立承諾書後才去辦理終止登記：：後來伊一直要求劉炳界提出其所稱之證據，可是劉炳界卻未提出。」等語。益加可證上開承諾書係劉炳界以其個人名義所簽立，劉炳界並無代理上訴人簽立該承諾書之真意。
㈡上訴人雖主張劉炳界係戊○○之子，劉炳界係代理上訴人與被上訴人簽立該承諾
書，且上訴人與被上訴人間存在耕地租賃關係，對於系爭土地依法享有優先承買權，而被上訴人亦於系爭「買賣註銷申請書」中自認上訴人而非訴外人劉炳界有耕作、管理系爭土地之權利，又「承諾書」與「買賣註銷申請書」乃於同一日製作（即七十九年七月三日），故縱使訴外人劉炳界於簽署「承諾書」時未表明代理本人（即上訴人）之意思，然依當時情形，被上訴人之代理人吳淑芬斷無不知此代理意旨之理，從而劉炳界依隱名代理上訴人之方式與被上訴人簽訂系爭「承諾書」，則該「承諾書」之效力自應歸屬於上訴人本人云云。惟按所謂「隱名代理」，係指代理人雖未以本人之名義為法律行為，而實際上有代理之意思，且為相對人所明知或可得而知者，而發生代理之效果而言，最高法院八十二年度台上字第六七二號著有判決可稽。是以隱名代理之要件，一需代理人實際上有代理之意思，二需此代理之意思為相對人所明知或可得而知，當事人主張隱名代理，自應就具備此二要件之有利事實，負舉證責任。然上訴人主張劉炳界依隱名代理上訴人為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，劉炳界本人並證稱係伊個人與被上訴人所簽，已足見上訴人執此主張，難以採信。且吳淑芬係代理被上訴人簽立承諾書，已於承諾書上表明代理之旨，劉炳界果亦係以代理人身分代理上訴人簽立承諾書，何以卻僅以其個人名義於承諾書上簽名？更何況上訴人為二人，劉炳界係戊○○之子，吳淑芬尚有可能可得而知，上訴人乙○○與劉炳界及系爭土地有何關係，承諾書上並無隻文片語記載，吳淑芬如何可能得知劉炳界有代理上訴人乙○○之真意？凡此均足證上開承諾書係劉炳界以其個人名義所簽立，劉炳界並無代理上訴人簽立該承諾書之意，是該承諾書自不足證明兩造間就系爭六筆土地有買賣關係存在，上訴人既非該承諾書之締約當事人，基於債權契約之對人性及相對性，該債權契約之債權債務關係僅在締約當事人間發生，上訴人自無從依該承諾書對被上訴人主張任何權利。
三、退一步言之，縱認劉炳界係代理上訴人簽立該承諾書，惟上開承諾書第二條約定：「有關該土地處理事項乙方（即劉炳界）願全權負責，如該土地與原承買人（即林朝煌）終止完成後，甲方（即被上訴人）如有買賣該土地，則乙方願優先承購土地之權利義務，如甲方賣於第三者，則本承諾書不成立。」故依該承諾書，僅約定被上訴人於與林朝煌終止其二人間就系爭土地之買賣契約，且被上訴人欲將系爭土地出售時，乙方願承購之，並非約定被上訴人於終止與林朝煌間之買賣契約後，必須將系爭六筆土地出賣予上訴人，如被上訴人無意出售系爭土地，或將該土地售予第三人，該承諾書即失其效力；換言之，被上訴人縱終止與林朝煌之買賣契約，仍就系爭土地保有是否與乙方訂立買賣契約之權利，依該承諾書之內容，無法看出承諾書之甲、乙二方已就系爭土地成立買賣契約，更未約明乙方以與林朝煌同一之承買價格購買系爭土地。上訴人雖舉證人劉炳界到庭證稱：「伊曾與被上訴人於七十七、七十八年間就系爭土地之買賣事宜談判，是伊父親要伊去的，當時是要把所有權辦清楚，請被上訴人配合辦理所有權移轉手續，將系爭土地移轉給上訴人二人，當初被上訴人蠻誠意，價格已講好，當時是說被上訴人要多少錢就給他，由伊幫被上訴人做，因被上訴人說有何權利義務他也不了解，價格是被上訴人之姊姊與伊談，有確定，並寫承諾書，當時說好以林朝煌與被上訴人說好之價金來買賣，承諾書是與被上訴人之姊姊所簽，被上訴人應有在場，：：。」云云，惟被上訴人否認其上開證言之真正，且劉炳界為上訴人戊○○之子，其證言難免偏頗，既與證人即被上訴人之姊吳淑芬之證詞不符，又與承諾書第二條明文約定內容不同，是劉炳界上開證詞自難信為真實。是縱然劉炳界本意係代理上訴人與被上訴人簽定承諾書，惟上訴人主張被上訴人已終止與林朝煌間之買賣契約一節，為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，且上訴人亦未能證明兩造間已就系爭土地達成由上訴人以與林朝煌同一之承買價格買受之合意，上訴人主張兩造間就系爭土地已有買賣關係存在，並約定買賣價金為五百萬元云云，自不足採。
四、至證人謝金水雖到庭證稱：「劉炳界伊認識，剛開始是伊與劉炳界一起去委託林代書辦理土地之事，後來不知林代書如何辦，是劉炳界委託林代書辦理土地過戶，土地是以前劉炳界在耕作，所以委託林代書看是否可辦過戶，上開情事是在七十七年間，在七十八年時，伊等到上訴人家中。他說農地每坪要一萬元，建地要三萬元價金，當時是與對方在談，但對方是誰伊則不知道。」等情；證人郭浩次到庭證稱：「伊本來住在板橋市○○○街，與廖德發是鄰居，廖德發在開雜貨店，劉炳界當時與林代書到廖德發店內，委託林代書辦理產權登記，因當時伊在店內，所以有聽到，但是何筆土地伊不清楚。」等情；惟其等證詞至多僅能證明劉炳界有委託林朝煌辦理系爭土地買賣事宜，尚不足證明被上訴人有同意將系爭土地出售予上訴人。
五、又上訴人所提出以被上訴人名義出具之「買賣註銷申請書」說明欄第二項雖記載：「本人（即被上訴人）所有之土地係由原所有權人游諒辦理繼承取得，玆因上述之土地於原所有權人生前，已將該土地之使用權及耕作等一切權利，完全由該土地之管理人戊○○本人管理該土地使用，另原所有權人游諒與第三人戊○○之祖父前經已辦理讓渡手續。」等內容，然被上訴人辯稱上開買賣註銷內容係被上訴人之姊吳淑芬在受戊○○之子劉炳界欺騙後，向板橋地政事務所申請終止與林朝煌所訂買賣移轉登記之「意思通知」，目的在暫時停止與林朝煌間之產權移轉登記，以免一地二賣徒增紛爭等語。姑不論被上訴人所辯是否可採，惟該內容為對於過去事實之陳述，是否屬實，應依證據認定，不因此陳述改變過去之事實。且由該內容亦不足證明被上訴人有同意將系爭土地出售予上訴人二人。
六、上訴人雖於上訴後又另主張：八十七年六月間，被上訴人之代理人吳淑芬、上訴人之代理人劉炳界、林朝煌，及證人林文通、謝朝能，曾至張曼隆律師事務所商談系爭土地糾紛之解決，林朝煌當場同意以五百萬元代價，將系爭土地轉賣予上訴人，而吳淑芬因早於七十九年間，即與上訴人之代理人簽訂系爭承諾書，故無論當場或事後均未表示異議，此業經證人林文通及謝朝能於本院作證屬實，總合此情形，益證上訴人與被上訴人間就系爭土地之標的及價金等契約必要之點已達成合意，而成立買賣契約云云。惟查：
㈠證人林文通之證詞並無明確表示被上訴人與上訴人間就系爭土地有成立買賣，而
僅表示「林朝煌有同意轉登記予戊○○，吳淑芬沒有意見」云云，且證人謝朝能更明確證述「去的目的就是要談林朝煌要轉賣丁○○的土地給劉炳界」，故當天應是會談有關林朝煌與劉炳界（或戊○○）間轉賣系爭土地事宜，而非被上訴人與上訴人間有成立買賣。且上訴人所稱林朝煌承認受上訴人所託處理向被上訴人代理人吳淑芬買賣系爭土地事宜，不但為林朝煌所否認，且證人謝朝能所述林朝煌有承認受戊○○委託，係「聽聞而來，當時沒有講過這件事」，此種傳聞而來之證詞，自不足採信。
㈡證人林文通雖證述曾至吳淑芬家，吳游芬表示土地願配合，但要林朝煌無異議，
有講好價金五百萬元，惟查如有講好買賣價金五百萬元，何不進一步會同林朝煌協商解約並與上訴人簽訂買賣契約，顯見證人此部分之證述於經驗法則有違，並不實在。
㈢再者當天在張曼隆律師事務所如有談妥買賣，則在張曼隆律師處理林朝煌與被上
訴人間和解事宜時，何以均未向張曼隆律師提及此事，並列入和解書內，而反而在和解書內約定對上訴人假處分系爭土地，要求被上訴人聲請上訴人限期起訴，而張曼隆律師亦到庭證稱在和解時林朝煌與吳淑芬均沒有提供轉賣予上訴人之事，益足證明證人林文通、謝朝能所證述已與上訴人達成買賣合意事宜，亦不實在。
㈣況查無論上訴人或證人林文通、謝朝能均曾主張或證述「林朝煌同意以五百萬元
代價，將系爭土地轉賣予上訴人，而吳淑芬未表示異議」，則縱然屬實，上訴人自僅能向林朝煌主張權利，而不能向被上訴人為請求，上訴人執此主張，亦非可採。
七、從而，上訴人依前開承諾書提起本訴，請求確認其等與被上訴人間就系爭土地有買賣關係存在，進而請求被上訴人應於上訴人付清價金五百萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記為上訴人所有，其應有部分各為二分之一，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經審酌後與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 十三 日
臺灣高等法院民事第六庭
審判長法 官 吳 欲 君
法 官 陳 博 享法 官 藍 文 祥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十四 日
書記官 吳 鎮 鑫附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： 八十七年度訴字第一二六四號│├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ │ │ 權 利 範 圍 │備 考││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│１│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │七五四 │道│○．○一○四六九公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│２│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │七五五 │旱│○．四一二六二一公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│３│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │七五六 │道│○．○○三二二五公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│４│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │七五七 │道│○．○○六一五七公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│５│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │六○九 │旱│○．○八七九一七公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│６│台北縣│板橋市 ○○○段 │ │六一○ │旱│○．二九一○七○公頃 │十分之一 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴────────────┴─────────┴──────┘