臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一一九四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳振東律師被 上訴人 大永興業股份有限公司
設台北市○○○路○段○號一二樓法定代理人 林明成訴訟代理人 廖忠信律師複 代理人 周文哲律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十三日臺灣宜蘭地方法院八十七年度訴字第二九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除免為假執行部分外均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造於民國（下同）三十六年所訂立不定期租約，應有三處，除被上訴人將其所
有坐落宜蘭縣○○鄉○○段內湖小段四一－六○四地號土地及週邊（同地段四一－六○五、四一－四一七及四一－八一地號）少許土地共四筆，面積合計為一六七一‧九五平方公尺一處（即系爭土地）另有二處出租予上訴人，該契約未特別約定上訴人使用之目的，四一－六○四地號土地主要係供建地之用，其餘則現仍分別種植金棗、絲瓜及火龍果等，被上訴人稱限於農耕之用顯非實在，自應負舉證之責。
㈡系爭契約之租金以一分地每年稻穀六十公斤或相當之地瓜計算，未訂立書面契約
，亦未向主管機關登記，且四十一之六○四號現為建物，依最高法院八十八年台上字第一號判例所示，無耕地三七五減租條例適用。縱有該條例適用，上訴人僅將部分土地建農舍居住，並於其前舖設水泥供晒穀及放置農具之用，亦因耕作目的所為必要之措施（參酌最高法院七十年台上字第七二九號判決），仍屬自任耕作，非被上訴人所稱不自任耕作云云。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠最高法院七十年台上字第九二九號、八十八年台上字第一號民事判決各乙件、㈡土地登記簿影本一紙、㈢宜蘭稅捐稽徵處函一紙、㈣收租紀錄表一紙、㈤勘驗筆錄二紙、㈥照片二幀為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠雙方約定租賃目的僅限農耕之用，不能移作其他用途，此由被上訴人每年向上訴
人收取耕地之「甘藷租」而未收取任何租金自明，上訴人辯稱租約非僅為耕作，尚包含建屋居住，顯然不實。且上訴人現今就系爭土地已無從事任何農耕，顯有不自任耕作之事實甚明。
㈡被上訴人僅出租原四一－四一七地號之五百餘坪土地一處，上訴人主張其同時向
被上訴人另承租二處土地，且四一－六○四地號土地之租用目的係作為建屋居住，上訴人未能舉證以實其說，且其餘土地有無耕作，並不影響上訴人未耕作之事實，被上訴人自得依耕地三七五減租條例第十六條第二項、第十七條第一項第四款規定請求拆屋還地自屬有理。
㈢又四一－六○四、四一－六○五地號（地目為旱）均由同段四一－四一七地號（
地目為畑）分割而來，均為耕地，自有耕地三七五減租條例適用，不因嗣後變更地目而有不同。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提土地謄本四紙為證。
丙、本院依職權調閱台灣宜蘭地方法院八十五年訴字第四八號拆屋還地案全卷。
理 由
一、被上訴人原審起訴主張：兩造間就其所有如事實欄所述之土地，自四十年間起，訂有不定期限之耕地租賃契約，被上訴人每年依耕地三七五減租條例之規定，向上訴人收取甘藷七百四十二公斤折算市價之租金，詎上訴人竟違反租約，於八十三年間，將前開承租土地興建鋼筋混凝土造二層豪華別墅，並廣植花木，顯已無自任耕作之事實。耕地租賃之目的既無法達成，依耕地三七五減租條例第十六條之規定，兩造間之耕地租賃契約應歸於無效，又依同條例第十七條第一項第四款規定，亦得終止租約，爰請求上訴人將系爭土地上之建物拆除後，將土地返還予伊等語。
二、上訴人則以：兩造所訂立之不定期租賃契約，並未特別約定伊須種植何種作物或作何特定目的之使用，上訴人早已建屋於該地，且系爭土地中四一之六○四地號早於五十六年即編為建地，至租金以一分地每年稻谷六十公斤或相當之地瓜計付，僅係租金之計算方法而已，雙方未訂立書面契約，亦未向主管機關登記，從而兩造間就系爭土地，自與耕地三七五減租條例所規定之耕地租賃有別，而無該條例之適用。八十三年夏秋之間，宜蘭地區遭受多次颱風侵襲，上訴人在上開土地上所建之原有房屋，因年代久遠老舊而受損嚴重，不得已才在原地改建為鋼筋水泥造之二層樓房農舍，作為居住之用，至於房屋及庭院以外部分，則仍種植農作物，並無不自任耕作，違反原租賃契約約定情事。又伊向被上訴人承租土地中之一筆係供建屋居住，另二筆土地，向來均供耕作之用，其一現種植火龍果及絲瓜，另一筆則種植金棗，並無不自任耕作之情形等語置辯。
三、被上訴人主張系爭農地為伊所有出租與上訴人耕作，詎上訴人不自任耕作之事實，業據其提出照片一紙、收租紀錄表、發票，三七五地租正產物收穫量標準表、及宜蘭縣政府公告一紙、上訴人致被上訴人之信函二件為憑（見原審卷第十八頁、第二十八頁至第三十五頁）且經原審履勘現場，查驗屬實製有勘驗筆錄可稽（見原審卷第五八、五九頁）並有系爭土地上建造房屋照片數幀附於宜蘭縣政府租佃委員會調處內可考，此地上房屋經原法院審理另案（八十五年訴字第四十八號）兩造間拆屋返地訴訟中會同宜蘭地政事務所勘測屬實有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，為兩造所無異詞，（見同上卷第五十三、五十四頁、第八十七頁至第九十一頁）、上訴人對於系爭土地有不定期租約，且於系爭土地建造如前開複丈圖所示房屋並不爭執，雖其以前開情詞置辯，惟查：
㈠上訴人於致被上訴人信函及存證信函中，迭次自稱：「係承租耕作權人」「承租
耕作之租金」「四、五十年前本人帶著妻小至現住處承墾這片農地（其實是河床沙石地），．．．勉強種植花生、甘薯等耐旱性作物，收成相當差．．．」等語（見同上卷第三十四頁至第三十八頁，原審卷第三十一至第三十五頁）足見上訴人承租土地意在耕作，參酌系爭土地所占用之土地地號四一之八一地號與四一之四一七地號原係同一筆土地分割而出，此有早期土地登記謄本二件可資比對（見本院卷第八十八頁、第九十九頁）而四一之六○四，四一之六○五地號均係四一之四一七分割而出，此亦有土地登記謄本三件附於前揭調處卷可稽。查四一之八一地號地目原為畑，係四十一年變改地目為建地；而四一之六○四地號係五十六年十月間始地目變更為建地（特定農業區甲種建築用地）其餘仍為旱地，亦有前揭土地登記謄本附卷可憑，而上訴人於四十一之八一地號僅係種植草皮、實際上並未搭蓋任何建物，至上訴人原有磚木造平房（即原審判決附圖Ｂ部分）係座落在系爭四十一之六○四號土地上，此有原審勘驗筆錄及複丈圖在卷可憑（見原審八十五訴字第四十八號卷第五十三頁、第一五八頁）又此原有磚造木造平房占用面積僅約六十六平方公尺，課稅起課時間為三十六年，參酌上訴人一家於三十九年前戶籍即設於此，有稅籍證明一件及戶籍謄本二份在卷可考（見原審卷第八十三頁至第八十七頁）是上訴人最初建屋設籍於四十一之六○四地號內時，當時系爭土地仍為旱地亦無疑義。原難謂上訴人得以基地租賃為獨立之租賃目的。又被上訴人對於上訴人搭建舊有磚木造平房並不爭執，惟主張此係耕地上農舍與現有鋼筋水泥二樓華宅有別等語，查上訴人於原審自陳舊有平房約三分之二拆除後改建，而磚木造平房拆除後僅餘面積三十六點八五平方公尺（見原判決附圖及原審卷第五十九頁勘驗筆錄）則舊有磚木造平房占用面積充其量為一一○點五五平方公尺，依上訴人所提出稅籍證明書則為六十六平方公尺，此與都市計劃法台灣省施行細則第二十七條規定農舍面積不得超過耕地總面積十分之一相符，（原屋全景見原法院八十五年訴字第四十八號卷第四十五、四十七頁）參酌證人黃清譚於原審所證：該租地中甲○○現住的那塊地是種花生及甘藷，而另外二塊土地是種稻米，該二塊土地所產稻米都是在甲○○現住的房屋前曬穀場曬的等語（見原審卷第九十六頁背，至證人所陳：土地本來種稻米，二年前改種火龍果及絲瓜等語詳下論）足見原有房屋確曾提供為農舍使用無疑。再斟酌上訴人歷年所繳付之租金亦係以四十一之四一七地號十四等則每甲甘藷三七五租額四一二五台斤換算（計算式：4125台斤×0.1798甲＝742 台斤小數點四捨五入）此有三七五租地及田旱正產物收穫量標準表、宜蘭縣政府公告、歷年收租紀錄表及統一發票一紙等為憑（統一發票見調處卷，餘見原審卷第二十八頁至第三十頁）是本件為耕地三七五租金約定至為明確，上訴人所辯未曾約定僅限耕地使用云云，殊非可取。
㈡上訴人復以伊向被上訴人承租土地共三塊，系爭土地當初主要供住家使用，其餘
二筆土地作為耕作使用等語為辯，並援用前揭證人黃清潭之證詞為論據，惟查上訴人所提出被上訴人開立之租金統一發票記載八十三年租金甘藷七四二台斤，折合新台幣為二千九百六十八元，（見原法院八十五年訴字第四十八號卷第二十二頁）核與被上訴人提歷年收租紀錄表相符，足見上訴人所繳付之租金係以原地號四十一之四一七地號面積零點一七九八甲（零點一七四四公頃）為租賃範圍，原判決附圖所示即原審勘測上訴人占用面積一六七一點九五平方公尺並未逾此租賃範圍，（按原判決主文記載共一六三○點三七平方公尺應係合算錯誤，被上訴人已聲明更正在卷，見本院卷第四十四頁）證人黃清潭所述：另外二塊土地種稻米，二年前因收成不好改種火龍果及絲瓜等情（見原審卷第九十六頁背面）原審履勘現場時亦曾查驗有此等作物存在，惟此等作物並不在原判決附圖複丈範圍內為兩造所不爭（見原審卷第五十九頁、見本院卷第一○二頁）查被上訴人一再陳稱：除出租系爭土地一七四四平方公尺並無出租其他土地等語（見原審卷第六十八頁，面積一七九八平方公尺應係零點一七九八甲之誤植），而系爭土地租賃關係兩造並未訂立書面，亦未曾向主管機關登記，並無位置圖面等資料為兩造所不爭（見本院卷第九十一頁，原審卷第四十頁），而證人黃清潭亦陳證：不知道租金收取情形等語，是以上訴人種植火龍果、絲瓜等作物之土地除七十二點零五平方公尺之耕地係在原租賃關係範圍內（1744㎡－1671.95㎡=72.05㎡)，其餘土地縱經上訴人占用是否有正當權源，自應由上訴人舉證以實說，惟上訴人就其餘占用土地之使用權源並未舉證以實其說，自難受法律之保護。至上訴人原舊有磚木造平房占用面積僅六十六平方公尺，並不逾越農舍之使用，為被上訴人所不爭已論述在前。
㈢又系爭四十一之六○四地號於五十六年即已變更地目為建地，而編定為「特定農
業區甲種建築用地」之土地，依區域計劃法施行細則第十五條，及非都市土地使用管制規則第六條第二項容許使用項目原包括農舍，上訴人亦不否認前揭土地原係以「田賦」課徵稅收，迄八十四年七月以後始改課地價稅，並有宜蘭縣稅捐處函一件可佐，（見八十五年訴字第四十八號卷第二十頁、第二十三頁）易言之，上訴人如仍繼續為農舍之使用，當無違反耕地租賃之目的，惟查上訴人於八十三年間在四十一之六○四號土地內建造鋼筋混凝土加強磚造二層樓房面積達二二二點九一平方公尺，舖設面積三○一點三六平方公尺之水泥地，又種植面積七八八點○五平方公尺之庭園草皮（見原判決附圖），微論其建物外觀富麗豪華，單以房屋主體所占面積已超過都市計劃法台灣省施行細則第二十七條農舍面積不得超過耕地總面積之十分之一（又實施區域計劃地區建築管理辦法第五條規定建築面積不得逾耕地面積百分之十，依實施都市計劃以外地區建築物管理辦法第四條則規定不得逾百分之五），原難認係農舍，又屋前舖設水泥地達三百平方公尺，顯與上訴人合法承租而現仍為耕地使用面積七十二點零五平方公尺，不成比例，況前揭七十二點零五平方公尺係種植火龍果、絲瓜、金桔等作物，與種植稻米須曬穀場曬稻米者有別，反之舊磚木造平房屋前雖曾為曬穀場，亦未有舖設水泥（見八十五年訴字第四十八號卷第四十七頁），足見舖設三百平方公尺之水泥地並非農舍所必須，亦與最高法院七十年台上字第九二九號判決有間。況其屋前廣植七百八十餘平方公尺之草皮。（參見調處卷之照片及八十五年訴字第四十八號卷第十一頁照片）參酌證人黃清潭所述：甲○○所住那塊原係種花生及甘藷等語，上訴人顯已廢棄耕作，而變更為住宅裝飾之用。綜上所述，上訴人已將原有農舍變更目的為純住宅之基地使用，要無疑義，上訴人既有變更原使用目的之積極行為，自與耕地三七五減租條例第十七條第四款所稱：非因不可抗力繼續一年不為耕作。係指消極不予耕作，任令荒廢者有間，而屬同條例第十六條所規定「不自任耕作」（參最高法院八十七年台上字第一三七八號判決）。
㈣又上訴人自承於三十六年起使用系爭土地（見本院卷第五十七頁），惟斯時系爭
土地均為農地（旱）已見前述，當時雖曾建屋，惟性質上為農舍，仍不失其原來耕作之目的，況上訴人依耕地三七五減租條例繳付租金，自有該條例之適用，至系爭四十一之六○四地號土地於五十六年變更地目為建地充其量僅係出租人是否依同條例第十七條第五款終止租約之問題，何況上訴人仍得為原來農舍使用，亦如前述。至上訴人援用最高法院八十八年台上字第一號判例所示，認承租他人非農、漁牧地供耕地之用，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用，因認本件以建地為租賃標的，即無該條例之適用云云，惟核閱該判決全文（見本院卷第六十、六十一頁）係指部分租賃標的為「林地」係兩造自始已知，並非租賃期間有耕地變更地目為「林地」之情事，核與本件系爭耕地租賃，係租賃存續期間地目由「旱地」變為「建地」之情事，尚屬有間，上訴人援引該判例辯稱本件無耕地三七五減租條例之適用一節，亦無可取。
四、綜上所述，被上訴人主張上訴人承租耕地有不自任耕作之事實，應屬可信，被上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定主張租約無效，請求上訴人拆除地上房屋及其他地上物返還土地，核屬正當，原審為被上訴人勝訴判決，其所持理由雖與本院不儘相同，惟結論仍無不合，仍應予以維持至原判決主文合算面積為一六三○點三七平方公尺，既有顯然錯誤，且被上訴人已聲明更正，自不影響本院判斷。上訴人仍執前詞，指摘原判決不當求予廢棄，為無理由。
五、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日
臺灣高等法院民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 黃 雅 惠法 官 吳 謀 焰右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十八 日
書記官 黃 瑞 芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。