台灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一三二七號
上 訴 人 台北市政府財政局法定代理人 李述德被 上訴人 乙○○
丙○○丁○○戊○○甲○○林禎祺右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一四一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百三十四萬七千四百八十八元及自民國八十八年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠上訴人之前手陳壽健自二十二年起至三十八年十月二十四日止，就坐落台北市○
○區○○段二小段二九一及二九二地號土地（下稱系爭土地），從未向被上訴人之被繼承人收取分文地租，是其與被上訴人之被繼承人間並無不定期租賃關係存在。被上訴人等所提之四十一年至五十三年租金收據係陳壽健之繼承人陳維炘於其死亡後與被上訴人及附近住戶通謀虛偽，冒名製作，且縱認陳維炘與被上訴人等間之收取及繳納租金行為具有租約之合意，亦因未得陳健壽之其他繼承人同意，而不生效力。
㈡若認被上訴人等就系爭土地有租賃關係存在，亦因照價收買而消滅，按照價收買
係公法上行為，關於照價收買之爭議均須依行政爭訟程序予以救濟，「買賣不破租賃」並不適用於公法上行政處分。又判斷照價收買是否繼受土地上原有租賃關係，應以照價收買行為發生時之有效法令為斷，不得以事後公布之法令中有關買受地上物及補償等規定來判斷其法律效力。況平均地權條例第二十八條第二、三款及施行細則第四十六條規定，已顯示照價收買具有塗銷地上權之效力，基於舉重以明輕之論理法則，照價收買自亦具有不繼受土地原有租賃關係之效力；另依四十五年一月十九日台灣省政府公布同日施行、五十三年六月二十九日修正公布同日施行實施都市平均地權條例台灣省施行細則（下稱實施都市平均地權條例台灣省施行細則）第一百零七條亦可知除地役權、地上權之外，其他一切他項權利皆因照價收買而消滅，又系爭照價收買行為係發生於000年間，非於五十三年六月二十九日實施都市平均地權條例台灣省施行細則公布之前所發生，並無平均地權條例第一百一十六條承租人承購之適用。又依法徵收時，對未經登記之租賃權，政府並不予以補償，照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。
㈢縱有租賃關係，於照價收買後仍存續，依土地法第二十五條之規定，其存續期間
亦不得超過十年，即省市縣政府就其所管公有土地，未經法定程序，不得訂立超過十年之租賃契約，更不得訂立不定期租賃契約。又六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重行辦理訂約租用。」，又建築基地及其他土地，其出租期限為十年以下，同規則第五十四條第一項第二款定有明文。故縱有租賃關係，於照價收買後或台北市市有財產管理規則發布後存續，亦早已因十年租約期限過後而消滅。
㈣依租金收據所載被上訴人亦僅繳租至五十七年，之後即未曾繳納分文，已坐享不
當得利數十年，自得終止租約。是無論土地有無租賃關係，上訴人僅請求五年內土地價額年息百分之五之使用代價，亦屬合理正當。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提臺灣高等法院八十九年度上易字第二八一號判決、八十八年度上更（一）三六七號判決、五十三年二月六日公布之實施都市平均地權條例等件影本為證。
乙、被上訴人等方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠被上訴人等就系爭土地有不定期之租賃關係存在，上訴人向陳壽健之繼承人買受系爭土地時，依民法第四百二十五條之規定應繼受原有之租賃關係。
㈡實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條，皆規定地役權、地上權隨
同移轉，可知他項權利當非因照價收買而消滅，本件照價收買發生於000年適用五十三年上開條例施行細則之規定，上訴人依照價收買方式取得系爭土地時，原有租賃關係應仍存在。
㈢上訴人主張系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年云云，與法未合。
㈣被上訴人等一直向上訴人表示願意繳交租金，惟上訴人均予拒絕，而令被上訴人
等繳交無權占用不當得利金，故上訴人所為之催繳誠非催告繳交租金之意，上訴人主張被上訴人等經催告繳交租金後拒不繳交租金，租約已遭其終止，並無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提陳王梅、陳為鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等人之戶籍謄本、繼承系統表、實施都市平均地權條例臺灣省施行細則第一○七條、第一一一條、聲請函、行政院農業委員會第二辦公室函等件影本為證。
丙、本院依職權詢問證人陳幸麗。理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人等之被繼承人王四民，自八十二年三月間起迄今，無權占有上訴人所管有之系爭土地，致上訴人受有相當於租金利益之損害，爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人一百三十四萬七千四百八十八元及自八十八年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地原係被繼承人王四民之父王火木向原土地所有權人陳壽健租用基地建屋，嗣經上訴人向陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘購買，然上訴人未依土地法第一百零四條之規定，通知被上訴人等優先承買，自不得以其買賣關係對抗被上訴人，況民法第四百二十五條規定之買賣不破租賃原則，被上訴人等係本於租賃關係而占有，並非無權占有，上訴人請求被上訴人連帶返還不當得利，自無理由等語，以資抗辯。
三、查系爭土地於日據時期之地號為大安區六張梨五十一番（下稱五十一番土地），重測前為台北市○○段五一之六、五一之七地號，原為陳壽健所有，陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，由陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘繼承取得，並於四十七年一月十六日為繼承登記，五十四年間為台北市政府照價收買，台北市政府並於五十七年三月十三日以「收買」為由登記為所有權人，上訴人為管理機關，被上訴人共有之台北市○○街○○○號房屋占用系爭土地一八八平方公尺之事實，有戶籍謄本、系爭土地日據時期及重測前、後土地登記謄本、勘驗筆錄、測量圖為憑（本院卷九○頁一一六頁、原審卷一○七頁、六六頁至六十八頁），自堪信為真實。
四、茲有爭執者為：㈠被上訴人與系爭土地之原所有權人間有無租賃關係存在？㈡上訴人照價收買系爭土地後，原租賃關係是否仍然存續？有無民法第四百二十五條之適用？租賃關係有無終止？㈢被上訴人有無土地法第一百零四條規定之優先承買權？㈠上訴人主張被上訴人就系爭土地與原所有權人間並無租賃關係存在云云，被上訴
人則以：被上訴人乙○○之公公即其餘被上訴人之祖父王火木與陳壽健間有租賃關係，被上訴人使用系爭土地係基於租賃關係等語為辯，並提出土地租金簿為證。查被上訴人乙○○之公公即其餘被上訴人之祖父為王火木，被上訴人乙○○之夫即其餘被上訴人之父為王四民，有戶籍謄本可按（原審卷一○七至一一三頁），而被上訴人所提之租金簿，封面即記載「王火木先生」、「地主陳維炘外五名」，其內並記載陳維炘收取自四十一年至五十四年之租金等情（原審卷四八至五二頁），原審當庭勘驗該租金簿甚為陳舊，有筆錄可佐（原審卷七八頁反面），且被上訴人之鄰人高慶文亦證稱：曾見王四民繳租等情（原審卷七八反面），是該土地租金簿，顯非臨訟偽造，應可認為真正。上訴人雖質疑該租金簿至多能僅證明陳維炘有收租之事實，不能證明其餘共有人同意出租，且於陳壽健生前即出租云云，但查該租金簿封面既記載「地主陳維炘外五名」，而土地謄本上所載之原所有人即為陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人，應係指該六人無疑。又收租紀錄雖僅記載「領收者」陳維炘，而未載明代理其他共有人之字樣，惟證人劉佳偟所提其被繼承人劉得意之土地租金帖，與被上訴人所提之租金簿相同陳舊，亦據原審勘驗在卷，而其記載之形式亦相同，，且參酌貼有中華民國票值五分之印花稅票，並由陳維炘於四十年九月十二日出具予其他使用系爭土地之程清松、劉得意，證明渠等自二十二年一月一日至四十年十二月繳租之證明書（原審卷九五、九六頁），觀具名欄部分均載明「陳壽健代陳維炘」，雖陳壽健於三十八年即已死亡，惟渠等苟非自陳壽健生前即向其承租系爭土地，陳維炘何以於證明書上載明代理之旨，由此亦可佐證被上訴人主張王木火於陳壽健生前即向其承租系爭土地，並非無據。至陳幸麗雖於本院證稱：
伊不知有出租之事云云，但由其並證稱：伊不知有系爭土地等語（本院一卷一二一頁），其證言至多僅能證明陳維炘未將租金分予陳幸麗而已，並不能以此而認定係陳維炘未得共有人之同意擅自出租。陳壽健死亡後，就系爭土地出租人地位，即應由陳維炘等六人繼承，上訴人主張該租賃契約對於其他土地共有人不生效力云云，自不足採。
㈡按照價收買者，為政府實行土地政策，基於公權力強制依申報地價收買私有土地
所為之所有權移轉登記；徵收者為國家因公共事業或經濟政策依法強制取得私有土地所為之所有權移轉登記及他項權利之塗銷登記，二者雖均屬國家公權力之行使，惟仍有不同，徵收土地之對象為土地及其改良物，其目的在於興辦土地法第二百零八條所載各款事業；照價收買處分之對象為土地所有權人，其目的在處罰低報地價以逃避稅負，及怠於利用土地之人，如土地上另有建築改良物，須屬土地所有權人所有者，始為照價收買補償之對象，如非同屬土地所有權人所有則不予補償，其權利亦不受影響，此乃照價收買之本質。再實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條第一款規定照價收買土地原已設定之地役權、地上權隨同移轉（本院二卷一五頁），又參該細則第一百十六條第一項第一款規定：「本細則未修正公佈前原屬於縣市政府所有之照價收買土地，依左列規定處理。
一、已出租者，應即通知承租人按出售當期公告土地現值繳價承購，如承租人表示不願承購或逾期不承購者，應於租期屆滿時，依法收回土地，另行標售。」，雖系爭土地係於五十四年照價收買，並無適用該條規定之餘地，惟由此規定亦可明照價收買之性質與土地徵收不同。又得予照價收買土地之上建有房屋時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購之意見，臺北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目、高雄市實施照價收買土地作業程序第五條第三款（實地調查）第二目明文規定，亦可證土地租賃、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅。另內政部七十年八月十九日臺內地字第三四六九四號函釋：「查照價收買與土地徵收在性質上有別，土地徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被徵收之土地應有之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時為清算結束之，土地法第二百二十一條所明定．．．然『照價收買之性質稍有不同，『其原有租賃關係〔得〕隨同移轉』．．．政府實施照價收買之土地如非自行建築使用，『未依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在』．．．」，亦認為照價收買非原始取得，有該函附卷可稽（原審卷六一頁）。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條亦有明文，照價收買雖係公法行為，惟亦屬所有權移轉之原因之一，自有該條之適用，是上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，並非可採。
㈢上訴人主張縱有租賃關係在，且於照價收買後存續，亦不得超過十年，惟自六十
一年九月八日台北市市有財產管理規則公布日起算迄今，已逾十年而期滿云云，按土地法第二十五條固規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」，然該規定係針對新成立之租約，本件係已存在之不定期租賃關係，自無適用之餘地。再縱六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重新辦理訂約租用。」及同規則第五十四條第一項第二款規定：「非公用財產之不動產出租，其出租期限規定．．．建築基地及其他土地，其出租期限為十年以下」，然由其內容可知，係指於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，重新辦理訂約租用土地之出租期限應為十年以下，本件不定期租賃關係雖亦為前開規定修正發布前即已成立，然並未重新辦理訂約，自無該規則之適用，是上訴人主張租期自該規則發布日起算已逾十年而期滿云云，即非有據。
㈣上訴人主張被上訴人拒絕繳納租金，租約亦已終止，而得請求不當得利云云，查
兩造間存有不定期租賃關係，依收租簿所載，租金係以蓬萊米折算新台幣給付，上訴人從未催告被上訴人以蓬萊米折算給付租金，僅發函催告被上訴人給付不當得利（原審卷五三頁），是縱被上訴人有欠繳租金之情事，在上訴人未合法催告，並於被上訴人拒絕給付後進而終止租約前，租賃關係仍繼續存在，是上訴人主張租約亦已終止云云，亦非可採。
㈤被上訴人抗辯伊依土地法第一百零四條之規定，對於臺北市政府照價收買系爭土
地有優先購買權，且該權利有物權上之效力，上訴人不得以系爭基地之所有權對抗之云云。惟按土地法第一百零四條之優先購買權乃私法上之權利，依照價收買之性質，並不準用（行政法院四十九年度判字第一０七號判例參照），被上訴人抗辯其有優先購買權云云，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張兩造間無租賃關係存在，被上訴人無權占有系爭土地，而受有利益，依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付一百三十四萬七千四百八十八元，及自八十八年一月一日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無一一贅述必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十 日
臺灣高等法院民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 黃 小 瑩右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十一 日
書記官 李 佳 樺附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。