臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一四一三號
上 訴 人 翠峰建設有限公司法定代理人 李煉順訴訟代理人 謝家健律師被 上訴 人 甲○○ 住台北縣三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓訴訟代理人 孔慶富右當事人間回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十八日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第四八八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣三重市○○○段大有小段一四二地號土地上建物（包括建號三二八六全部、建號三三○七應有部分一萬分之二九一一）即門牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓房屋騰空遷讓返還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新台幣壹佰陸拾萬元供擔保後得假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第三百六十七條、第二百五十四條定有明文。解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。民法第二百五十九條第一款定有明文。
二、被上訴人於民國八十七年五月五日承購上訴人所有坐落三重市○○○段大有小段一四二地號基地建物門牌三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓房屋及土地乙戶，雙方訂有不動產買賣契約書（參原證一），上訴人於八十七年五月八日即交付系爭房屋予被上訴人，並經被上訴人自承於同年五月底即遷入使用（參原審卷第二十頁）。依雙方所訂不動產買賣契約第三條關於付款方法及第四條產權移轉辦理之約定，被上訴人應配合完辦所有權移轉登記並辦理貸款手續以給付買賣房地價金餘款新台幣（下同）四百三十萬元，惟被上訴人搬入使用後，百般藉口拒不辦理所有權移轉登記暨貸款手續，更拒不給付買賣價金餘款，上訴人多次催請辦理未果，乃以台北杭南郵局存證信函第一八七號函（參原證二）催告被上訴人辦理上述手續並給付，其仍置之不理。本件被上訴人給付遲延在先，復經上訴人定相當期限催告其為履行，於限期內仍未履行，無論依雙方買賣契約第十條之約定或依民法上揭相關規定，上訴人皆得解除雙方間不動產買賣契約，業經上訴人於本件原審起訴狀為解除契約之表示並送達於被上訴人在案。本件上訴人已將建物交付被上訴人，買賣契約既經上訴人依法解除，被上訴人自應分別將房屋騰空遷讓返還上訴人以回復原狀。
三、至被上訴人抗辯上訴人同意自完成十四項公共設施改善並點交後再辦理過戶及給付價金乙節，上訴人否認有此延期清償之合意，此按：
㈠被上訴人所指十四項公共設施非系爭房屋買賣契約之內容，與系爭買賣契約無關
，且係被上訴人提出要求予以改善，乃契約外之另一法律關係，所謂十四項公共設施改善非系爭契約之對待給付。
㈡十四項公共設施之改善提議即間或容有房屋之瑕疵，上訴人亦無可能於既經交付
房屋由被上訴人占有使用，猶同意被上訴人不為產權之移轉並保留百分之九十之款項不為給付，此顯違常理。
㈢不動產買賣契約係以書面訂立，其有修正調整變更，亦應抑或至少依通例仍以同
一方式作成書面，本件住戶會議既無會議通知，所談亦屬公共設施改善或另行要求事項，上訴人即使有人員參與亦係聽取住戶意見，並無變更系爭契約履行條件之權限及為任何承諾。有上證三證明書足證八十七年十月間之協調會為部分住戶之片面要求，上訴人公司非無異見，更無被上訴人所指點交始辦理過戶之承諾。㈣原審判決認本件上訴人解除契約不合法，係以上訴人同意被上訴人承諾於公共設
施改善點交清楚前不要求交付價金及不辦理過戶登記，並完全採信簡慶長、吳忠義、陳勝宗等證人之證言為據，惟上述證人之證詞顯然與事實不符並違反經驗法則，蓋既然上述證人皆係承購戶，於開會當時亦未完繳買賣價金及辦理房地所有權移轉登記手續（當時尚有七戶未辦理完竣），如上訴人同意被上訴人暫不交付，他人應會要求相同待遇比照辦理，為何上訴人於多數住戶前獨厚被上訴人，卻未見他人反對？證人等眼見被上訴人可暫不繳交買賣價金而有屋住，竟先後自動完繳價金並完辦過戶手續，此豈不異哉？證人等之證述既係如此重大之事項，未何未立有書面並要求上訴人簽章以資為憑。又同屬住戶之陳守智、鄒政珉、胡國光亦皆與會而未聞各項設施改善完成始為付款過戶之議（見本審八十九年三月二十日準備程序筆錄），益足證雙方並未有此協議。
四、退萬步言，系爭所指十四項公共設施改善事項如附表（上證一），均經上訴人改善或測試完成，其中第八項樓梯鑰匙係經住戶自行更換使用，電梯鑰匙則係交付電梯公司保養維護使用，第十項及第十一項應交付於管理委員會之管理基金及防水工程保證書亦經上訴人備妥，並於八十八年十二月二十二日將公共設施點交社區管理委員會，有點交書可稽，此前因管理委員會尚未立案報備成立前之遲延，非可歸責於上訴人。第十二項後圍牆增設門之額外要求，本非契約約定，且係一樓住戶管有中，無法施作，亦經詳為說明，惟少數一、二住戶為此要求，當時僅係製成記錄而未承諾應為施作，被上訴人以十四項公共設施改善未予完成而抗辯，應無理由。
五、被上訴人僅付些微款項即藉詞不為辦理貸款或給付大部分價款，又住進迄今達二年（按被上訴人於八十七年五月間即進住），其主張之瑕疵相較於房地總價顯不符比例原則，其行使權利亦有違誠實信用原則，並有權利濫用之情形。
六、退步言，如原審上訴人主張之解約有瑕疵，惟上訴人於八十九年一月十九日準備書續㈠狀請求被上訴人辦理貸款給付價金迄已三個月，被上訴人仍未置理，顯有遲延，經再為解除雙方買賣契約之意思表示，並於八十九年四月十七日以準備續㈡狀繕本送達以代通知，系爭契約亦因解除而無效，被上訴人仍負回復原狀之義務。
參、證據：除援用原審提出者外，補提：十四項公共設施表乙份、相片五張、點交書影本乙份、支票影本乙紙、證明書乙紙，並聲請訊問證人鄒政珉、胡國光、陳守智、陳勝宗。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：因系爭房屋產權不清，尚有瑕疵存在，有十四項公共設施並未改善，所以未能辦理過戶，如瑕疵改善願給付尾款。
參、證據：除援用原審提出者外，補提：平面圖影本乙份。
丙、本院依職權勘驗現場。並訊問證人鄒政珉、胡國光、陳守智、陳勝宗。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人於八十七年五月五日以四百八十萬元承購伊所有坐落三重市○○○段大有小段一四二地號基地上建物門牌三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓房屋乙戶，雙方訂有不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，伊於八十七年五月八日即交付系爭房屋予被上訴人搬入使用，被上訴人依約即應配合完辦所有權移轉登記並辦理貸款手續以給付買賣房地價金餘款四百三十萬元，惟被上訴人經多次催告並定相當期限，仍置之不理，經原告解除系爭契約後，求為判命被上訴人應將上開房屋騰空遷讓返還上訴人之判決。
二、被上訴則以：上訴人未能改善公共設施、電梯、空地、騎樓等設施，共計有十四項缺失，，且上訴人公司的許副總經理同意未完成十四項改善公共設施缺失前，暫時不要求價金及不辦理過戶，目前該十四項改善公共設施之缺失，尚未完全改善，伊自得拒絕給付未付之價金等語，資為抗辯。
三、查上訴人主張兩造簽有系爭不動產買賣契約，已於八十七年五月八日將上開房屋交付被上訴人使用，被上訴人僅給付五十萬元價金即於同年五月底遷入居住，嗣被上訴人未依約繳交買賣價金四百三十萬元，經上訴人定期催告仍未履行等事實，業據上訴人提出不動產買賣契約、存證信函等件為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造爭執要旨乃在於㈠上訴人是否同意於十四項改善工程完全改善後，被上訴人再付清價款。㈡上訴人解除契約是否合法？經查：
㈠證人簡慶長於原審雖證稱：「去年十月底，在被告（即被上訴人）家中開會，
目的是討論漏水、磁磚脫漏、公共設施交接，住戶共十一戶，公司由許副總及蔡先生來開會，最後的結論是公司等十四項工程瑕疵事項改善完成後，才會要求被告等住戶辦理過戶手續，被告要求後，公司並同意被告一戶可以等到公共設施點交完畢才辦理過戶」等語（見原審卷第二五頁）。證人吳忠義雖證稱：
「當天開會許副總及蔡先生有答應十四項缺失做好以後，再跟我們五戶尚未辦理過戶的住戶辦手續，當時公司過兩天就有人來修屋頂及外牆防水工程，也修地下室馬達，我看公司很有誠意，一、二星期就付清尾款辦理過戶手續，另外有三戶辦完過戶，但被告尚未辦過戶，因為實際只有完成上面三項工程，其他都沒改善，當天有寫十四項缺失，之後許副總有將影本給我們，並要求我們派代表查對工程改善情形，十四項缺失也有包含消防設施，而且原告沒有把公共設施交給我們」各云云，然另一證人陳勝宗僅證稱：「當天開會公司有許副總和蔡先生到場，大家實際看過後共有十四項缺失，公司同意全部修好，但只做了四、五項就停工了，當時公司還要推派代表當住戶委員，尚有幾戶尚未繳清房屋款」等語，未提及延後給付貸款（見原審卷第三一－三二頁）。另在聯署聲明書中簽名之鄒政珉、胡國光、陳守智，在本院均證稱當時並未聽見上訴人公司之代表有答應於十四項改善工程完成後，被上訴人及其他購買戶再付清價款，亦即同意被上訴人延後付款之情事，簡慶長、吳忠義所為證言，其真實性尚屬可疑。原審證人簡慶長雖於原審提出由李金塗等十名住戶聯署之聲明書記載：「翠峰建設公司代表人（許副總）於八十七年十月在台北縣三重市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓開協調會，會中經翠峰公司代表人許副總親自承諾，十四項公共設施點交清楚後，方可辦理其餘未過戶手續（當時未過戶包括Ｂ棟二、三、四、五、六、七五戶）」。上開協調會，並未作成書面協議，聯署證明書亦無上訴人代表人簽名，如就重大事項有所妥協，必尚有紀錄可考，以杜爭議，被上訴人之主張，尚與經驗法則有悖，難予採信。是以被上訴人抗辯上訴人同意其緩期給付購屋價金云云，係屬卸責之詞，不足採信。
㈡按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之
約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，於特定物之買賣，如該買賣標的物有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，買受人固得拒絕給付相當之價金（最高法院八十六年台上字第二八０八號判決參照），本件系爭房屋，原有十四項瑕疵有待改善，為兩造所不爭，嗣經協調，上訴人已積極改善，本院於八十八年十一月十九日勘驗現場時瑕疵已改善，迄言詞辯論期日止，被上訴人認上訴人無法完成之瑕疵工程為其他住戶搭蓋違章建築部分即一樓之騎樓被封閉，則上訴人已就瑕疵為之改善處理，至於違章建築部分，非上訴人所加蓋，此屬行政機關之處理範疇，被上訴人僅以違章建築尚未拆除為由，而拒絕給付其大部分價款四百三十萬元，其拒絕給付之價金顯不相當，且被上訴人僅給付五十萬元，已遷入居住二年，其行使債權顯然有違誠實及信用方法（參見最高法院八十六年度台上字第二八０八、十八年度台上字第一一四九號判決），其拒辦貸款給付，被上訴人有遲延給付，已堪認定。是以上訴人於改善缺失後於本件言詞辯論期日（八十九年五月十六日）再度向被上訴人為解除契約之意思表示，揆諸前開說明，核無不合，被上訴人以上訴人解除契約不合法為辯，委不足採。
五、綜上所述，本件買賣契約既已合法解除，上訴人依民法第二百五十九條之規定，求為判命被上訴人騰空系爭房屋遷讓交還上訴人，以回復原狀，洵屬正當，原審失察，遽予判決上訴人敗訴，自屬可議，上訴論旨，執以前詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判為有理由，應將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
六、假執行之宣告：本件上訴人陳明願供保請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第、第七十九條、第四百六十三條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十一 日
書記官 方 素 珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。