台灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一五五七號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 鄭淑屏 律師複 代理 人 宣玉華 律師被 上訴 人 己○○ 住台北市○○街○○○巷臨十五號
丁○○ 住台北市○○街○○○巷○○號乙○○ 住台北市○○街○○○巷○○號丙○○ 住台北市○○街○○○巷○○號甲○○ 住台北市○○街○○巷○弄○○號五樓共 同訴訟代理人 楊慧如 律師右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十三日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四四二五號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人己○○與被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○應連帶給付上訴人新台幣 (下同）九十五萬八千三百二十元整及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人己○○與被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○應自八十七年十一月一日起至遷讓返還如原判決附圖所示甲部分即台北市○○區○○段二小段七六一地號內土地四００坪之日止按月連帶給付上訴人七萬九千八百六十元整。
四、被上訴人己○○應給付上訴人一百四十六萬九千四百二十四元整，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
五、被上訴人己○○應自八十七年十一月一日起至遷讓返還如原判決附圖所示乙部分即台北市○○區○○段二小段七六一地號內土地五００坪之日止，按月給付上訴人七萬九千八百六十元整。
六、被上訴人己○○應自八十七年十一月一日起至遷讓返還如原判決附圖所示丙部分即台北市○○區○○段二小段七六一地號內土地一六０坪之日止，按月給付上訴人四萬二千五百九十二元整。
七、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
八、本件請依職權宣告假執行或准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、查原審為不利上訴人判決無非略以：「惟兩造間租約既已屆期，兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，嗣後被告己○○未將承租土地遷讓返還原告繼續使用系爭土地，雖屬無法律上之原因獲有相當租金之利益，然原告與被告間既無租賃關係存在，復無其他得收取租金之法律上權利，原告顯未因此受有相當於租金之損害。」云云為據。
二、惟查，原審判決認事用法均有違誤，爰析述如后：
(一)上訴人對系爭土地有合法正當權源，被上訴人己○○於兩造間租賃契約屆期未將承租土地遷讓返還而繼續使用，上訴人自受有相當於租金之損害而得依法請求相當租金之不當得利：
依原審函查獲覆之八十八年八月十一日台北市政府工務局衛生下水道工程處函載明：「有關本案市民陳紹基君係依據耕地三七五減租條例承租上開大佳段二小段七六一地號土地：：：：因涉本案已取消使用計畫且接續辦理土地撤銷徵收作業，故本案並未辦理地上物補償作業」，足證系爭土地於七十七年徵收時因台北市政府尚未發放上訴人之父陳紹基地上物補償費而未完成徵收程序，故該土地一直由上訴人之父合法占有中，且十餘年來台北市政府亦從未要求陳紹基交還土地之占有，而於八十年初，上訴人之父乃將系爭土地無償借貸予上訴人全權使用，上訴人對系爭土地有合法正當權源無疑。嗣後上訴人自八十年十月間陸續出租本件系爭土地三筆予被上訴人己○○，交付被上訴人己○○使用收益，是故系爭土地已於七十七年十一月卅日因徵收而非屬耕地，並無耕地三七五減租條例之適用，上訴人係以合法占有人之身份出租並交付土地供被上訴人己○○使用，被上訴人己○○取得土地之占有後並將該承租土地分別出租第三人達十七戶，每月坐收鉅額租金，是故，上訴人實已履行出租人之義務，被上訴人迄今未將系爭土地返還上訴人，上訴人自得依法請求相當租金之不當得利。
依台北市政府工務局衛生下水道工程處八十八年十月二日北市工衛規字第八八六一九一九三００號函略以：「受文者：戊○○君：：：目前相關權利義務仍屬浮動狀態，本處將配合台北市議會王議員世堅協調結論辦理。」足證台北市政府工務局衛生下水道工程處亦認系爭土地「權利義務仍屬浮動狀態」，並非如被上訴人憑空指摘所謂上訴人無任何合法權源云云。
最高法院五十年台上字第二八四號判例：「租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件，至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效。」本件被上訴人既自認上訴人確有依租賃契約交付系爭土地，且該土地一直由被上訴人使用中，被上訴人自應給付相當租金之不當得利，乃不容置疑。
查上訴人就與本件訴訟同一性質之相鄰土地另訴請求訴外人蔡文生給付八十三年十一月一日起至八十四年二月廿八日止計四個月之租金之歷審法院裁判提供原審在卷可稽。上開與本件訴訟同一性質之相鄰土地涉訟之民事判決均認定承租人有給付租金之義務，而本件屆期未遷讓返還土地，自有相當租金之不當得利。
查上訴人就與本件訴訟同一性質之相鄰土地另訴請求訴外人蔡文生給付八十四年三月一日至同年月二十三日之租金及八十四年三月二十四日起至八十七年四月十五日止依不當得利之法律關係請求相當租金之損害金，業經台灣台北地方法院八十六年簡上字第八四號民事判決認定承租人有給付租金及終止租約後相當租金之損害金之義務，上開民事判決理由欄略以：「四、：：：：僅出租人得以原訂租約因承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定而無效，並據此向承租人及次承租人主張權利，次承租人不得據為主張，蓋租賃非如清償借貸係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益，故出租人對其物有所有權或其他權利與否，並非租賃之成立要件，至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效，此有最高法院五十年台上字第二八四號判例可資參照。五、次查，被上訴人以上訴人非土地所有權人，原定租約又因違反耕地三七五減租條例而失其效力，上訴人自無占有、使用系爭土地之正當權源，致無法排除地主主張上訴人及被上訴人無權占有，被上訴人於此權利瑕疵未除去前，依民法第三六八條拒絕支付租金，並依民法第二六四條主張同時履行抗辯，自屬於法有據。云云資為抗辯。惟查兩造於八十年十月十七日所訂土地租賃契約書第十條約定甲方係佃農，若土地被徵收或被地主收回時，地上補償費應歸乙方所有，但終止契約或租期屆滿乙方應無償自費拆除」，足徵被上訴人於締約之時，對於上訴人取得土地之占有係源於佃農身份知之甚詳，而「承租人應自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租於他人。」，耕地三七五減租條例第十六條定有明文，此係法律規定，被上訴人自難諉為不知。則在租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定時，依民法第三百五十一條，承租人於租賃契約成立時，知有權利之瑕疵者，出租人自不負擔保之責，是被上訴人以權利瑕疵擔保主張免付租金之義務要非可採。六、從而，本件被上訴人既不否認上訴人確有依約交付租賃之土地，：：：：：於契約終止前之八十四年三月一日至同年月二十三日之租金被上訴人自應負給付之責。：：：則被上訴人自八十四年三月二十四日起至上訴人聲明之八十七年四月十五日止占有系爭土地均屬無權占有，上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自獲有相當於租金之不當得利，上訴人依不當得利之法律關係請求此部分之損害賠償應准許。：：：：」。
(二)被上訴人抗辯：「依民法第四百三十六條規定，承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用同法第四百三十五條規定，得減少或（終止契約）毋庸支付租金」云云，惟查，上訴人依兩造間租賃契約三份交付系爭土地予被上訴人己○○使用收益迄今，被上訴人對系爭土地既確有使用收益，並將部分承租土地分別出租第三人達十七戶，每日坐收鉅額租金，其憑空主張權利瑕疵云云，顯屬無據，又查，被上訴人己○○為當地里長，對本案土地之租佃情況知之甚詳，兩造租賃契約三份第十四條均載明：「甲方只是佃農：：：」是故被上訴人於契約成立時即知系爭土地權源為佃農身分而來，退萬步言，依民法第三百四十七條準用第三百五十一條規定，縱有權利瑕疵，上訴人亦不負擔保之責，何況上訴人有合法正當權源可對抗台北市政府，且被上訴人自上訴人交付土地後確實一直使用該等土地，並無不能使用之情形，因此，實無權利瑕疵存在。
(三)被上訴人於原審抗辯略以本件系爭土地有耕地三七五減租條例之適用云云，惟查：
查本件系爭土地已於七十七年十一月卅日因徵收而非屬耕地，並無耕地三七五減租條例之適用，上訴人係以合法占有人之身份出租並交付土地供被上訴人己○○使用，是故，上訴人自得依法請求相當租金之不當得利：
查本件系爭土地已於七十七年十一月卅日經台北市政府徵收，上開土地上之耕地租約並經註銷在案，嗣後雖旋即於七十八年十月二日撤銷徵收，上訴人之父陳紹基並曾一再與台北市政府協商分期繳還佃農補償費以期回復該土地上之耕地租約，此有台北市政府地政處八十八年十月二日函、同年十二月十日函、同年十二月二十二日函可稽，惟上訴人之父陳紹基於近日經台北市政府地政處八十九年二月一日函函知：「有關污水處理場濱江街維護場工程用地撤銷徵收，台端應繳還之佃農補償費乙節，因原土地所有權人逾繳款期限未繳還徵收價款及利息，台端亦毋需繳還佃農補償費，依內政部八十七年訂頒之撤銷土地徵收作業規定耕地租約不予回復，請查照。」，是故本件系爭土地於七十七年十一月卅日經徵收後即註銷耕地租約，亦從未因撤銷徵收而回復耕地三七五租約，而本案系爭土地並已於七十七年十一月卅日因徵收註銷耕地租約而非屬耕地，並無耕地三七五減租條例之適用，上訴人係以合法占有人之身份出租並交付土地供被上訴人己○○使用，爾後，己○○並將上開土地分租十餘人使用以坐收鉅額租金，是故，上訴人自得依法請求相當租金之不當得利。
依台灣台北地方法院八十四年度簡上字第二四八號民事判決，理由欄第二項清楚敘明：「按區域計劃法係為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布等目的而制定，土地既依區域計劃法編定為「污水處理場用地」，係供污水處理設施使用，即非土地法第十七條第一款所規定之農地。至於地目係土地主要使用狀況之表示而已，原為農地，既因變更為污水處理用地，在法律上即無仍視為農地而予保護之必要。經查，本件系爭土地於四十五年五月四日業經編定為污水處理廠公共設施用地，有台北市政府都市發展局八十四年九月三十日北市都二字第四一三三三九號函為證，且兩造訂立租約時，系爭土地已非供耕地使用，為兩造不爭執之事實，是故，系爭土地已非耕地，並無耕地三七五減租條例第十六條第二項之適用，兩造之租約並非無效，應屬有效之租約。又被上訴人之父陳紹基係向地主承租本件系爭土地耕作，有台北市政府地政處七十九年四月二十八日七九北市地四字第一八二六八號函可稽，訴外人陳紹基並於八十年間將系爭土地無償借貸予其子即被上訴人全權使用，所以，系爭土地編定為污水處理用地後，所有權人未依土地法及耕地三七五減租條例有關規定終止契約，承租人陳紹基仍有合法之租賃權，並授權由被上訴人轉租予上訴人自屬合法，上訴人之主張解除契約自不生效力。況出租人並不以所有人為限，本件上訴人自承被上訴人確有依約定交付租賃之土地，系爭期間土地亦在上訴人使用中，自應依約給付租金」。
(四)被上訴人於原審抗辯略以係受詐欺訂約已主張撤銷系爭租賃契約云云，惟查，被上訴人己○○原為基隆河截彎取直之拆遷戶，早已向政府領取鉅額補償費，黃某且為當地里長，對本件土地之租佃情況知之甚詳，當時即找來當地老前輩向上訴人說項，一再哀求將土地出租予己○○，黃某拍胸脯保證一定不會積欠租金，不會騙上訴人，請上訴人放心出租，並找出連帶保證人向上訴人租地，究其實，黃某實以簽訂租約為名，向上訴人騙取土地之使用，嗣後又分租他人收取鉅額租金，但自己卻又故意延欠租金不給並拒絕返還系爭土地，故行詐者，實為被上訴人，而非上訴人，被上訴人所稱顯與事實不符。又被上訴人主張依民法第九十二條規定撤銷租約，更屬無稽，上訴人為土地合法占有人，於租約簽訂後均依約交付土地予被上訴人己○○使用，黃某亦取得使用土地之利益多年，此何錯誤之有，被上訴人主張撤銷租約顯屬無據。
(五)兩造間土地租賃契約書三份，係單純之定有期限之土地租賃契約，並非基地租賃契約，且租約均早已屆期，而被上訴人均不遷讓返還該土地，甚且將土地分租予十餘房客坐收高額租金圖取得暴利，上訴人顯受有相當租金之損害，尤其系爭土地位於松山機場旁屬禁限建之區域，亦不得建築房屋，故本件土地租賃契約乃單純之土地租約，而非基地租約至明。
(六)至於本件上訴人因無力負擔龐大之訴訟費用，故僅起訴請求相當租金之不當得利而未請求遷讓返還土地，併予敘明。
三、復查，上訴人與被上訴人己○○分別簽訂原判決附表所示三件土地租賃契約書，由上訴人將座落台北市○○區○○段二小段（變更前為濱江段四小段）七六一地號土地內五００坪（租約誤載為七六五地號）、同地號土地內四００坪（租約誤載為七一六地號）及同地號土地內一六０坪（租約誤載為七一六地號）出租與被上訴人己○○使用，其中編號二之租約以陳樹威為連帶保證人，其租金及租賃期間均詳如該附表所載，此有租賃契約三份在卷為憑。嗣編號二號租約之連帶保證人陳樹威八十一年十二月卅日死亡，應由其繼承人即被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○繼承其連帶保證之債務，此有戶籍謄本三份及繼承系統表乙份在卷可稽。被上訴人己○○簽訂上開土地租賃契約後，前兩年尚依約如期繳付租金，詎料，被上訴人己○○分別自八十二年十月十五日（編號一號租約）、八十二年十一月十五日（編號二號租約）、八十三年一月一日（編號三號租約）起積欠鉅額租金，嗣於租約到期後亦未將上開土地遷讓返還上訴人，嗣經上訴人提起另案訴訟，被上訴人始於八十六年十二月一日與上訴人達成和解清償至八十六年十月三十一日止使用系爭土地之對價六百九十四萬元及押金一百八十二萬四千元合計八百七十六萬四千元，此有收據乙份可稽，雙方並約定另訂新契約，其押金另行開立本票支付，惟爾後被上訴人己○○仍藉故不肯與上訴人另立新契約，亦不返還系爭土地予上訴人，迄今尚積欠詳如原判決附表所示相當租金之不當得利，其明細及計算方法詳如附表所載，爰求為判決如上訴聲明。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、上訴費用由上訴人負擔。
三、如受不利判決，請准供擔保，免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、按本件上訴理由，不外：「上訴人對系爭土地有合法正當權源，被上訴人於租期屆滿未將土地遷讓，上訴人受有相當於租金之損害而得請求不當得利」云云。然查：
(一)民法第四百二十三條明定：「出租人應以合於所約定、使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，上訴人如果真有權處分系爭土地，即應確保被上訴人之使用權源。惟兩造訂定租約後，土地所有權人台北市政府完全不承認被上訴人有權使用系爭土地，並已明白表示「將依法追討五年無權占用補償金」。上訴人何有「正當合法權源」可言？假設兩造仍存有租賃關係，則依照民法第四百三十六條規定及準用同法第四百三十五條規定，承租人原得毋庸支付租金，何況被上訴人於發現上訴人詐騙行徑後，早已依法解除本件租約。
(二)上訴人既然主張其有「合法正當權源」，並要求被上訴人應將系爭土地遷讓返還予上訴人，惟土地所有權人「台北市政府」也對包括被上訴人在內使用系爭土地者要求遷讓及無權占用土地之補償金，上訴人應證明一旦對其支付後，台北市政府對被上訴人即無相同之請求權，但上訴人根本不能提出任何證明！
二、上訴人誣指被上訴人己○○「分租系爭土地，坐收鉅額租金」云云。對此：被上訴人歷年來一再說明：「己○○是代表十七戶人家與上訴人訂約，並將租金按使用比例由各家分擔，絕無坐收利益之情，而且在發現上訴人無權收取租金後，即未再向各戶收取分擔額。惟上訴人視若無睹，一再重覆攻擊，被上訴人也只好重覆說明，被上訴人就未坐收漁利乙點，光明坦蕩，上訴人 (除了自己一張嘴以外) 也未能提出任何證據以實其說。事實上，八十七年時，上訴人還與被上訴人競選大佳里里長職務，如果被上訴人真有如此惡行，為何里民仍選擇被上訴人？如果上訴人所述屬實，何以迄今口說無憑？上訴人一再捏造不實事項，意圖混淆視聽，被上訴人不堪其擾。
三、本案爭點全繫於上訴人是否有權請求被上訴人給付相當於租金之土地使用對價：
(一)兩造間已無租賃關係或其他債權關係。至於上訴人有無物上請求權？查民法第七百五十七條規定：「物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設」，同法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、喪失及變更者，非經登記，不生效力」。惟本件土地登記簿上，未載上訴人有任何權利。
(二)上訴人所謂：「系爭土地於七十七年徵收時未發給地上物補償，由上訴人之父一直合法占用中，於八十年初借予上訴人，上訴人因而有合法權源」云云，於法全屬無稽。按：若依上訴人的邏輯，既然上訴人將系爭土地租給被上訴人，被上訴人也將具有合法占用權源。惟所有權人台北市政府衛工處洪瑞祥先生前於八十九年二月十六日到場表明：(本件)兩造都是無權占用。
四、上訴人前與被上訴人訂約時，根本不知道上訴人對土地毫無權源，上訴人指「依民法第四百三十七條準用第三百五十一條規定，上訴人不負權利瑕疵擔保責任」云云，於法無據。按：
(一)上訴人於八十年訂約當時自稱是「佃農」，被上訴人依約繳付租金多時，才發現上訴人之父 (陳紹基)才是所謂「佃農」，而且其租佃資格也早在七十八年註銷。上訴人不但隱瞞事實，反而詐稱「自己」是佃農，使被上訴人誤信上訴人是有權利人。
(二)農業發展條例其中有關租佃不得轉借、轉賣等規定，除了利害相關之租佃當事人外，一般民眾根本不知道。上訴人堂而皇之以「佃農」身分來訂約，被上訴人等無從想像，「佃農」不得轉租土地！
(三)如果被上訴人訂約當時明知上訴人無權利，依常理，被上訴人不可能與上訴人訂約，由上訴人每月平白坐收租金數十萬鉅款！
五、台北市政府工務局衛生下水道工程處 (簡稱「衛工處」)在八十七年七月十二日以北市工衛秘字第八八六一三五五八０一號公告：「 (含七六一地號在內十五筆土地) 嚴禁傾倒廢棄物及興建地上物」、八十八年六月十七日衛工處於北市工衛規字第八八六一一六九一００號函表明「將本諸公產管理，依據市有財產管理規則請占有人清除地上物返還土地，並依法追討五年無權占用使用補償金」立場。按，被上訴人等十七戶人家，大多生計貧困，所以當台北市政府決定進行「基隆河截彎取直工程」，遽時無立錐之地，倉促之間始受上訴人欺騙而與上訴人訂約，十七戶人家以為從此可以安身立命，傾畢生積蓄搭建房舍棲身，支付鉅額租金卻反而落得對台北市政府成立無權占有 (土地），現上訴人仍稱「並無權利瑕疵存在」云云，真是大言不慚！
六、上訴人提出衛工處八十八年十月二日北市工衛規字第八八六一九一九三００號函，主張「系爭土地權利義務仍屬浮動狀態」云云。惟即便如此，所謂「權利義務浮動狀態」也「早在今 (八十九）年元月十日明確底定」，而由於包括上訴人之父在內，已領補償者俱未計息繳回，本件土地已確定屬台北市政府所有，上訴人或上訴人之父絕無任何權利存在！七、上訴理由全屬無稽，至於其與第三人蔡文生之間，雖然台北地院曾做不同的認定，但該判決理由顯屬違誤，而且又是下級法院裁判，自不須受該錯誤裁判所拘束。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人己○○於八十年十月十五日、十一月十日、八十一年一月一日分別與上訴人簽訂如原判決附表 (下稱附表）所示之三件土地租賃契約書，由上訴人將坐落台北市○○區○○段二小段（變更前為濱江段四小段）七六一地號土地內五００坪（租約誤載為七六五地號）、同地號土地內四００坪（租約誤載為七一六地號）及同地號土地內一六０坪（租約誤載為七一六地號）（以下稱系爭土地) 出租與被上訴人己○○使用，其中編號二號租約以被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○之被繼承人陳樹威為連帶保證人，其租金及租賃期間均詳如附表所載。被上訴人己○○簽訂上開土地租賃契約後，前兩年尚依約如期繳付租金，詎料，被上訴人己○○分別自八十二年十月十五日（編號一號租約）、八十二年十一月十五日（編號二號租約）、八十三年一月一日（編號三號租約）起積欠鉅額租金，嗣於租約到期後亦未將上開土地遷讓返還上訴人，嗣經上訴人提起另案訴訟，被上訴人始於八十六年十二月一日與上訴人達成和解清償至八十六年十月三十一日止使用系爭土地之對價六百九十四萬元，惟尚積欠自八十六年十一月一日起詳如附表所示相當於租金之不當得利（其明細及計算方法詳如附表所載），編號二號租約之連帶保證人陳樹威於八十一年十二月三十日死亡，應由其繼承人即被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○繼承其連帶保證之債務。為此，求為如上訴聲明第二項至第六項之判決。
二、被上訴人等則以：上訴人於前揭期日矇騙被上訴人己○○，使被上訴人己○○誤以為上訴人有權出租，而代表全體住戶 (共計十七戶）與之簽訂前揭土地租賃契約。惟查上訴人主張其父陳紹基為系爭土地佃農，於八十年間將系爭土地借與上訴人，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項之規定，上訴人之父與系爭土地所有人間之租佃契約，因之無效，且系爭土地早於七十七年十一月三十日為台北市政府公告徵收，已屬於台北市政府所有，上訴人或其父對於系爭土地已無任何占有之正當權源。且台北市政府工務局衛生下水道工程處在八十八年七月十二日，以北市工衛秘字第八八六一三五五八０一號公告：包含系爭土地在內之土地產權及管理機關，並明令「嚴禁他人傾倒廢棄物及興建地上物，違者逕移相關單位處理」，足證台北市政府已著手管理。另一方面，被上訴人因受上訴人訛詐，全體住戶在系爭土地上興建房舍，對台北市政府已負有法律責任，系爭土地之管理機關（即台北市政府工務局衛生下水道工程處）前已表示：「將函請相關占有人清除地上物返還土地，並依法追討五年使用補償金，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人己○○於八十年十月十五日、十一月十日、八十一年一月一日分別與上訴人簽訂如附表所示之三件土地租賃契約書，由上訴人將系爭土地出租與被上訴人己○○使用，其中編號二號租約以被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○之被繼承人陳樹威為連帶保證人，約定之租金、租賃期間均詳如附表所載。被上訴人己○○簽訂上開土地租賃契約後，前兩年尚依約如期繳付租金惟自八十二年十月十五日（編號一號租約）、八十二年十一月十五日（編號二號租約）、八十三年一月一日（編號三號租約）起即拒付租金，租約到期後亦未將系爭土地遷讓返還，經上訴人提起訴訟，始於八十六年十二月一日與上訴人達成和解，清償至八十六年十月三十一日止之使用系爭土地之對價六百九十四萬元，但自八十六年十一月一日起之詳如附表所示之所謂相當於租金之不當得利，即拒不支付等事實，為被上訴人等所不爭執，且有上訴人提出土地租賃契約三件、戶籍謄本三件、繼承系統表一件、被上訴人提出之收據一紙可稽，上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、按：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。又：依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件。由上開法條之規定自明。經查：上訴人出租與被上訴人己○○使用之系爭土地，係台北市政府為興辦汙水處理場濱江街維護場工程，於七十七年十一月三十日以北市地四字第五四０五八號公告徵收之工程用地，經原所有權人葉炳煌、葉中川、葉周招治等三人、承租人陳紹基、陳清祿、陳清正等三人具領徵收之地價、佃農之補償費，台北市中山區公所並依台北市政府七十八年一月十八日北市地三字第二六一七號函准註銷系爭土地之耕地三七五租約登記，嗣雖經用地機關台北市政府工務局重新檢討該工程無興建之必要，而經報奉行政院七十八年十月二日台（）內地字第七四二八一二號函核准撤銷徵收，台北市政府地政處於七十八年十一月七日以北市地四字第四八九六五號函請原土地所有權人繳還原徵收補償之價款，惟系爭土地原所有權人及承租人迄今仍未繳還等事實，為上訴人所不爭執，且有上開函文、台北市政府地政處八十七年八月一日北市地四字第000000000函在卷足稽。依民法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」，即公用徵收取得土地權利，係基於法律賦予國家之強制權力，屬於原始取得，不以登記為生效要件。換言之，本件辦理徵收發放補償費或依法提存完竣，即已原始取得其所有權，故系爭土地，於原土地所有權人、承租人繳還徵收之補償費之前，該土地仍為台北市政府所有，管理機關為台北市政府工務局衛生下水道工程處，亦有台北市政府地政處前開函文可參。
五、上訴人雖另主張系爭土地係上訴人之父陳紹基向原土地所有人承租，於七十七年徵收時因台北市政府尚未發放地上物補償費予上訴人之父陳紹基，故該土地一直由上訴人之父合法占有中，於八十年初，上訴人之父將系爭土地無償借貸予上訴人全權使用，上訴人對系爭土地有合法正當權源云云。經查：台北市政府工務局衛生下水道工程處八十八年八月十一日北市工衛規字第八八六一五四三二００號函復原審稱：「有關本案市民陳紹基君係依據耕地三七五減租條例承租上開大佳段二小段七六一地號土地：：：因涉本案已取消使用計畫且接續辦理土地撤銷徵收作業，故本案並未辦理地上物補償作業」，固有該函在卷可稽。惟查：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租予他人，耕地三七五減租條例第十六條第一項定有明文，而該條項所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，有最高法院六十三年台上字第五九九號判例可資參照。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，民法第四百四十三條第一項前段亦有明文規定。故無論出租之土地是否為耕地，承租人均不得將租賃土地全部或一部轉租予他人。本件上訴人之父陳紹基雖曾為系爭土地之佃農，於系爭土地被政府徵收時，於雖未獲地上物補償費，但已具領佃農補償費，並經註銷系爭土地之耕地三七五租約登記，已如前述，上訴人之父占有系爭土地，已無正當之權源，上訴人又由無正當權源占有土地之人，占有土地同屬無正當權源。上訴人將無正當權源占有屬於台北市政府所有之系爭土地，出租於被上訴人，坐收漁利。矧上訴人與被上訴人己○○所簽訂之土地租賃契約，業於八十五年十一月十四日全部屆滿而終止，且系爭土地之管理機關台北市政府工務局衛生下水道工程處於八十八年六月十七日以北市工衛規字第八八六一一六九一００號函明示：「將函請相關占有人清除地上物返還土地，並依法追討五年無用補償金」，有該函文在卷為憑。從而，被上訴人己○○於租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，雖獲有相當於租金之不法利益，但上訴人並未受有無任何損害，自無不當得利返還請求權，其請求被上訴人己○○返還所受利益，核與上揭民法第一百七十九條之規定尚有未合，應不予准許，其請求連帶保證人陳樹威之繼承人，即被上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○應連帶負責，亦失所附麗，亦不應准許。
六、綜上所陳，上訴人依不當得利、連帶保證、繼承之法律關係，求為如上訴聲明第二項至第六項之判決，於法無據，原審為其敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核尚無違誤，上訴意旨，仍持陳詞，任意指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十三 日
民事第六庭審判長法 官 吳 欲 君
法 官 吳 謀 焰法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十四 日
書記官 鄒 賢 英附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。