臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一五六○號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 蔡文子
羅秀環被上訴人 乙○○
甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年九月十六日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三○二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾肆萬參仟陸佰貳拾伍元及自民國八十八年七月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人應給付租金新台幣（下同）五十四萬三千九百七十八元，修繕費五十萬元，及自民國（下同）八十二年十二月十日起至八十九年七月三十一日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
(一)系爭台北市○○○路○段○○○號四樓房屋即原門牌號碼為台北市○○○路○○○○號四樓房屋（下稱系爭房屋），僅門牌整編而有所更改，事實上即同一標的物。
(二)上訴人固曾同意將系爭房屋借與訴外人蔡陳卻（即上訴人之岳母）出租與被上訴人，收取租金使用，但租賃契約至八十二年十一月九日即已屆滿，租約屆滿後雖經催告，被上訴人仍繼續占用，被上訴人雖自稱已於八十六年年底遷離系爭房屋，但室內仍放置物品，且未返還大門鑰匙，致上訴人無法進入使用收益，自仍屬無權占用。
(三)被上訴人嗣後雖於八十九年七月二十四日交出鑰匙返還系爭房屋，但經上訴人入內檢查，發現房屋內部已遭其嚴重損壞，依法自應負責修繕。
(四)系爭房屋早於八十二年即由訴外人蔡陳卻返還上訴人，訴外人蔡添財 (即上訴人之岳父) 無權就系爭房屋加以使用收益，故縱令被上訴人另與訴外人蔡添財簽有租賃契約，亦不得對抗上訴人。
(五)依據租賃契約第六條規定：『租期屆滿未搬家者，承租人可請求五倍之違約金，：：：』，本件租賃契約已於八十二年十一月九日屆滿，且上訴人已表明不願再續約，被上訴人仍繼續占用，即應自租期屆滿時起至遷讓房屋時止，依法給付相當於租金之不當得利，又其未依約返還，上訴人亦得依前開約定請求給付相當於租金五倍之違約金。
參、證據：除援用原審立証方法外，並補提出土地及建物登記簿謄本、第六０一號、五二五號、一０六號存証信函，原審八十二年度訴字第一九九八號民事判決影本各一份為証。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：彼等早自七十五年起即一直向訴外人蔡添財租賃系爭房屋，書面租賃契約一直訂至八十五年十一月九日，屆期後雖未再訂書面租約，但仍口頭續租，租金均交由蔡添財收取，原先並不知上訴人為所有權人，直至八十二年才知悉，嗣後因系爭房屋漏水，致彼等傢俱受損，無法居住，彼於八十六年年底即搬遷，傢俱未搬走是為了保留証據，因系爭房屋係由蔡添財出租，必須找出租人蔡添財要求賠償，並索回押租金二萬五千元。
參、証據：除援用原審立証方法外，並提出八十三年十一月三日之租賃契約影本，房屋現場照片為証。
丙、本院依職權履勘現場，並調閱原審八十三年度訴字第一九二九號、本院八十六年度上字第九七三號民事判決。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，修正後民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款及第二項均定有明文。本件上訴人於原審起訴請求被上訴人遷讓系爭房屋及給付自八十五年底至返還房屋之日止所積欠之租金，嗣上訴後，被上訴人已於八十九年七月二十四日交付鑰匙遷讓系爭房屋完畢，並給付水電瓦斯費一萬八千四百六十四元，乃於本院減縮其有關於請求遷讓房屋及水電瓦斯費之請求，惟另行追加請求被上訴人給付房屋修繕費五十萬元及自八十二年十二月十日起至八十九年七月二十四日止所示之相當於租金之不當得利及遲延利息部分 (另違約金之部分追加後復減縮)，雖係屬訴之追加及擴張應受判決事項之聲明，且被上訴人亦未加爭執，依前開說明，應予准許。
二、本件上訴人於原審主張：伊為系爭房屋之所有權人，伊曾將系爭房屋借與訴外人蔡陳卻，由蔡陳卻將系爭房屋出租與被上訴人使用，惟租賃契約早於八十二年十一月九日即已屆滿，雖經催告搬遷，被上訴人始終拒不遷讓，亦不支付租金，致伊受有相當於租金之損害，被上訴人與訴外人蔡添財訂立租約，並未經上訴人之同意，對上訴人不生效力，爰依據租賃契約及物上請求權之法律關係，求為命被上訴人給付相當於租金之不當得利、利息及修繕費之判決等語。
三、被上訴人則以：系爭房屋素來皆由蔡添財與彼訂約，均有訂立書面租約，直至八十五年十一月九日租期屆滿後，雖未再續訂書面租約，仍有口頭續約，蔡添財仍稱有管理權，租金均交付與蔡添財，直至後來因房屋漏水無法居住，乃於八十六年十一月搬遷，因房屋漏水造成傢俱受損，故留置傢俱在系爭房屋內作為証據，準備向出租人蔡添財要求賠償，並索回押租金二萬五千元，因上訴人非出租人，故彼未將系爭房屋之大門鑰匙返還上訴人，上訴人請求給付租金及利息、修繕費，於法無據等語，資為抗辯。
四、上訴人主張系爭房屋為其所有，七十五年起由訴外人蔡陳卻出租與被上訴人居住使用之事實，業據其提出被上訴人未加爭執之租賃契約、建物登記簿謄本、第六０一號、五二五號存証信函在卷 (見原審卷第九至十二頁、本院卷第八十二頁、第五十七頁、五十八頁、六十頁、六十一頁) ，且為被上訴人所不爭，自堪信為真實。
五、至上訴人主張系爭房屋之租期已於八十二年十一月九日屆滿，被上訴人經伊催告仍未搬遷，亦不支付租金，直至上訴後，始於八十九年七月二十四日返還系爭房屋，自屬無權占用，被上訴人應就無權占用期間按月給付相當於租金之不當得利及利息，並修復遭毀損之系爭房屋等語，則遭被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
(一)依據上訴人所提出之租賃契約書所載『出租人為蔡陳卻，承租人為甲○○，：：：』，再參以上訴人自承將系爭房屋無償借與蔡陳卻使用收益，當初同意借給蔡陳卻出租 (見本院卷第七十一頁)，足証上訴人與被上訴人間雖無租賃關係，但上訴人同意由蔡陳卻出租與被上訴人使用甚明。
(二)上訴人雖主張被上訴人與蔡陳卻之租賃關係至八十二年十一月九日屆滿，並提出八十年十一月十日之租賃契約為憑據，惟屆期後蔡陳卻復與被上訴人簽訂租約，租期至八十四年十一月九日之事實，業據被上訴人提出租賃契約在卷 (見本院卷第六十五頁至六十八頁) ，上訴人雖否認該租賃契約，表示係蔡添財所偷簽云云，然查，上訴人之配偶蔡文子早在六十七年間即與蔡添財、蔡陳卻達成互易之協議，將系爭房屋與門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號一樓房屋互易，查台北市○○○路○段○○○號一樓建物雖登記為蔡陳卻所有，但蔡陳卻係蔡添財之配偶，其夫妻並未約定夫妻財產制，依當時法律規定應適用法定財產制 (即聯合財產制) ，而上開台北市○○○路○段○○○號一樓房屋乃蔡陳卻於婚姻關係存續中所取得之財產，依修正前民法第一千零十七條第二項規定，應為其夫即蔡添財所有，因此互易結果，雖因蔡添財請求上訴人履行移轉所有權登記之權利罹於時效，而致蔡添財另案訴請上訴人塗銷不動產所有權移轉登記之訴，已遭法院判決其敗訴確定，此有原審八十三年訴字第一九二九號判決、本院八十六年上字第九七三號判決影本在卷可稽，惟蔡添財既因前開互易行為而取得系爭房屋之使用收益權，則其出租與被上訴人使用即難認係屬無權處分，此部分上訴人之主張，尚不足取，堪認被上訴人所提出八十三年十一月三日所訂之租賃契約係屬真正，系爭房屋之租賃期限至八十四年十一月九日屆滿。
(三)至被上訴人另辯稱書面租賃契約係訂至八十五年底，屆滿後，雖未續訂書面租約，但仍以口頭續訂租約，仍由其繼續租用系爭房屋，租金則交由蔡添財收取，兩造間成立不定期租約關係云云，惟此部分已據上訴人所否認，且查被上訴人已自承於八十二年間知悉系爭房屋屬上訴人所有，而八十三年十一月三日蔡添財與其續訂租約時，亦特別聲明其與蔡文子之訴訟，如判決系爭房屋須贈與蔡文子，兩造間之租約立即終止，並應於兩個月內遷離等情，亦有被上訴人所提出之前開租賃契約可稽 (見本院卷第六十八頁)，堪認出租人之代理人蔡添財已將系爭房屋租賃期限附加條件，而蔡添財與蔡文子之間就系爭房屋所分別提出請求返還所有權狀之訴與塗銷不動產所有權登記之訴，亦分別經法院判決蔡添財敗訴在案，有上訴人所提出之台灣台北地方法院八十二年度訴字第一九九八號民事判決影本及本院依職權所調閱之本院八十三年度上字第四七一號民事判決、原審八十三年度訴字第一九二九號、本院八十六年度上字第九七三號民事判決可稽，本件系爭出租契約既經出租人就租期附加條件，且條件亦已成就，自難認出租人對被上訴人未為反對之表示，況且被上訴人亦無法提出八十四年十一月九日租期屆滿後，再與出租人續訂租約之書面契約及支付租金之証明，此部分被上訴人之辯解，即不足取。
(四)至被上訴人辯稱其早已於八十六年底即搬走，未占用系爭房屋云云，惟查被上訴人並未否認尚未返還系爭房屋之鑰匙與上訴人，因其尚留有傢俱在系爭房屋之內，而經本院於八十九年三月三十日下午至現場履勘結果，系爭房屋必須賴被上訴人所持有鑰匙始能開啟鐵門進入屋內，屋內置滿傢俱及廢棄物，有現場履勘筆錄可稽，並有被上訴人所拍攝之照片在卷可稽 (見本院卷第一二三頁及外放証物)，以及被上訴人於八十九年七月二十四日始當庭交付鑰匙與上訴人 (見本院卷第一五九頁) ，足証系爭房屋直至八十九年七月二十四日止仍在被上訴人之占有管理之中，上訴人無從進入使用收益，故被上訴人辯稱其早於八十六年底已搬走而未占用一節，亦不足取。系爭房屋既非被上訴人所有，而其復無法舉証証明自八十四年十一月九日租賃契約屆滿後，其仍有使用收益系爭房屋之正當權源，自屬無權占用甚明。
(五)至被上訴人辯稱系爭房屋是向蔡添財訂立租約，租金交蔡添財收取，上訴人無權向渠請求云云，惟查被上訴人雖本於租賃關係而使用收益系爭房屋，然此僅屬具有相對性之債權，尚不能對抗具物權性之所有權，況依前所述，租賃契約亦已屆期，從而，上訴人本於系爭房屋之所有權而為請求，洵非無據。
(六)至上訴人主張系爭房屋遭被上訴人毀損，應支付修繕費五十萬元云云，然此遭被上訴人所否認，經查上訴人所有系爭房屋屋係於六十一、六十二年所興建之房屋，有建物登記簿謄本可稽 (見本院卷第九十頁)，屋齡迄今已逾二十年，顯然已老舊不堪，復因其位於最頂樓，屋頂因漏水而斑駁脫落，室內排水管復不通，致不堪居住使用，並因而致被上訴人之傢俱受損之情事，已經本院履勘現場查明屬實，且有相片在卷足稽 (見外放証物)，故系爭房屋之破損，實難認係被上訴人故意或過失所致，此部分上訴人既無法舉証証明係屬可歸責於被上訴人之事由所致，復未提出花費五十萬元修繕之具體証明，此部分其主張亦不足取。
(七)按系爭房屋屬上訴人所有，遭被上訴人無權占用而受有相當於租金之損害，故上訴人主張依不當得利之法律關係請求被上訴人賠償損害，自屬有據，至賠償之數額，上訴人雖主張應依據租金每月一萬二千五百元計算，惟查土地法第九十七條第一項明定『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分十為限』，故上訴人請求相當於租金之損害，應受前開規定之限制，爰斟酌系爭房屋雖位於台北市區內繁華商業地段，交通尚稱便利，惟其因係屋齡逾二十年之老舊房屋，且室內設備陳舊破爛不堪，且有漏水及排水不通之瑕疵，事實上根本不堪居住使用等一切情形，認以申報總價年息百分之三計算損害金為適當，計算方式為，系爭建物依台北市稅捐稽徵處核課之房屋現值十九萬四千七百元，土地部分八十三年七月一日之公告地價 (每平方公尺，下同)為四萬八千六百六十二元，八十六年七月一日之公告地價為五萬零二百五十四元，八十九年七月一日之公告地價為五萬一千零十五元，因無申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價之百分之八十為其申報地價即八十三年七月一日、八十六年七月一日、八十九年七月一日之申報地價分別為三萬八千九百三十元、四萬零二百零三元、四萬零八百十二元 (元以下四捨五入)，是上訴人所得請求相當於不得當利自八十四年十一月十日起至八十九年七月二十四日止，總金額合計為二十四萬三千六百二十五元 (計算方式詳如附表)，逾此部分之請求，即不應准許。
六、綜上所述，上訴人依據物上請求權及不當得利返還請求權，請求被上訴人給付不當得利二十四萬三千六百二十五元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，不應准許，原審就前開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；至上訴人其餘請求不應准許部分，原判決所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十 日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 林 金 吾法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 四 日
書記官 應 瑞 霞附表：
不當得利計算標準以（申報地價＋房屋現值）年息百分之三計算┌───────────────────────┬─────────────┐│不當得利之計算期間（民國） │不當得利之金額（新台幣） │├───────────────────────┼─────────────┤│自八十四年十一月十日起至同年十二月九日止 │ 四、二三四元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十四年十二月十日起至同年十二月三十一日止│ 二、八二三元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十五年一月一日起至同年十二月三十一日止 │ 五○、八○五元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十六年一月一日起至同年六月三十日止 │ 二五、四○三元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十六年七月一日起至同年十二月三十一日止 │ 二六、一三八元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十七年一月一日起至同年十二月三十一日止 │ 五二、二七六元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十八年一月一日起至同年十二月三十一日止 │ 五二、二七六元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十九年一月一日起至同年六月三十日止 │ 二六、一三八元│├───────────────────────┼─────────────┤│自八十九年七月一日起至同年七月二十四日止 │ 三、五三二元│├───────────────────────┴─────────────┤│ 總數 二四三六二五元│└─────────────────────────────────────┘房屋現值均以一九四、七○○元計算八十三年七月一日公告地價每平方公尺四八、六六二元
申報地價每平方公尺三八、九三○元八十六年七月一日公告地價每平方公尺五○、二五四元
申報地價每平方公尺四○、二○三元八十九年七月一日公告地價每平方公尺五一、○一五元
申報地價每平方公尺四○、八一二元