台灣高等法院民事判決 八十八年度上字第九三一號
上 訴 人 集美建設股份有限公司法定代理人 楊殿甲上 訴 人 丙○○上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲 ○右當事人間損害賠償事件，兩造上訴人分別對於中華民國八十八年四月二十一日臺灣新竹地方法院八十六年度重訴字第七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人乙○○後開第二項之訴部分；㈡命上訴人集美建設股份有限公司、丙○○連帶給付甲○部分，並訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
上訴人集美建設股份有限公司、丙○○應再連帶給付上訴人乙○○新台幣拾肆萬陸仟壹佰貳拾陸元。
前開第一項㈡部分被上訴人甲○在第一審之訴駁回。
集美建設股份有限公司、丙○○及乙○○其餘之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人集美建設股份有限公司、丙○○連帶負擔十分之三，上訴人乙○○負擔十分之三，餘由甲○負擔。
事 實
甲、上訴人集美建設股份有限公司（下稱集美公司）及丙○○方面：
一、聲明：㈠原審判決不利於集美公司及丙○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分乙○○及甲○第一審之訴駁回。㈢乙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠依兩造合建契約之真義係集美公司及丙○○負責在乙○○及甲○所提供之土地
上為乙○○及甲○及其他地主興建房屋，待完成後，由乙○○、甲○等地主將集美公司及丙○○在土地上為自己所興建之房屋之基地所有權移轉給集美公司及丙○○或其等指定之第三人，是就乙○○及甲○取得房屋部分，應適用民法關於承攬之規定。
㈡本件房屋交付縱有遲延，因乙○○及甲○於受領工作物時未為保留之聲明，亦已喪失遲延之損害賠償請求權。
㈢承攬工作物有瑕疵，定作人只能定相當期限請求承攬人修補，則乙○○及甲○
請求「拆除重作」與法律規定不符。又乙○○及甲○前揭請求亦有權利濫用之嫌，蓋依台灣省建築師公會之鑑定報告，系爭房屋「雖有瑕疵」，但僅減損價值而未危及結構安全，從而應無拆除重建之必要。
㈣請求瑕疵修補費用，須定作人自行修補完成後，才能向承攬人請求償還，乙○○及甲○迄未證明已修繕完成並已支出費用，其請求償還應屬無據。
㈤乙○○及甲○於八十三年三月間已接受分得房屋，三月二十日就發現瑕疵，遲
至八十六年四月七日才起訴，其瑕疵修補費用及損害賠償請求權，均已罹於一年之消滅時效。集美公司及丙○○未曾收受八十五年七月八日委託羅行律師所發洽談瑕疵修補及遲延賠償催告函。何況距乙○○及甲○八十六年四月七日起訴時，已逾六個月，消滅時效視為不中斷。而八十五年九月間之催告係請求給付瑕疵修補費用，但其當時乙○○及甲○迄未自行修繕而支出修補費用，則其對未屆給付期限之權利為催告，不生催告之效力。
㈥雙方合建契約並未明定乙○○及甲○分得房屋預定出租，則租金收入並非確實可得之利益。
㈦依土地法第九十七條規定，租金計算係以「申報總價」為據，而所謂之申報總
價，在土地部分應以「申報地價」為準；在房屋部分，則應以「申報之房屋價值」為斷，乙○○主張以「房屋鑑定之價值」充為「申報價值」，不符前開強行規定。又系爭房屋位於新竹市○○路上，非屬商圈或精華區，與日常生活中心如學校及市場等又有相當距離，則乙○○主張以年息百分之十計算租金，顯然高估。
㈧依本件「合建契約書」第十二條約定，乙○○及甲○應將集美公司及丙○○分
得房屋部分之土地移轉登記予集美公司及丙○○，惟因乙○○及甲○不履行，集美公司及丙○○始於八十四年一月五日再度要約，要求乙○○及甲○應「先為移轉部分土地所有權予上訴人」作為對價，集美公司及丙○○履行約定書所載之給付，惟乙○○及甲○迄今未於約定書上簽署，則雙方意思表示並未一致，該合約書不生效力。退步言，約定書之內容係約定集美公司及丙○○解決遲延責任、工程品質瑕疵、建屋面積補償後，乙○○及甲○應返還保證金，今集美公司及丙○○之損害賠償責任、瑕疵擔保責任既因消滅時效完成而消滅，乙○○及甲○自應返還所受領之保證金，是集美公司及丙○○得以該保證金債權主張抵銷。何況，縱如原判決命集美公司及丙○○給付乙○○一百五十四萬六千八十元；甲○一百零一萬九千三百八十元，即乙○○及甲○已無任何請求權存在，而乙○○及甲○等應共同返還一千六百萬元保證金自可主張抵銷。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提房屋稅繳款書、週曆等影本各乙件、水費繳費證明影本九件、土地登記謄本四件等為證。
乙、上訴人乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決關於駁回乙○○後開請求部分廢棄。㈡集美公司及丙○○應連帶給付乙○○二百五十五萬零十五元。㈢集美公司及丙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠依雙方合建契約，乙○○分得之九戶建物為：新竹市○○路○段○○○號二樓
之一、之二、六樓之一、之二、十樓之一、之二所有權全部及一樓之一，應有部分四分之一，同路段五一五巷二０號二樓、六樓所有權全部。
㈡乙○○請求之標的係契約不履行之損害賠償，不在民法第五百十四條第一項規定範圍內。
㈢原審卷附減損鑑定報告書中之照片，係於施工中拍攝，實則乙○○及甲○係於
八十四年四月六、七日始接管系爭房屋，其請求權消滅時效應自該時起算。㈣乙○○及甲○於八十四年一月五日簽署之合約書中，其末尾「此致徐世領、乙
○○、徐國昌、甲○」中之「此致」；內文「立約定書人集美建設：：與台端約定事項如后」中之「台端」等語，可見該約定書為「片面承諾書」，又乙○○及甲○已依集美公司及丙○○之請求「同意將部分土地所有權移轉登記予立約定書人」，其約定即有法律效果，從而集美公司及丙○○有先為給付之義務，在未履行前，不得主張以所繳納之保證金抵銷之。
㈤遲延交屋所生之損害，自包括可得預期之利益即相當於租金之損害，並應以實際之租金收入為準。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提水費繳費證明影本十四件、各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本四十件為證。
丙、被上訴人甲○方面：
一、聲明：集美公司及丙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，援用乙○○之陳述第㈣、㈤、㈥項。
丁、本院依職權向財政部臺灣省北區國稅局新竹市分局函查系爭房屋八十四年度、八十五年度之租金核定標準。
理 由
一、查集美公司法定代理人原為丙○○，雖於原審訴訟中八十六年六月十四日更易為楊殿甲，此有公司變更登記事項卡足憑（本院卷二第八九至九二頁），因已委任訴訟代理人，依民事訴訟法第一百七十三條規定，原審仍得進行訴訟程序而為判決。又承受之聲明，並無一定之用語，苟依書狀意旨，及承受義務人以該書狀所為之訴訟行為，足認其係出於承受訴訟之意思亦可。本件原審判決後，楊殿甲於八十八年五月十四日以集美公司法定代理人之名義，表示不服，聲明上訴，並於同年九月八日提出上訴理由狀。此項聲明上訴及提出上訴理由狀之行為，即屬承受訴訟之具體表示，且其上訴狀繕本及上訴理由狀繕本均已送達乙○○及甲○，足認已為合法之承受訴訟聲明。又集美公司固於八十六年八月十八日核准解散登記在案（見上開公司變更登記事項卡），據集美公司自陳清算人仍為楊殿甲，亦為乙○○及甲○所不爭執，則楊殿甲既擔任清算人，依公司法第八條第二項規定，在執行職務範圍內，為公司負責人，本件既為公司債權債務清償問題，應屬其職務所在，故由其續為公司法定代理人，亦應允許。
二、乙○○及甲○主張：其二人連同訴外人徐旺安、徐國昌四人於七十八年十月六日，提供所有坐落第四九二號、四九三號土地，與丙○○訂立合建契約，雙方按比例分配完工後之建物及基地，嗣由上訴人集美公司承接前開興建工程，集美公司及丙○○並表示對該合約願負連帶責任，依前開合約，集美公司及丙○○應於八十三年十月二十八日領得使用執照之日起二個月內交屋，惟至八十四年一月七日辦妥建物所有權登記，集美公司及丙○○仍遲不點交，延至八十五年四月六、七日，乙○○及甲○始自行接管受分配之建物，後來通知集美公司及丙○○前來修補房屋瑕疵部分，未獲置理，經估算所需修補費用，其中乙○○部分需三百三十一萬八千九百二十三元；甲○部分需二百七十五萬九千六百八十二元；又前開建物遲延十五個月交付，乙○○受有相當租金之損失二百五十五萬零十五元，甲○損失為二百二十六萬六千六百八十元，爰依承攬工作瑕疵修補費用請求權及給付遲延損害賠償請求權請求集美公司與丙○○連帶給付乙○○五百八十六萬八千九百三十八元，連帶給付甲○五百零二萬六千三百六十二元。（原審就乙○○部分於超過一百五十四萬六千零八十元部分，甲○部分於超過一百零一萬九千三百八十元部分，駁回其訴，乙○○就遲延損害金部分提起上訴，集美公司及丙○○均就其敗訴部分提起上訴，甲○受敗訴判決部分因未聲明不服而確定）
三、集美公司及丙○○則抗辯：㈠丙○○將興建工程轉給集美公司承擔，丙○○已非合約當事人。㈡集美公司及丙○○於八十四年一月五日所為約定書僅為要約，乙○○及甲○迄今未於約定書上簽署，則雙方意思表示並未一致，該合約書不生效力。㈢系爭房屋已取得使用執照，並完成第一次所有權登記，足認工程並無何瑕疵。㈣房屋縱有瑕疵，乙○○及甲○未證明已修繕完成並支出費用，不得請求償還瑕疵修補費用。㈤乙○○及甲○於八十三年三月間已接受分得房屋，三月二十日就發現瑕疵，遲至八十六年四月七日才起訴，其瑕疵修補費用及損害賠償請求權，均已罹於一年之消滅時效。㈥雙方合建契約並未明定乙○○及甲○分得房屋預定出租，則租金收入並非確實可得之利益。㈦租金損害計算，在房屋部分，則應以「申報之房屋價值」為斷，乙○○主張以「房屋鑑定之價值」充為「申報價值」，不符規定。㈧乙○○主張以年息百分之十計算租金，顯然高估。㈨乙○○及甲○尚有應返還集美公司及丙○○之保證金未付，自得主張抵銷等語。
三、查乙○○及甲○主張其二人提供土地夥同訴外人徐廷安、徐國昌與丙○○訂有合建契約，乙○○分得之九戶建物為：新竹市○○路○段○○○號二樓之一、之二、六樓之一、之二、十樓之一、之二所有權全部及一樓之一應有部分四分之一，同路段五一五巷二０號二樓、六樓所有權全部之事實，業據其等提出合約書、不動產登記謄本為證，並為集美公司及丙○○所是認，足信為真。丙○○後來雖將前開合約轉給由其任負責人之集美公司完成，惟轉讓時曾與集美公司共同出具承諾書承諾：「：：嗣後有關該合建契約書所載立承諾書人（指丙○○）對台端（指乙○○及甲○二人與訴外人徐廷安、徐國昌），等所負一切義務或責任：：仍由立承諾書人與集美建設股份有限公司負連帶責任，：：」，表明集美公司及丙○○二人仍連帶負履約責任，乙○○及甲○二人與訴外人徐廷安、徐國昌亦出具同意書：「：：嗣後該丙○○對立同意書人所負之義務、責任，由集美建設股份有限公司承擔外，丙○○仍應負連帶履行責任，：：」，此有乙○○及甲○所提上開同意書及承諾書各乙紙可證（原審卷第一０七、一０八頁），集美公司及丙○○對該二文書之真正復不否認，應認丙○○就集美公司因契約所生債務負連帶責任。
四、次依兩造合建契約書第十五條固曾約定：「：：甲方（即乙○○及甲○）如逾期返還本保證金，每逾一個月加罰保證金總額百分之十計算付與乙方（集美公司及丙○○），甲方如拒付逾期罰金，乙方得以不點交甲方應分得之房屋與甲方，甲方不得異議。」集美公司及丙○○據此為乙○○及甲○先行違約未按時返還保證金，故集美公司及丙○○無從點交系爭建物之依據，然查集美公司及丙○○於八十四年一月五日曾書立約定書，約定集美公司及丙○○二人同意迅速解決（１）工期遲延之責任；（２）工程品質瑕疵責任；（３）依地政機關測量結果，以補償乙○○及甲○獲分配面積不足額之價金，而上開保證金部分則待前三項履行後再予處理，此有乙○○及甲○所提約定書為證（原審卷第四二頁），集美公司及丙○○辯稱僅屬要約性質，未經乙○○及甲○簽署，不生效力云云，然此約定非要式契約，衹需雙方合意即可，毋待承諾人簽名，該約定書既經集美公司及丙○○蓋章，其上記載「此致徐世領乙○○徐國昌甲○」，並由乙○○及甲○收執，堪認該約定書乃雙方合意之內容，尚難僅憑受領意思表示一方未簽署，即認契約不生效。依約定書第二項：「二、關於保證金部分，俟前條約定事項履行後再予處理。」之文字以觀，足認原合建契約書第十五條返還保證金之責任，已因雙方重新約定後而變更，保證金須待集美公司及丙○○賠償遲延損失、工作物瑕疵之責任及給付差價後再行處理；且依該約定書第三項：除本約定書外倘雙方尚有其他約定仍屬有效，則原合建契約第二十條所定：「本建築工程甲方（乙○○及甲○）所得之房屋完成（包括內外飾及各項設備完成）且領到建築使用執照之日起兩個月內，由乙方（集美公司及丙○○）將甲方應得之房屋點交與甲方使用、保管，甲方不得藉故推諉」，雙方仍應遵守。本件建物係於八十三年十月二十八日取得使用執照，集美公司及丙○○至遲應於同年十二月二十八日交屋之事實，亦據乙○○及甲○提出新竹市政府工務局使用執照（原審卷第一０九至一一四頁）及上開合建契約書為憑，則集美公司及丙○○自八十三年十二月二十九日起即負遲延交屋之責任，集美公司及丙○○以合建契約第十五條之約定，進而主張同時履行抗辯，而免除交屋之責，即不足採。
五、本件合建契約，係由乙○○及甲○等人提供土地，集美公司提供材料及工程費用建造房屋，完工後，地主取得約定比例之房屋，並移轉土地應有部分與建商，作為報酬，含有「承攬」及「互易」兩種法律關係，就標的物之權利移轉而言適用「互異」而準用「買賣」之規定，有關工作物之完成部分，則適用承攬之規定。按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項身分限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用，此為民法第四百九十三條第一、二項所明定，亦即定作人因承攬之工件物有瑕疵，依民法第四百九十三條第二項規定向承攬人請求償還修補之必要費用，以定作人已自行修補而支出費用為其前提要件。本件乙○○及甲○依據承攬契約瑕疵修補費用請求償還修補費用（原審卷第一四六頁背面、本院卷二第五八頁），惟據其等自陳尚未僱工修補（本院卷一第八四頁），參諸前開說明，自不生償還修補費用之請求權，集美公司及丙○○此部分辯解應為可採，乙○○及甲○請求償還該費用，即屬無據。
六、乙○○另主張集美公司及丙○○因遲延交屋應負相當於租金之損害賠償責任等語，按民法第二百十六條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，集美公司本應於八十三年十二月二十八日前交屋，竟遲至八十五年四月上旬，始由乙○○自行接管，遲延期間，乙○○無法使用該屋，依通常觀念，自受有相當於租金之損害。乙○○雖主張集美公司及丙○○自八十四年一月起算至八十五年四月初已遲延十五個月，而乙○○分得九戶房屋，每戶每月之租金至少為一萬八千八百八十九元，故受有租金損害二百五十五萬零十五元，固據提出其與訴外人力晶半導體股份有限公司訂立之租賃契約書為證（原審卷第八三至九０頁），然據該契約書所載租賃期間各自八十五年五月或六月開始，不足證明先前遲延期間，亦有相同數額之租金損害。而乙○○於原審所提財政部台灣省北區國稅局新竹市分局八十七年十二月二十三日北區國稅竹市資第00000000號函稱該市○○路○段○○○號二樓房屋非住家用，一般租金標準為每坪每月九百六十元；二樓按租金標準七折計算；大面積房屋三十坪以上至五十坪部分按租金標準九折計算（原審卷第一七八頁），惟經本院再請該分局說明乙○○分得各戶租金核定標準時，該分局僅稱光復路二段之標準租金為每一坪每一月為六百四十元（本院卷一第一六一頁），所述租金標準不一，且僅是稅捐機關核課依據，本件仍應適用土地法第九十七條所定城市房屋之租金以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，依實清酌定之。又土地所有權人依本法所申報之地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段之規定自明，所以集美公司等主張應依房屋稅繳款書之課稅現值計算房屋價額，亦不足取。本院函請新竹市政府就徐振華所分得之建物鑑定價格，經其函覆無法受理，另請委託建築或房屋仲介相關機構鑑定，有新竹市政府八十九年七月十八日（八九）府地價字第五０五五三號函為證（本院卷一第二六三頁），經送台灣省建築師公會鑑定房屋價額及向新竹市地政事務所查坐落基地每平方公尺之申報地價，分別詳如附表所示，並有台灣省建築師公會函附鑑定報告書及地價證明書附卷可稽（見本院卷二第一一、三０頁，鑑定報告書外放），而就乙○○提出之房屋坐落基地之應有部分分配表，後為集美公司及丙○○所不爭執。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，尚應斟酌系爭不動產所在地及其附近環境之狀況而定。爰審酌系爭房屋距高速公路匝道約一公里多，光復路二段五三七號與同路段五一五巷二十號為背對背建築，中間有一中庭，二十號得經由五三七號走道至光復路二段，五三七號得經由前開二十號側面走道至光復路二段五一五巷，光復路二段五三七號面臨高架橋，橋下供停車用，兩側為四線道，附近商業及住家均有，同路段五一五巷為雙車道，來往汽車較光復路二段少，面臨體育場，附近為一般小型店鋪等情，業據本院履勘明確，並有乙○○提出新竹市○○街道圖附卷參考（置本院卷二證物袋），本院認為乙○○所受相當於租金之損害，於光復路二段五三七號部分以土地及建物申報總價額年息百分之七，同路段五一五巷部分以年息百分之六計算為相當。從而，依此標準計算，乙○○得向集美公司及丙○○請求之損害金即如附表所示，合計為一百六十九萬二千二百零六元。
七、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條本文固定有明文。集美公司及丙○○雖稱乙○○尚有應返還集美公司及丙○○之保證金未付，得以此抵銷前開債務云云，然依前述，雙方合意由集美公司及丙○○於八十四年一月五日書立約定書，即集美公司及丙○○同意迅速解決工程遲延、瑕疵責任及補償乙○○及甲○獲分配面積不足額之價金，嗣後再處理保證金部分，是乙○○及甲○在集美公司及丙○○未解決上述糾紛前，並無返還保證金之義務。集美公司及丙○○雖抗辯瑕疵修補費用請求權及給付遲延損害賠償請求權依民法第五百十四條第一項規定，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅云云，惟民法第五百十四條第一項規定之短期時效係就瑕疵擔保責任而言，不含給付遲延之損害賠償，難以認為乙○○主張之相當於租金之損害賠償罹於時效。且雙方合建契約成立於七十八年，依當時有效之民法第五百十四條第一項規定，瑕疵擔保之損害賠償請求權並無一年時效之適用，亦不能認為乙○○就瑕疵擔保權利均已罹於時效，則集美公司及丙○○工程品質瑕疵等問題既未解決，乙○○尚無返還保證金之義務，是集美公司及丙○○所提對上訴人乙○○及甲○之保證金債權，難認已適於抵銷，故其此部分主張，亦乏依據。
八、綜上所述，乙○○及甲○於未實際自行修補瑕疵前，即請求集美公司及丙○○連帶賠償瑕疵修補費用，尚屬無據，惟乙○○請求集美公司及丙○○連帶給付遲延之損害賠償一百六十九萬二千二百零六元，則有理由。則原審僅判命集美公司及丙○○應連帶給付上訴人乙○○於一百五十四萬六千零八十元，其二人應再連帶給付乙○○十四萬六千一百二十六元，上訴人乙○○於再給付金額內求予廢棄原判決，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項。另原判決尚命集美公司及丙○○應連帶給付甲○一百零一萬九千三百八十元，則有未洽，上訴人集美公司及丙○○請求廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第三項所示。除此範圍，原審為集美公司及丙○○、乙○○敗訴判決，理由雖有不同，結論並無二致，其上訴為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴人集美公司及丙○○之上訴，上訴人乙○○之上訴，均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴法 官 陳 玉 完右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 七 日
書記官 徐 惠 莉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。