臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第九六三號
上 訴 人 丙○○
乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 魏順華律師
詹惠芬律師羅秉成律師右 一 人複 代理 人 彭亭燕律師右當事人間遷讓土地等事件，上訴人對於中華民國八十八年二月十日臺灣新竹地方法院八十六年度重訴字第七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：一、原判決關於命上訴人共同給付被上訴人自民國八十五年二月十四日起至點交日止按日以新台幣（以下同）一千三百六十四元計算之損害金部分廢棄。二、被上訴人該部分之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、丙○○部分：㈠原審認定伊授權原審被告吳文宗（未據上訴）辦理如原判決附表所示不動產
之抵押權設定，而非簽訂買賣契約，卻未依民法第一百十條之規定命吳文宗負全額損害賠償責任，尚有未洽。
㈡伊對本件不動產買賣毫不知情，且未在買賣契約書上簽名，亦未接獲被上訴
人催告通知遷讓房地，依民法第一百七十條之規定，無須共同負擔延遲損害金。
㈢被上訴人所稱曾為口頭催告遷讓房地云云，尚未能舉證以實其說。其所提出
八十五年九月十日聲請調解書中，被上訴人並未聲請通知丙○○，調解委員會通知單、調解不成立證明書中亦未列丙○○為對造人。
㈣坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段第一二八０地號、第一二八一地號土地為空地，並未使用。
二、乙○○部分：㈠按表見代理人責任須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情
形存在，始足當之。民間習慣將自己印章交付他人，委託辦理特定事項者，所在多有，倘謂持有印章之該他人，除受託事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理人責任，未免過苛。況本件上訴人未有表示以代理權與吳文宗或知吳文宗表示為其代理人而不為反對表示之事實。
㈡坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段第一二八三地號土地，未據被上訴人於起訴
狀訴之聲明中表明為訴訟標的，與民事訴訟法第二百四十四條第二項及第三項規定尚有未合。而原審判決於此部分未受請求，卻判決乙○○須共同給付延遲賠償金，亦有未洽。
㈢系爭房地位於苗栗縣頭份鎮，其租金僅相當於週年利率百分之五左右，此觀一般公地出租情形自明。
參、證據：除援用原審提出者外，補提調解聲請書、調解委員會通知單、調解不成立證明書等影本各乙件及照片二十張為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人乙○○部分：乙○○於原審自認上開一二八三地號土地係吳文宗信託登記予伊，伊同意由吳文宗代為簽立不動產買賣契約，且將印鑑證明、權狀等過戶資料交由吳文宗辦理所有權移轉登記，堪認乙○○已同意系爭買賣。退步言，渠既自承有授權吳文宗辦理設定擔保事宜，縱吳文宗有反於乙○○之意思，仍應有表見代理之適用。
二、上訴人丙○○部分：㈠丙○○既自承其有交付權狀及印鑑證明予吳文宗之事實，縱吳文宗逾越其同意範圍出售土地，被上訴人仍得主張表見代理。
㈡被上訴人於原審本上開買賣契約請求交付如原判決所示一至四項房地，經原
審判決被上訴人勝訴確定，則兩造買賣契約有效成立乙節已生既判力，不容事後爭執。
㈢系爭契約第十一條所指「交屋日」，係指交付系爭土地及房屋之日期，退步
言，縱其僅謂交付原判決第一、二條所指房屋，惟本件買賣係上訴人及吳文宗共同將渠等所有之系爭不動產一併以總價一千八百萬元讓售與被上訴人，上訴人與吳文宗共負出賣人責任，今房屋不能如期交還，自應依前揭契約第十一條共負違約責任。又上開條文約定賣方一有延遲交屋之情形發生，即生違約賠償效果，其性質為附停止條件之違約損害賠償約定，不待買方催告即生效力，此與同契約第十條合併觀察即知。
㈣吳文宗全權代理上訴人處理本件買賣，故被上訴人對吳文宗催告之效力及於
上訴人。被上訴人曾多次向上訴人請求交付系爭房地，八十五年十月間某周六，丙○○與其夫吳文宗約案外人吳秋貴至上訴人住處商談和解時，被上訴人亦請求履約，嗣案外人吳燈榮亦受被上訴人之託前後三次至丙○○處協助處理交付房地事宜，詎丙○○最後竟表示不買、不租也不搬云云。丙○○與吳文宗係夫妻，被上訴人於交付尾款後迭次請求渠夫妻依約交付房地，丙○○難諉為不知。
㈤系爭房地坐落於頭份鎮之鬧區，以該地經濟狀況按公告地價百分之十為計算
損害之基礎，堪稱允當。其中門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號房屋所在區域屬頭份鎮之繁華熱鬧處，緊臨晟新醫院及原慈惠醫院、頭份下公園、戶政事務所、銀行、農會、證券公司、中華電信、中山市○○○區○○○路○○區○○○路○○區○○○○○路○○號隔壁水果店為例，其一樓租金每月已達四萬五千元，是原審判決將被上訴人所受相當租金之損害額定為每日一千三百六十四元實已偏低。被上訴人與吳文宗及上訴人等簽立買賣契約，買下系爭房屋及土地後，已依約清償渠等原在頭份鎮農會之貸款一千二百萬元，為此被上訴人負擔中國國際商業銀行股份有限公司每月七萬餘元之借款利息，嗣於八十八年間轉至國泰人壽保險股份有限公司貸款後，每月利息負擔仍高達五萬餘元。
㈧系爭買賣房地已於八十九年三月二日點交完畢，爰補正聲明請求上訴人與原
審被告吳文宗自八十五年二月十四日起至八十九年三月二日止計一千四百七十九日（365×4＋1＋18=1479），依原判決按日賠償一千三百六十四元計算，共二百零一萬七千三百五十六元（1364×1479=2,017,356）之賠償金。
叄、證據：除援用原審提出者外，補提相片十四張、地圖、國泰人壽擔保放款利息
收據等影本各二件、中國國際商業銀行放款分戶明細帳、借據及約定書等影本各乙件為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張其於八十四年一月八日以總價一千八百萬元與原審被告吳文宗、上訴人等簽訂買賣契約，向吳文宗購買坐落如原判決附表一所示之建物及如附表二編號１所示之土地；向上訴人丙○○購買如附表二編號２、３所示之土地；向上訴人乙○○購買如附表二編號４所示之土地，上開不動產中，除附表編號１所示之建物為上訴人吳文宗所有未辦保存登記之屋房外，其餘均已分別辦理土地或房屋所有權移轉登記完竣。其取得上開不動產所有權後，迭請出賣人依約交付各所有不動產，均不置理，爰依買賣關係請求渠等分別交付系爭不動產予被上訴人。並依買賣契約第十一條約定請求其三人共同給付自尾款付清日八十五年二月十三日翌日，亦即八十五年二月十四日起至點交日止按每日一萬八千元計算之損害賠償金。上訴人則以吳文宗無權代理其等簽訂本件不動產買賣契約，其等並無表見代理情事，亦從未被通知返還土地，無須共同負擔延遲損害金等語置辯。（原判決主文第一項至第四項命原審被告吳文宗、吳林道蘊、上訴人丙○○遷讓返還土地、房屋部分未經上訴，上訴人僅就其等負擔損害金部分提起上訴）。
二、被上訴人主張其於八十四年一月八日以總價一千八百萬元與吳文宗、上訴人等簽訂買賣契約，向吳文宗購買坐落如附表一所示之建物及如附表二編號１所示之土地；向上訴人丙○○購買如附表二編號２、３所示之土地；向上訴人乙○○購買如附表二編號４所示之土地，上開不動產中，除附表編號１所示之建物為被告吳文宗所有未辦保存登記之屋房外，其餘均已分別辦理土地或房屋所有權移轉登記完竣之事實，業據其提出買賣契約書影本、建物買賣所有權移轉契約書影本、建物登記簿謄本各一件、土地登記簿謄本影本四件、聲請調解筆錄一件、調解不成立證明書一件、房屋稅繳款書二件等為證，上開買賣契約第一條後段記載「吳文宗、乙○○代、丙○○代」等字樣，意指上訴人部分係由吳文宗代理與被上訴人簽訂，據吳文宗、乙○○陳稱：當初上訴人等將系爭之土地及房屋移轉至被上訴人名下，係因吳文宗向被上訴人之夫婿吳俊康借款，提供擔保物，吳文宗徵得上訴人丙○○、乙○○之同意，由上訴人吳文宗出面與被上訴人及其夫婿吳俊康三人協商約定後，簽立不動產買賣契約等語（見原審卷第五一頁答辯狀所載），吳文宗並稱：丙○○部分財產是其全權處理，丙○○也知其要訂買賣契約，印鑑證明也是丙○○交付的，乙○○名下的地實際是其所有（原審卷第一０九頁），參以系爭如原判決附表二、編號２、３所示之土地及附表二編號４之土地，雖分別登記為上訴人丙○○及乙○○名下，然系爭房地之真正所有權人均是吳文宗等情，為兩造所不爭執，自堪認上訴人丙○○、乙○○有授權被告吳文宗簽訂系爭買賣契約一節為真正。
三、至上訴人等抗辯：系爭房地之買賣契約雖名為買賣，實係作為上訴人吳文宗向訴外人吳俊康借款之擔保云云，證人邱宜松、黃英三雖於原審到庭附和其詞，惟據證人黃英三所稱：吳文宗向我說他有向訴外人吳俊康借六百萬元，並以二棟房子作為擔保，利息照算，將來有還錢吳俊康即將房子還他，如沒有還錢，就以另一不是他名義的房子抵債，這事是吳文宗向我說的，要我與吳俊康溝通等語，及證人邱宜松結稱：吳文宗曾找我去協調關於他向吳俊康借錢之事，雙方商談時有找我去，（問：為何會有這糾紛？）只知小香港要跟吳俊康換，吳文宗要我向他哥哥說，後來沒有下文，我就不再說了，當初市場那房子他媽媽在住，沒辦法跟他換，才用小香港交換，（問：為何市場那房子會登記在被上訴人名下？）我不知道，（問：市場那房子是否是因吳文宗向被上訴人借錢才登記在他名下？）不知道等語，查上開證人係於系爭買賣契約簽訂後發生紛爭時，始受吳文宗所託出面與被上訴人及訴外人即被上訴人之夫吳俊康協調，然其等就兩造間於簽約當時之真意究係買賣或擔保，並未在場見聞，而所為證言稱吳文宗向吳俊康借款一事，亦係事後自吳文宗處得知，因此，尚難憑前開證人之證言，即遽認系爭買賣契約係作為借款之擔保一節為真正，上訴人所辯自不足採。而被上訴人於原審本上開買賣契約請求交付如原判決所示一至四項房地，經原審判決被上訴人勝訴，其中對吳文宗、吳林道蘊請求部分已確定，上訴人丙○○就此敗訴部分亦未上訴。
四、再被上訴人主張因出賣人吳文宗等遲延交付土地及房屋，應依兩造所簽訂之買賣契約賠償金約定，共同給付違約金等語，上訴人雖辯以未曾受返還房地通知，應由吳文宗自行負全部賠償責任，上訴人乙○○另又辯稱伊並未被訴求返還土地，自毋庸負擔賠償金云云，查本件買賣標的固有多筆不動產，包含吳文宗所有房屋、基地、上訴人乙○○名義之基地及吳文宗、丙○○名義之空地，被上訴人請求原審被告吳文宗、吳林道蘊（房屋占有人，未據上訴）遷讓返還東興路三六號、山下十三號二處房屋，及上訴人丙○○返還土地，而未請求上訴人乙○○返還原屬其名義，東興路三六號房屋之基地，惟依兩造所簽訂之買賣契約第十一條約定「本契約所訂之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有延遲乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方以為賠償金」，立約甲方為買主即被上訴人，乙方為賣主即吳文宗、丙○○、乙○○，雙方約定將原判決附表所示不動產以單一總價一千八百萬元讓售與被上訴人，應係以吳文宗與上訴人二人為共同出賣人，分別就其自己分擔之給付協同履行，全部給付始克完成，如有延遲，即由其三人共同負責。其次，依上開約定，買主付清尾款，賣主應同時交屋，如逾應交屋日，即生違約賠償效果，尚毋待催告，上訴人前開辯詞尚不足採。則被上訴人主張其已於八十五年間給付吳文宗六百萬元，復於八十六年一月二十四日付清農會貸款一千二百萬元，而系爭不動產至八十九年三月二日始完成點交一節，既為上訴人所不爭執，則上訴人主張上訴人自八十六年二月十四日起至點交日止應依約給付賠償金，洵屬有據。
五、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號著有判例。依兩造買賣契約第十一條違約罰則之內容以觀，該違約金應屬損害賠償額預定性質，亦即將出賣人未依約履行交屋義務，原告因此所受之損害，事先予以約定。上訴人等縱如期履行債務，被上訴人所得享受者應為使用收益系爭房屋之利益，是以本件違約金數額是否過高，自應以被上訴人所受相當於租金之損害額為衡量標準。系爭房屋及土地位於苗栗縣頭份鎮，屬城市地區，故依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十，而於租用基地建築房屋亦準用之（同法第一百零五條）。又土地法第九十七條第一項規定之土地價額係指法定地價而言，同法施行法第二十五條定有明文，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，是以土地法第九十七條第一項所定之土地申報價額係指土地所有權人依法申報之地價。於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價；如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段定有明文。原判決附表所示東興段七三三─一地號、頭份段一二八０、一二八一、一二八三地號土地，該四筆土地之公告地價分別為為每平方公尺六百二十元、一萬二千七百四十七元、一萬五千一百八十元、一萬八千六百六十七元，有地價證明書四紙附原審卷可稽（原審卷第一九四頁至第一九七頁），且因被上訴人未於公告期間申報地價，自應以公告地價百分之八十為該四筆土地之申報地價，從而上開四筆土地之申報地價分別為每平方公尺四百九十六元、一萬零一百九十八元、一萬二千一百四十四元、一萬四千九百三十四元，而系爭四筆土地之面積，分別為一四二平方公尺、一三五平方公尺、三平方公尺及一三五平方公尺，是以系爭土地之每年申報總價額合計為三百四十九萬九千六百八十四元（496x142+10,198x135+12,144x3+1,4934x135=3,499,684）。又系爭山下十三號、東興路三六號房屋之課稅現值分為七十萬二千五百元、七十七萬四千七百元，此亦有八十七年度苗栗縣稅捐稽徵處房屋繳款書影本二件足憑（原審卷第一九八頁、第一九九頁），查東興路三六號房屋，於距離八十公尺處有統一超商及市場，距離一百公尺處有晟新醫院，五百公尺處則有頭份農會及台汽客運站牌，系○○○鎮○○段第一二八０、一二八一地號土地為連接上開三十六號房屋後方之空置土地，亦屬商業區，至山下十三號為二層半磚造房屋，右側為民宅，左側為菜田，後方為山坡地，距離頭份農會車程約五分鐘，系爭東興段七三三之一一號土地，緊臨上開十三號房屋，為一閒置土地等情，業經本院勘驗屬實，並有八十九年一月二十七日勘驗筆錄及土地使用分區證明書（原審卷第二０六頁）在卷可參，本院審酌系爭土地房屋附近之繁榮程度、利用情形，及兩造於八十四年間約定買賣價金即高達一千八百萬元，認為被上訴人所受相當租金之損害額應以土地及建築物申報總價額年息百分之十計算為適當，準此計算被上訴人所受相當於租金之損害每日為一千三百六十四元〔（3,499,684+702,500+774,700）X10%/365（天）=1,364元（元以下四捨五入）〕。是以，被上訴人於原審雖主張依約吳文宗與上訴人應共同給付按每日一萬八千元計算違約金，惟經斟酌當事人所受損害及社會經濟狀況，認應酌減至每日一千三百六十四元始為適當，原判決命吳文宗與上訴人共同給付自八十五年二月十四日起至點交日（八十九年三月二日）止按日以一千三百六十四元計算之損害金，即總計二百零一萬七千三百五十六元（1364元X1479天=0000000元），由其三人平均各分擔三分之一，即無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十 日
臺灣高等法院民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 侯 東 昇法 官 陳 玉 完右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十一 日
書記官 葉 炳 宏附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。