臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈡字第四五四號
上訴人 丙○○
乙○○丁○○○即趙
住台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○號戊○○即趙金
住同甲○○○即趙
住同右五人共同訴訟代理人 董惠彬律師被 上訴人 大永興業股份有限公司 設台北巿南京東路二段六號十二樓法定代理人 林明成訴訟代理人 陳國雄律師複代理 人 倪子修律師
林秋萍律師右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十五日臺灣板橋地方法院八十四年度訴字第九八五號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，被上訴人為訴之追加，本院判決如左：
主 文丙○○、乙○○之上訴駁回。
上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○與丙○○、乙○○共同向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九號內如附圖Ｂ部分所示面積○．○二五六平方公頃，第三○一號內如附圖Ｄ部分所示面積○．○一五三平方公頃之基地租金，均應自民國八十四年七月五起調整為如原判決第二項所示。
上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○、丙○○、乙○○共同向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八地號內如附圖Ｃ部分所示面積○．○一八八平方公頃之基地租金，應自民國八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之八標準計收。
其餘追加之訴駁回。
第二審、發回前第三審 (確定部分除外)訴訟費用，由上訴人連帶負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人連帶負擔五分之四；餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決主文第二項關於准被上訴人對上訴人丙○○、乙○○調整租金部分，暨該部分訴訟費用之裁判，除確定部分外，均廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人追加上訴人（擴張聲明）部分之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、系爭如判決附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地係上訴人之祖父趙仕標承租為基地，趙仕標死後，其租賃權由上訴人之父趙金龍及趙金福共同繼承，然趙金龍及趙金福於民國（下同）五十二年間即已分炊，各就佔用系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地上之建物分別使用，租金各按佔用面積分攤，由趙金龍彙集支付予被上訴人，是本件租賃權業經趙金龍及趙金福為繼承分割，無合一確定之必要，被上訴人自不得依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十六條第四款規定，追加趙金福為被告。
㈡、系爭土地之租賃關係自被上訴人之前身即大永興業株式會社於大正十三年九月十日將其於日據時期興建之建物出售予林阿興，林阿興於昭和七年一月九日轉售予上訴人之祖父趙仕標時即已成立，趙仕標死後由趙金龍、趙金福共同繼承，嗣趙金龍、趙金福於五十二年間分炊而分立新戶，上開房屋固曾增修，然均未滅失，故本件租賃關係係自日據時期延續至今。
㈢、以「定額」方式給付租金者，因僅考慮現有之經濟及其他因素，於約定之法律效果因時日久遠、經濟因素變動致生不公平情事時，自得依民法第四百四十二條、民事訴訟法第三百九十七條第一項規定請求調整；惟以「定率」方式計算者，因當事人於訂約時，已預見土地價值日後昇降，而以其昇降值作為調整租金之計算標準，顯已排除情事變更所可導致之損失，即無民法第四百四十二條規定請求調整租金之情。本件租金計算標準自租賃關係發生時即按每年申報地價萬分之三百四十五計算之「定率」方式，雖系爭土地因板橋地區近十年來都市化甚深致其價值鉅幅上揚，市價與主管機關公告核定之價值有落差，然市價除由其位置、都市化程度及經濟發展等客觀因素決定外，亦受擬使用該基地者之個人主觀因素影響，又主管機關核定公告之土地價格非一成不變，須每年檢討改定，況被上訴人於主管機關核定之土地價格（公告地價部分）時，亦可依法請求地政主管機關調整而據為計收租金之標準，是本件實無因地價變動致使租金計算失於公平情事，亦無民法第四百四十二條規定之適用。
㈣、系爭租賃關係於日據時期發生，並即約定租金計收標準為每年申報地價萬分之三百四十五，斯時實施都市平均地權條例尚未制定頒佈施行，土地法亦未於台灣地區施行，是此項「定率」租金計收方式並非因應上開法規就基地租金為限額規定而約定，純係雙方當事人本於契約自由原則，基於雙方合意而訂定；而此項約定亦無失於公平之情事。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。㈡上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○（以上三人即趙金福之承受訴訟人）、丙○○、乙○○向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九地號內如附圖Ｂ部分所示面積○．○二五六平方公頃，應自民國八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之八標準計收。㈢上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○（以上三人即趙金福之承受訴訟人）、丙○○、乙○○向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八地號內如附圖Ｃ部分所示面積○．○一八八平方公頃，第三○一地號內如附圖Ｄ部分所示面積○．○一五三平方公頃，均應自民國八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十標準計收。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ三塊土地，原由上訴人之祖父趙仕標承租，趙仕標死後，由其子趙金龍及趙金福繼承租賃權而繼續使用系爭土地，故本件調整租金之訴訟標的自當以趙金龍及趙金福之全體繼承人為被告，當事人始為適格，是被上訴人依民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款規定，追加趙金福為本件被告，並依民事訴訟法第二百五十六條第二款及第四百四十六條之規定，擴張訴之聲明，於法自無不合。
㈡、系爭土地於數十年前出租予上訴人之先祖時○○○鄉○○○段，土地利用價值甚低，現則為縣政府所在地，不動產價值隨經濟發展急遽昇值，是以今日板橋市之發展情況，並衡量上訴人不定期承租系爭土地之收益狀況，系爭土地之租金若仍以數十年前約定按申報地價百分之三四五計算，顯失公平。且雙方於數十年前訂立租約當時，就日後系爭土地開發價值之漲跌及有無受都市計劃發展影響等不確定之「非客觀因素」，誠無法預見得知，而民法第四百四十二條於「定額租金」或「定率租金」並無相異規定，被上訴人自得依上開規定請求調整租金。
㈢、系爭土地附近租金市場行情每坪約在四百元至五百元間，而系爭出租土地如附圖Ｂ及Ｃ部分係上訴人丙○○、乙○○及趙金福建築房舍自行使用，Ｄ部分之土地上則為四層樓房，除供上訴人等居住使用外，部分並用以出租獲利，則上訴人縱依年度申報地價百分之八及百分之十分別按月計算，其每月每坪租金亦僅約二百三十四元及二百九十三元左右，顯較市價偏低甚遠，況上訴人復部分出租獲利，系爭土地調整租金後，上訴人仍受有相當利益，並無不公平之情。
理 由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人在原審起訴時，雖僅列丙○○、乙○○為被告，惟系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ三塊土地，原由趙仕標承租，趙仕標死亡後，由其子趙金龍及趙金福繼承租賃權而繼續使用系爭土地，趙金龍業已死亡，其繼承人為丙○○、乙○○，故本件調整租金之訴，其訴訟標的對於丙○○、乙○○，趙金福三人必需合一確定，自應以其等為共同被告，當事人適格始無欠缺。又，上訴人雖主張趙金福、趙金龍業已就繼承之租賃權分割，並無合一，確定之必要，惟基地租賃契約乃債權契約，如契約內容、主體有變更，基於債權契約之相對性自須經被上訴人之同意，上訴人並未主張及舉證證明被上訴人已為同意變更，則其等內部之分割，對被上訴人不生效力，故本件租約之承租人所為上訴人全體。丙○○、乙○○提起上訴後，被上訴人追加趙金福為當事人，及追加請求調整其等承租之如附圖所示Ｃ部分之基地租金，雖為上訴人所不同意，惟被上訴人請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第四百四十六條準用同法第二百五十五條第一項第二、五款規定，自無不合，應予准許。
二、上訴人趙金福業於八十九年三月二十八日死亡，戊○○、丁○○○、甲○○○為其法定繼承人，有戶籍謄本在卷可稽，其等聲明承受訴訟，亦無不合。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：其所有坐落台北縣板橋市○○○段三０一、三０一之一八、三０一之一九等三筆土地，如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地不定期出租予上訴人之祖父趙仕標，約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，惟當時因土地價值甚低，故約定租金之計收標準亦低，時至今日土地價值遽增至數百倍，依原定租金計算標準，顯已偏低，爰依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用第九十七條規定，求為命上訴人丙○○、乙○○按申報地價年息百分之十調整租金之判決（原審判決駁回被上訴人請求上訴人丙○○、乙○○承租之如附圖Ｂ土地之基地租超過按每年申報地價年息百分之八部分，未據聲明不服，該部分業已確定。)
二、上訴人則以：兩造租賃契約係按申報地價之定率計收租金，顯已預見土地價值日後有昇降時租金亦隨同昇降，排除因情事變更所導致出租人之損失，且被上訴人亦可請求主管機關調整公告地價為計收租金標準，自無因地價變動致租金計算失於公平情事，亦無民法第四百四十二條規定之適用，尚不得請求調整租金；況系爭土地之利用價值及週邊環境，原訂租金比率並無不當等語置辯。
三、查坐落台北縣板橋市○○○段三０一、三０一之一八、三０一之一九等三筆土地為被上訴人所有，業據其提出土地登記簿謄本為證，其中如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地在日據時期大正十三年九月十日即由被上訴人之前身即大永興業株式會社於將其上建物出售予林阿興，林阿興再於昭和七年一月九日轉售予上訴人之祖父趙仕標使用，約定基地年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，趙仕標死亡後，由其子趙金龍及上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○之被繼承人趙仕福繼承租賃權而繼續使用系爭土地，趙金龍死亡，其繼承人為丙○○、乙○○；如附圖所示Ｂ部分，面積○．○二五六公頃上建有門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○號平房，Ｄ部分面積○．○一五三公項上建有同巷五七弄二號四層樓房，現由上訴人丙○○居住使用；Ｃ部分面積○．○一八八公項建有同巷五十五號平房，原由戊○○、丁○○○、甲○○○之被繼承人趙金福居住使用等事實，為兩造所不爭執，並有領收證、保證書、繼承系統表、戶籍謄本附卷為證，且經原審會同地政人員勘測明確，有勘驗筆錄及台北縣板橋市地政事務所土地複丈成果圖附圖（見原審卷五八、六二頁）可稽，均堪信為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。上訴人雖辯稱：本件租約係按申報地價之定率計收租金，於訂約時已預見土地價值日後昇降，而以其昇降值作為調整租金之計算標準，顯已排除情事變更所可導致之損失，即無民法第四百四十二條規定適用云云；惟按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。(最高法院八十七年度台上字第一一三三號民事判決意旨參照) 經查，本件租約存在數十年，當時按申報地價定率為租金之計算標準，雖有其考量因素，惟事隔數十年，其原來考量之因素難免有所變更，茲被上訴人以前所衡量之基礎變更，不擬再按較低之標準計收租金，自無不當。況上開規定就租金約定按申報地價定率機動調整之情形，亦未限制不得適用，上訴人上開抗辯，自無可取。又城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，上開規定於租用基地建築物房屋時準用之，土地法第九十七條、第一百零五條參照。本件系爭土地之租賃並未定有期限，且約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，為兩造所不爭，然當時因土地價值甚低，故約定租金之計收標準亦低，惟台北縣板橋市地區○○○鄉○○段，目前已發展為台北縣內首善之區，且為縣政府所在地，乃眾所週知之事實，又依板橋地區住宅價值變動，於七十六年間每坪單價為六．三一萬元，至八十二年平均每坪單價為二０．六三一元，有被上訴人提出之大台北地區住宅產品平均單價變動表附卷可稽（見原審卷一六五頁），而系爭土地從七十五年至八十三年申報地價由每平方公尺一、九五０元調至一０、六四０元，亦有被上訴人提呈之土地地價表存卷可參（見原審卷十七－廿六頁），足見在近七、八年間，板橋市地區之不動產增值急速之上開申報地價與實際地價仍有甚大之差距，顯見系爭土地在數十年前由被上訴人及上訴人先祖訂立之土地租賃契約約定為每年租金按申報地價萬百分之三四五計算，以今日板橋市之發展情況，並衡量上訴人不定期承租系爭土地之受益狀況，被上訴人請求自其通知上訴人之翌日即八十四年七月五日起調整租金，洵屬有據。再者，不動產出租人訴請調整租金，其調整範圍應由法院斟酌承租人承租該不動產位置，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，暨與附近租金比較等因素定之。系爭土地係位在台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄○○號及同巷五三號之住宅區巷弄內，對外交通之巷弄狹窄；如附圖所示Ｂ、Ｃ部分土地建物係平房，Ｂ部分土地上建物乃上訴人丙○○、乙○○供作倉庫使用，Ｃ部分土地建物係平房，原由上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○之被繼承人趙金福居住使用，Ｄ部分土地上之建物為四層樓房，除供上訴人丙○○、乙○○居住使用外，部分並用以出租獲利；又系爭土地附近房屋月租金每坪租價約在四百元至五百元，然因本件係僅出租基地，房屋為上訴人自有，與出租基地及房屋之情形尚屬有間，經兩造陳明在卷，且有被上訴人所提台灣地區不動產成交行情公報及上訴人提出之照片在卷可按，本院審酌上開因素認如附圖所示Ｂ、Ｃ部分基地租金調整為按每年申報地價百分之八計算，如附圖所示Ｄ部分之基地租金調整為按每年申報地價百分之十計算為允當，應予准許。原審就Ｂ、Ｄ部分之基地租金調整按上開標準計算，為上訴人丙○○、乙○○敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人追加請求上訴人戊○○、丁○○○、甲○○○之被繼承人趙金福與丙○○、乙○○共同承租之
Ｂ、Ｄ部分調整租金如前所示，及就Ｃ部分請求調整為按年息百分之八計算部分，為有理由，應予准許；逾此部分，則非有據，應予駁回。
五、據上論結，本件丙○○、乙○○之上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十五 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 吳 秀 美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日
書記官 常 淑 慧附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。