臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈠字第一八三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 廖鵬貴被 上訴人 基泰建設股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號八樓法定代理人 陳世銘訴訟代理人 程 慈右當事人間請求酌減價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十六日臺灣臺北地方法院八十五年度訴字第三三三九號第一審判決提起上訴，經最高法院發回，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。
二、右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十五萬八千五百三十五元，及自訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
三、請准供擔保請求宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭主臥室牆壁龜裂無論如何修繕，其裂縫仍存在，而在修繕後其縫深、寬均約
０．五至一公分，其裂縫並非不存在，雖經填入工程專用之還氧樹脂，再披土、塗防樹脂披土油漆，亦與完好之整片牆壁有差異。因此，上訴人主張系爭房屋有主臥室牆龜裂之瑕疵存在，向被上訴人請求減少價金，自有理由。
二、本件國聯不動產鑑定公司並非一般房屋仲介公司，所為鑑定報告應具相當公信力。尚難以鑑定人未以實際買賣價格為鑑定標準，以及鑑定人未蒐集許多同樣有漏水經修繕後之比較案例，比較漏水前修繕後價格減損情況，即認為鑑定人採樣不可行，而否定鑑定人之鑑定。
參、證據：援用歷審證據方法。聲請函本件前審鑑定人國聯不動產鑑定股份有限公司就本件鑑定為補充說明。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴及假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、依舉證責任分配原則之規定，上訴人自應就系爭房屋價值減少之部分予以證明。
二、被上訴人於八十八年十月十三日之庭訊中曾明確表示不同意由上訴人自行選任以營利為目的之國聯公司擔任本件訴訟之鑑定人，則國聯公司自非本案適格之鑑定人甚明。
參、證據：援用歷審證據方法。理 由
一、上訴人主張伊於八十五年二月三日與被上訴人訂約購買坐落台北縣永和市○○段三七三小段三七三地號土地應有部分一萬分之二四，及其上建物建號三０二六（門牌台北縣永和市○○路○○○號二樓之三）房屋暨共同使用部分（合計二七、七九坪），總價新台幣（以下同）六百四十四萬一千五百元（其中房屋款三百六十七萬元，土地款二百七十七一千五百元），伊業給付全部價金，被上訴人並於同年三月二日點交系爭不動產與伊。詎同年七月三十一日颱風時，發現系爭房屋主臥室牆壁有嚴重龜裂及滲水現象，致使雨水大量滲入室內，損及裝璜之重大瑕疵，嚴重影響房屋之交易價值，衡諸社會一般交易習慣，該房屋所減少之價值應占買賣總價金一成（即六十四萬四千一百五十元）以上，伊自得請求減少價金，爰求為命被上訴人給付四十五萬八千五百三十五元並加計法定遲延利息之判決（上訴人逾此金額之請求，經本院前審判決其敗訴確定）。
被上訴人則以：本件係成屋買賣，系爭房屋經上訴人審慎檢查驗收無瑕疵後始於八十五年三月二日交付，系爭房屋於危險移轉時並無瑕疵存在，上訴人自無瑕疵擔保請求權。況系爭房屋之裂縫、漏水現象，已經修復完畢，目前不再有漏水現象，亦不生交易貶值問題，上訴人酌減價金之意思表示並不生效力，其據為請求返還一成之買賣價金即乏依據等語，資為抗辯。
二、上訴人主張伊於八十五年二月三日與被上訴人訂約購買系爭不動產，總價六百四十四萬一千五百元（其中房屋款三百六十七萬元，土地款二百七十七一千五百元），伊業已給付全部價金，被上訴人並於同年三月二日點交系爭不動產與伊等情，業據提出不動產買賣契約書為據，並為被上訴人所不爭執，堪認為真正。
三、上訴人主張系爭房屋主臥室牆壁於八十五年七月三十一日颱風來襲時發現有龜裂之情，雖經被上訴人委請工程師黃文譽修繕，但該牆壁龜裂無論如何修繕，其裂縫仍存在，與完好之整片牆壁有差異，系爭房屋有主臥室牆壁龜裂之瑕疵存在，伊得請求減少價金云云。被上訴人則抗辯本件係成屋買賣，本件經由上訴人審慎檢查無瑕疵後，始於八十五年三月二日交屋，被上訴人不負瑕疵擔保責任云云。經查：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。
２、被上訴人抗辯本件係成屋買賣，系爭房屋經由上訴人審慎檢查無瑕疵後，始於八十五年三月二日交屋之情，有被上訴人提出之交屋協議書可稽（本院前審卷第三六頁），並為上訴人所不爭執。查該交屋協議書載明「一、．．．，其室內建材設備已全部完竣，且與合約所載相符，業已由甲方（即上訴人）驗收無誤且認為滿意。雙方所訂之買賣契約已完成並無任何違約情事及任何損害情形。」，況牆壁龜裂之瑕疵並非不能即知之瑕疵，是依該交屋協議書之記載，即難認系爭臥室牆壁龜裂之瑕疵，於本件房屋交屋時即已存在，上訴人亦未舉證該牆壁龜裂之瑕疵係於交屋時即已存在，被上訴人應就該牆壁龜裂之瑕疵對其負物之瑕疵擔保責任，被上訴人此部分抗辯尚堪採信。
３、依上所述，上訴人主張被上訴人應就本件房屋牆壁龜裂負物之瑕疵擔保責任乙節，即難認有理由。
四、上訴人另主張系爭房屋主臥室牆壁於八十五年七月三十一日颱風來襲時發現有滲水現象，致減少該房屋交易價值四十五萬八千五百三十五元，並舉國聯不動產鑑定股份有限公司（下稱國聯公司）報告為據云云。被上訴人對上訴人主張系爭牆壁於八十五年七月三十一日颱風來襲風時有滲水現象乙節不爭執，但辯稱上訴人於八十五年三月日受領系爭房屋後至同年七月以前，並無任何滲水現象存在，直至同年七月三十一日因颱風過境後發生滲水現象，其並非每逢雨即滲水，係因不可抗力之因素始發生滲水情事，並非系爭房屋之瑕疵；況經其派員修繕後，已無滲水現象，縱系爭房屋生交易價值減少之情事，亦僅係自然耗損與折舊之原因，與滲水並無因果關係；縱滲水修繕之部分與交易價值之減少有極微小關係，亦不合瑕疵擔保之要件云云。經查：
１、本件前審鑑定人國聯公司雖謂本件房屋「在漏水清況，經修復後所減少之價金為四十五萬八千五百三十五元」（見八十六年八月十二日報告書第十頁）。惟經本院函請其說明本件建物漏水之原因為何，其答復「此部分屬土木技師之營業範圍，本公司並無此營業項目，請另覓土木技師協助辦理。」有該公司八十八年十二月十日八八國總字第一二０一號函可按（本院卷第六五頁），而上訴人復不同意委請土木技師公會鑑定本件牆壁滲水（漏水）原因。參酌上訴人自陳系爭大廈的房屋該方向牆壁均有滲水問題，但因其為二樓最底層（一樓為開放空間）因此問題最嚴重等情（見本院卷第三七頁），是系爭牆壁滲水之原因為何，尚無從知悉，自難逕認被上訴人應就上訴人系爭牆壁滲水之情負瑕疵擔保責任。
２、縱認被上訴人應就系牆壁滲水之情負瑕疵擔保之責。惟買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人依民法第三百五十九條規定固得請求減少價金，惟減少之價金數額，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格與無瑕疵時之應有價格之比例算之，又上訴人係以系爭房屋瑕疵為由主張減少價金，則其得主張減少價金者，應僅止於房屋款而已。
查國聯公司前謂以市場比較法評估，認定系爭房屋之合理價格為每坪二十一萬三千五百元，而上訴人購買時每坪為二十三萬元，每坪差額為一萬六千五百元，按建物面積二七點七九坪計，其減損為四十五萬八千五百三十五元。（見其八十六年十月三日報告書第十三頁）。惟本院函請國聯公司說明本件建物（不含基地）於兩造訂約（八十五年二月三日）約時，若無瑕疵之市價應為若干，又若有瑕疵時，市價應為若干，國聯公司均未答覆。僅謂其前述價金差額四十五萬八千五百三十五元之計算，係「依據大台北地區標準建物造價表上之建物單價每坪約七萬六千五百元，並考慮影響本建物價值之形成因素有①結構体。②裝修。③高度。④里鄰環境。⑤地段率。⑥使用效益等之差異因素，調整其未受損之建物每坪約為九萬元，本件建物面積為二七、七九坪，即二百五十萬一千一百元，另依市場交易習慣考量建物受損之心理層面將依一般調整降價約百分之十至百分之十五，故推估其建物受損後其每坪為七．三五萬元，即二百零四萬二千五百六十五元，其價差為四十五萬八千五百三十五元（見本院卷第六五頁）。國聯公司謂本件漏水（滲水）原因為何，其無法鑑定，已如前述。茲復謂「．．．本公司依據大台北地區標準建物造價表上之建物單價每坪約七萬六仟伍佰元」云云，惟查造價係建物起造之成本價格，與建物之市場銷售價格不同，況建物之市價將因地區、樓層位置而異，而造價並不受地區或樓層位置之影響，因此國聯公司將造價作為計算市價之依據，即難認係正當。其另謂「未受損之建物每坪約為玖萬元．．．建物受損之心理層面將依一般調整降價約10%至15%」云云，惟查系爭建物每坪玖萬元及受損降價10%至15%之依據為何？何謂心理層面？心理層面如何影響建物價值？國聯公司均未說明其依據，國聯公司上述主觀判斷，即難採信。是國聯公司於前番所為之上述鑑定意見自難採為認定本件建物減少價值之依據。而上訴人復未舉證證明本件建物因牆壁滲水減少價值，其此部分主張，亦難採信。
３、況上訴人亦自陳系爭房屋於八十五年七月三十一日颱風來襲時發現滲水現象，經被上訴人派員修理後，已不會漏水（見本院前審卷第四一頁），上訴人嗣於本院前審審理時復主張於八十六年八月十八日溫妮颱風來襲又發生滲水現象（見本院前審卷第四九頁背背），是堪認系爭牆壁並非天雨即有滲水現象，需颱風雨始有滲水現象。被上訴人且表示願免費修復（見原審卷第四一頁、本院前審卷第八五頁、本院八十九年二月二十二日筆錄），惟上訴人不同意（見本院前審卷第八五頁背面）。足證系爭滲水瑕疵並非重大，應認其並無減少房屋之通常效用。其對房屋價值之減少程度，因上訴人未能證明，亦屬無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書規定，即不得視為瑕疵。
五、綜上所述，上訴人未舉證證明其主張為真實，則其請求減少價金四十五萬八千五百三十五元自屬無據。被上訴人因出賣系爭房屋予上訴人，而受領上訴人給付之買賣價金四十五萬八千五百三十五元，即為有法律上原因，上訴人請求被上訴人返還上述價金及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十九 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 連 正 義法 官 滕 允 潔右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 一 日
書記官 邵 淑 津